大家好，我是羊迪。這次來聊聊最近的熱點：

城鎮老舊小區改造，簡稱舊改。

2019年6月19日，國務院常務會議召開。

會議把加快改造城鎮老舊小區，提升到了重大民生工程和發展工程的高度。

會議中，有這樣一句話語：

“重點改造建設小區水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可加裝電梯，配建停車設施。促進住戶戶內改造並帶動消費。”

而這段話的背後，是上億的相關居民，以及4萬億元的投資體量。

在當下這一非常時期，其效果堪比2008年的4萬億救市、2014年的棚改貨幣化安置。

舊改是什麼？

老舊小區改造，與舊城區改造、棚戶區改造有一定差別：

舊城區改造是隨著城市發展，改造和更新老城市生活環境的自然需求。包括道路拓展、路網改善、供熱供水管網改建工程等。

棚戶區改造是中國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民生工程，著重於拆後重建，施行貨幣化或實物安置政策。

老舊小區改造同樣是中國政府的一項民生工程，是指針對2000年(含)前建成的環境條件差、配套設施不全或破損嚴重、無障礙建設缺失、管理服務機制不健全，且未納入棚戶區改造計劃的住宅小區以及住宅樓，進行不同程度的改造。

舊城區改造，涵蓋了老舊小區改造與棚戶區改造，而老舊小區改造與棚戶區改造，在具體的執行上存在互斥性。

老舊小區改造，本身也是一項系統工程。

它分別包括了針對樓體的改造、公共區域的改造，以及小區治理的改造。

老舊小區改造，並不是拍腦門想出來的不成熟方案。

自2000年起，全國各地就不斷地進行著老舊小區改造，已經積累了大量的實踐經驗。

到了2017年11月，菜單式的模式成為了舊改的主流：

菜單式舊改：

作為對老舊小區樓體節能改造、室內給排水改造、小區環境綜合整治等基礎類老舊小區改造項目的有益補充，

政府以財政補貼的形式，鼓勵老舊小區在居民意願的基礎上，自選加裝電梯、建設立體停車設施、建設老年服務驛站等改造項目。

在2017年12月，住建部在15個城市已經率先開展了舊改試點；

此次試點中，著重探索了工作機制、籌措資金機制、項目建設管理機制和一次改造、長期保持的管理機制，獲取了大量的實踐經驗。

而在2019年6月，由國務院發起試點的舊改，同樣有4個方面：

一要抓緊明確改造標準和對象範圍，今年開展試點探索，為進一步全面推進積累經驗。

二要加強政府引導，壓實地方責任，加強統籌協調，發揮社區主體作用，尊重居民意願，動員群眾參與。

三要創新投融資機制。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。

四要在小區改造基礎上，引導發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務。推動建立小區後續長效管理機制。

可以看出，在工作機制、籌措資金機制、管理機制三個方面仍在繼續試點。

不同的是，項目管理機制已經相對成熟，更需要的是“明確標準和對象範圍”，“為進一步全面推進積累經驗”。

除此之外，中央補助金的下發，也註定會改變以往各個城市內，“小打小鬧”的老舊改。

舊改年年都有，但這一次，是自上而下的、規模空前的“新舊改”。

舊改vs棚改

之所以要拿新舊改與棚改比，既是因為它們都是舊城區改造的措施，又是因為上一輪的棚改，將房地產推向神壇，這一輪的舊改，也必將影響房地產未來的地位。

上一輪棚改，僅用3年的時間，便通過PSL（央行通過抵押方式向地方銀行發放貸款）印鈔3萬億，一舉改變了三四線城市的命運，也間接推動了一二線城市的房價。

而在2019年的當下，由於經濟波動，居民普遍信心不足，需要提振經濟、拉動內需，房價卻維持在高位，具有較高的金融風險。

銀保監會的郭主席也喊話了炒房客，房住不炒的方針也絲毫沒有改變的跡象。

靠房地產拉動經濟的老路不能再走了，就要找一個新的路。

什麼路可以提振經濟、拉動內需、普惠民眾，又不會因為放水而繼續推高房價？

道路千萬條，舊改第一條。

一手拉投資，一手穩就業，刺激了內需，也穩定了消費。

更重要的是，棚改針對的是新房市場，而舊改針對的是存量房（二手房）市場，棚改創造的是對房產的需求，舊改創造的是消費的需求。

雖然舊改勢必會讓“老破小”的價格提升，但只要分區域、分階段地逐步落實，只要控制好新房的入市價格，只要不放鬆限購政策和貸款政策，城市的房價就不會跳漲。

但問題是，舊改會像棚改一樣轟轟烈烈麼麼？

棚改快速推行的背後，是融資渠道的打通。

一方面在於政策支持、投融資渠道放開，貸款輕鬆，另一方面在於棚改後的賣地收入，可以讓地方政府持續回血。

相比之下，舊改要更加艱難一些，因為舊改的項目主要內容是停車位、小區道路、綠化、亂搭亂建、加裝電梯、屋面防水、外牆及樓道內粉刷。

除物業管理、停車位、充電樁、廣告投放等具有一定的收益能力外，主要項目內容都難見現金流，融資難度較大。

這樣的差異，如果沒有創新的模式進入，即便初始資金差距不大，但較低的收益水平，也必將導致融資能力的“雲泥之別”。

最終的結果，只會是少部分人快速受益，大部分人長久排隊。或者大水漫灌後，所有的物價水漲船高。

如何應對舊改？

手裡有老破小的人，要賣麼？

舊改是一個短期的政策性利好，但還沒有具體的落實，也不知道落實到你的房產還需要多久。畢竟1個月、1年、10年，效果是完全不一樣的。

如果短期內缺錢，且家庭房產套數較多，可以趁著這波熱度，提價出貨。

如果短期內不缺錢，你已經錯過了17年房產的最佳賣出時機，現在也正屬於房價上漲回落後的中期冰點，可以待價而沽，無需慌張。

但房產的買入與賣出決策，從來不應當只受一兩個政策或原因的影響。

在舊改之外，我們要看到的是房貸政策的再度收緊，是人才政策的繼續推出，是房屋產權的越發明晰，是新房的持續限價，是學區房的鬆動、是租房市場的發展，是還未到來的房地產稅。

年輕人可以買老破小麼？

實際上，年輕人一直是老破小的主要購買人群，為了自住。

但舊改出來後，一定會緊跟著一輪老破小的集中漲價，此時購入就有可能以更高的價格，買入不知何時才能改造升級的房產。

與其如此，不如去買限價的新房，買已經改造過，或確認會改造的二手房。

一切從自住角度出發，就不會賠。

舊改會改變什麼？

舊改的到來，是偶然麼？

不是的，早在今年的政府工作報告中，就有了清晰的規劃：

在這裡說一個小技巧：

越是在嚴管控的時期（比如現在），就越要記得看新聞聯播、看政府工作報告。

舉個例子，在這個政府工作報告中，已經先於6月19日的會議3個多月的時間，提及了舊改。

如果你有心地看到了，並在今年3月樓市最低谷的時期，低價買入了老城區無電梯的頂樓。

那麼在接下來的舊改中，加了電梯、停車場、水電路氣管道的房產，絕對會在房價上煥發第二春。即便房住不炒了，你預先買入的住宅，也會有不小的房價增幅。

說回舊改：

因為它具有濃厚的政府主導性，雖然試點多年，也在很多區域進行了開展，但仍然存在很多的不確定性，比如前期的融資、中期的改造、後期的運營，最近這段時間，多關注新聞，沒壞處。

因為不確定性太多，我們無法明確它會改變什麼，只能去看它想改變什麼，以及不想改變什麼。

舊改想做的有：

1.違建、群租、地下空間的治理；

2.水、電、氣、通信管線的改造；

3.提振居民消費，盤活經濟、拯救實業。

舊改不想做的是：

1.持續不斷地需要中央與地方投入金錢；

2.讓人們再度避實就虛，炒二手房；

3.後期管理失當，逐漸變回髒亂差的環境。

看到這些後，我們便會清晰地發現一些機會點，得出如下結論：

1.對建築、裝修、家電、物業行業是明確的利好。

此類企業接下來會受益於政策，優先在這一輪經濟提振中復甦；

2.請對未來、對國家抱有信心。

為了讓人們知道房子是用來住的，政府已經開始出錢讓你住得更好了，所以接下來，我們也要大膽地打開錢包消費，否則很可能越到後期，物價越高；

3.趁著舊改的浪潮，可以積極對自己的老破小進行內部翻修。

即便自己不住，在內外的裝修結束後，也可以大幅提升租金價格。未來城市的租金，註定繼續升高；

4.這不是炒房信號，而是阻止炒房的信號。

但這確實是房產投資的信號，尤其是城市中心的老小區的投資信號，只不過日後的投資收益，更多將來源於租金，而非房價的增值。

完。

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