在中國商界，沒有人像黃光裕這般令人懷念。
2019年愚人節的燈光打給了國美。據《21世紀經濟報道》，國美零售投資關係總監李虹透露，國美零售創始人黃光裕將於明年出獄迴歸。隨後李虹闢謠，“是媒體聽錯了”。記者哆哆嗦嗦地拿出錄音，自證並未聽錯。當晚，國美系上市公司接連發公告稱不知黃光裕出獄消息，大漲的行情卻委實笑納。
“出獄概念股”隨著流言和反轉上下翻飛，這樣的場面，十多年裡不知發生了幾多次。
撰文/ 蔡真
編輯/ 黃柯傑 繆凌雲
無法評斷，兩年後杜鵑交給丈夫的是不是一個更好的國美，但基本可以確定，黃光裕的地產情結在國美體系裡愈發邊緣。
2002年，黃光裕揚言，要用5到8年，把鵬潤地產做成全國品牌，用8-10年做成世界品牌。如今，在任何一個地產排行榜裡都很難看到它的身影。鵬潤和國美的官網裡，地產的篇幅寥寥幾句，近年只有重慶和西安零星幾個項目。
2007年9月，黃光裕決定把鵬潤地產注入中關村（000931.SZ），一出冗長難受的肥皂劇從此開始。2018年8月，中關村終於把辦公室搬到鵬潤大廈，解釋為開會方便。公司的業務早轉向醫藥大健康，地產無人再提。
坐落在北京東北四環的鵬潤大廈對於黃光裕，一如紐約長島對於教父科萊昂。
一輛2007款邁巴赫62s有時會停在樓下的專屬車位，這款黃光裕最愛的座駕會讓人恍惚。彷彿時光倒流，國美系還在全國瘋狂拿地，土儲超過1億平方米；黃光裕還是光頭首富，霸氣揚言收購蘇寧；彷彿杜鵑剛剛剪短長髮，化身“鐵娘子”為夫君穩定大局。
B座18層的總裁辦公室，他曾時常遠程和澳門賭場玩幾把，牆上掛著一幅啟功的書法——“商者無域”。這句話最早由李嘉誠提出，意思是經商沒有邊界，各領域都是相通的。同為潮州人的黃光裕，視李嘉誠為偶像，把這句話奉為圭臬。
黑色幽默的是，這句話在百度百科上被改成了“商者無譽”。
01
左手電器，右手地產，這是黃光裕最重要的兩個“域”。
記者肖賓在《地產江湖》裡如此總結：“在20世紀90年代初期，王石、黃俊欽、黃光裕、張近東、張桂平五位一流的商人，在房地產和連鎖零售業之間作出了自己不同的選擇。連鎖、地產‘一個都不能少’的是黃光裕；放棄連鎖、偏愛地產的是王石、黃俊欽、張桂平；堅守連鎖、心無旁騖的是張近東。”
坊間有不少聲音認為，如果黃光裕沒出事，那麼國美在地產板塊定會大有作為。但回看首富沉浮，他彷彿只是利用地產騰挪財富，從未真正踏足其中。
1996年，鵬潤地產註冊成立，開發了第一個項目——鵬潤家園。此後七年鵬潤地產再無動作。
黃光裕根本無暇地產，他忙著為國美電器找殼。2000年，鵬潤大廈開盤，是當時亞洲單體面積最大寫字樓。這一年，黃光裕結識了剛剛出獄的香港殼王詹培忠。在他的指點下，黃光裕以鵬潤大廈的三間物業為國美電器拿到了上市的殼——京華自動化。
鵬潤地產的實際操盤者另有其人。2002年，鵬潤地產的法人代表由黃光裕換作妹夫張志銘。2004年，張志銘擔任鵬潤地產總經理，運作開發“國美第一城”，該項目銷售金額逾30億元，名動京城。張志銘把薄利多銷、迅速回籠資金的電器零售打法成功移植到房地產上。這也是國美地產發展過程中為數不多的亮點。
日後，一個順德人將強調“快進快出、高週轉”的模式發揚光大，“宇宙第一大房企”碧桂園崛起。
但功高必然震主，一次外出考察，黃光裕發現手下人只喊“張總”，不喊“黃總”。2005年，張志銘單飛，成立明天地產。黃光裕重新出任鵬潤地產法人代表，成立國美置業，側重商業地產，並任命祕書禹晉永擔任總經理。同年9月，禹晉永被免職。幾年後，“地產營銷大師”禹晉永被全網打假，鋃鐺入獄。而禹晉永帶給國美地產的羞辱直到今天都無法抹去。
按黃光裕的說法，重返地產的原因是產業互補，“零售業是天天都有流水，天天都有利潤，而房地產是一次性投入，一次性獲利。”折桂內地首富的黃光裕豪言“拿出100個億砸向地產，讓鵬潤地產成為第二個國美電器”。
02
巨大的現金就在我這兒，誰也說不清它是誰的，如果不加以利用，豈不是一種機械的經商頭腦?"黃光裕不止一次地為自己的財技得意。
李德林在《黃光裕真相》一書中拆解了黃光裕的地產運作財技：電器零售業務的利潤並不高，但國美壓榨供貨商的“類金融模式”，使黃光裕手裡總有大量現金流。現金流被黃光裕拿來土地拍賣，並不用於建設。而地塊開發資金成本則轉嫁給了建築商，在樓盤封頂之後，通過銷售樓花回籠資金，再償還銀行貸款和建築商剩餘部分工程款即可。房地產業的高回報又流回電器零售業，為其不斷擴張提供了資金支持。
國美上市之後，黃光裕可通過套現直接對房產公司提供支持，擴張愈發迅速。
2005年4月，國美置業以底價8億元買入北京市豐臺區科技園區兩幅地，成為當年北京最大招拍掛項目，後來這一項目被命名為“國美商都”，寄託黃光裕地產情結的光榮夢想。
拍下這塊地時，鵬潤地產的註冊資本只有1.5億元。禹晉永放了衛星，“斥資30億元，打造全球最大的高科技體驗中心……三年內躋身中國房地產十五強。”人們翹首以盼，首富的地產佈局也許像他的家電帝國一樣浩瀚。
國美商都讓鵬潤地產消化不良，項目直到2010年才完全竣工。五年時間裡項目幾次更名，五次換帥。2011年3月，國美以57.5億元的價格將其“賤賣”海航，又因為拖欠和逾期，開啟了長達8年的扯皮。
2007-2008年，黃光裕操控著鵬潤房地產、國美置業、鵬潤尊爵房地產等數家房地產公司極力擴張土地儲備，國美的地產版圖究竟幾何讓人霧裡看花。2008年5月，一則定增公告揭開了首富面紗。
黃光裕決定將旗下約180億元的地產注入中關村科技。公告顯示，鵬潤土地儲備超過1億平方米，成為全國最大地主。瘋狂拿地，只為回A融資，首富的家底，讓地產圈半信半疑。
據《財經》報道，這一億多平米土儲多為一級開發土地，其二級開發的土地儲備只有52.56萬平方米，而且大部分未取得土地使用證。
大量拿地讓國美地產資金鍊出現問題。2007-2008年黃光裕蟬聯胡潤富豪套現榜榜首，兩年減持套現超200億元。若中關村重組成功，地產業務的供血也能跟上。但這一切，隨著黃光裕的入獄，都成了不可能的“如果”。
國美系地產板塊開始變賣土地和項目，逐漸淡出舞臺。“超萬億”的土儲被發現大多隻是和鄉鎮政府的草簽協議，基本成空。黃光裕出事後，他的同鄉，“地產航母”合生創展的掌門朱孟依同樣被傳聞包圍，消失9個月。
爛尾十年的國美商都，成為“地王”無法抹去的羞辱印記。
03
據國美2018年財報，公司去年銷售收入約為643.56億元人民幣，同比下降10.09%；毛利約為97.39億元人民幣，同比下降11.90%；歸屬母公司擁有者應占虧損約為48.87億元人民幣，去年同期虧損為4.50億元人民幣。1381間門店的總銷售收入，約為532.02億元人民幣，對比2017年同期下降13.78%。
十年光景，地產行業逐漸成為頭部幾家的遊戲；家電下鄉的紅利早被榨乾；電商從線上重回線下名曰“新零售”；胡潤首富從王健林到許家印再到馬雲；蘇寧的市值頂得上八個國美。
獄中的黃光裕除了獲得兩次改造積極分子稱號，也在隱祕操縱著自己的王國。
2013年，市場傳出國美要“500億投資物流地產”；2015年，國美內部做出戰略調整，將國美系地產業務整合到一個地產版塊中，並提出發展目標為5年內淨資產超千億。黃光裕對地產版圖念念不忘，江湖是否對他必有迴響？
電影《江湖兒女》裡，廖凡重回大同，小輩們嘴上叫一聲“斌哥”，實際早已不拜關公。首富的傳說挑逗著市場的神經，真等首富歸來，江湖卻還有他的位置嗎？