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杭州樓盤降價了？又是萬科？
上週，問房用戶“九億少女的夢”發出一篇文章，稱位於城西的萬科玉泉項目備案價大幅下調，單價從首次開盤的43000降了37000，直降6000元/平米，一時間引發問房網友熱議！
萬科降價在當前又是全款又是託關係的市場環境下，絕對是一股逆流！很多問房用戶也都焦急的詢問到底是怎麼回事，杭州房價會降麼？
為了證實事件真實性，問房小編特意進行了多方求證。
政府備案價：確實下調
小編從杭州價格網（杭州市物價局官網）查詢了萬科玉泉二期的一房一價公示情況：
① 2016年9月12日，16#、17#銷售均價——45055元/平米
② 2016年11月11日，18#銷售均價——39995元/平米
③ 2017年3月6日，20#銷售均價——36990元/平米
④ 2017年6月30日，19#銷售均價——36472元/平米
⑤2017年6月30日 18#銷售均價——35596元/平米
注意看②和⑤！你發現了什麼！
對！玉泉二期18號樓進行了一房一價的調整公示。從39996元/平米降到了35596元/平米。
再說明白一點，看下圖同樣的2套房源——
由此可見，根據政府公示的預售備案價格，萬科玉泉確實是逐步走低，從最早的45055元/平米→39995元/平米→36472元/平米→35596元/平米，最大下降了9459元/平米！而且，萬科還主動下調了18號樓的備案價格，從39995元/平米直接下調到35596元/平米，下降11%，這在當前開發商絞盡腦汁提高備案價的大勢下，確實非常罕見。
實際成交價：確實一路走低
備案價下降了，也並不一定代表售價下降，因為開發商可能收緊了折扣，說不定是開發商前期折扣多，後期只是根據實際成交價備案，讓備案價格更符合實際呢？
為此，小編特意查詢了玉泉香樟洋房的實際成交價，結果也是令人大吃一驚，在這個世道下，萬科玉泉香樟洋房的實際成交價確實也是一路走低！
先看一下萬科玉泉二期半年來的實際成交價房價走勢——
▲圖片來源於透明售房網
曲線很平緩，放大一下看看：
也就是說，近半年的實際成交價格看，玉泉香樟公寓從16年11月份的4萬+已經逐月走低，目前在3.5萬左右。
探訪售樓處：
銷售員稱降價系政府限價，開盤還有折扣
為了進一步確認萬科降價的信息，小編探訪玉泉售樓處，確證這一消息到底是真是假：
問房君：現在價格多少？
置業顧問：目前的均價是35000到38000
問房君：價格比之前下降了？
置業顧問：那是因為“限價令”的關係。
按照置業顧問的說法，價格之所以到了4萬以下，是因為政府限價的關係，超過4萬的不給預售證，但是政府限價真的有“4萬就備案不出”這種規定嗎？
小編查詢杭州市物價局官網發現，2017年6月30日融創湧清府7號樓高層房源一房一價公示表顯示，除了2樓2套房源，其他房源銷售價格均突破4萬。
另外，如果是政府限制定價，已經完成政府備案的18號樓下調備案價，這個總應該不可能是政府要求的了吧。
不僅備案價因“限價令”而下調這一說辭令人存疑。實際上，別說備案價了，玉泉二期還有更多的線索能夠佐證實際降價一事，比如說開盤有優惠、購車位總價有優惠等。以下為對話實錄——
問房君：要全款嗎？首套房可以三成首付嗎？
置業顧問：對首付額度沒有做要求，首套房的話三成首付也可，只是不接受公積金貸款。
問房君：需要搭售車位嗎？車位價格多少？
置業顧問：不需要搭售車位，車位價格28萬多，如果買車位的話總價減8萬。
問房君：有沒有什麼優惠？
置業顧問：上週末有2萬的開盤優惠，現在沒有了。
至於說在當前“全款當道”“必搭售高價車位”的買房套路之下，玉泉二期這種算不算降價，那就留給你自己判斷了（話說這麼明白了，是吧？）。
不管怎麼說，備案價將近萬元的跳水幅度，不可謂不高。而且在這種市場行情下，又搞出那麼多購房優惠的“花頭”。這到底是當初的定價策略偏差做出的自我調整還是萬科嗅到了什麼風聲而提前預測的樓市拐點呢？
是個案還是市場拐點？
在房地產行業內，萬科具有行業公認的市場研究能力，而且每次都是能最先把握市場動態，先人一步順應市場，因此萬科也一直被行業內視為市場風向標。
我們來看看萬科歷史上的幾次降價——
2008年：
08年，王石認為樓市拐點已到，在南京、北京、上海紛紛開啟萬科樓盤降價潮。9月萬科杭州啟動“青年職業計劃”，旗下四樓盤萬科白鷺郡東、白鷺郡南、魅力之城、逸品閣四大項目大面積降價，最高優惠幅度達7.5折。萬科的大力度降價，引發全國媒體關注，打破了房價只漲不跌的神話，一度引發客戶圍攻打砸售樓處。此後，全國開發商紛紛跟進，降價風開始席捲全國，中國房地產進入下行時刻。
2012年：
2011年，鬱亮在接受媒體採訪時表示，萬科將進入“冬季模式”。2011年年末，萬科在深圳、南京、北京、上海等樓盤均有不同程度的降價行為，良渚文化村甚至直降3000元/平米（下降20%左右）。萬科再次引領行業降價風潮， 濱江曙光之城等一批項目低價，開啟了當年杭州樓市的降價通道。
2014年
2014年3月萬科北京樓盤出現3000元/平方米左右的降價，被認為是萬科對於市場預判的標誌性動作。隨後，萬科開啟北上廣降價搶跑的動作。而其實早在2013年年底，萬科北宸之光就開始降價了。2014年4月，萬科錢塘府推出“時尚版”、“標準版”和“豪華版”，以精裝修減配的名義進行降價，萬科紫臺、公園大道等項目後續跟進。在杭州市場上，萬科一再成為降價“急先鋒”。
所以，2017年萬科玉泉二期的這次降價，是萬科前期定價失誤，還是“神算子”對市場走勢的提前洞察？萬科的這次降價，是否會引發其他項目及其他同行的跟進？杭州房地產市場的拐點是否已經到來？讓我們拭目以待。
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