長江商報消息 ●長江商報記者 宋金
8月19日，招商局置地(00978.HK)發佈了2019年上半年業績報。2019年上半年，集團營業額為29.05億元，同比減少約10.6%；溢利為5.28億元，同比下降約35%。公司擁有人應占溢利為4.9億元，同比增長約15%。
業績下滑在去年就有預兆。2018年全年，其營業額約119.56億元，同比減少約30.93%；溢利約22.06億元，同比減少約24.94%。
近年，招商局向輕資產轉型，但是招商局置地為了業績考慮，仍保留了較大比例的傳統地產開發業務。2016年有多起收購土地，截至2016年度土地儲量達610.05萬平米，按照招商局置地的說法，這部分土地儲量可以使用三年。
2018年，招商局置地總共新收購了五個具主要控制權的土地項目，總代價75.28億元。今年前七個月，招商局置地在土地市場上頻繁出手，斥資近35億間接或直接拿下五個項目，頻率較上年活躍不少。
招商局置地執行董事及總經理餘志良也坦承，“傳統地產開發業務的收入在五年內依然會佔據較大比例，估計會超過五成”。
事實上，囤地也是近幾年招商局置地一直採取的策略。一邊開始加速輕資產轉型，另一邊還在不斷花大價錢囤地，招商局置地的轉型之路究竟怎麼走，前路仍不清晰。
上半年公司完成年度目標四成
8月19日，招商局置地發佈了2019年上半年業績報。2019年上半年，集團營業額為29.05億元，同比減少約10.6%；公司擁有人應占溢利為4.9億元，同比增長約15%。
招商局置地解釋稱，營業額下降是由於2019年上半年竣工及交付總建築面積減少所致。值得一提的是，去年招商局置地實現收入32.49億元，相較於2017年同期下滑了33.31%。
報告期內，招商局置地連同其聯營公司及合營企業實現合同銷售額158.3億元，同比增長9%；合同銷售總面積為92.4萬平方米，同比增長14%；平均售價約為每平方米人民幣17137元，同比下降4%。據官網公佈信息顯示，2019年其目標為380億元。據此推算，上半年公司已完成年度目標約41.66%。
土地儲備方面，截至2019年6月30日，公司土地儲備為501.2萬平方米。在佛山、廣州、重慶、南京、句容及西安擁有30個房地產開發項目，產品類型包括公寓、別墅、辦公樓及零售商鋪等。
據報告顯示，截止報告期末，招商局置地資產總計815.79億元，較2018年上半年655.08億元總負債同比增加24.53%。其中，流動資產與非流動資產分別為669.61億元、146.18億元。
截止報告期末，招商局置地負債總額為554.56億元，較2018年上半年436.94億元總負債同比增加26.94%。其中，流動負債與非流動負債分別為394.41億元與160.15億元。截止6月30日止，招商局置地資產負債率為67.98%，較2018年同期略有上漲。
不過，招商局置地與招商蛇口一樣奉行穩健經營，期末現金92.2億元，有息負債總計208.6億元，其中一年內到期負債53.0億元，1-2年內到期債務12.5億元，2-5年內到期債務124.1億元，債務結構合理，償債壓力不大。同時，招商局置地亦擁有央企融資成本優勢與能力，最近一期發行合計19億元的債券，票面利率僅4.6%。
不競爭契約制約規模發展
招商局置地前身為從事電子貿易業務的東力實業控股有限公司， 2012年，招商蛇口以1.99億港元間接收購東力實業70.18%股權，成功實現借殼上市，公司隨後更名為招商局置地。為了實現規模發展，招商局置地被母公司招商蛇口持續注入包括位於廣州、重慶、佛山和南京4座城市的11個地產開發項目。
為避免同業競爭，2013年，招商局置地與招商蛇口修訂第一版不競爭契據，嚴格劃分各自的發展範圍，以地域為限，相互不得越界從事任何相關的房地產業務。
根據協議，招商局置地在廣州、重慶、佛山和南京擁有獨家開發權，招商蛇口則在已進入的城市獨家進行房地產業務。對於兩者都未進入的城市，招商局置地有優先發展權。值得注意的是，招商局置地只新進入了西安和句容兩座城市。
與招商蛇口之間訂下的不競爭契約亦對公司的佈局進行了較大限制——招商蛇口不會與其在佛山、廣州、南京、句容、重慶、西安進行開發競爭，本期招商局置地的銷售額來源正是來自於上述城市，而招商局置地則不能進入招商蛇口布局的46個城市。
同時，招商蛇口位於北京、上海的辦公室物管業務將轉予招商局置地，佛山的管理過渡資產亦將交由招商局置地運營。此外，招商局置地表示或會退出在重慶與西安的地產開發，並不再擁有進入招商蛇口未佈局城市的優先選擇權。
這意味著，招商局置地以開發業務佈局受限的情況下，獲取了一些輕資產業務的補償，但長遠來看對其開發業務規模提升速度影響較大。
同業競爭問題雖然解決了，但是，嚴格的地區劃分將招商局置地的營運規模限至在較窄範圍內。隨著房地產市場增速放緩，這樣的區域佈局將帶來巨大的不確定性。
事實上，招商局置地的銷售業績一直增長緩慢。公司從2013年底獲資產注入才開始經營業務，在經歷兩年多的整合之後，2016年，招商局置地邁入正軌，全年實現銷售額159.86億元，同比增長79%。
雖然業績逐漸增加，但隨著規模的不斷髮展，招商局置地和招商蛇口的經營效率和規模的差距也在逐漸拉開。如今，招商蛇口已經奔跑在1500億元的道路上，而招商置地合同銷售金額為344.32億元。
一位地產研究人士向長江商報記者表示，業績下滑一方面說明當前行業市場面臨壓力需要承擔風險，隨著公司戰略的調整也需要轉型，企業地產項目去化緩慢，說明本身也非執行高週轉的策略。緩慢去化是兩種因素的結合，第一是放緩銷售節奏有助於提高項目的盈利水平，第二是企業營銷的節奏或沒有主動去加快。一般來說，地產業務銷售不好或者說經營方面有壓力，這確實會影響財務數據和轉型的能力。
轉型輕資產仍加速囤地
在地產行業發展增速放緩以及存量房時代來臨的趨勢下，遭遇業績發展瓶頸招商局置地逐漸向輕資產業務轉型。2016年招商蛇口將香港上環CM+服務式公寓整體注入到招商局置地。由此，招商局置地打開了輕資產業務的發展通道。
值得注意的是，一邊要轉型輕資產，瞄準資管平臺的定位，招商局置地一邊卻在不停地投資拿地，堅持重資產模式的住宅開發業務。
2016年招商局置地就有多起土地收購，截至2016年度土地儲量達610.05萬平米，按照招商局置地的說法，這部分土地儲量可以使用三年。
2018年全年，招商局置地依然得到了5幅新增用地，總土地儲備達到了587萬方，甚至較2017年末還出現了增長。
年報中招商置地依然表示，“現有土地儲備將滿足公司未來3年以上的項目發展需要。” 而這句話，已經連續三年出現在了招商置地的年報中。換言之，以房地產開發作為核心業務，短期內不會改變。招商局置地執行董事及總經理餘志良也坦承，“傳統地產開發業務的收入在五年內依然會佔據較大比例，估計會超過五成”。
進入2019年，長江商報記者梳理髮現，今年前七個月，招商局置地在土地市場上頻繁出手，斥資近35億間接或直接拿下五個項目。
其中，1月17日，其旗下間接全資附屬招商佛山與第三方佛山鴻泰合作開發位於佛山南海的WG0035地塊，集團分佔投資總額約為9.3億元；4月11日，招商局置地又宣佈旗下間接全資附屬廣州招商與五礦地產全資附屬北京盛世合作開發位於廣州黃埔的住宅地塊，集團分佔投資總額估計約為8.07億元；4月25日，其與嘉華國際、信和置業分別持有30%、的合營公司佳僑中標日出康城第十一期物業發展項目，並將與港鐵公司訂立發展協議；5月，以1.55億元全購江蘇句容三處地塊。7月1日，公司間接全資附屬公司廣州招商與龍湖旗下廣州君堂、廣州市君耀房地產有限公司訂立合作協議，共同開發白雲地塊。廣州招商需按持股量承擔約14.87億元的地價和2000萬元的初步注資。
上述業內研究人士認為，招商局置地仍然將房地產開發作為核心業務，加速囤地，是出於對重資產和現金流考慮，當然這也側面說明了重資產的風險，未來還是需要在輕資產方面發力，尤其是在經營、管理和品牌輸出等方面有較好的表現。