發跡於江西的地產商新力控股（01180.HK）在今年5月遞交了港股招股說明書，還未上市，這家成立不到10年的地產商又一次參與了投資額高達196億的巨量土地交易。
去年6月，廣州榮和房地產有限公司曾擬投資196億元於增城區新塘新墩南安村，打造佔地面積約23.85萬平方米的項目。而在近日，廣州榮和房地產的法人股東發生變更，即最大出資人變為新力海石房地產開發（廣州）有限公司（持股95%）。
根據天眼查穿透發現，實際大股東為新力地產集團有限公司，也就是即將登錄資本市場的新力控股。目前看來，新力控股在該項目佔據絕對控股地位，按照測算，新力控股目前將接盤該項目大部分股權。
此前，根據《廣州榮和房地產建設項目環評報告公示》，新力控股參與的舊改地塊位於增城新塘西北部，陳家林路西側，南面150米處便是大盤翡翠綠洲。該項目佔地面積約23.85萬平，不計算容積率建築總面積為34.35萬平，綠地率30%。
根據規劃，項目將由43棟33層和6棟34層的高層洋房組成，總戶數6308戶，居住人口超2萬人；並將配建小學、幼兒園、社區衛生服務站、文化活動室、健身設施、肉菜市場、公交首末站以及泳池、老年之家等公共設施。
如此大規模的項目，一般而言均是較大規模的地產商可以操作。從目前情況看，雖然舊改會帶來較大的利潤，不過同樣會佔用較多的資金，同時影響整體週轉節奏。
而還未上市的新力控股，介入如此大項目背後，卻有揹負較高負債的陰影。
根據新力控股招股說明書顯示，截至2018年末，新力控股淨負債率240%，幾乎是行業內負債情況最高的公司之一。
國信證券研究顯示，截至2019年上半年末，地產板塊淨負債率105%（含永續債）。而目前業內公認，低於80%的淨負債率是較為安全的水平。
從新力控股的負債情況看，2018年新力控股未償還借款為221.03億元，平均利率為9.3%、9.1%及9.3%。
截止到2018年底，新力手持現金及現金等價物70.84億元，而一年到期的有息負債為92.2億元。這意味著，新力控股現金無法覆蓋短期負債。
值得一提的是，截至2018年底，新力控股有28項由信託、資管公司及其他金融機構提供的未償還融資安排；12筆借款將於今年內到期，它們均屬於中短債，且利率較高，最高一筆高達13.62%。
較高的負債水平和較高的公開融資成本，讓這家地產商利潤表現同樣不好。2016-2018年，新力淨利潤分別為1.3億元、2.8億元、5.5億元，複合年增長率是105.9%，同期，新力年均毛利率分別為24.7%、33.7%及37.3%，淨利率卻只有5.9%、 5.3%及6.9%。
較高的毛利率對應較低的淨利率，高額的財務費用費用成為吞噬利潤的重要原因之一。
過去幾年，新力控股幾乎是黑馬姿態進入地產圈，無論是將總部搬遷到上海，還是銷售排名。根據第三方機構數據，新力控股2016-2018年，合同銷售額為161.3億元、428.1億元和887.3億元。
不過，新力控股在招股書上並未披露合同銷售數據，但是從營業收入看，新力控股規模卻“縮水”嚴重。
新力控股披露的數據顯示，2016年、2017年及2018年，分別實現收入22.2億元、52.4億元、84.2億元，複合年增長率為94.6%。其主要業務是房地產開發，2016年、2017年及2018年，來自房地產的收入佔據總收入的99.3%、99.8%及99.7%。
而從新力控股的業務模式看，高週轉在這家公司體現的淋漓盡致。公開資料顯示，新力項目“120天啟動開發、180天達到預售標準”。以德安帝泊灣項目為例，2018年8月才開工，2018年10月就拿預售證；上饒帝泊灣2018年9月動工，11月便拿預售證／開始預售。
按照這個業務模式，新力控股2016年合同銷售在2018年應該大量結轉。不過，新力控股2018年營業收入僅84.2億元。
強烈的規模訴求和風險管控的平衡，已成為當下中小型房企生存發展的主要矛盾。還未上市的新力控股，此次介入巨量舊改，未來的現金流如何安排，怎麼在融資收緊背景下進一步擴張，將成為這家公司未來面臨的巨大壓力。