這兩天最大的新聞是全球降息，美聯儲宣佈降息25個基點，開啟近十年來的首次降息。而在此之前，全球已有20個國家的央行加入了降息大軍。
01.
作為全球經濟的龍頭，美國的降息更堅定了全球貨幣寬鬆的預期。接下來的問題只是，中國會跟嗎？
一般認為會，只不過還不清楚會以哪種方式跟？到底是選擇“降低存貸款基準利率”這種正式降息，還是選擇降準、定向降息這種非正式降息，央行可能還在考慮。
但不管跟還是不跟，中國目前的利率水平，已經處在歷史上罕見的低位，一年期存款基準利率是1.5%，貸款利率是4.35%，均處在2007年以來的最低水平。
這兩天最大的新聞是全球降息，美聯儲宣佈降息25個基點，開啟近十年來的首次降息。而在此之前，全球已有20個國家的央行加入了降息大軍。
01.
作為全球經濟的龍頭，美國的降息更堅定了全球貨幣寬鬆的預期。接下來的問題只是，中國會跟嗎？
一般認為會，只不過還不清楚會以哪種方式跟？到底是選擇“降低存貸款基準利率”這種正式降息，還是選擇降準、定向降息這種非正式降息，央行可能還在考慮。
但不管跟還是不跟，中國目前的利率水平，已經處在歷史上罕見的低位，一年期存款基準利率是1.5%，貸款利率是4.35%，均處在2007年以來的最低水平。
數據來自騰訊財經
不僅如此，自2015年10月那次降息之後，雖然基準利率沒有再降，但央行一直以降準、定向降息等各種非正式方式降低利率水平，大家看看餘額寶這兩年的收益曲線，就能直觀地感知到當前貨幣之寬鬆。
02.
第二個問題，降息會影響房價嗎？會，而且影響很大。過去10年，總共有兩次房價暴漲，都有銀根寬鬆的因素。
2008年的全球金融危機，央行在三個月內啟動四次降息，再加上“4萬億計劃”，共同推動了2009－2010年的房價高峰。2012到2015年的連續降息與樓市去庫存政策，則共同推動了2016-2017年的房價高峰。
降息為什麼會影響房價？
利率的本質是錢的價格，利率越低，人們就更容易借到錢，市場上的錢就越多，物價就更容易上漲，而房子作為一種極為剛性又極為稀缺的商品，往往首當其衝。
所以，無論是國內還是國外，降息和房價都有強相關關係，這是經濟規律。但最近兩年，卻出現了一種新情況，自2017年的房價高峰之後，貨幣其實仍然在寬鬆，但房價幾乎紋絲不動，原因是什麼？
很簡單，房地產被鎖死了，貨幣之水不能像以前那樣流入這個市場了。
最近兩年，中國的利率水平，雖然一直在降低，但國家對房地產卻嚴防死守，在需求端限購、限貸、限售，在供給端嚴控房企上市、發債，為的就是儘量引導資金流向實體經濟，而不是像以前那樣刺激樓市。
一句話，房地產不允許作為短期刺激經濟的手段。
所以，最近兩年，房企融資非常難，地王現象近乎絕跡。不僅如此，近日還傳出不少龍頭房企暫停拿地，一線城市部分地塊流拍，各大銀行還上調了房貸利率，足見市場之冰冷。
03.
說了這麼多，普通人在這個時候該如何操作呢？
總結中國經濟最近十多年的規律，可以清晰地看到兩條主線，一個條是“錢荒”，一條是“資產荒”，兩條主線交替出現，並主導著整個市場的情緒。
過往經驗顯示，“錢荒”時代的正確操作是持有現金，因為現金是稀缺的。“資產荒”時代的正確操作是把錢變成資產，因為資產是稀缺的。
當前，我國的M2（廣義貨幣）已經超過美國，實際利率水平一直在下降，貨幣持續寬鬆，全民投資的意識已經被激活，但好的資產還是太少太少，用投資客的術語來講，當下就是典型的“資產荒”時期。
接下來的問題是，什麼才是值得買入的資產？
全球降息，貨幣之水一定會四處尋找出口，也許會流向基建，也許會流向股市，也許會流向黃金或者寶石，也許會流向P2P或者比特幣，也許會流向古董或者字畫……
這些其實都不重要，重要的是，貨幣的終極流向是哪裡？
或者說，貨幣追逐的終極資產是什麼？
肯定不是基建，它是消費品，會不斷折舊和貶值。也不是股票，再好的公司，你也不敢把它的股票拿個二三十年。也不是黃金，過去30年，黃金的漲幅遠遠跑輸M2。更不會是比特幣或者P2P，這類資產隨時都有歸零的可能。古董、字畫也許可以，但它的市場太小眾，不是一般人可以玩的。
剩下來的也許只有房子，它的可靠性不依賴於某個具體的企業，也不依賴於某個時髦的行業風口，而是建立在一個城市乃至一個國家整體的經濟社會活動之上，這種長遠價值是任何一種資產都不可比擬的。
04.
關於這個話題，我在很多次講演中都提過這樣一個觀點：科技賺錢＋金融分錢＋房產存錢。
我想表達的是什麼意思？財富增長的本質是生產力的進步，而生產力的進步必須依賴於科技創新，所以科技行業是賺錢最快的。
如果生產力不進步，投資就變成了“資金空轉”的遊戲，然後演變成泡沫經濟，日本的教訓近在眼前。這也是為什麼國家一直強調“房住不炒”的重要原因，如果炒房佔據太多社會注意力，沒有人好好幹實業，生產力如何進步？生產力不進步，貨幣就不能兌換為真實財富。
財富創造出來之後，還需要合理地配置，把資金借給最聰明的人去使用，才能把存量財富的使用效率最大化，這就是金融要乾的事情。
最後一步是存錢，也就是財富的留存和傳承問題，貨幣必須兌換為一種能夠抗通脹、抗經濟週期的持久資產，才能保證財富的萬世不移。在此意義上，房地產是一個為數不多的可以放心的選擇。
所以，短期內，房地產對投資客會極不友好，但長遠來看，房地產作為財富留存和傳承的本質功能未變。貨幣的初期流向不重要，重要的是終極流向。
本文想給出的策略是，現階段房價平穩，買方議價空間大，仍然是剛需買家和價值投資者的最佳買入時機，但短線投資者一定一定要避開。
這兩天最大的新聞是全球降息，美聯儲宣佈降息25個基點，開啟近十年來的首次降息。而在此之前，全球已有20個國家的央行加入了降息大軍。
01.
作為全球經濟的龍頭，美國的降息更堅定了全球貨幣寬鬆的預期。接下來的問題只是，中國會跟嗎？
一般認為會，只不過還不清楚會以哪種方式跟？到底是選擇“降低存貸款基準利率”這種正式降息，還是選擇降準、定向降息這種非正式降息，央行可能還在考慮。
但不管跟還是不跟，中國目前的利率水平，已經處在歷史上罕見的低位，一年期存款基準利率是1.5%，貸款利率是4.35%，均處在2007年以來的最低水平。
數據來自騰訊財經
不僅如此，自2015年10月那次降息之後，雖然基準利率沒有再降，但央行一直以降準、定向降息等各種非正式方式降低利率水平，大家看看餘額寶這兩年的收益曲線，就能直觀地感知到當前貨幣之寬鬆。
02.
第二個問題，降息會影響房價嗎？會，而且影響很大。過去10年，總共有兩次房價暴漲，都有銀根寬鬆的因素。
2008年的全球金融危機，央行在三個月內啟動四次降息，再加上“4萬億計劃”，共同推動了2009－2010年的房價高峰。2012到2015年的連續降息與樓市去庫存政策，則共同推動了2016-2017年的房價高峰。
降息為什麼會影響房價？
利率的本質是錢的價格，利率越低，人們就更容易借到錢，市場上的錢就越多，物價就更容易上漲，而房子作為一種極為剛性又極為稀缺的商品，往往首當其衝。
所以，無論是國內還是國外，降息和房價都有強相關關係，這是經濟規律。但最近兩年，卻出現了一種新情況，自2017年的房價高峰之後，貨幣其實仍然在寬鬆，但房價幾乎紋絲不動，原因是什麼？
很簡單，房地產被鎖死了，貨幣之水不能像以前那樣流入這個市場了。
最近兩年，中國的利率水平，雖然一直在降低，但國家對房地產卻嚴防死守，在需求端限購、限貸、限售，在供給端嚴控房企上市、發債，為的就是儘量引導資金流向實體經濟，而不是像以前那樣刺激樓市。
一句話，房地產不允許作為短期刺激經濟的手段。
所以，最近兩年，房企融資非常難，地王現象近乎絕跡。不僅如此，近日還傳出不少龍頭房企暫停拿地，一線城市部分地塊流拍，各大銀行還上調了房貸利率，足見市場之冰冷。
03.
說了這麼多，普通人在這個時候該如何操作呢？
總結中國經濟最近十多年的規律，可以清晰地看到兩條主線，一個條是“錢荒”，一條是“資產荒”，兩條主線交替出現，並主導著整個市場的情緒。
過往經驗顯示，“錢荒”時代的正確操作是持有現金，因為現金是稀缺的。“資產荒”時代的正確操作是把錢變成資產，因為資產是稀缺的。
當前，我國的M2（廣義貨幣）已經超過美國，實際利率水平一直在下降，貨幣持續寬鬆，全民投資的意識已經被激活，但好的資產還是太少太少，用投資客的術語來講，當下就是典型的“資產荒”時期。
接下來的問題是，什麼才是值得買入的資產？
全球降息，貨幣之水一定會四處尋找出口，也許會流向基建，也許會流向股市，也許會流向黃金或者寶石，也許會流向P2P或者比特幣，也許會流向古董或者字畫……
這些其實都不重要，重要的是，貨幣的終極流向是哪裡？
或者說，貨幣追逐的終極資產是什麼？
肯定不是基建，它是消費品，會不斷折舊和貶值。也不是股票，再好的公司，你也不敢把它的股票拿個二三十年。也不是黃金，過去30年，黃金的漲幅遠遠跑輸M2。更不會是比特幣或者P2P，這類資產隨時都有歸零的可能。古董、字畫也許可以，但它的市場太小眾，不是一般人可以玩的。
剩下來的也許只有房子，它的可靠性不依賴於某個具體的企業，也不依賴於某個時髦的行業風口，而是建立在一個城市乃至一個國家整體的經濟社會活動之上，這種長遠價值是任何一種資產都不可比擬的。
04.
關於這個話題，我在很多次講演中都提過這樣一個觀點：科技賺錢＋金融分錢＋房產存錢。
我想表達的是什麼意思？財富增長的本質是生產力的進步，而生產力的進步必須依賴於科技創新，所以科技行業是賺錢最快的。
如果生產力不進步，投資就變成了“資金空轉”的遊戲，然後演變成泡沫經濟，日本的教訓近在眼前。這也是為什麼國家一直強調“房住不炒”的重要原因，如果炒房佔據太多社會注意力，沒有人好好幹實業，生產力如何進步？生產力不進步，貨幣就不能兌換為真實財富。
財富創造出來之後，還需要合理地配置，把資金借給最聰明的人去使用，才能把存量財富的使用效率最大化，這就是金融要乾的事情。
最後一步是存錢，也就是財富的留存和傳承問題，貨幣必須兌換為一種能夠抗通脹、抗經濟週期的持久資產，才能保證財富的萬世不移。在此意義上，房地產是一個為數不多的可以放心的選擇。
所以，短期內，房地產對投資客會極不友好，但長遠來看，房地產作為財富留存和傳承的本質功能未變。貨幣的初期流向不重要，重要的是終極流向。
本文想給出的策略是，現階段房價平穩，買方議價空間大，仍然是剛需買家和價值投資者的最佳買入時機，但短線投資者一定一定要避開。