'不利消息頻現，樓市還是最信賴投資渠道嗎？兩位首富給出一致答案'

今年的樓市和去年截然不同，或者說和前兩年那種暴走的路徑完全不同。今年房地產市場雖然在三四月份迎來了“高開”，房市和地市都迎來短暫回暖，但是從目前的趨勢看，未來幾個月“低走”是毫無爭議的了——下半年的房地產市場，不利消息頻頻出現，調控端、金融端、開發商銷售端都不容樂觀：

一、調控端不可能放鬆，下半年市場轉向無望。

中原地產研究中心統計的數據顯示，今年1-8月，全國房地產調控政策高達367次，較上年同期上漲了17%，累計次數刷新了房地產調控記錄。而僅僅8月份的房地產調控政策，就多達60次。對此我想說，這完全不意外，我強調過很多次了，這一輪的調控不是兒戲，調控的深度、廣度和持久度都會超過以往，國家的意思很明確，房地產市場存在的諸多問題必須得到改善，尤其是要把房價控制在合理範圍內。

專家預計，下半年全國樓市將依然會保持調控高壓姿態，尤其是房價有明顯波動的城市，調控的響應速度會出乎所有人意料。

國家對樓市迴歸居住屬性的定位不變，這決定了它的價格不可能再像過去幾年那樣大幅度猛增。房地產過去的確是創富的最佳工具，但未來不會再是了，普漲更加不可能再出現了。

二、金融端持續收緊，錢不準流向樓市，開發商、炒房客都面臨巨大困境。

過去這些年但凡房地產快速發展的年份，無一例外都是金融信貸寬鬆的年份，信貸政策支持房地產發展，才會有大量的資金流入樓市，開發商、炒房客都可以利用高槓杆迅速擴張。資金充裕，房子供給不足的城市，自然價格就會水漲船高，無論是開發商還是炒房投機客都獲利頗豐。

但現如今一切都變了！自16年國家提出房住不炒，房地產端的去槓桿大幕拉開，金融監管更是密不透風，過去種種違規向房地產輸血的行為成了被打擊對象。兩年多過去了，市場上的錢越來越少，開發商融資渠道被不斷封堵，尤其是今年在經歷了三四月份的“小陽春”之後，信貸稍微放鬆地產商融資規模就迅速攀升，拿地積極性也瞬間提高，房屋價格及成交量都有響應。

這不符合國家年初對樓市定下的“三穩”大基調，所以5月後我們看到金融監管也緊跟著收緊了，對違規向開發商及個人發放貸款的行為，更是嚴查嚴罰。6月底銀保監主席更直接喊話，房地產融資擠佔信貸通道，要遏制房地產的投資行為。隨後，地產商賴以生存的信託融資、發債融資、開發貸融資、國管融資等都被以不同形式收緊了。

據葉檀財經透露，多家銀行近期收到窗口指導，自即日起收緊房地產開發貸額度。銀行人士表示，未來銀行開發貸原則上要控制在6個月前，也就是2019年3月底的水平。什麼意思？下半年有些銀行不僅不能發放貸款，還要回收貸款，所以我們看到合肥這樣的城市有2/3的銀行暫停了二手房貸款。

二手房貸款停了，個人可以等一等，擇機再買，但對於房企來說，貸款停了，等的結局可能就是——破產！所以截止到9月2日，房企破產數量達到了331家。

開發商不會過，投資炒房客的日子也好過不了，據悉最近兩週合肥、鄭州、南京、西安等都私下開展了，消費貸款、信用卡套現等違規購房行為。知情人透露，現在是查處一例必重罰一例，很多違規炒房的投資客，現在都在祕密處置違規購買的房產，很多時候我們看到的降價1-2成賣房的，都是真實存在的。

三、房子難賣，開發商故伎重演：降價、員工賣房、裁員大招齊出——花錢僱人排隊，花錢僱人買房，花錢僱人湊數。大家平日裡看到的火爆購房現象，十有八九都是假象，一些售樓處人滿為患的場景都是花錢僱的託。有人感嘆，售樓處已經不是買房的地方，而成了置業顧問和廉價演員飈演技的舞臺了。

除了上述大家在淡市司空見慣的開發商秀智商行為，現在市場上最多見的還是開發商主動降價讓利賣房行為。廣州番禺、天津武清、武漢、鄭州、合肥、青島等二十幾個城市二手房8月份都迎來了下跌，其中番禺、武清個別樓盤降價幅度最耀眼——開發商割肉2成、3成出售，購房者撿漏時機來臨。恆大今年的促銷期較往年更是有所提前，且優惠力度也更勝一籌，往年最低只能做到74折，今年比較狠，直接全款最低6折，驚呆世人。

此外，頭部三巨頭房企都被爆出大量裁員。龍頭房企到了日子過不下去的程度了嗎？顯然沒有，但這不妨礙他們運籌帷幄，這三家房企一定是看政策、資金、趨勢都有些不妙。為什麼要裁員？還不是因為企業縮減人員是企業縮減成本節省開支的最迅速最直接最有效的方法。

當前是開發商最難的階段嗎？顯然不是！融創孫宏斌說，調控威力不容小覷，很多開發商低估了國家的決心，到今天還有人在豪賭政策會放鬆，這是很要命的。下半年購房者預期轉變，房子才真的難賣。

我在很多文章中也說過，調控並非兒戲，國家這一次是動真格的了，尤其是官宣“不再將房地產作為短期拉動經濟的工具”，等於徹底把房地產打入“冷宮”了。疊加政策組合拳陸續出臺，毫無疑問，房地產將持續告別高歌猛進階段。很多人還參不透，依然做著炒房投資的發財夢，拿過去的經驗來衡量未來的市場。

說到未來房地產的長期走勢，其實兩位前首富都給出了自己的答案，且他們的觀點首次神同步了。

前首富馬雲在近期的一場重要論壇上直言，國家發展要靠實體經濟，房地產過去承擔很重要的角色，對經濟增長也有很強的拉動，但是帶來的問題也不能忽視，準確的說它是以犧牲一代人的幸福為代價發展起來的，過去八年房價一直呈現上漲態勢，我從商這麼多年沒見過這樣的商品，足見發展不合理。房地產對金融、對實體都有擠佔，這是毫無疑問的，未來對房地產的發展進行遏制很有必要，我認為不久的將來，房地產會迎來巨大改變。

的確如此，過去幾年很多年輕人一出校門就想買房子，過早地揹負巨大債務壓力，對創新拼搏意識有很大影響，房地產迎來前所未有的發展，但是其它行業資金輸送不足，政策支持不夠，發展顯然沒跟上節奏。地產一家獨大的局面，顯然不利於人才培養，也不利於國家技術型產業的發展。未來幾年房地產收縮，這種局面會好轉，年輕人不會再為房子發愁。更多的人也不會把致富的希望寄託在房地產上了。實體崛起，科技進步，中國才將迎來真正意義上的強大。

從馬雲的講話我們能讀懂首富對中國發展的殷切期待，更能看出他字裡行間的憂慮。的確，馬雲今天的地位已經不是“商人”二字能夠代表的，他經營的企業和身份地位都要求他必須有更高的責任感使命感，為中國經濟發展承擔一份責任。房地產的問題內行都看得到，但是鮮有人願意去說，去拆穿，歸根結底是這其中有利益關聯。馬雲這個“跨界”大佬都站出來指出房地產發展中的不足了，相信國家也看得到，未來無論是政策還是資金都不會再過度向房地產傾斜了。房地產的問題非一日積累的，因此解決也不可能一日見效，但從目前國家對待樓市的態度來看，我有理由相信，未來我國的樓市會走上正軌，重回合理健康的發展水平。

李嘉誠預言了未來5年的房地產走勢，他說，近幾年不管是內地房價還是香港房價都居高不下，但未來5年房價就會面臨“大洗牌”，炒房客們需要謹慎了。買房用來自己住的，儘管買，買房是用來炒的，還是算了。很多內地開發商過去幾年負債擴張也該告一段落了。

和馬雲不同，亞洲前首富李嘉誠雖然沒有高調的言論，直擊房地產的痛處和預言房地產會摔落神壇，但是他對於炒房的不認可，對於開發商高槓杆高規模化擴張發展的做法還是心有疑慮的。更重要的是，他是身體力行，用自己的行動證明房地產大勢已去了——拋售地產業務：據不完全統計，3年內李超人拋售房產總價值高達1600億！

綜上馬雲、李嘉誠對房地產的看法都是，發展太激進，必須要適當剎車了。這雖然對購房者買房沒有實際意義，但是對於房地產的發展卻是大有裨益的，認清發展的實質，牢固樹立靠實體經濟崛起的信念，國家在政策和資金上都不會對房地產大開方便之門，房地產就不可能再有機會複製之前的瘋狂。可以肯定的是，靠炒房實現暴富，靠炒作地王抬高房價都已經變得不現實。