世茂總裁稱2019年將再拿出800億繼續購地，這是豪賭，還是物超所值
出品：每日財報
作者：沐言
前不久，世茂股份（600823.SH）發佈上半年財務報告。報告期內，世茂股份實現營業收入128.21億元，同比增長5.54%；實現淨利潤23.60億元，同比下降5.36%。
事實上，儘管上半年地產行業整體銷量相比往年有所下滑，但是其盈利狀況還是高歌猛進，對於一些大的地產公司雙位數增長也都不再話下。而一項激進示人的世茂股份在上半年卻出乎意料的出現了利潤下滑。
為什麼會利潤下滑？
《每日財報》發現，儘管上半年世茂股份的房地產開工面積87萬平方米，同比增長14%；竣工面積38萬平方米，同比增長53%；結轉的房地產營業成本為88億元，同比增長23%，但是毛利率卻比去年下降了10.7%。
土地儲備方面，上半年世茂股份分別獲取了江蘇省南京G02地塊項目、浙江省杭州蔣村項目、雲南省昆明官渡區項目、河北省張家口懷來項目等多處商業及商業綜合體項目。截止到6月末，世茂股份持有的土地儲備已超過1391萬平方米。
01 世茂股份的野心
世茂股份有如此高的土地儲備並非“冰凍三尺非一日之寒”，其可謂大刀闊斧，野心十足！今年以來，世茂股份被融創、綠城、龍湖，甚至新城控股等超越，對外表示要花2000億買買買。世茂想要急速擴張的野心顯而易見。
今年初，世茂地產二代許世壇被推上家族企業權力的高峰，從父親那裡接過了世茂房地產總裁的帥印。此後，世茂併購拿地的熱情越來越高漲。
今年以來，先後完成對泰禾、明發、萬通、粵泰十多個項目的併購，累計斥資近200億元。在世茂2019年第一季度業績會上，許世壇還表示，併購不止於此，很多項目還在談，收購貨值接近2000億元，接近全年投資計劃的七成。世茂急速擴張的野心巨大。
除此之外，2013年，世茂也曾如此激進，但隨後在2015~2016年迎來成長的陣痛，營收躊躇不前，被後進者超越。
02 世茂的“前世今生”
世茂創始人許榮茂上世紀80年代在香港和深圳做紡織品加工及出口外貿，1989年開始進軍房地產行業，開發了赫赫有名的北京紫竹花園、亞運花園等，在北京大獲成功後，他轉戰上海。在許家印、王健林還寂寂無名之時，許榮茂就是國內地產大王，擁有百億身家。
年初剛剛接掌世茂房地產帥印的許世壇生於1977年，是許榮茂的兒子，“世茂”兩個字就是從兩個人的名字中各取一字而來。
世茂房地產董事會主席許榮茂（中）及總裁許世壇（右）
世茂總裁稱2019年將再拿出800億繼續購地，這是豪賭，還是物超所值
出品：每日財報
作者：沐言
前不久，世茂股份（600823.SH）發佈上半年財務報告。報告期內，世茂股份實現營業收入128.21億元，同比增長5.54%；實現淨利潤23.60億元，同比下降5.36%。
事實上，儘管上半年地產行業整體銷量相比往年有所下滑，但是其盈利狀況還是高歌猛進，對於一些大的地產公司雙位數增長也都不再話下。而一項激進示人的世茂股份在上半年卻出乎意料的出現了利潤下滑。
為什麼會利潤下滑？
《每日財報》發現，儘管上半年世茂股份的房地產開工面積87萬平方米，同比增長14%；竣工面積38萬平方米，同比增長53%；結轉的房地產營業成本為88億元，同比增長23%，但是毛利率卻比去年下降了10.7%。
土地儲備方面，上半年世茂股份分別獲取了江蘇省南京G02地塊項目、浙江省杭州蔣村項目、雲南省昆明官渡區項目、河北省張家口懷來項目等多處商業及商業綜合體項目。截止到6月末，世茂股份持有的土地儲備已超過1391萬平方米。
01 世茂股份的野心
世茂股份有如此高的土地儲備並非“冰凍三尺非一日之寒”，其可謂大刀闊斧，野心十足！今年以來，世茂股份被融創、綠城、龍湖，甚至新城控股等超越，對外表示要花2000億買買買。世茂想要急速擴張的野心顯而易見。
今年初，世茂地產二代許世壇被推上家族企業權力的高峰，從父親那裡接過了世茂房地產總裁的帥印。此後，世茂併購拿地的熱情越來越高漲。
今年以來，先後完成對泰禾、明發、萬通、粵泰十多個項目的併購，累計斥資近200億元。在世茂2019年第一季度業績會上，許世壇還表示，併購不止於此，很多項目還在談，收購貨值接近2000億元，接近全年投資計劃的七成。世茂急速擴張的野心巨大。
除此之外，2013年，世茂也曾如此激進，但隨後在2015~2016年迎來成長的陣痛，營收躊躇不前，被後進者超越。
02 世茂的“前世今生”
世茂創始人許榮茂上世紀80年代在香港和深圳做紡織品加工及出口外貿，1989年開始進軍房地產行業，開發了赫赫有名的北京紫竹花園、亞運花園等，在北京大獲成功後，他轉戰上海。在許家印、王健林還寂寂無名之時，許榮茂就是國內地產大王，擁有百億身家。
年初剛剛接掌世茂房地產帥印的許世壇生於1977年，是許榮茂的兒子，“世茂”兩個字就是從兩個人的名字中各取一字而來。
世茂房地產董事會主席許榮茂（中）及總裁許世壇（右）
世茂房地產董事會主席許榮茂（中）及總裁許世壇（右）
許世壇外表溫文爾雅，但喜歡用戰爭來描述自己的工作。他2000年進入世茂房地產，分別自2004年及2008年起出任公司執行董事及副主席，負責運營和銷售。
2013年世茂以670億的銷售額，躋身行業TOP10，是許世壇成為公司高管後打的關鍵一仗。當時，由於產品滯後、銷售不佳，世茂房地產陷入銷售瓶頸。為扭轉局勢，2013年，許世壇帶領世茂確立了“高週轉、快去化”的開發模式，並將此前12~15個月的開發週期縮減至9~12個月。此舉收到實效，積壓的庫存開始被快速出清。2013年，世茂的銷售額達到了670億元，位居房企第9名。
2014年，世茂以707.8億元的銷售額位居行業第8名。雖仍然在TOP10，但世茂的發展速度已開始偏離許世壇預期，因為這一結果和他在2014初定下的800億銷售目標，相差近100億。高速增長的副作用不知不覺中開始顯現。
業績好沒人敢挑毛病，業績不好聲音就出現了。當時公司內很多人就質疑：為了規模增長不停建房子，但有些產品並沒有經過充分驗證，只是根據市場經驗到處複製，因此形成了大量庫存。
《每日財報》統計發現，世茂2015年累計實現銷售670.4億元，僅完成全年720億元目標的93%。世茂自此跌出行業前十。然而，世茂的保守卻挑錯了時間。2016年，在經濟下行、貨幣寬鬆、土地供應下降以及房地產救市政策的刺激下，房地產市場深度反彈。其他房地產企業迅速跑馬圈地，抓住了發展良機。2016年，世茂合約銷售金額為680億元，較上年僅增長1%。這一階段，同行平均增速達到27%。當年，我國千億房企達到12家，世茂排名滑落至第16名。
2017年，世茂開始強調增長，對外公佈的銷售目標大幅提升。當年，世茂加速拿地，並向三四線城市下沉。2017年世茂在18個城市獲取土地，其中三四線城市有8個。到了2018年，世茂在43個城市獲取土地，三四線城市的佔比約30個。截至今年前5月，世茂進入的城市已經近100個。
03 融資水平高，現金流平穩
世茂房地產瘋狂拿地的背後，從另一個角度來看也並非全都是意氣之爭，其在融資方面具有明顯的優勢，世茂在2018年度業績發佈會上表示，其通過創新融資等方式，全年融資成本控制在5.8%。展現出較強的融資能力。
今年初，世茂房地產陸續完成總額達128.6億元的公募債及私募債續期，利率為6.5%至6.9%，為當時的最低利率之一。《每日財報》也發現，在境外融資方面，世茂房地產2018年曾動用了高級票據、點心債、銀團貸款等多種工具。
過去幾年，世茂賣掉了大部分滯重庫存。公司2018年年報顯示，報告期內，世茂實現回款1374億元，同比大幅上升70.4%，截至2018年底，賬面現金495.8億元，同比上升50.2%，未動用銀行及金融機構等融資額度約400億元。2019年拿地將繼續。
“2019年將再拿出800億繼續購地”， 世茂總裁許世壇表示。而在不久前，融創的孫宏斌剛在業績發佈會上稱，下半年基本不再拿地。
究竟是敢於押注的新生二代，還是身經百戰的老將更能號住歷史的脈搏？這需要時間的檢驗。
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