房抵貸的邏輯看起來很簡單：反正有房子抵押嘛，實在不行賣了就是。要真是這樣就好了。實際情況是，房抵貸的問題資產正在加速暴露，處置起來也並沒有那麼簡單。
按照歷史經驗，如果借款人出現無法還款觸發抵押物處置條款，基本上半年就能完成對於抵押物房產的處置。然而在當前“房住不炒”的基調下，一線城市的商品房增值空間變得有限，整個市場下行疊加限購限售政策，導致流動性不足，處置週期被迫延長至兩年甚至三年。
對於各個參與方來說，房抵貸業務風險加大已是共識，而是否具備對於問題資產的處置能力，也成為參與者需要提升的關鍵點。目前，市場上大部分資金方在前期選擇助貸合作機構時，已經把後端對於問題資產處置的能力設為重要的合作准入門檻。
想要在處置過程中變被動為主動，首先需要不斷拓展全國各地的處置服務商資源，且確保對這些服務商把控的住；另外需熟知包括行政管理、法律條文及司法判決等多層面的現實困境以及解決辦法；最後在實際展業中，可以根據問題資產所處的不同生命週期，採用“建、續、轉、收、賣”的五級處置法。
一、房抵貸問題資產暴露加劇
房抵貸憑藉其“有抵押”的資產屬性，更契合金融機構的風控邏輯，但看似穩健的房抵貸業務，實則也隱藏諸多風險。
首先是獲客端，優質資產稀缺的問題愈演愈烈。房抵貸是銀行的傳統業務，大量優質一押資產早已被各大銀行收之麾下。非銀金融機構可獲取的資產，大多是銀行風控無法達標的“次優客戶”。在近年來銀行普惠金融放款指標持續加大的背景下，這部分“次優客戶”可能還會被銀行再度下沉搶佔，從獲客端開始的風險加大。
其次，對於金融機構來說，房抵貸資金用途合規性的監管亦是一大難題。設置購銷發票核對、賬戶監管等常規措施，往往很難真正實現資金用途監管。金融機構必須在貸前、貸中及貸後各個環節做到實質性風控，包括雙錄記錄借款人的借款用途，在貸款合同裡提前設計好約束借款人資金用途的條例，在團隊搭建層面盡力完善人員配置等。
最後，在市場整體流動性不足的大環境下，房抵貸不良資產的處置也面臨諸多障礙。處置週期拉長使得期間需付出的資金利息成本加大，同時還需考慮律師費及稅收等成本因素。另外，處置時存在的諸多司法困境又是一道坎，處置方容易遇到未獲得問題資產的首封權、處置資產抵押權無效等問題。而近年來唯一住房、未成年人住房能否處置等問題，也在法律規定和各地法院實際處置層面存有差異。諸多不利於因素疊加，處置方還需未雨綢繆，一一破解。
二、房抵貸問題資產主流處置模式
對於金融機構來說，當前房抵貸業務出現問題資產大多依賴助貸機構兜底處置，瞭解並探索其具體處置方式十分重要。在具體展業中，助貸機構可採用五級分層處置的方法，逐層遞進解決問題。
一是“建”，從前期借貸行為發生時，就與客戶建立良好的流動性顧問關係，定期與客戶進行溝通了解其貸款生命週期的具體動向，比如是否存在流動性資金緊張，是否發生房屋產權變更等。掌握動態信息有助於為真正發生不良後的處置，留足時間和空間。在良好的溝通環境下，可以避免與客戶形成對立關係，出現不配合處置的情況，並能最大程度的保護展業方及背後資金方品牌信譽。
二是“續”，若在溝通中發現客戶存在短期的資金流動性困難，在通過前期客戶相關數據分析確定其為優質客戶的前提下，可以為其預備“續貸”方案，暫緩還款期，用時間換空間。這一做法的好處還在於，在資產還沒出現不良跡象時，通過對貸款各個關鍵節點（如季度、半年度時點）資產狀況做出評估，便於未雨綢繆，提前想好應對措施。
三是“轉”，當續貸行為已不能解決問題時，就要開始著手為客戶尋求轉單。這一“解毒過程”是基於判斷客戶只存在流動性風險，不涉及終極風險，並且客戶非常願意配合的前提之下。讓客戶在賣房或籌措資金的過程中有更多時間尤為重要，逼迫客戶倉促賣房往往難以賣出好價錢，造成多輸局面。想要做好“轉單”工作，需要有銀行等不同機構資金的支持，有資產的出口。目前，已有機構開始採用“風控賦能”的模式，與各色機構形成協同效應，營造強力的客單流轉關係網，提高轉單效率。
四是“收”，若無法轉單，已經形成房抵貸問題資產時，則還可尋求不良資產投資基金進行收購。這一做法的前提是，經過前面幾層的評估和漏斗篩選後，基本上可以確定展業方已得到穩定收益。採用與不良投資基金合作運營的模式，還可在藉助不良基金處置力量節約人力成本的同時，分享後端收益。
五是“賣”，當資產進入惡性階段時，就不得不需要承擔一點損失，將問題資產進行強制執行或司法拍賣。但對於展業方來說，如果精耕前四級的處置階段，那麼流轉到最終處置層面的資產是可以大大減少的。
此外，想要做到及時有效的處置，掌握全國各地處置服務商資源尤為重要。由於不同地區的法院及司法機構在實操中對於資產的認定存在差異，這就需要處置方擁有一批熟悉當地司法特色的服務商作為合作方或代為處置。
三、房抵貸問題資產處置難點
當前房抵貸問題資產的處置面臨多重困境。
首先是行政管理層面的處置困境，例如在處置時只登記本金而不登記利息、罰息等處置難度將變大，若處置方不具備貸款資格，在轉讓銀行方或信託方資產時，法院往往不認可其罰息的合理性，因此不予判定。另外，政策要求抵押權變更時債務人必須到場，處置方在受讓抵押權或債權時若難以滿足此條件，則抵押權也難以實現變更。
其次是在法律層面的處置困境。在實際操作中，各個地區的法院對於同一個法律條款的執行力度可能存在差異。例如在處置時監管機構要求處置方必須出具盡職調查資料，否則該抵押權可能被判無效，針對這一要求不同地區法院的認定不同，有些地區不出具也可以視為抵押權有效。還有一點值得注意，即唯一住房是否可以處置的問題，當前司法環境下唯一住房是可以處置的，但若房裡居住著“老弱病殘孕”，法院大多不願進行處置。
最後是在司法判決層面的一些處置困境。諸如公證處不出具執行公證，導致無法立案、執行流程過長等問題。此外，還要格外注意借貸人以“套路貸”進行抗辯的問題，一旦債務人表示其被“套路貸”，法院會直接將案件轉移至公安局，於處置方來說無疑大大增加處置成本。
面對以上問題，目前有律所機構提出了管轄權轉移的解決方案，將案件管轄權轉移至其他利於處置的地區法院。例如將原本在上海處置的案件轉移至新疆地區法院進行處理，在司法資源嚴重不平衡的背景下，可以更高效地實現處置。
需注意的是，滿足管轄權轉移條件需展業方在放款前的合同設計上就預先做好工作，並要熟悉轉移流程，最終再以市場化的方式去尋找合理的法院方。此外，在處置客戶房產時還可選擇“司法拍賣”的形式，上海地區“法拍房”因其不限購的屬性，往往可以賣出市場價或評估價上浮20%~30%的價格，處置利益得以飆升。
在當前資產荒、收益率下行的大背景下，儘管房抵貸業務在展業或不良處置層面，仍有各種風險和障礙，但只要佈局得當還是有利可圖的。比如選擇和風控細節到位，處置資源強大而全面的展業方進行合作。在前端資產篩選層面做足功課，多關注客戶二級還款來源質量的審查與跟蹤，並積極拓展各地區處置服務商及地方司法機構的資源等。總體而言，“精耕細作”才是未來房抵貸展業的王道。
來源：資管雲
最後，歡迎大家來到我們金融人的圈子——今融道APP，數十萬金融小夥伴兒在這裡等著你哦~不見不散
往期好文推薦：