杭州未來科技城，是一個令人又愛又恨的區域。

要說缺點的話，第一是繞城外，交通不是非常方便；第二是房價有點高（繞城外房價第一高，唯一可以比比的可能是之江轉塘了）；第三是住宅用地有點少，作為一個新開發區域，住宅密度較低，影響人氣聚集。

要說優點的話，第一是阿里巴巴，可能是杭州一半的支撐（另一半是房地產），以前杭州的房子更多賣給溫州台州的生意人，現在主要靠高新產業人群了；第二還是阿里巴巴，火車西站、機場快線等等，強行為之開闢；第三是環境還不錯，水系和綠化搞的不錯。

買房，有什麼選擇呢

關注這3個區域

不可否認，杭州，尤其是未來科技城，房價有些虛高的成分，所以買房還是要認準相對核心的區域，縮短套牢的時間。

科技城位置較好的區域，大致可以劃為上圖中南、北、中三個區域。

北區：地鐵5號線沿線，杭師大周邊。

中區：文一西路和文二西路合圍區域，阿里巴巴周邊。

南區：地鐵3號線沿線，翡翠城周邊。

北區——杭師大周邊

1、新房

北區最早享受地鐵配套（預計5號線2019年開通），開發也最早，最成熟。區域內目前唯一在售的新盤為華夏四季，一共開盤7次，搖號3次，累計已推出房源一千多套。

華夏四季搖號登記情況

隨著杭州整體搖號熱度的下降，華夏四季的登記人數也在減少，但是中籤率依舊不高，都能售罄。

區域內，僅剩的一個未上市的項目，就是地鐵五常車輛站上蓋的78萬方綜合體。地塊總價超138億，由地鐵集團於2018年7月競得（分3塊地），後引入萬科合作開發。

五常車輛段綜合體示意圖

該項目暫時沒有太大動靜，估計最早也要下半年才會上市。這個項目緊鄰華夏四季，區位較好，和城東的楊柳郡相似，且體量更大，能適當緩解新房的供應缺口。

2、二手房

區域內二手房小區有幾個：北大資源未名府、萬科星空、歐美金融城、萬通時尚公館、以及富力和合景的幾個盤。

這幾個二手房小區都很新，大部分剛交付不久。品質談不上多好，考慮到它們極低的拿地成本，應該品質也不會太差。

中區——淘寶城周邊

中區淘寶城周邊，為了保護溼地，住宅都限高，容積率較低，以洋房排屋為主，居住舒適度較高，環境較好。

接下去主推高層（洋房）的樓盤主要是遠洋西溪公館、陽光城未來悅二期和富力項目（地上建面近50萬方，總價超68億）。

二手房的話，主要集中在東邊，距離地鐵5號線站點較遠。主要是：合景映月臺、萬科溪望、以及富力和新城的幾個項目。這些都是洋房和排屋小區，同質化嚴重；但是價格並不低，並不非常適合剛需。

南區——翡翠城周邊

南邊其實是閒林五常，是開發最早的區域，但是卻被倉前後來居上了。隨著地鐵3號線規劃的落地，翡翠城周邊才被徹底激活。

翡翠城後期還有新房待推（時間待定），但是由於周邊開發比較成熟，基本上也就剩這一個新盤了。高層為主的二手房小區，主要也是翡翠城和蒙卡岸，選擇的餘地並不大。

閒林其他地方二手房小區挺多，但是都遠離地鐵3號線，因此不是特別有前途。閒林的規劃有很多不合理的地方，但是因為都建好填滿了，也改不了了，所以潛力不大。

整體來說，這幾個可以重點關注

二手房：翡翠城、萬科星空、萬科溪望。都是品質較好的二手房次新小區，交通和區位都還不錯。

新房：萬科五常車輛段新項目（78萬方）、梧桐郡、華夏四季、富力項目（科技城67號地塊）。地王輩出的年代，這幾個是難得的地價不高的項目，品質具有一定保障。

像老餘杭、中泰等一些冒牌的樓盤，儘量還是不要買，抗風險能力較弱。

未來科技城雖然開發沒多少年，但是核心區域的住宅用地的確所剩不多。下一次集中推地，應該是在火車西站周邊，估計2年內還不會大規模上市。

餘杭這幾年財政收入增長飛快，對土地出讓金的依賴程度大大降低，賣地積極性不高，導致便宜的房子越來越少了，有些遺憾。

（本文為個人觀點，非投資建議）