距離江寧百家湖中心30公里的橫溪，新房要賣1.5萬/㎡？消息一出，買房人展開了激烈的討論：
“那麼遠要賣1.5萬/㎡？”“現房，還是洋房，這個價格能接受。”……
江寧橫溪的純新盤美的雍翠園，預計於本月下旬首開洋房，毛坯交付，放風價14666元/㎡起，現房銷售。
等等，這家於2016年9月拿地的新盤，早在去年4月就傳出開盤的風聲，當時不少媒體報道項目要賣1.7萬/㎡。放風價疑似降了2000元/㎡？對於買房人而言，江寧橫溪1.5萬/㎡的洋房值得買嗎？
均價1.5萬/㎡
美的雍翠園近期首開，買房有優惠
作為南京最早的一批現房銷售項目，美的拿下雍翠園所在地塊已經有2年半的時間（樓面價4516元/㎡）。早在2017年下半年項目就對外公開了售樓處。2018年2月，又公開了5M智慧健康社區、樣板間。
在近日的實地探訪中，置業顧問表示：“美的雍翠園即將首開2、4、6號樓洋房，均為6層高，主力面積110、115㎡，毛坯交付，預計均價1.5萬/㎡。”
我看到，項目沙盤上2、4、6號樓綁上了紅色的綢帶，標註了：即將開盤。
美的雍翠園首開信息
地址：江寧區橫西街道吳楚西路與橫雲北路交匯處
規劃：規劃有19棟住宅，其中15棟5-7層洋房、4棟11層小高層
首開樓棟：預計4月中下旬首開2、4、6號樓共72套洋房（層高均為6層）
主力面積：中間戶均為110㎡三室兩廳兩衛戶型，邊戶均為115㎡三室兩廳兩衛戶型
預計均價：1.5萬/㎡
裝修情況：毛坯交付
得房率：85%以上
戴德樑行的數據顯示：2018年，南京主城新房成交均價29473元/㎡，漲幅達7%。按照這個均價計算，一套110㎡的新房總價約324萬。
美的雍翠園的總價相比之下，就“美麗”了許多。
置業顧問以2號樓302室戶型舉例，該套房源面積111.44㎡，單價14903元/㎡，總價約166萬。另外，置業顧問強調：“4月13日項目將舉行產品發佈會，確定買首開房源的客戶可以拿到1個點的優惠，開盤當天還會有其他優惠。”
總價166萬買洋房？
美的雍翠園優、缺點客觀看
總價166萬，就能在南京主城買到110㎡的洋房，聽起來著實讓人心動了一把。那麼美的雍翠園到底值不值得買呢？踩完盤，我將這個項目的優缺點做了羅列，供廣大買房人蔘考。
先來說說優點。
價格優勢
在戴德樑行統計的2018年南京住宅分板塊成交詳情表中，我們可以看到：南京城中板塊新房均價達到45379元/㎡，城北、城南、城東、河西住宅均價也都超過3萬/㎡。江寧均價處於主城窪地，23530元/㎡。
整個江寧板塊細分為東山、百家湖、九龍湖、大學城、青龍山國際生態新城、淳化、正方新城、祿口、橫溪等等區域。
眾所周知，東山、百家湖、九龍湖、大學城等片區精裝新房均價3萬/㎡左右；青龍山、淳化、正方新城等新房均價在2.3萬-2.6萬/㎡不等，精裝、毛坯都有；祿口、濱江，此前新房以1字頭為主。
而橫溪這個特殊的村鎮區域，因為美的拿下的現房地塊，步入了商品房銷售時代。雍翠園1.5萬/㎡的洋房定價，橫溪當地人能接受嗎？
我在售樓處附近隨機問了幾個行人，得到的回覆歸納如下：
1、還好吧，聽說市區的房子都3-4萬/㎡了！
2、太貴了，我們本地人住的自家的房子就挺好的。
19號樓外立面，掛著“百萬級主城洋房”的廣告
從目前南京最新的房價佈局來看，單價1-2萬/㎡的板塊選擇，也基本只剩龍潭新城、橫溪、祿口、江寧濱江、六合、溧水這些了。
客觀來說，寶華、溧水、六合等偏都市圈的新房，均價都賣到1.1萬-1.7萬/㎡不等了。江寧1.5萬/㎡的洋房，價格還沒貴到離譜。
產品優勢
近年來，南京主城由於土地緊張、容積率限制等等因素，洋房愈發稀缺。
美的雍翠園容積率1.6，開發商打造了19棟住宅，其中15棟為層高5-7層的洋房，4棟層高為11層的小高層。從得房率、居住舒適度來看，還是加分的。
項目首開有兩種戶型，110㎡三室兩廳兩衛、115㎡三室兩廳兩衛，均為三開間朝南、南北雙陽臺設計。這兩個戶型的佈局相似，115㎡比110㎡多了個儲藏室。
110㎡三室兩廳兩衛
115㎡三室兩廳兩衛
目前美的雍翠園案場可以參觀到115㎡樣板間，該樣板間設置在小高層實體樓棟裡。置業顧問介紹：“客廳開間3.9米，南北陽臺都有一半的贈送面積，得房率在85%以上。”
現房優勢
2019年9月，南京出讓了第一批網絡競拍地塊，同時這也是南京的首批達到最高限價需現房銷售的地塊。
美的雍翠園地價4516元/㎡，需現房銷售。實探中，我發現項目小高層和洋房樓棟外立面均已完工，置業顧問說最快今年10月就能交付。
如果後期小區景觀綠化、室內工程進度等能趕上，如期交付，買房人購房半年左右就能拿房入住，免去了漫長的等待期。
硬幣有正反面。說完優點，我們再一起來看看美的雍翠園這個項目外在、內在的不足。
距離主城過遠，公共交通有限
踩盤當天，我選擇自駕前往美的雍翠園。從南京南站出發，經由寧宣高速-正方中路-將軍大道-126省道等主幹道，歷時45分鐘左右抵達。
我在百度地圖上查閱，如果選擇公共交通出行，需乘坐地鐵S1號線至翔宇路南站，換乘公交861路至吳楚東路站。加上步行、等車的時間，抵達項目至少要1小時以上。
目前整個橫溪境內，公共交通工具以公交車為主，美的雍翠園距離地鐵S1號線翔宇路南站約8公里，乘公交車抵達需要30分鐘左右的時間。
從美的雍翠園出發去南京南站尚需1小時以上的時間，那麼抵達新街口、江北等需要的時間成本更多。
據置業顧問透露：目前美的雍翠園的蓄客客群以地緣客為主，也有一些周邊產業園工作的年輕人。對於這類有購房需求的買房人，選擇雍翠園沒有問題。工作、生活範圍在市區的同志，還需謹慎。
周邊環境、配套有待完善
橫溪位於江寧的西南方向，目前區域內打著空港經濟圈的名頭。投資72.82億元的PPP項目也值得期待。
不過目前這裡尚處於老城向新城發展的過渡期。將有大量的拆遷動作，涵蓋體育公園、都市商務中心、康養文化社區等的新城生活小鎮，尚需時間去打造、實現。
美的雍翠園位於橫溪街道的吳楚西路與橫雲北路交匯處。周邊居民多住自建房，商品房非常稀缺。
項目不遠處，傳統的自建房林立
生活配套上，這裡缺乏大型商超、醫院、教育資源等。雍翠園旁的世紀華聯、蘇果、橫溪中學……只能基本滿足居民的日常生活需要。
板塊、產品預期降低，5M智慧社區毛坯交付
2018年2月，美的雍翠園對外公開了項目5M智慧社區示範區以及樣板間，當天公開的89、115㎡樣板間內，參觀者可以體驗人工智能音響、智能魔鏡、紅外感應探測器等等科技系統。
近日的踩盤中，置業顧問表示：“項目85㎡樣板間暫不對外開放，即將首開的洋房產品為毛坯交付。”
毛坯交付？我的第一反應是，位於徐州銅山區的美的雍翠園，同樣是5M智慧健康社區的定位、洋房產品，可是精裝交付呀。
截圖來源於365淘房網徐州站
此前，據業內人士以及多家媒體報道透露：橫溪雍翠園的精裝5M智能家居被取消，改成預留房內相關線路和管道，買房人後期可以自願購買智能化家居產品。
一個最近在看房的90後網友表示：在橫溪這個整體還偏向剛需的板塊裡，洋房1.5萬/㎡的均價，毛坯交付似乎也沒啥毛病。
據悉，美的雍翠園去年8月份傳出開盤的消息，當時登記需驗資30萬元。
最近項目即將首開，置業顧問明確告知：“1.5萬/㎡的均價已經確定，就等銷許了。”
從放風的1.7萬/㎡到塵埃落定的1.5萬/㎡，這2000元/㎡減去的是5M智能家居的成本嗎？我認為是美的砍掉了對板塊、項目過高的預期。
江寧現房銷售項目多達25個！
它們會改變江寧房價格局嗎？
2016年9月至今，南京共出讓了67幅現房銷售地塊。其中江寧有25個，佔比近40%。
目前，九龍湖的銀城旭輝雲臺天境、五礦瀾悅棲原、葛洲壩融創紫郡府，方山的五礦瀾悅方山，正方新城的綠地理想城5家現房住宅已經推出，整體價格被牢牢把控在江寧新房限價紅線內。
九龍湖的銀城旭輝鉑悅源墅，祿口的中駿融信雍景臺、紅豆香江華庭，橫溪的美的雍翠園，正方新城的榮盛雋峰已經對外公開營銷中心，現房尚未開賣。
而九龍湖的金隅G20、弘陽G57，淳化的保利G05，東山的上海建工G45等地塊，相較祿口的恆大林溪郡、中海雲麓公館等確定案名的現房新盤，進展則更慢。
2019年是南京限價盤收官、高價地新盤漸漸入市的關鍵年。“堅持房地產市場調控政策不動搖，力度不放鬆”的前提下，開發商們會通過產品類型、精裝規格的差異化，打開南京房價新世界嗎？這個問題的答案，需要由時間來驗證。
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