文|凱風
編輯 | Nydia
來源 | 國民經略
樓市下半場，就這樣突然來了。
2018年，中國房地產創下了史無前例的三大新高：銷售面積創新高，銷售金額創新高，土地出讓金創新高。
時間進入2019年下半年，情況正在悄悄發生變化。
最新發布的國家統計數據顯示。2019年1-6月，全國商品房面積同比下降1.8%，房企土地購置面積同比下降27.5%，土地成交價款下降27.6%，而房地產業GDP同比僅增2.5%，遠低於經濟增速。"
文|凱風
編輯 | Nydia
來源 | 國民經略
樓市下半場，就這樣突然來了。
2018年，中國房地產創下了史無前例的三大新高：銷售面積創新高，銷售金額創新高，土地出讓金創新高。
時間進入2019年下半年，情況正在悄悄發生變化。
最新發布的國家統計數據顯示。2019年1-6月，全國商品房面積同比下降1.8%，房企土地購置面積同比下降27.5%，土地成交價款下降27.6%，而房地產業GDP同比僅增2.5%，遠低於經濟增速。
同時，根據國家統計局70城房價數據，二手房房價下跌或持平的城市從上個月的11個增加到20個，越來越多的城市步入調整軌道。
樓市下半場，再無當初的狂熱。
01
普漲VS橫盤，誰是常態？
中國樓市20年的上行史，總會給人一種錯覺：以為樓市只漲不跌，而一旦樓市上漲，就是全國普漲行情。
事實上，這只是對歷史幾次大漲的選擇性記憶。
從1998年開始，中國房地產走過20年曆程，全國性普漲只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。
事實上，從2011年到2015年，除了個別一二線城市有波動行情之外，大多數三四線城市都是波瀾不驚的。
"文|凱風
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來源 | 國民經略
樓市下半場，就這樣突然來了。
2018年，中國房地產創下了史無前例的三大新高：銷售面積創新高，銷售金額創新高，土地出讓金創新高。
時間進入2019年下半年，情況正在悄悄發生變化。
最新發布的國家統計數據顯示。2019年1-6月，全國商品房面積同比下降1.8%，房企土地購置面積同比下降27.5%，土地成交價款下降27.6%，而房地產業GDP同比僅增2.5%，遠低於經濟增速。
同時，根據國家統計局70城房價數據，二手房房價下跌或持平的城市從上個月的11個增加到20個，越來越多的城市步入調整軌道。
樓市下半場，再無當初的狂熱。
01
普漲VS橫盤，誰是常態？
中國樓市20年的上行史，總會給人一種錯覺：以為樓市只漲不跌，而一旦樓市上漲，就是全國普漲行情。
事實上，這只是對歷史幾次大漲的選擇性記憶。
從1998年開始，中國房地產走過20年曆程，全國性普漲只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。
事實上，從2011年到2015年，除了個別一二線城市有波動行情之外，大多數三四線城市都是波瀾不驚的。
換言之，在將近5年時間，大部分城市其實都處於橫盤狀態。
直到2016年，在五次降準五次降息的加持之下，一二線城市才出現普漲。而三四線城市，則要更遲一步，直到棚改貨幣化全面開啟之後，才迎來全國性的普漲。
為什麼會出現這種局面？
回顧過去三輪大普漲，不難發現，每一輪普漲都需要貨幣之水的支撐。第一次和第二次的貨幣之水還能支撐起全國性的上漲，2016年來的這一次則只能支撐起一二線城市。
至於三四線城市，並非降準降息推動，而是來自於PSL貸款所支持的棚改貨幣化。
央行通過PSL貸款想三四線城市定向放水，以支持棚改，於是有了棚改貨幣化，有了拆遷戶帶資入市，有了全國性的普漲。
可見，貨幣之水的邊際效應越來越弱，想要再支持一場全國性的普漲，所需要的能量，恐怕不是宏觀經濟所能輕易承受的。
未來，樓市普漲，將會是小概率事件。
02
城市分化：誰漲誰跌？
分化，正在變成大概率事件。
這裡的分化，不僅指的是一二線城市與三四線城市的分化， 而且還是樓市調控“因城施策”你緊我鬆的分化，同時還是炒房客與剛需迎面而來互拋表情的分化。
城市分化，意味著普漲時代已經結束。樓市普漲，要麼有經濟、人口和城鎮化狂飆突進的時代背景，要麼大水之下的雨露均沾。當經濟進入新常態，人口紅利不復存在，而大水越來越遙不可及之時，城市之間必然出現分化。
這種分化，在過去半年已經體現得十分明顯。
部分一二線城市在短期調整之後迎來一波反彈，還有部分城市進入高位震盪的橫盤狀態，而大多數三四線城市在棚改退潮之下，逐步步入調整。
今年上半年，最突出的樓市現象當屬部分一二線城市土地市場的回暖，部分城市地王頻出，攪動樓市熱潮。然而，三四線城市卻一改去年土地市場狂熱的局面，全面步入下行態勢。
數據顯示，今年上半年，一線和二線城市土地成交面積同比分別增長20%、9%，成交金額同比增長35%、27%。而三四線城市成交面積同比下滑19%，成交金額同比下滑10%。
土地如此，樓市成交下滑的影響更為突出。
"據克而瑞數據，2019年1-5月，三四線城市整體成交量累計同比下降5%，環比降低14%。只有長三角、粵港澳大灣區的三四線城市表現相對良好。
文|凱風
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樓市下半場，就這樣突然來了。
2018年，中國房地產創下了史無前例的三大新高：銷售面積創新高，銷售金額創新高，土地出讓金創新高。
時間進入2019年下半年，情況正在悄悄發生變化。
最新發布的國家統計數據顯示。2019年1-6月，全國商品房面積同比下降1.8%，房企土地購置面積同比下降27.5%，土地成交價款下降27.6%，而房地產業GDP同比僅增2.5%，遠低於經濟增速。
同時，根據國家統計局70城房價數據，二手房房價下跌或持平的城市從上個月的11個增加到20個，越來越多的城市步入調整軌道。
樓市下半場，再無當初的狂熱。
01
普漲VS橫盤，誰是常態？
中國樓市20年的上行史，總會給人一種錯覺：以為樓市只漲不跌，而一旦樓市上漲，就是全國普漲行情。
事實上，這只是對歷史幾次大漲的選擇性記憶。
從1998年開始，中國房地產走過20年曆程，全國性普漲只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。
事實上，從2011年到2015年，除了個別一二線城市有波動行情之外，大多數三四線城市都是波瀾不驚的。
換言之，在將近5年時間，大部分城市其實都處於橫盤狀態。
直到2016年，在五次降準五次降息的加持之下，一二線城市才出現普漲。而三四線城市，則要更遲一步，直到棚改貨幣化全面開啟之後，才迎來全國性的普漲。
為什麼會出現這種局面？
回顧過去三輪大普漲，不難發現，每一輪普漲都需要貨幣之水的支撐。第一次和第二次的貨幣之水還能支撐起全國性的上漲，2016年來的這一次則只能支撐起一二線城市。
至於三四線城市，並非降準降息推動，而是來自於PSL貸款所支持的棚改貨幣化。
央行通過PSL貸款想三四線城市定向放水，以支持棚改，於是有了棚改貨幣化，有了拆遷戶帶資入市，有了全國性的普漲。
可見，貨幣之水的邊際效應越來越弱，想要再支持一場全國性的普漲，所需要的能量，恐怕不是宏觀經濟所能輕易承受的。
未來，樓市普漲，將會是小概率事件。
02
城市分化：誰漲誰跌？
分化，正在變成大概率事件。
這裡的分化，不僅指的是一二線城市與三四線城市的分化， 而且還是樓市調控“因城施策”你緊我鬆的分化，同時還是炒房客與剛需迎面而來互拋表情的分化。
城市分化，意味著普漲時代已經結束。樓市普漲，要麼有經濟、人口和城鎮化狂飆突進的時代背景，要麼大水之下的雨露均沾。當經濟進入新常態，人口紅利不復存在，而大水越來越遙不可及之時，城市之間必然出現分化。
這種分化，在過去半年已經體現得十分明顯。
部分一二線城市在短期調整之後迎來一波反彈，還有部分城市進入高位震盪的橫盤狀態，而大多數三四線城市在棚改退潮之下，逐步步入調整。
今年上半年，最突出的樓市現象當屬部分一二線城市土地市場的回暖，部分城市地王頻出，攪動樓市熱潮。然而，三四線城市卻一改去年土地市場狂熱的局面，全面步入下行態勢。
數據顯示，今年上半年，一線和二線城市土地成交面積同比分別增長20%、9%，成交金額同比增長35%、27%。而三四線城市成交面積同比下滑19%，成交金額同比下滑10%。
土地如此，樓市成交下滑的影響更為突出。
據克而瑞數據，2019年1-5月，三四線城市整體成交量累計同比下降5%，環比降低14%。只有長三角、粵港澳大灣區的三四線城市表現相對良好。
這種背景下，房企開始逐步退出三四線、迴歸一二線。
"2019年上半年，房企在三四線新增土儲建築面積佔比下滑近8個百分點，而在二線新增土儲建面佔比已接近50%，提升近10個百分點。
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樓市下半場，就這樣突然來了。
2018年，中國房地產創下了史無前例的三大新高：銷售面積創新高，銷售金額創新高，土地出讓金創新高。
時間進入2019年下半年，情況正在悄悄發生變化。
最新發布的國家統計數據顯示。2019年1-6月，全國商品房面積同比下降1.8%，房企土地購置面積同比下降27.5%，土地成交價款下降27.6%，而房地產業GDP同比僅增2.5%，遠低於經濟增速。
同時，根據國家統計局70城房價數據，二手房房價下跌或持平的城市從上個月的11個增加到20個，越來越多的城市步入調整軌道。
樓市下半場，再無當初的狂熱。
01
普漲VS橫盤，誰是常態？
中國樓市20年的上行史，總會給人一種錯覺：以為樓市只漲不跌，而一旦樓市上漲，就是全國普漲行情。
事實上，這只是對歷史幾次大漲的選擇性記憶。
從1998年開始，中國房地產走過20年曆程，全國性普漲只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。
事實上，從2011年到2015年，除了個別一二線城市有波動行情之外，大多數三四線城市都是波瀾不驚的。
換言之，在將近5年時間，大部分城市其實都處於橫盤狀態。
直到2016年，在五次降準五次降息的加持之下，一二線城市才出現普漲。而三四線城市，則要更遲一步，直到棚改貨幣化全面開啟之後，才迎來全國性的普漲。
為什麼會出現這種局面？
回顧過去三輪大普漲，不難發現，每一輪普漲都需要貨幣之水的支撐。第一次和第二次的貨幣之水還能支撐起全國性的上漲，2016年來的這一次則只能支撐起一二線城市。
至於三四線城市，並非降準降息推動，而是來自於PSL貸款所支持的棚改貨幣化。
央行通過PSL貸款想三四線城市定向放水，以支持棚改，於是有了棚改貨幣化，有了拆遷戶帶資入市，有了全國性的普漲。
可見，貨幣之水的邊際效應越來越弱，想要再支持一場全國性的普漲，所需要的能量，恐怕不是宏觀經濟所能輕易承受的。
未來，樓市普漲，將會是小概率事件。
02
城市分化：誰漲誰跌？
分化，正在變成大概率事件。
這裡的分化，不僅指的是一二線城市與三四線城市的分化， 而且還是樓市調控“因城施策”你緊我鬆的分化，同時還是炒房客與剛需迎面而來互拋表情的分化。
城市分化，意味著普漲時代已經結束。樓市普漲，要麼有經濟、人口和城鎮化狂飆突進的時代背景，要麼大水之下的雨露均沾。當經濟進入新常態，人口紅利不復存在，而大水越來越遙不可及之時，城市之間必然出現分化。
這種分化，在過去半年已經體現得十分明顯。
部分一二線城市在短期調整之後迎來一波反彈，還有部分城市進入高位震盪的橫盤狀態，而大多數三四線城市在棚改退潮之下，逐步步入調整。
今年上半年，最突出的樓市現象當屬部分一二線城市土地市場的回暖，部分城市地王頻出，攪動樓市熱潮。然而，三四線城市卻一改去年土地市場狂熱的局面，全面步入下行態勢。
數據顯示，今年上半年，一線和二線城市土地成交面積同比分別增長20%、9%，成交金額同比增長35%、27%。而三四線城市成交面積同比下滑19%，成交金額同比下滑10%。
土地如此，樓市成交下滑的影響更為突出。
據克而瑞數據，2019年1-5月，三四線城市整體成交量累計同比下降5%，環比降低14%。只有長三角、粵港澳大灣區的三四線城市表現相對良好。
這種背景下，房企開始逐步退出三四線、迴歸一二線。
2019年上半年，房企在三四線新增土儲建築面積佔比下滑近8個百分點，而在二線新增土儲建面佔比已接近50%，提升近10個百分點。
顯然，失去政策加持之後，三四線城市需要直面成世界經濟的基本面。
誰的基本面良好，誰能獲得大城市群的輻射，誰就能在新的樓市格局離裡得一席之地。
03
調控分化：鬆還是緊？
與城市分化不同，樓市調控則呈現更加紛雜的局面。
與2018年全國性的大收縮不同，2019年的樓市調控，有鬆有緊。石家莊、菏澤等城市或直接或間接放寬了樓市調控，蘇州、西安等城市則將樓市調控升級到新高度，這一鬆一緊背後，意味著什麼？
同時，房地產行業再一次遭到了“釜底抽薪”式的調控。先是銀保監會嚴控資金違規進入房地產，房地產信託應聲而落。接著發改委出臺文件，規範房地產海外發債，要求新增外債，僅能用於置換一年內的境外債務。
"文|凱風
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樓市下半場，就這樣突然來了。
2018年，中國房地產創下了史無前例的三大新高：銷售面積創新高，銷售金額創新高，土地出讓金創新高。
時間進入2019年下半年，情況正在悄悄發生變化。
最新發布的國家統計數據顯示。2019年1-6月，全國商品房面積同比下降1.8%，房企土地購置面積同比下降27.5%，土地成交價款下降27.6%，而房地產業GDP同比僅增2.5%，遠低於經濟增速。
同時，根據國家統計局70城房價數據，二手房房價下跌或持平的城市從上個月的11個增加到20個，越來越多的城市步入調整軌道。
樓市下半場，再無當初的狂熱。
01
普漲VS橫盤，誰是常態？
中國樓市20年的上行史，總會給人一種錯覺：以為樓市只漲不跌，而一旦樓市上漲，就是全國普漲行情。
事實上，這只是對歷史幾次大漲的選擇性記憶。
從1998年開始，中國房地產走過20年曆程，全國性普漲只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。
事實上，從2011年到2015年，除了個別一二線城市有波動行情之外，大多數三四線城市都是波瀾不驚的。
換言之，在將近5年時間，大部分城市其實都處於橫盤狀態。
直到2016年，在五次降準五次降息的加持之下，一二線城市才出現普漲。而三四線城市，則要更遲一步，直到棚改貨幣化全面開啟之後，才迎來全國性的普漲。
為什麼會出現這種局面？
回顧過去三輪大普漲，不難發現，每一輪普漲都需要貨幣之水的支撐。第一次和第二次的貨幣之水還能支撐起全國性的上漲，2016年來的這一次則只能支撐起一二線城市。
至於三四線城市，並非降準降息推動，而是來自於PSL貸款所支持的棚改貨幣化。
央行通過PSL貸款想三四線城市定向放水，以支持棚改，於是有了棚改貨幣化，有了拆遷戶帶資入市，有了全國性的普漲。
可見，貨幣之水的邊際效應越來越弱，想要再支持一場全國性的普漲，所需要的能量，恐怕不是宏觀經濟所能輕易承受的。
未來，樓市普漲，將會是小概率事件。
02
城市分化：誰漲誰跌？
分化，正在變成大概率事件。
這裡的分化，不僅指的是一二線城市與三四線城市的分化， 而且還是樓市調控“因城施策”你緊我鬆的分化，同時還是炒房客與剛需迎面而來互拋表情的分化。
城市分化，意味著普漲時代已經結束。樓市普漲，要麼有經濟、人口和城鎮化狂飆突進的時代背景，要麼大水之下的雨露均沾。當經濟進入新常態，人口紅利不復存在，而大水越來越遙不可及之時，城市之間必然出現分化。
這種分化，在過去半年已經體現得十分明顯。
部分一二線城市在短期調整之後迎來一波反彈，還有部分城市進入高位震盪的橫盤狀態，而大多數三四線城市在棚改退潮之下，逐步步入調整。
今年上半年，最突出的樓市現象當屬部分一二線城市土地市場的回暖，部分城市地王頻出，攪動樓市熱潮。然而，三四線城市卻一改去年土地市場狂熱的局面，全面步入下行態勢。
數據顯示，今年上半年，一線和二線城市土地成交面積同比分別增長20%、9%，成交金額同比增長35%、27%。而三四線城市成交面積同比下滑19%，成交金額同比下滑10%。
土地如此，樓市成交下滑的影響更為突出。
據克而瑞數據，2019年1-5月，三四線城市整體成交量累計同比下降5%，環比降低14%。只有長三角、粵港澳大灣區的三四線城市表現相對良好。
這種背景下，房企開始逐步退出三四線、迴歸一二線。
2019年上半年，房企在三四線新增土儲建築面積佔比下滑近8個百分點，而在二線新增土儲建面佔比已接近50%，提升近10個百分點。
顯然，失去政策加持之後，三四線城市需要直面成世界經濟的基本面。
誰的基本面良好，誰能獲得大城市群的輻射，誰就能在新的樓市格局離裡得一席之地。
03
調控分化：鬆還是緊？
與城市分化不同，樓市調控則呈現更加紛雜的局面。
與2018年全國性的大收縮不同，2019年的樓市調控，有鬆有緊。石家莊、菏澤等城市或直接或間接放寬了樓市調控，蘇州、西安等城市則將樓市調控升級到新高度，這一鬆一緊背後，意味著什麼？
同時，房地產行業再一次遭到了“釜底抽薪”式的調控。先是銀保監會嚴控資金違規進入房地產，房地產信託應聲而落。接著發改委出臺文件，規範房地產海外發債，要求新增外債，僅能用於置換一年內的境外債務。
相反，各城市的搶人大戰如火如荼，越來越多的城市開啟了“零門檻落戶”。先是發改委提出大城市要全面放開落戶限制，而最近人社部等五部委又提出“省會以下城市要放開高校畢業生、職校畢業生落戶限制”，這無疑對一二線城市樓市形成利好支撐。
"文|凱風
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樓市下半場，就這樣突然來了。
2018年，中國房地產創下了史無前例的三大新高：銷售面積創新高，銷售金額創新高，土地出讓金創新高。
時間進入2019年下半年，情況正在悄悄發生變化。
最新發布的國家統計數據顯示。2019年1-6月，全國商品房面積同比下降1.8%，房企土地購置面積同比下降27.5%，土地成交價款下降27.6%，而房地產業GDP同比僅增2.5%，遠低於經濟增速。
同時，根據國家統計局70城房價數據，二手房房價下跌或持平的城市從上個月的11個增加到20個，越來越多的城市步入調整軌道。
樓市下半場，再無當初的狂熱。
01
普漲VS橫盤，誰是常態？
中國樓市20年的上行史，總會給人一種錯覺：以為樓市只漲不跌，而一旦樓市上漲，就是全國普漲行情。
事實上，這只是對歷史幾次大漲的選擇性記憶。
從1998年開始，中國房地產走過20年曆程，全國性普漲只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。
事實上，從2011年到2015年，除了個別一二線城市有波動行情之外，大多數三四線城市都是波瀾不驚的。
換言之，在將近5年時間，大部分城市其實都處於橫盤狀態。
直到2016年，在五次降準五次降息的加持之下，一二線城市才出現普漲。而三四線城市，則要更遲一步，直到棚改貨幣化全面開啟之後，才迎來全國性的普漲。
為什麼會出現這種局面？
回顧過去三輪大普漲，不難發現，每一輪普漲都需要貨幣之水的支撐。第一次和第二次的貨幣之水還能支撐起全國性的上漲，2016年來的這一次則只能支撐起一二線城市。
至於三四線城市，並非降準降息推動，而是來自於PSL貸款所支持的棚改貨幣化。
央行通過PSL貸款想三四線城市定向放水，以支持棚改，於是有了棚改貨幣化，有了拆遷戶帶資入市，有了全國性的普漲。
可見，貨幣之水的邊際效應越來越弱，想要再支持一場全國性的普漲，所需要的能量，恐怕不是宏觀經濟所能輕易承受的。
未來，樓市普漲，將會是小概率事件。
02
城市分化：誰漲誰跌？
分化，正在變成大概率事件。
這裡的分化，不僅指的是一二線城市與三四線城市的分化， 而且還是樓市調控“因城施策”你緊我鬆的分化，同時還是炒房客與剛需迎面而來互拋表情的分化。
城市分化，意味著普漲時代已經結束。樓市普漲，要麼有經濟、人口和城鎮化狂飆突進的時代背景，要麼大水之下的雨露均沾。當經濟進入新常態，人口紅利不復存在，而大水越來越遙不可及之時，城市之間必然出現分化。
這種分化，在過去半年已經體現得十分明顯。
部分一二線城市在短期調整之後迎來一波反彈，還有部分城市進入高位震盪的橫盤狀態，而大多數三四線城市在棚改退潮之下，逐步步入調整。
今年上半年，最突出的樓市現象當屬部分一二線城市土地市場的回暖，部分城市地王頻出，攪動樓市熱潮。然而，三四線城市卻一改去年土地市場狂熱的局面，全面步入下行態勢。
數據顯示，今年上半年，一線和二線城市土地成交面積同比分別增長20%、9%，成交金額同比增長35%、27%。而三四線城市成交面積同比下滑19%，成交金額同比下滑10%。
土地如此，樓市成交下滑的影響更為突出。
據克而瑞數據，2019年1-5月，三四線城市整體成交量累計同比下降5%，環比降低14%。只有長三角、粵港澳大灣區的三四線城市表現相對良好。
這種背景下，房企開始逐步退出三四線、迴歸一二線。
2019年上半年，房企在三四線新增土儲建築面積佔比下滑近8個百分點，而在二線新增土儲建面佔比已接近50%，提升近10個百分點。
顯然，失去政策加持之後，三四線城市需要直面成世界經濟的基本面。
誰的基本面良好，誰能獲得大城市群的輻射，誰就能在新的樓市格局離裡得一席之地。
03
調控分化：鬆還是緊？
與城市分化不同，樓市調控則呈現更加紛雜的局面。
與2018年全國性的大收縮不同，2019年的樓市調控，有鬆有緊。石家莊、菏澤等城市或直接或間接放寬了樓市調控，蘇州、西安等城市則將樓市調控升級到新高度，這一鬆一緊背後，意味著什麼？
同時，房地產行業再一次遭到了“釜底抽薪”式的調控。先是銀保監會嚴控資金違規進入房地產，房地產信託應聲而落。接著發改委出臺文件，規範房地產海外發債，要求新增外債，僅能用於置換一年內的境外債務。
相反，各城市的搶人大戰如火如荼，越來越多的城市開啟了“零門檻落戶”。先是發改委提出大城市要全面放開落戶限制，而最近人社部等五部委又提出“省會以下城市要放開高校畢業生、職校畢業生落戶限制”，這無疑對一二線城市樓市形成利好支撐。
那麼，樓市調控到底是鬆是緊，將向何處去？
回答這一問題，要認識到中國樓市的兩大變化：
一是因城施策正在成為主流，大熱必有調控，遇冷則有鬆綁。目前，有關方面對於樓市調控的整體基調是“一城一策、因城施策、落實城市政府主體責任”。
換言之，地方政府對於樓市調控有了直接責任，而不同城市的漲跌情況不一，樓市風險程度不一，樓市調控不會再一刀切，有的放鬆有的收緊就是必然的。
二是穩樓市變得前所未有之重要。穩樓市具有兩面性，既要防範房價大漲，又要防範房價大跌。既要防範金融風險，又要防範房地產失速對於宏觀經濟的拖累。
理解這兩點，就不難明白未來樓市調控將向何處去。
04
短週期和長週期
樓市有長短週期之別。
從長週期來看，樓市邏輯早已不同於過往，在經濟、人口和城鎮化三大長期影響因素裡，只有城鎮化還有一定空間。
2018年，中國城鎮化率達到59.58%，離世界公認的70%的加速階段的上限，還有10個點左右的空間。而過去20年，中國城鎮化率從33.35%增加到60%左右，上升了27個百分點。
"文|凱風
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樓市下半場，就這樣突然來了。
2018年，中國房地產創下了史無前例的三大新高：銷售面積創新高，銷售金額創新高，土地出讓金創新高。
時間進入2019年下半年，情況正在悄悄發生變化。
最新發布的國家統計數據顯示。2019年1-6月，全國商品房面積同比下降1.8%，房企土地購置面積同比下降27.5%，土地成交價款下降27.6%，而房地產業GDP同比僅增2.5%，遠低於經濟增速。
同時，根據國家統計局70城房價數據，二手房房價下跌或持平的城市從上個月的11個增加到20個，越來越多的城市步入調整軌道。
樓市下半場，再無當初的狂熱。
01
普漲VS橫盤，誰是常態？
中國樓市20年的上行史，總會給人一種錯覺：以為樓市只漲不跌，而一旦樓市上漲，就是全國普漲行情。
事實上，這只是對歷史幾次大漲的選擇性記憶。
從1998年開始，中國房地產走過20年曆程，全國性普漲只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。
事實上，從2011年到2015年，除了個別一二線城市有波動行情之外，大多數三四線城市都是波瀾不驚的。
換言之，在將近5年時間，大部分城市其實都處於橫盤狀態。
直到2016年，在五次降準五次降息的加持之下，一二線城市才出現普漲。而三四線城市，則要更遲一步，直到棚改貨幣化全面開啟之後，才迎來全國性的普漲。
為什麼會出現這種局面？
回顧過去三輪大普漲，不難發現，每一輪普漲都需要貨幣之水的支撐。第一次和第二次的貨幣之水還能支撐起全國性的上漲，2016年來的這一次則只能支撐起一二線城市。
至於三四線城市，並非降準降息推動，而是來自於PSL貸款所支持的棚改貨幣化。
央行通過PSL貸款想三四線城市定向放水，以支持棚改，於是有了棚改貨幣化，有了拆遷戶帶資入市，有了全國性的普漲。
可見，貨幣之水的邊際效應越來越弱，想要再支持一場全國性的普漲，所需要的能量，恐怕不是宏觀經濟所能輕易承受的。
未來，樓市普漲，將會是小概率事件。
02
城市分化：誰漲誰跌？
分化，正在變成大概率事件。
這裡的分化，不僅指的是一二線城市與三四線城市的分化， 而且還是樓市調控“因城施策”你緊我鬆的分化，同時還是炒房客與剛需迎面而來互拋表情的分化。
城市分化，意味著普漲時代已經結束。樓市普漲，要麼有經濟、人口和城鎮化狂飆突進的時代背景，要麼大水之下的雨露均沾。當經濟進入新常態，人口紅利不復存在，而大水越來越遙不可及之時，城市之間必然出現分化。
這種分化，在過去半年已經體現得十分明顯。
部分一二線城市在短期調整之後迎來一波反彈，還有部分城市進入高位震盪的橫盤狀態，而大多數三四線城市在棚改退潮之下，逐步步入調整。
今年上半年，最突出的樓市現象當屬部分一二線城市土地市場的回暖，部分城市地王頻出，攪動樓市熱潮。然而，三四線城市卻一改去年土地市場狂熱的局面，全面步入下行態勢。
數據顯示，今年上半年，一線和二線城市土地成交面積同比分別增長20%、9%，成交金額同比增長35%、27%。而三四線城市成交面積同比下滑19%，成交金額同比下滑10%。
土地如此，樓市成交下滑的影響更為突出。
據克而瑞數據，2019年1-5月，三四線城市整體成交量累計同比下降5%，環比降低14%。只有長三角、粵港澳大灣區的三四線城市表現相對良好。
這種背景下，房企開始逐步退出三四線、迴歸一二線。
2019年上半年，房企在三四線新增土儲建築面積佔比下滑近8個百分點，而在二線新增土儲建面佔比已接近50%，提升近10個百分點。
顯然，失去政策加持之後，三四線城市需要直面成世界經濟的基本面。
誰的基本面良好，誰能獲得大城市群的輻射，誰就能在新的樓市格局離裡得一席之地。
03
調控分化：鬆還是緊？
與城市分化不同，樓市調控則呈現更加紛雜的局面。
與2018年全國性的大收縮不同，2019年的樓市調控，有鬆有緊。石家莊、菏澤等城市或直接或間接放寬了樓市調控，蘇州、西安等城市則將樓市調控升級到新高度，這一鬆一緊背後，意味著什麼？
同時，房地產行業再一次遭到了“釜底抽薪”式的調控。先是銀保監會嚴控資金違規進入房地產，房地產信託應聲而落。接著發改委出臺文件，規範房地產海外發債，要求新增外債，僅能用於置換一年內的境外債務。
相反，各城市的搶人大戰如火如荼，越來越多的城市開啟了“零門檻落戶”。先是發改委提出大城市要全面放開落戶限制，而最近人社部等五部委又提出“省會以下城市要放開高校畢業生、職校畢業生落戶限制”，這無疑對一二線城市樓市形成利好支撐。
那麼，樓市調控到底是鬆是緊，將向何處去？
回答這一問題，要認識到中國樓市的兩大變化：
一是因城施策正在成為主流，大熱必有調控，遇冷則有鬆綁。目前，有關方面對於樓市調控的整體基調是“一城一策、因城施策、落實城市政府主體責任”。
換言之，地方政府對於樓市調控有了直接責任，而不同城市的漲跌情況不一，樓市風險程度不一，樓市調控不會再一刀切，有的放鬆有的收緊就是必然的。
二是穩樓市變得前所未有之重要。穩樓市具有兩面性，既要防範房價大漲，又要防範房價大跌。既要防範金融風險，又要防範房地產失速對於宏觀經濟的拖累。
理解這兩點，就不難明白未來樓市調控將向何處去。
04
短週期和長週期
樓市有長短週期之別。
從長週期來看，樓市邏輯早已不同於過往，在經濟、人口和城鎮化三大長期影響因素裡，只有城鎮化還有一定空間。
2018年，中國城鎮化率達到59.58%，離世界公認的70%的加速階段的上限，還有10個點左右的空間。而過去20年，中國城鎮化率從33.35%增加到60%左右，上升了27個百分點。
城鎮化的能量小了，而經濟和人口的長期趨勢難以逆轉，留給房地產企業的博弈空間由此收縮，而樓市的上漲動能同樣受到限制。
但從短週期來看，房地產始終是經濟的從屬工具，一切的核心都在於經濟。
經濟穩則房地產處於抑制狀態，經濟波動則房地產必須要穩，經濟大波動則房地產要成為最後的定海神針。
這就決定了房地產的逆週期性特徵，同樣也決定了樓市調控與經濟形勢的負相關性。當然，房地產對於經濟的刺激效應面臨著邊際遞減的困境，支撐效應越來越有限，而負面效應越來越突出。
所以，大水一定不會輕易出現，當它出現時，那就必然意味著到了不得不出動的時候。
05
選擇與機會
樓市普漲時代告終，分化時代到來，對我們有何警示？
其一，未來十年，比房價更重要的是安全性和流動性。在樓市裡，好的城市，必然有好的基本面，有強勁的剛需支撐，有相對合理的房價收入比、租金回報率，而更好的流動性。相反，那些過度依賴外來投機、基本面一塌糊塗、樓市失去流動性的城市則要當心。
其二，沒有人口流入的城市要謹慎。今年，發改委首提收縮型城市，說明城市收縮已經相當普遍。有些中小城市，人口持續收縮，經濟未來也將面臨收縮，資產未來的升值空間相當堪憂。這方面，甘肅玉門和黑龍江鶴崗都是教訓。
，
其三，不要將資產過度配置於房子上。未來，房地產的角色仍然重要，在貨幣刺激之下不乏出現新一輪大漲的可能性。但整體而言，不是每個城市都還有上漲空間，也不是每個城市都能靠房子賺得盆滿缽滿。將資金全部投注於不動產上的風險越來越大，不要再矇眼買房，也不要再豪賭。
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"文|凱風
編輯 | Nydia
來源 | 國民經略
樓市下半場，就這樣突然來了。
2018年，中國房地產創下了史無前例的三大新高：銷售面積創新高，銷售金額創新高，土地出讓金創新高。
時間進入2019年下半年，情況正在悄悄發生變化。
最新發布的國家統計數據顯示。2019年1-6月，全國商品房面積同比下降1.8%，房企土地購置面積同比下降27.5%，土地成交價款下降27.6%，而房地產業GDP同比僅增2.5%，遠低於經濟增速。
同時，根據國家統計局70城房價數據，二手房房價下跌或持平的城市從上個月的11個增加到20個，越來越多的城市步入調整軌道。
樓市下半場，再無當初的狂熱。
01
普漲VS橫盤，誰是常態？
中國樓市20年的上行史，總會給人一種錯覺：以為樓市只漲不跌，而一旦樓市上漲，就是全國普漲行情。
事實上，這只是對歷史幾次大漲的選擇性記憶。
從1998年開始，中國房地產走過20年曆程，全國性普漲只有三次：第一次是2004年到2007年，第二次是2009年到2010年，第三次是2016年到2018年上半年。
事實上，從2011年到2015年，除了個別一二線城市有波動行情之外，大多數三四線城市都是波瀾不驚的。
換言之，在將近5年時間，大部分城市其實都處於橫盤狀態。
直到2016年，在五次降準五次降息的加持之下，一二線城市才出現普漲。而三四線城市，則要更遲一步，直到棚改貨幣化全面開啟之後，才迎來全國性的普漲。
為什麼會出現這種局面？
回顧過去三輪大普漲，不難發現，每一輪普漲都需要貨幣之水的支撐。第一次和第二次的貨幣之水還能支撐起全國性的上漲，2016年來的這一次則只能支撐起一二線城市。
至於三四線城市，並非降準降息推動，而是來自於PSL貸款所支持的棚改貨幣化。
央行通過PSL貸款想三四線城市定向放水，以支持棚改，於是有了棚改貨幣化，有了拆遷戶帶資入市，有了全國性的普漲。
可見，貨幣之水的邊際效應越來越弱，想要再支持一場全國性的普漲，所需要的能量，恐怕不是宏觀經濟所能輕易承受的。
未來，樓市普漲，將會是小概率事件。
02
城市分化：誰漲誰跌？
分化，正在變成大概率事件。
這裡的分化，不僅指的是一二線城市與三四線城市的分化， 而且還是樓市調控“因城施策”你緊我鬆的分化，同時還是炒房客與剛需迎面而來互拋表情的分化。
城市分化，意味著普漲時代已經結束。樓市普漲，要麼有經濟、人口和城鎮化狂飆突進的時代背景，要麼大水之下的雨露均沾。當經濟進入新常態，人口紅利不復存在，而大水越來越遙不可及之時，城市之間必然出現分化。
這種分化，在過去半年已經體現得十分明顯。
部分一二線城市在短期調整之後迎來一波反彈，還有部分城市進入高位震盪的橫盤狀態，而大多數三四線城市在棚改退潮之下，逐步步入調整。
今年上半年，最突出的樓市現象當屬部分一二線城市土地市場的回暖，部分城市地王頻出，攪動樓市熱潮。然而，三四線城市卻一改去年土地市場狂熱的局面，全面步入下行態勢。
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這種背景下，房企開始逐步退出三四線、迴歸一二線。
2019年上半年，房企在三四線新增土儲建築面積佔比下滑近8個百分點，而在二線新增土儲建面佔比已接近50%，提升近10個百分點。
顯然，失去政策加持之後，三四線城市需要直面成世界經濟的基本面。
誰的基本面良好，誰能獲得大城市群的輻射，誰就能在新的樓市格局離裡得一席之地。
03
調控分化：鬆還是緊？
與城市分化不同，樓市調控則呈現更加紛雜的局面。
與2018年全國性的大收縮不同，2019年的樓市調控，有鬆有緊。石家莊、菏澤等城市或直接或間接放寬了樓市調控，蘇州、西安等城市則將樓市調控升級到新高度，這一鬆一緊背後，意味著什麼？
同時，房地產行業再一次遭到了“釜底抽薪”式的調控。先是銀保監會嚴控資金違規進入房地產，房地產信託應聲而落。接著發改委出臺文件，規範房地產海外發債，要求新增外債，僅能用於置換一年內的境外債務。
相反，各城市的搶人大戰如火如荼，越來越多的城市開啟了“零門檻落戶”。先是發改委提出大城市要全面放開落戶限制，而最近人社部等五部委又提出“省會以下城市要放開高校畢業生、職校畢業生落戶限制”，這無疑對一二線城市樓市形成利好支撐。
那麼，樓市調控到底是鬆是緊，將向何處去？
回答這一問題，要認識到中國樓市的兩大變化：
一是因城施策正在成為主流，大熱必有調控，遇冷則有鬆綁。目前，有關方面對於樓市調控的整體基調是“一城一策、因城施策、落實城市政府主體責任”。
換言之，地方政府對於樓市調控有了直接責任，而不同城市的漲跌情況不一，樓市風險程度不一，樓市調控不會再一刀切，有的放鬆有的收緊就是必然的。
二是穩樓市變得前所未有之重要。穩樓市具有兩面性，既要防範房價大漲，又要防範房價大跌。既要防範金融風險，又要防範房地產失速對於宏觀經濟的拖累。
理解這兩點，就不難明白未來樓市調控將向何處去。
04
短週期和長週期
樓市有長短週期之別。
從長週期來看，樓市邏輯早已不同於過往，在經濟、人口和城鎮化三大長期影響因素裡，只有城鎮化還有一定空間。
2018年，中國城鎮化率達到59.58%，離世界公認的70%的加速階段的上限，還有10個點左右的空間。而過去20年，中國城鎮化率從33.35%增加到60%左右，上升了27個百分點。
城鎮化的能量小了，而經濟和人口的長期趨勢難以逆轉，留給房地產企業的博弈空間由此收縮，而樓市的上漲動能同樣受到限制。
但從短週期來看，房地產始終是經濟的從屬工具，一切的核心都在於經濟。
經濟穩則房地產處於抑制狀態，經濟波動則房地產必須要穩，經濟大波動則房地產要成為最後的定海神針。
這就決定了房地產的逆週期性特徵，同樣也決定了樓市調控與經濟形勢的負相關性。當然，房地產對於經濟的刺激效應面臨著邊際遞減的困境，支撐效應越來越有限，而負面效應越來越突出。
所以，大水一定不會輕易出現，當它出現時，那就必然意味著到了不得不出動的時候。
05
選擇與機會
樓市普漲時代告終，分化時代到來，對我們有何警示？
其一，未來十年，比房價更重要的是安全性和流動性。在樓市裡，好的城市，必然有好的基本面，有強勁的剛需支撐，有相對合理的房價收入比、租金回報率，而更好的流動性。相反，那些過度依賴外來投機、基本面一塌糊塗、樓市失去流動性的城市則要當心。
其二，沒有人口流入的城市要謹慎。今年，發改委首提收縮型城市，說明城市收縮已經相當普遍。有些中小城市，人口持續收縮，經濟未來也將面臨收縮，資產未來的升值空間相當堪憂。這方面，甘肅玉門和黑龍江鶴崗都是教訓。
，
其三，不要將資產過度配置於房子上。未來，房地產的角色仍然重要，在貨幣刺激之下不乏出現新一輪大漲的可能性。但整體而言，不是每個城市都還有上漲空間，也不是每個城市都能靠房子賺得盆滿缽滿。將資金全部投注於不動產上的風險越來越大，不要再矇眼買房，也不要再豪賭。
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❒. 鐵礦強勢依舊，螺紋疑似見頂，白糖遭遇牛回頭|技術解盤
❒. 永安鐵礦PTA收兵，下一步會去救兔期妹的豆粕嗎？持倉八卦
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【 免責聲明：大宗內參力求使用的信息準確、信息所述內容及觀點的客觀公正，但並不保證其是否需要進行必要變更。本報告信息均來源於公開資料或實地調研，作者對信息的準確性和完整性不作任何保證。大宗內參提供的信息僅供客戶決策參考，並不構成對客戶決策的直接建議，客戶不應以此取代自己的獨立判斷，客戶做出的任何決策與本文作者、大宗內參無關。本文版權歸大宗內參所有。歡迎分享，轉載請點擊這裡】