合肥濱湖新區自2007年開始建設，至今已有10年曆史。這樣一個朝氣蓬勃的新區，處處生機盎然，讓人不由駐足觀察。現在濱湖區已提供足夠多的純粹樣本，供分析其房價規律，這種規律甚至可以推用到合肥其他區域。
本篇我再一次審視濱湖區的二手房市場，將過去9個月來鏈家在濱湖的成交情況做一個統計和分析，樣本數為318個。絕大部分二手房樣本都是在30層左右的高層，我捨棄了一些小眾數據，比如洋房這種溢價遠超過普通住宅的產品。
根據濱湖各區域先後建成順序及2017年中學學區劃分情況，我將濱湖區分為5個部分，分別是（公號“小易論樓市”《你還在濱湖買房嗎？近期合肥濱湖區二手房成交分析及購房建議》）：
1、啟動區板塊。主要為濱湖世紀城和藍鼎觀湖苑。
2、46中學區板塊。主要是46中本部學區範圍內的所有小區。
3、廬州大道東板塊。主要是巴黎佳源都市，萬科藍山和高速時代城3個小區。
4、金融後臺西板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以西的所有小區。
5、核心區板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以東的所有小區。
啟動區板塊
濱湖的發展，基本上是從這一片區域開始的，因此我稱這裡為啟動區板塊。啟動區板塊均價為16408元/平米，最高房價出現在濱湖世紀城春融苑（19311元/平米），最低房價出現在臨濱苑（14526元/平米），價格相差4785元/平米，其餘大部分小區相差都在2000-3000元/平米之間。
啟動區板塊是最早建設的區域，因此房齡也是最老的，平均房齡在2010.1年，截至目前已有7年半。啟動區板塊的平均成交週期為68.9天，在所有板塊中是最長的，看來並不好賣。我們看到每個小區最高單價出現時間基本上都在2-3月份，之後一直有所回落，說明這個板塊此前一直被高估。
出現最高房價的春融苑，成交量可觀，成交週期最短，只有38.5天，看來版塊內比較受歡迎。出現最低房價的徽貴苑，成交均價最低，成交週期較長，議價空間也是最大，屬於劣質標的。不難看出，徽貴苑處於板塊中心，到哪裡的距離都是最遠，不算好的地理位置。
徽傑苑的成交量最大，值得注意的是其中包含了7套公寓，要知道樣本庫裡公寓總共才成交了20套。距離地鐵口近及啟動區附近相對成熟的人氣和商圈，是公寓銷售良好的客觀條件。
啟動區板塊小區成交均價整體在16000-17000元/平米之間，房齡趨於老化，人氣尚可。由於缺乏一定的資源支撐，可以預見的是，投資價值將會越來越弱化。價格相對低廉一些，剛需可以考慮，投資不太適合。
46中學區板塊
這片小區主要都是在46中學區範圍，因此我稱之為46中學區板塊。46中學區板塊均價為19149元/平米，最高房價出現在藍鼎濱湖假日楓丹苑（23521元/平米），最低房價出現在濱湖家園（14816元/平米），價格相差8705元/平米，其餘大部分小區相差都在3000-4000元/平米之間。
46中學區板塊也是最早建設的區域，建成時間跟啟動區差不多，平均房齡也在2010.1年。啟動區板塊的平均成交週期為57.5天，基本在平均值。我們看到每個小區最高單價出現時間基本上都在4月份以前，學區房交易高峰過去之後，價格有所回落。
出自同一開發商的藍鼎濱湖假日翰林園（18596元/平米）與啟動區板塊的觀湖苑（16202元/平米），兩者相差2394元/平米，說明46中溢價率大概為14.8%。從整個板塊上來看，啟動區板塊（16408元/平米）跟46中學區板塊（19149元/平米）房齡相仿，位置相鄰，兩者均價相差2741元/平米，區域溢價率大概為16.7%（公號“小易論樓市”《為什麼我建議你買學區房？》）。
區域溢價率高於46中溢價率的原因還有一個師範附小的溢價。濱湖家園和濱湖和園是板塊內的兩個回遷小區，但濱湖家園是師範附小的學區，而濱湖和園卻不是。我們看到濱湖家園均價（17311元/平米）比濱湖和園（16198元/平米）貴了1113元/平米，大概近7%，這就是師範附小的溢價率。
我們看到書香門第和濱湖明珠的成交均價都顯著高於其他小區，那是因為他們距離師範附小最近，書香門第的房齡最年輕，濱湖明珠距離46中較近。因此距離學校的遠近，也是房產產生溢價的重要原因（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。
藍鼎濱湖假日楓丹苑（20281元/平米），比清華園（18555元/平米）貴了1726元/平米，接近10%，我推測是更靠近塘西河公園的緣故。
廬州大道東板塊
廬州大道以東板塊體量較小，有成交記錄的只有3個小區。板塊均價為17661元/平米，最高房價出現在萬科藍山（20719元/平米），最低房價出現在巴黎都市波旁宮（14348元/平米），價格相差6371元/平米，其餘相差在3000-5000元/平米之間。
該區域資源支撐不是很足，人氣也缺乏一些，整體成交週期為平均水平。萬科物業的溢價依舊較高，巴黎都市凱旋宮和波旁宮的成交價格相差接近1000元，也從側面反映地鐵的增值作用，溢價率大概為5.5%。從成交上來看，最高價基本出現在4月份之前，板塊也處於下跌趨勢。
金融後臺西板塊
金融後臺西板塊是所有板塊中支撐最為不足的，既沒有學區，也沒有地鐵，因此我們看到平均議價率最高。板塊均價為17618元/平米，最高房價出現在高速濱湖時代廣場（20953元/平米），最低房價出現在中鐵濱湖名邸（14929元/平米），價格相差6024元/平米，其餘大部分相差在3500-5000元/平米之間。
成交量最大的兩個樓盤為保利拉菲公館和濱湖萬科城，說明品牌開發商在此區域有較強的號召力。區域整體成交週期為平均水平，最高單價出現日期也大都在4月份之前，因此該區域實際成交價格也在下滑之中。旭輝御府的議價空間最大，達到了7.23%，成交週期也非常長，說明該小區價格支撐不足。
核心區板塊
因為這裡是地鐵1號線和5號線交口，還有最密集的商業資源，因此我稱這裡為濱湖的核心區板塊。板塊均價為16942元/平米，最高房價出現在中海濱湖公館（18117元/平米），最低房價出現在寶能城（13856元/平米），價格相差6381元/平米，其餘大部分相差在3000-4000元/平米之間。
因為這片區域是濱湖最後建成的區域，很多房子還未滿兩年，有交易稅費。再加上備案限價，部分新房房源作為二手房出售，存在號頭費，所以實際成交價格應該略高。該區域表現出明顯的地鐵偏好，靠近地鐵沿線的成交週期都大大小於平均值，而距離地鐵較遠的萬達臨湖苑幾乎是平均成交週期的2倍，價格表現上也非常弱勢。
該板塊成交週期都比較短，低於整個濱湖的平均值，最高成交均價出現時間幾乎都在4月份之後。所以從市場反應上來看，核心區板塊還在受投資者的熱捧，未來一段時間內，該區域仍有一定的投資機會和空間。
如何在濱湖投資性價比高的二手房
同一小區裡面，最高房價和最低房價相差居然可以達到6000元/平米，這不僅說明同一小區不同房產差異懸殊，還反映市場信息的不對稱程度。
我統計了不同樓層的成交情況（公號“小易論樓市”《合肥不同樓層二手房成交情況分析》）。假如總層高為30層，低樓層指的是1-10層，中間層為11-20層，高樓層為21-30層，其他層高以此類推。我們看到中樓層（17590元/平米）和高樓層（17552元/平米）的成交均價非常接近，中樓層甚至更受歡迎一些，因此對於10層以上的二手房來講，價格基本無差別。即使是低樓層（17278元/平米）的房子，均價比中高樓層價格也低了不到2%。
我們再看不同戶型的成交情況（公號“小易論樓市”《合肥不同戶型二手房成交情況分析》）。2室和3室成交之和超過85%，3室和4室成交之和已接近60%，說濱湖已逐步成為改善市場。2室戶型成交均價最低，4室最高，呈現出越改善價格越高的現象，最高均價跟最低均價相差僅4.6%。
從成交量最大的2室戶型和3室戶型來看，2室戶型比3室戶型成交均價低了2.9%。其中低樓層的2室和高樓層的3室，均價相差最大，達到4.8%。因此我們在考慮投資價值的時候，低樓層相比中高樓層價格要低2%，2房價格比3房價格要低3%左右。
我在圖中所標註的價格為各小區實際成交的平均價格，其餘還有一些條件，比如裝修、戶型、採光、物業、小區位置等，都是可能會影響到二手房價格的因素，我們在投資時應充分考慮（公號“小易論樓市”《合肥不同類型的房產投資價值分析》）。
從濱湖半年來二手房成交均價走勢來看，是呈下降趨勢的。再加上房地產金融去槓桿，寶能七劍違約，萬達文旅城易主和巢湖環查整改等不利因素影響，下半年這種下滑趨勢可能會進一步加劇。我們在濱湖投資買房時，一定要將這些不利因素帶來的潛在下跌空間提前考慮進去，儘量把價格壓低。
同一小區，一般價格較高的不適合投資，只要不是一樓和頂樓，價格低於小區均價1000元/平米左右的才可以考慮。即使是一樓或者頂樓，如果價格低於小區成交均價20%以上，也可酌情考慮，但大戶型要慎重。
昨天新站區烈山路的兩個樓盤，為搶客源發生衝突，從側面反映合肥新房市場競爭白熱化。可以預料的是，新站、北城、蜀西、濱湖西南的新盤，下半年日子都不會好過（公號“小易論樓市”《合肥新房價格泡沫預警，哪些區域是機會，哪些是大坑？》）。
未來很長一段時間裡，這些區域新房相對周邊二手房的高溢價會是常態，銷售套路也會輪番上陣。如何避免陷入套路？看誰廣告做的凶，誰的套路就越深，提防提防！
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