港股解碼，香港財華社原創王牌專欄，金融名家齊聚。看完記得訂閱、評論、點贊哦。
前言：
“手拿巨資，瘋狂併購”,這幾乎已經是2015年至今，融創中國(01918-HK)最顯著的企業特徵。粗略統計，從Wind數據提供的融創中國拿地明細來看，僅在2019年，融創中國已花掉了近800億(人民幣，下同）來拿地，這其中還不包括融創通過股權收購所拿下的土地。
7月16日晚間，融創中國更是以67.04億元的價錢，從新湖中寶手中購買了兩家企業的部分或全部股權和債權，共涉及開發用地20塊，其中土地開發用途多數為住宅。
對於融創中國近年來的高速擴張，有學者表示，由於房地產行業的特殊性，目前整個行業都面臨著高負債的情況。融創作為行業的領頭羊，高速擴張的同時也需警惕債務償還高峰期時給企業帶來的資金壓力。企業長期處於高負債率，必然會出現極其危險信號。
港股解碼，香港財華社原創王牌專欄，金融名家齊聚。看完記得訂閱、評論、點贊哦。
前言：
“手拿巨資，瘋狂併購”,這幾乎已經是2015年至今，融創中國(01918-HK)最顯著的企業特徵。粗略統計，從Wind數據提供的融創中國拿地明細來看，僅在2019年，融創中國已花掉了近800億(人民幣，下同）來拿地，這其中還不包括融創通過股權收購所拿下的土地。
7月16日晚間，融創中國更是以67.04億元的價錢，從新湖中寶手中購買了兩家企業的部分或全部股權和債權，共涉及開發用地20塊，其中土地開發用途多數為住宅。
對於融創中國近年來的高速擴張，有學者表示，由於房地產行業的特殊性，目前整個行業都面臨著高負債的情況。融創作為行業的領頭羊，高速擴張的同時也需警惕債務償還高峰期時給企業帶來的資金壓力。企業長期處於高負債率，必然會出現極其危險信號。
房地產市場大環境下，融創中國快速擴張存隱憂
“拿地要非常小心”，不等於拿地速度要降低
事實上，早在2019年3月，融創中國董事會主席孫宏斌就曾公開表示“拿地要非常小心”。但融創中國“大規模拿地”已經成了慣性，很難一下子“剎車”。
4月23日，融創中國在武漢以152億元的總價拿下了4宗地塊，震驚業內。同時，這也是今年年內，融創中國最大的一筆拿地支出。
1月21日，融創中國發布公告，以125.53億元人民幣收購上海泛海建設公司100％股權，而後者擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100％權益。
除此之外，根據Wind數據信息統計，2019年，融創中國還曾耗資47.5億拿下天津南開區商住綜合用地項目；34.6億拿下杭州市大江東產業聚集區核心區地塊……
而在2018年，融創中國斥資62.81億元全盤拿下萬達文旅項目。當時，孫宏斌稱收購萬達文旅的資金全部來自融創，公司賬面上還有900多億現金。
2017年，融創中國26億收購鏈家地產6.25%的股權；32.32億收購大連潤德乾城的全部股權和債權；102億收購天津星耀地產爛尾樓“星耀五洲”項目；438.44億收購萬達13個文旅項目91%的股權……
2016年，融創中國以42.25億元的報價，拿下萊蒙國際旗下6個項目的所有股權；137.88億元將聯想集團的地產業務收入囊中；以36.62億元的交易額，拿下時代城項目；又斥資40億買下金科16.96%的股權……
粗略統計Wind平臺所提供的融創中國自2014年以來拿地所耗費資金，少則幾百萬，多則上百億，拿地耗資總成本已經超過2000多億。
港股解碼，香港財華社原創王牌專欄，金融名家齊聚。看完記得訂閱、評論、點贊哦。
前言：
“手拿巨資，瘋狂併購”,這幾乎已經是2015年至今，融創中國(01918-HK)最顯著的企業特徵。粗略統計，從Wind數據提供的融創中國拿地明細來看，僅在2019年，融創中國已花掉了近800億(人民幣，下同）來拿地，這其中還不包括融創通過股權收購所拿下的土地。
7月16日晚間，融創中國更是以67.04億元的價錢，從新湖中寶手中購買了兩家企業的部分或全部股權和債權，共涉及開發用地20塊，其中土地開發用途多數為住宅。
對於融創中國近年來的高速擴張，有學者表示，由於房地產行業的特殊性，目前整個行業都面臨著高負債的情況。融創作為行業的領頭羊，高速擴張的同時也需警惕債務償還高峰期時給企業帶來的資金壓力。企業長期處於高負債率，必然會出現極其危險信號。
房地產市場大環境下，融創中國快速擴張存隱憂
“拿地要非常小心”，不等於拿地速度要降低
事實上，早在2019年3月，融創中國董事會主席孫宏斌就曾公開表示“拿地要非常小心”。但融創中國“大規模拿地”已經成了慣性，很難一下子“剎車”。
4月23日，融創中國在武漢以152億元的總價拿下了4宗地塊，震驚業內。同時，這也是今年年內，融創中國最大的一筆拿地支出。
1月21日，融創中國發布公告，以125.53億元人民幣收購上海泛海建設公司100％股權，而後者擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100％權益。
除此之外，根據Wind數據信息統計，2019年，融創中國還曾耗資47.5億拿下天津南開區商住綜合用地項目；34.6億拿下杭州市大江東產業聚集區核心區地塊……
而在2018年，融創中國斥資62.81億元全盤拿下萬達文旅項目。當時，孫宏斌稱收購萬達文旅的資金全部來自融創，公司賬面上還有900多億現金。
2017年，融創中國26億收購鏈家地產6.25%的股權；32.32億收購大連潤德乾城的全部股權和債權；102億收購天津星耀地產爛尾樓“星耀五洲”項目；438.44億收購萬達13個文旅項目91%的股權……
2016年，融創中國以42.25億元的報價，拿下萊蒙國際旗下6個項目的所有股權；137.88億元將聯想集團的地產業務收入囊中；以36.62億元的交易額，拿下時代城項目；又斥資40億買下金科16.96%的股權……
粗略統計Wind平臺所提供的融創中國自2014年以來拿地所耗費資金，少則幾百萬，多則上百億，拿地耗資總成本已經超過2000多億。
問題是，這些錢是從哪裡來的？除了部分項目，融創中國董事會主席孫宏斌宣稱是來自於融創自身，其他項目多是融創“借”來的。
2018年，融創中國總負債6435.53億元，資產總額約為7166.60億元，企業負債率達到89.8%。而僅僅在2018年一年，融創中國發行新債1373.64億元，負債總額上漲超800億。
負債率高企之外，融創中國利潤率、淨利潤並不理想
同樣是在2018年，根據企業年報披露，融創中國全年實現合同銷售金額4608.3億元，較2017年同比增長27.3%，其中，企業毛利潤約為311.4元，淨利潤約為165.7億元。
根據Wind平臺提供的信息，2018年，融創中國企業銷售毛利率約為24.96%，淨利潤率約為16.25%。相比之下，萬科企業的銷售毛利率約為37.01%，淨利潤率約為28.80%；恆大集團的銷售毛利率為36.24%，企業淨利潤率為28.29%；龍湖集團的銷售毛利率約為43.39%，淨利潤率約為36.72%……
就合同銷售額來看，2018年，萬科實現銷售總額6069.5億元，龍湖集團累計實現銷售總額2006.4億元。而與融創中國相近，恆大集團2018年的企業銷售總額為4662.0億元，但無論是淨利潤率，還是毛利率，萬科、恆大、龍湖集團均要較融創中國表現要好。
事實上，從整個行業來看，根據Wind數據顯示，2018年，融創中國在房地產行業銷售總額排名前10的企業中，融創中國的負債率最高，銷售毛利率、營業利潤率排名行業末尾。
通過企業年報披露的信息，2015年，融創中國的營收下降8.22%，2016年營收上漲53.59%，2017年為86.38%，2018年為89.37%。而在企業淨利潤方面，增速並不穩定，2015年為2.35%，2016年下滑24.85%，而2017年，融創淨利潤大漲344.00%，2018年則回落到50.55%。
在2019年3月份的集團業績發佈會上，孫宏斌對外披露，2019年，融創預計全年有超過400個項目進行銷售，預計總可售資源超7800億元。另外，2019年的銷售目標是5500億元，增幅約為20%，對比往年業績，這個幅度並不算太高。但對於企業2019年的淨利率、毛利率的提升目標，融創中國並未過多地透露。
港股解碼，香港財華社原創王牌專欄，金融名家齊聚。看完記得訂閱、評論、點贊哦。
前言：
“手拿巨資，瘋狂併購”,這幾乎已經是2015年至今，融創中國(01918-HK)最顯著的企業特徵。粗略統計，從Wind數據提供的融創中國拿地明細來看，僅在2019年，融創中國已花掉了近800億(人民幣，下同）來拿地，這其中還不包括融創通過股權收購所拿下的土地。
7月16日晚間，融創中國更是以67.04億元的價錢，從新湖中寶手中購買了兩家企業的部分或全部股權和債權，共涉及開發用地20塊，其中土地開發用途多數為住宅。
對於融創中國近年來的高速擴張，有學者表示，由於房地產行業的特殊性，目前整個行業都面臨著高負債的情況。融創作為行業的領頭羊，高速擴張的同時也需警惕債務償還高峰期時給企業帶來的資金壓力。企業長期處於高負債率，必然會出現極其危險信號。
房地產市場大環境下，融創中國快速擴張存隱憂
“拿地要非常小心”，不等於拿地速度要降低
事實上，早在2019年3月，融創中國董事會主席孫宏斌就曾公開表示“拿地要非常小心”。但融創中國“大規模拿地”已經成了慣性，很難一下子“剎車”。
4月23日，融創中國在武漢以152億元的總價拿下了4宗地塊，震驚業內。同時，這也是今年年內，融創中國最大的一筆拿地支出。
1月21日，融創中國發布公告，以125.53億元人民幣收購上海泛海建設公司100％股權，而後者擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100％權益。
除此之外，根據Wind數據信息統計，2019年，融創中國還曾耗資47.5億拿下天津南開區商住綜合用地項目；34.6億拿下杭州市大江東產業聚集區核心區地塊……
而在2018年，融創中國斥資62.81億元全盤拿下萬達文旅項目。當時，孫宏斌稱收購萬達文旅的資金全部來自融創，公司賬面上還有900多億現金。
2017年，融創中國26億收購鏈家地產6.25%的股權；32.32億收購大連潤德乾城的全部股權和債權；102億收購天津星耀地產爛尾樓“星耀五洲”項目；438.44億收購萬達13個文旅項目91%的股權……
2016年，融創中國以42.25億元的報價，拿下萊蒙國際旗下6個項目的所有股權；137.88億元將聯想集團的地產業務收入囊中；以36.62億元的交易額，拿下時代城項目；又斥資40億買下金科16.96%的股權……
粗略統計Wind平臺所提供的融創中國自2014年以來拿地所耗費資金，少則幾百萬，多則上百億，拿地耗資總成本已經超過2000多億。
問題是，這些錢是從哪裡來的？除了部分項目，融創中國董事會主席孫宏斌宣稱是來自於融創自身，其他項目多是融創“借”來的。
2018年，融創中國總負債6435.53億元，資產總額約為7166.60億元，企業負債率達到89.8%。而僅僅在2018年一年，融創中國發行新債1373.64億元，負債總額上漲超800億。
負債率高企之外，融創中國利潤率、淨利潤並不理想
同樣是在2018年，根據企業年報披露，融創中國全年實現合同銷售金額4608.3億元，較2017年同比增長27.3%，其中，企業毛利潤約為311.4元，淨利潤約為165.7億元。
根據Wind平臺提供的信息，2018年，融創中國企業銷售毛利率約為24.96%，淨利潤率約為16.25%。相比之下，萬科企業的銷售毛利率約為37.01%，淨利潤率約為28.80%；恆大集團的銷售毛利率為36.24%，企業淨利潤率為28.29%；龍湖集團的銷售毛利率約為43.39%，淨利潤率約為36.72%……
就合同銷售額來看，2018年，萬科實現銷售總額6069.5億元，龍湖集團累計實現銷售總額2006.4億元。而與融創中國相近，恆大集團2018年的企業銷售總額為4662.0億元，但無論是淨利潤率，還是毛利率，萬科、恆大、龍湖集團均要較融創中國表現要好。
事實上，從整個行業來看，根據Wind數據顯示，2018年，融創中國在房地產行業銷售總額排名前10的企業中，融創中國的負債率最高，銷售毛利率、營業利潤率排名行業末尾。
通過企業年報披露的信息，2015年，融創中國的營收下降8.22%，2016年營收上漲53.59%，2017年為86.38%，2018年為89.37%。而在企業淨利潤方面，增速並不穩定，2015年為2.35%，2016年下滑24.85%，而2017年，融創淨利潤大漲344.00%，2018年則回落到50.55%。
在2019年3月份的集團業績發佈會上，孫宏斌對外披露，2019年，融創預計全年有超過400個項目進行銷售，預計總可售資源超7800億元。另外，2019年的銷售目標是5500億元，增幅約為20%，對比往年業績，這個幅度並不算太高。但對於企業2019年的淨利率、毛利率的提升目標，融創中國並未過多地透露。
有財經評論員分析，就融創中國而言，業績持續增長體現了企業自身在內地房地產領域的行業領袖地位；不過，過低的企業毛利率和淨利潤率也表明融創中國自身的盈利能力較弱，換言之，企業營收規模擴大的同時，要注意解決自身運營效率和機制存在的問題。
孫宏斌也表示，“2019年融創將會慢下來，對於市場不太樂觀，必須要小心。”或許，對於孫宏斌和融創中國而言，如何能夠在擴張之後將企業毛利率、淨利潤率提升到一個“看得過去”的水平，是一個棘手且急需解決的問題。
當地產巨頭紛紛“轉行”的時候，融創動靜不大
事實上，隨著房地產行業逐漸偏謹慎，融創中國在2018年也已經開始放緩了拿地節奏。
根據企業財報披露，2018年，融創中國新增拿地面積4820萬平米，相較於2017年6764.2萬平米同比下降了28.74%。
同期，融創中國也在不斷推進自身“加速去槓桿”。2018年，融創中國總資產達到7166.60億元，較2017年年末增長15%。此外，融創中國賬上持有現金1201.98億元，這一點超出市場預期。
不過，值得注意的一點是，調控高壓下，越來越多的地產開發商開始尋求企業新的業務增長點，紛紛進軍多元化。汽車、IT、文旅，甚至是新零售行業等。而融創中國似乎並沒有找到自己“轉行”的目標。
孫宏斌曾在融創中國2015年中期業績發佈會上表示：“這個行業都在轉型，但我不太明白他們轉成什麼。房地產就是輕資產，買地賣出去了就是輕資產，賣不出去就是重資產。這個行業是吸引資金最多的，我們沒法轉。”
港股解碼，香港財華社原創王牌專欄，金融名家齊聚。看完記得訂閱、評論、點贊哦。
前言：
“手拿巨資，瘋狂併購”,這幾乎已經是2015年至今，融創中國(01918-HK)最顯著的企業特徵。粗略統計，從Wind數據提供的融創中國拿地明細來看，僅在2019年，融創中國已花掉了近800億(人民幣，下同）來拿地，這其中還不包括融創通過股權收購所拿下的土地。
7月16日晚間，融創中國更是以67.04億元的價錢，從新湖中寶手中購買了兩家企業的部分或全部股權和債權，共涉及開發用地20塊，其中土地開發用途多數為住宅。
對於融創中國近年來的高速擴張，有學者表示，由於房地產行業的特殊性，目前整個行業都面臨著高負債的情況。融創作為行業的領頭羊，高速擴張的同時也需警惕債務償還高峰期時給企業帶來的資金壓力。企業長期處於高負債率，必然會出現極其危險信號。
房地產市場大環境下，融創中國快速擴張存隱憂
“拿地要非常小心”，不等於拿地速度要降低
事實上，早在2019年3月，融創中國董事會主席孫宏斌就曾公開表示“拿地要非常小心”。但融創中國“大規模拿地”已經成了慣性，很難一下子“剎車”。
4月23日，融創中國在武漢以152億元的總價拿下了4宗地塊，震驚業內。同時，這也是今年年內，融創中國最大的一筆拿地支出。
1月21日，融創中國發布公告，以125.53億元人民幣收購上海泛海建設公司100％股權，而後者擁有北京泛海國際項目1號地塊及上海董家渡項目100％權益。
除此之外，根據Wind數據信息統計，2019年，融創中國還曾耗資47.5億拿下天津南開區商住綜合用地項目；34.6億拿下杭州市大江東產業聚集區核心區地塊……
而在2018年，融創中國斥資62.81億元全盤拿下萬達文旅項目。當時，孫宏斌稱收購萬達文旅的資金全部來自融創，公司賬面上還有900多億現金。
2017年，融創中國26億收購鏈家地產6.25%的股權；32.32億收購大連潤德乾城的全部股權和債權；102億收購天津星耀地產爛尾樓“星耀五洲”項目；438.44億收購萬達13個文旅項目91%的股權……
2016年，融創中國以42.25億元的報價，拿下萊蒙國際旗下6個項目的所有股權；137.88億元將聯想集團的地產業務收入囊中；以36.62億元的交易額，拿下時代城項目；又斥資40億買下金科16.96%的股權……
粗略統計Wind平臺所提供的融創中國自2014年以來拿地所耗費資金，少則幾百萬，多則上百億，拿地耗資總成本已經超過2000多億。
問題是，這些錢是從哪裡來的？除了部分項目，融創中國董事會主席孫宏斌宣稱是來自於融創自身，其他項目多是融創“借”來的。
2018年，融創中國總負債6435.53億元，資產總額約為7166.60億元，企業負債率達到89.8%。而僅僅在2018年一年，融創中國發行新債1373.64億元，負債總額上漲超800億。
負債率高企之外，融創中國利潤率、淨利潤並不理想
同樣是在2018年，根據企業年報披露，融創中國全年實現合同銷售金額4608.3億元，較2017年同比增長27.3%，其中，企業毛利潤約為311.4元，淨利潤約為165.7億元。
根據Wind平臺提供的信息，2018年，融創中國企業銷售毛利率約為24.96%，淨利潤率約為16.25%。相比之下，萬科企業的銷售毛利率約為37.01%，淨利潤率約為28.80%；恆大集團的銷售毛利率為36.24%，企業淨利潤率為28.29%；龍湖集團的銷售毛利率約為43.39%，淨利潤率約為36.72%……
就合同銷售額來看，2018年，萬科實現銷售總額6069.5億元，龍湖集團累計實現銷售總額2006.4億元。而與融創中國相近，恆大集團2018年的企業銷售總額為4662.0億元，但無論是淨利潤率，還是毛利率，萬科、恆大、龍湖集團均要較融創中國表現要好。
事實上，從整個行業來看，根據Wind數據顯示，2018年，融創中國在房地產行業銷售總額排名前10的企業中，融創中國的負債率最高，銷售毛利率、營業利潤率排名行業末尾。
通過企業年報披露的信息，2015年，融創中國的營收下降8.22%，2016年營收上漲53.59%，2017年為86.38%，2018年為89.37%。而在企業淨利潤方面，增速並不穩定，2015年為2.35%，2016年下滑24.85%，而2017年，融創淨利潤大漲344.00%，2018年則回落到50.55%。
在2019年3月份的集團業績發佈會上，孫宏斌對外披露，2019年，融創預計全年有超過400個項目進行銷售，預計總可售資源超7800億元。另外，2019年的銷售目標是5500億元，增幅約為20%，對比往年業績，這個幅度並不算太高。但對於企業2019年的淨利率、毛利率的提升目標，融創中國並未過多地透露。
有財經評論員分析，就融創中國而言，業績持續增長體現了企業自身在內地房地產領域的行業領袖地位；不過，過低的企業毛利率和淨利潤率也表明融創中國自身的盈利能力較弱，換言之，企業營收規模擴大的同時，要注意解決自身運營效率和機制存在的問題。
孫宏斌也表示，“2019年融創將會慢下來，對於市場不太樂觀，必須要小心。”或許，對於孫宏斌和融創中國而言，如何能夠在擴張之後將企業毛利率、淨利潤率提升到一個“看得過去”的水平，是一個棘手且急需解決的問題。
當地產巨頭紛紛“轉行”的時候，融創動靜不大
事實上，隨著房地產行業逐漸偏謹慎，融創中國在2018年也已經開始放緩了拿地節奏。
根據企業財報披露，2018年，融創中國新增拿地面積4820萬平米，相較於2017年6764.2萬平米同比下降了28.74%。
同期，融創中國也在不斷推進自身“加速去槓桿”。2018年，融創中國總資產達到7166.60億元，較2017年年末增長15%。此外，融創中國賬上持有現金1201.98億元，這一點超出市場預期。
不過，值得注意的一點是，調控高壓下，越來越多的地產開發商開始尋求企業新的業務增長點，紛紛進軍多元化。汽車、IT、文旅，甚至是新零售行業等。而融創中國似乎並沒有找到自己“轉行”的目標。
孫宏斌曾在融創中國2015年中期業績發佈會上表示：“這個行業都在轉型，但我不太明白他們轉成什麼。房地產就是輕資產，買地賣出去了就是輕資產，賣不出去就是重資產。這個行業是吸引資金最多的，我們沒法轉。”
3月29日的財報發佈會上，孫宏斌表示，房地產行業依然看好，城鎮化仍然在一個快速發展期，行業空間發展還很大，隨著消費水平的提高，和融創一樣做改善型和高端性的公司“佔很大便宜”。
或許，正是由於其他巨頭在忙著轉型，也正好給了融創中國“攻城略地”的空間。不過，房地產行業究竟還有多大潛力可以為融創中國營收破千億的企業提供發展空間呢？畢竟，過多的資產都放在同一個行業，一旦出現波動，毫無疑問將蒙受巨大損失。
結語：
整體來看，這幾年是融創中國高速發展期，公司業績增長較快，行業排名也是僅次於Top3，在一線房企中也屬佼佼者。但是，企業營銷規模大、毛利率低、競爭力弱，多元化行業佈局緩慢等潛在問題也正在積累，需要企業認真面對。
未雨綢繆永遠是一個企業發展過程中必須要持有的心態，特別是在內地經濟轉型的當下，機遇與風險一瞬即逝，一旦重疾難返，留給企業調整的空間就真的不大了。
作者：李長祥
編輯：李雨謙