翁榕濤、童海華
隨著住房市場步入存量房時代，廣州逐漸拉開了舊改大潮的帷幕，接近200個城中村捲入城市更新改造大潮，房企紛紛搶佔舊改項目。
8月14日，廣州市住房和城鄉建設局（以下簡稱“廣州住建局”）對《廣州市住房和城鄉建設局城市更新項目現場監督巡查工作（2019—2020年度）》（以下簡稱“招標公告”）進行公開招標。
《中國經營報》記者從招標公告中獲悉，廣州市已批未完工城市更新項目251個，其中包括38箇舊村改造項目，213箇舊廠改造項目，覆蓋全廣州11個行政區，總面積高達3126.52公頃。
在政策閘門放鬆、舊改加速推進的過程中，房企也在紛紛加大城市更新佈局。包括保利發展控股集團股份有限公司（600048.SH，以下簡稱“保利地產”）、廣東珠光集團有限公司（以下簡稱“珠光集團”）、上海升龍投資集團有限公司（以下簡稱“升龍集團”）內的多家房企也在積極獲取項目，以圖在這場舊改盛宴中分得一杯羹。
政策鬆綁房企“搶佔”舊改
和北上深相比，廣州是唯一在中心城區仍有大量城中村存在的一線城市。與繁華的高樓大廈毗鄰的破舊城中村，曾是廣州一道獨特的“風景線”。
廣州公共資源交易中心數據顯示，截至2019年5月，廣州至少已有195個城中村啟動舊改相關工作。2019年上半年，廣州總計有9區15個村通過公開招標確定舊改合作企業，總涉地面積超過1700萬平方米，涉及金額超638億元。
與之前相比，廣州推進舊改的速度正大幅提升。據第三方機構戴德樑行統計，2018年之前的十年，廣州一共只有8個城中村完成舊改，廣州目前已經完工的舊改項目，幾乎每個都耗時七八年，且開發商被村民要求需要先蓋回遷房。
近期廣州舊改項目備受房企青睞與政策鬆綁不無關係。2018年4月，原廣東省國土資源廳發佈《關於深入推進“三舊”改造工作的實施意見》。文件指出，舊村改造地塊可以協議出讓，其供地對象可直接協議出讓給公開引進的市場主體。
上述條款意味著原本首先由政府徵地的傳統舊改模式，變為房企可以直接與村民進行協商的新模式，對於房企而言是利好消息。
2019年4月，廣州市政府再發布《廣州市深入推進城市更新工作實施細則》，其中明確規定，綜合考慮現行補償標準，可選擇由本村村民以建安成本價按不高於人均75平方米（50平方米安置+25平方米獎勵）標準。回購安置面積提升也刺激了村民的舊改意願。
在政策鬆綁之下，廣州多個停滯多年的舊改項目引來新的進展。以2011年就被珠光集團拿下海珠區瀝滘村舊改項目為例，在2018年前推進進度都十分緩慢。該項目在上述招標文件中顯示目前改造面積為151.42公頃，是已披露項目中面積最大的舊改項目，加上地理位置優越，頗受市場關注。
公開報道顯示，今年8月11日，瀝滘村舉行舊村改造復建安置房開工啟動會，瀝滘村舊改在立項8年後正式進入動工階段。
據記者近日走訪發現瀝滘村發現，仍有大量城中村房屋未進行拆遷。目前正在拆遷的有瀝 村旁的長江百貨交易城，以及交易城附近的零散房屋。記者就瀝滘村舊改進度等問題致函採訪珠光集團相關負責人，截至發稿時未獲回覆。
地產行業評論家鄧浩志認為，“廣州近年來啟動一大批‘三舊’改造項目，土地越來越少，只能挖掘存量。然而依據過往經驗，舊改項目推進速度通常非常緩慢，尤其是舊城改造，過去廣州幾年才出一個，舊村舊廠改造情況稍好。另外，舊城變數很多，拆、建、補、審等各個環節都存在不可控性，多數石沉大海。”
“過江龍”拿下最大舊改
在此次舊改大潮當中，房企各顯神通，但獲取最多項目的卻是一家外來房企升龍集團。
作為廣州舊改市場的“過江龍”，升龍集團於2018年7月首次進駐廣州獲取項目，卻在短短一年時間內連續拿下了5箇舊村改造項目，一舉超過眾多本地房企。
2018年7月6日，廣州市政府部門宣佈南沙區舊改的第一村——金洲村衝尾自然村的改造，被升龍集團競得。此後，升龍集團突發猛進，陸續拿下了總投資額為60億元的番禺蔡邊一村舊改項目、投資額120億元的增城群星村舊改項目、投資額為164億元的湯村舊改項目，以及投資額為200億元的番禺洛浦街沙溪村。
從項目面積來看，今年以來出讓面積最大的項目為湯村舊改項目，改造範圍的總用地面積為994.66萬平方米；從投資金額來看，番禺沙溪村是今年上半年僅有的投資額超過200億元的兩個舊村之一，而二者均為升龍集團所得。
本報記者近日走訪湯村舊改項目發現，項目雖然還未進行整體改造，但村中心位置已經被清理出大片空地，超過20棟三四十層高的建築拔地而起，仍在建設當中。當地村民告訴記者，“這是給村民建的安置回遷房。”問及何時能建好，村民表示並不清楚。
升龍集團2019年所獲的四個舊改項目總佔地面積為1383.25萬平方米，佔今年已成功招標的16箇舊改村的66%，堪稱今年的“舊改王”。
升龍集團並非家喻戶曉，根據觀點地產指數近四年公佈的中國房地產企業銷售金額TOP100，升龍除了2016年在百強中排名第46，險進50強之列外，最近三年的排名都在50強之外。
資金實力對於房企操刀舊改項目十分重要。公開資料顯示，自2018年5月起，升龍集團董事局主席林億等高層相繼拜訪廣州地區銀行相關部門高層，並在一年內先後與建行廣東省分行、廣州農商銀行、廣州銀行三家銀行簽訂戰略合作協議，展開“三舊”改造方面的合作，獲取資金支持。
天眼查顯示，升龍集團還是廣東華興銀行的十大股東之一，持股比例佔11.02%。就舊改項目資金來源等問題，本報記者連續多日聯繫升龍集團官方網站披露的電話號碼和傳真號進行採訪，均無人接聽。
同策研究院首席分析師張宏偉向本報記者指出，“舊改項目前期投入的資金量比較大，自有資金不足可以通過以下幾種方式解決，一是整體出售一部分資產；二是如果項目運營情況比較好，可以通過資產證券化來實現自持物業的退出；三是在建工程的抵押，或者是通過各個渠道的合作獲得融資。”
張宏偉認為，因為現在市場的緣故,大家拿地方式發生了改變,都想通過舊改拿地。但是舊改常常面臨政策、規劃改變和拆遷的風險，並且舊改時間週期長，財務成本高，並非所有舊改都能順利完成。
高利潤率下各方利益難平衡
舊改項目儘管有種種難題，但仍因為高利潤率備受房企青睞。佳兆業董事會主席郭英成曾介紹稱，佳兆業在深圳舊改項目毛利率為50%左右，廣州為40%，惠州、中山此類城市則為26%左右。而這樣的水平無疑顯著高於在高週轉模式下房企的平均值。
鄧浩志指出，“毛利率多少很難有明確界定，會受到多種因素影響，正常來看的話房企的舊改項目毛利率從30%～70%都有。”
不過，舊改高利潤背後，往往也伴隨著週期相對較長、轉化成土儲存在不確定性等風險。舊改項目進行過程中，亦有房企和部分村民由於未談判好利益問題，從而陷入膠著狀態，項目也存在爛尾風險。
高力國際華南區諮詢服務部高級董事、廣東省三舊改造協會專家陳厚橋認為，政府打造一整套統一、公開、透明的規章制度，是當下廣州掀起舊改潮的主要原因。
舊改至少涉及政府、房企和村民三方利益博弈，項目難以推進、易陷入僵持階段的難點曾是房企對廣州舊改“敬而遠之”的重要原因之一。
早在2011年就被保利地產拿下的廣州天河冼村項目曾因優越的地理位置備受市場矚目，但時至今日仍未實現完全改造。
據本報記者走訪廣州天河區冼村項目發現，現場仍有數十棟城中村房屋未進行拆遷，整個冼村舊改項目已被防護板圍蔽起來，裡面有工人正在施工，看守的保安告訴記者：“現在施工主要是建地鐵，從去年下半年開始的，冼村拆沒拆完不知道。”並表示外來人員不能進入工地現場。
記者發現，在冼村已建好的回遷房的旁邊仍有一棟孤零零的五層高房屋沒有拆遷的痕跡，牆外貼著房屋出租啟事，記者致電詢問後，對方表示自己是房屋業主，“但是現在已經沒有房屋出租了”。
本報記者就冼村舊改進度等問題分別致函採訪保利地產、廣州住建局，保利地產董祕處人士表示不方便進行回答。截至發稿，廣州住建局未進行回覆。
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