摘要：第五也挺好，我們爭取保持第五。”面對媒體的提問，孫宏斌笑笑迴應。
觀點指數這幾天的太古廣場異常熱鬧，大部分港股上市企業都會選擇在這裡，向外界發佈半年的業績。
8月22日上午，融創中國在香港舉行2019年中期業績發佈會，主席兼執行董事孫宏斌、執行董事兼行政總裁汪孟德、副總裁兼公司祕書高曦現身香港港麗酒店會議廳。
冗長的中報裡，能讓人腎上腺素急速上升的，一定是利潤數據。2019上半年，融創實現營業收入768.4億元，同比增長64.9%；淨利潤102.9億元，同比增長61.7%。這也是融創歷史上首次半年度利潤超過百億。
儘管上半年負債率有所提升，但從安全度來看，短期流動性風險可控。數據顯示，融創下半年剛性到期的有息負債442億，僅有146億土地款需要支付。在手現金覆蓋一年內到期有息負債超1.1倍，覆蓋下半年到期有息負債超3.1倍。
“主要現金流是運營淨現金流，而不是融資。”面對融資端的全面收緊，管理層從容又謹慎。他們釋放的信息是：下半年超過5700億可售資源貢獻的大量現金流以及下半年嚴控投資的策略都會讓自己更安全。
“第五也挺好”
“第四挺好的，前面的我們追不上，後面的也追不上我們。”2018全年業績會上，老孫說融創已經不想做第一很多年。
截至上半年，融創實現銷售金額 2141.6億元，同比增長11.8%，按照全年目標5500億元計算，上半年目標完成度約為39%。截止目前，融創排名第五。
“第五也挺好，我們爭取保持第五。”面對媒體關於銷售排名的提問，孫宏斌笑笑迴應。
高曦現場介紹，下半年融創推向市場的新貨值超過4000億元，總可售貨值超5700億元，且其中超過80%的可售資源位於一二線城市，按照限價賣，也會很舒服。
土地儲備方面，融創上半年把握窗口期，適當補充核心城市符合投資標準的土地儲備。觀點地產新媒體瞭解到，截至目前，融創確權土地儲備貨值為2.82萬億元，確權土地儲備面積為2.13億平米，平均土地成本為4307元/平米，貨值超過83%的土儲位於一二線城市。
得益於投資節奏，2019年1-4月，融創招拍掛市場獲取土地的平均溢價率僅為21%。汪孟德提及，4月底、5月初，融創已經開始嚴格控制投資節奏，停止參與所有公開市場的招拍掛，下半年，仍將嚴格控制投資節奏。
孫宏斌甚至表示，融創下半年基本沒有拿地指標。
不過，經過上半年招拍掛的土儲補充，融創收併購的土儲佔比有所下降，最新披露數字是60%。
“我們收併購的標準和拿地是一樣嚴格的。不管是對利潤率也好，對現金流也好，標準都一樣。”老孫告訴我們，融創的優勢是因為有很多機會，所以選擇空間大一點。
“降負債信心”
無論是高曦還是汪孟德，都在業績會上不斷向市場傳遞信心：融創負債率下降是一個確定性事件。
“我們2015年到2017年的土儲增速接近130%，這兩年的增速已經下降了20%左右。”高曦稱，融創已經由土儲增速超過淨利增速，轉變為淨利增速超過土儲增速。
這意味著，優質土儲在持續地變為金融現金流和利潤。汪孟德重申了高曦的表態，並補充道，這個階段一定會是負債率下降的過程。
“控投資、降杆杆。”汪孟德稱，負債管控和槓桿下降，一直是管理層最主要的任務之一。
“主要的現金流貢獻和來源是現金，不是融資。”汪孟德稱，保持銷售優勢是最主要的安排，下半年5700億的可售貨值能夠帶來豐沛穩定的現金流。同時，還將保持合作的優勢。
面對從“需求端”到“融資端”的調控，孫宏斌覺得信號很明確：嚴格控制資金流向房地產，不把房地產作為宏觀經濟調控的一個工具。
“下半年融資端依舊是嚴控的態勢，甚至可能是一個常態化的過程。”
所以，下半年的商品房市場和土地市場，都存在一定壓力。在他看來，一二線城市目前的虧損是不多的，三四五線受到的影響更大一些。
談及此，他的眉色間不如以往放鬆。
“看長的事情”
日子肯定不如以往好過了，這也是為什麼，房企都忙著尋找增長的第二曲線。
具體到融創，大家已經習慣將目光放置在它的文旅板塊。
“今年對於文旅板塊是一個比較好的開端。”2019年之所以特別，是因為收購萬達資產包後，迎來了廣州文旅城和無錫文旅城集中開業。
高曦在最初的業績介紹環節，就展示了一組亮眼的數據：廣州文旅城首日客流量達到30萬人次，7周收入超4900萬，經營利潤保守估計3000萬，每月經營利潤超2000萬。無錫文旅城，首日客流量25萬，開業5周累計客流量超過200萬。
不過，這依舊是一個“看長”的業務。2019年上半年，融創大多數收入依舊來自物業銷售收入，文旅城建設及運營收入為10.8億元，對收入貢獻度為1.4%。
“文旅項目剛起步，需要一個過程。我們還是堅持以地產開發業務為核心主業，文旅還是看長的一個業務。”汪孟德對在場媒體表示，未來三年，文旅在對收入的佔比依舊會比較低。但未來三五年以後，業績會慢慢地釋放。
他迴應，2019年末昆明文旅城開業後，已開業的文旅城數量將升至8個。2020年，也將有3座文旅城陸續開業，分別是重慶成都和桂林，2021年則是濟南文旅城開業。
汪孟德此前亦在股東會中亦曾提及，公司對於文旅資產的持有量有明確要求，將嚴格控制在15%以下。
值得一提的是，近期，融創文化集團正式落地對國內知名動漫IP孵化及商業化運營公司——夢之城文化的獨家投資，實現對夢之城文化的戰略控股。
觀點地產新媒體瞭解到，夢之城及其下屬控股公司至今已推出阿狸、小鹿杏仁兒、羅小黑、皮揣子等多個知名動漫形象。
“希望文化集團和文旅有比較好的結合，包括內容、平臺、IP、實景等。我們今年推出了第一個融創的IP“阿狸”，接下來會慢慢地豐富，和文旅進行很好的聯動，我想這也是別人沒有的一個優勢。”
以下為融創中國控股有限公司2019年中期業績發佈會現場問答實錄：現場提問：今年上半年公司拿地應該是非常多的，這樣的高增速會在下半年保持嗎？上半年的業績增長很快，會幫助今年的銷售目標達成或者是超預期完成嗎？從中報中可以看到，上半年絕大多數的收入還是來自於物業方面，在文旅方面將來也會調整嗎？在行業降槓桿的大背景下，公司有沒有下調負債率的計劃？汪孟德：剛才報告裡也非常明確地提到關於拿地這塊，公司從2017年、2018年在整個行業裡拿地量是最少的，今年上半年把握了一些比較好的土地的機會。
自4月底、5月初，公司嚴格控制投資節奏，停止了公開市場的招拍掛的所有的參與。在下半年，一定會嚴格地控制整個投資的節奏。
關於業績，這幾年整體的業績都在保持比較好的增長，從2017年提出要發揮我們的優勢，把我們的戰略優勢釋放為財務業績，整個財務業績表現還是非常好的。相信今年到明年，整個銷售和財務業績仍然會處在一個比較好的穩定增長的狀態。
而文旅業務才剛剛開始，文旅的管理是在去年下半年第四季度開始的，通過這半年的時間，我們成功地讓廣州和無錫這兩個旗艦文旅城超預期開業。
同時，經營和服務都在持續地作了比較大的提升和改變，今年對於文旅板塊是一個比較好的開端。但是文旅也是我們未來幾年要持續提升、努力的一個過程，在這兩年的整個業績貢獻裡佔的比例還是比較小的，相信在未來三五年，業績會慢慢地釋放出來。文旅板塊我們還是看得比較長的，看到了三年五年甚至未來十年，相信未來長期的表現一定還會是非常好的。
關於負債率管控，我們的報告裡也非常明確，在這個階段長期的負債率下降是一個確定性的事情。
公司到了兩個階段：一、自2017年開始，我們的業績、利潤、收入都在快速地釋放，新項目投資的速度在下降，這個階段一定是負債率下降的過程。
二、今年、明年到未來，整個負債管控和槓桿下降，也是管理層最主要的任務之一。所以，槓桿率的下降是一個非常確定性的事。
現場提問：文旅城未來會加大業績的佔比，可否透露一下每年大概會有幾個新的項目會進入市場？未來的銷售收入佔比大概會提升到什麼水平？上半年的利息資本化較去年同期增長了60億，原因是什麼？是否屬於合理的範疇？央行、銀保監都收緊了對融資的政策，公司對未來的預判是什麼樣的？有沒有接下來的融資安排？汪孟德：關於文旅城，今年6月份無錫和廣州都非常好地開業了，下半年第四季度還有昆明文旅城要開業，明年還有3個，後年1個，也就是說總共12個文旅城，到後年是最後一個。
在收入和佔比這塊，我相信未來三年依然佔比非常低，這主要是因為兩個原因：文旅項目確實是剛起步，需要一個過程；未來我們一定還要堅持以地產開發業務為核心主業，文旅還是看長期、看長遠的一個業務。
今年中央對於房地產行業的融資政策的調整，這個調整是持續的和長期的，相信對於房地產行業也是一個好事。我們還是有比較強的優勢，現在的賬面現金包括下半年到明年還會有大量的現金流的貢獻，再加上我們的佈局在一二線城市，土地儲備還是非常好的。
對於公司來說：一、要持續地把我們的產品和服務做好，保持我們的銷售運營優勢。主要的現金流貢獻和來源是現金，不是融資，這是最主要的安排。
二、我們也會在權益類的投資上保持優勢。合作是我們的一個非常強的優勢，目前我們在項目各方面關於合作伙伴股權合作和投資方面的優勢已經非常強，明年這塊優勢也將持續地發揮。
現場提問：關於開放式樂園盈利模式的探索，未來開業的12個文旅城都會採取這樣的模式嗎？為什麼公司要採取這種策略？在不收門票的情況下，怎麼保持盈利？接手了東方影都的項目，和好萊塢有很多合作，目前的進展怎麼樣了？有沒有哪些新的電影會在那裡拍？汪孟德：開放式樂園的開放式的經營方式也是我們在嘗試的。4月份，我們在南昌首次進行了開放式的試點，現在看一個季度的經營情況，不管是從人流量、收入還是客單價上，都有了非常大幅的提升。
8月份，我們剛剛在合肥和哈爾濱也進行了開放式。未來隨著我們積累的經驗數據和結果，其它的也會考慮作嘗試。相信這種大型的樂園，是目前的文旅城是比較適合的方式。
當然，也會根據遊客的喜好程度不斷地調整、優化其中的業態。另外，也會進一步地把服務和遊客滿意度進行提升。這是文旅城的情況。
關於東方影都，其實我們只是把電影的產業園區放在文化產業集團，影視城的經營目前都特別好。但是我想更重要的是影都這塊能夠發揮文化集團整體的優勢，原來想的還是要把文化集團的產業方向往前推進，打造一個長期持續的方向。
另外也是希望文化集團和文旅有比較好的結合，包括內容、平臺、IP、實景等等。我們今年推出了第一個融創的IP，阿狸是第一個試點，接下來我們也會慢慢地豐富，和文旅進行很好的聯動，這也是別人沒有的一個優勢。
現場提問：剛才說到下半年在拿地節奏上會嚴格控制，想問問是怎麼個控制法？在具體數字上有沒有規劃？融創的收併購邏輯和考核標準是什麼？上半年過去了，我們看到了保利以微弱的優勢排在第四，想問問融創下半年的突破節奏，年底有沒有希望衝回第四的位置？孫宏斌：第五位挺好的，我們上半年拿地其實是不太多的，因為去年沒怎麼拿地，2019年上半年拿得稍微多一點，但是按照我們的地位，在行業裡也不算多。因為上半年有機會，下半年到4月底的時候基本上就停止了。
我們開會的時候已經3月底了，4月初還拿了地那是原來早就溝通好的。所以下半年我們基本上沒有指標，除非特別好的機會會有一點點，但基本上在拿地這塊目前是停止的。
關於收併購，我們收併購的標準和我們拿地的標準是一樣的，要求還是比較嚴格的。我們的優勢是因為有很多機會，有很多人找到我們，所以也會選擇一些符合我們戰略和標準的項目。
如果這些機會我們沒用，肯定是因為不符合我們的標準。就收併購來說，其實和拿地的標準是一樣的，不管是對利潤率也好，對現金流也好，標準都是一樣的。
現場提問：怎麼評價當下國內複雜的對於房地產的宏觀調控的政策？能否對市場的走勢作一個預判？孫宏斌：其實也不復雜，過去的宏觀調控都還是從需求端的多一點，比如說限購、限價等。但這次主要是從融資端發力，這肯定是對的。
因為房地產肯定跟貨幣政策關係特別大，這次的政策也沒有複雜，主要還是要嚴格地控制資金往房地產流動，這是非常明確的。
同時不把房地產作為宏觀經濟調控的一個工具，過去經濟好就壓一下，經濟不好的時候就用它來拉動一下經濟，而這次的調控最主要的就是說要嚴控資金往房地產這邊流。一系列的動作不管是對發債、信託、按揭等等，控制都是在這個邏輯下的。
在這個邏輯之下，下半年對整個市場的影響還是特別大的，土地市場也會在下行的方向，商品房銷售也會受到很大的影響。
一是老百姓的預期會比較平穩，買房也不那麼急了。因為這次中央的態度很堅決，房價堅決不能漲。二是按揭控制了以後，對市場的影響還是挺大的。其實一二線城市目前的虧損是不多的，基本上現在給二手房的價格很多是倒掛的，對市場的影響沒那麼大。
但對三四線、四五線城市的影響還是會比較大。因為這兩年的三四線城市、四五線城市的價格漲得非常多，供應量也相對大一些，需求也不像一二線城市那麼強勁，所以對於三四線、四五線城市的市場影響更大一些。
按照現在的政策，下半年融資端肯定是一個嚴控的態勢，融資端的嚴格控制可能是一個常態化的過程，銷售端也會有很大的影響。所以下半年不管是商品房市場還是土地市場，壓力還是比較大的。
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