最近，不少人表示越來越看不懂未來，連那些幹了好幾年甚至十幾年地產的人都說，不知道樓市未來會如何？
史上最強調控之外，大家最擔心的是人口增長放緩，沒那麼多人買房了。
對此，明源君想說，且不提各種產業地產、生態鏈創新，單就普通住宅市場來說，未來7年，買房的人不但不會減少，還會增多！
你不相信？明源君下面細細來說。
01
2026年前青壯年人口穩定甚至略增
他們將構成未來7年的購房主力
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我們知道，購房需求最多的是青壯年，比如當前社會的購房主力是80後90後。這部分人增長或衰退，對購房需求的增減起到關鍵影響。
如果從過去幾年的人口結構來看，青壯年人口確實有減少的趨勢。
根據國家統計局的數據，2011年以來，每年25-44歲的青壯年數量增長呈現起伏波動的狀態，雖然中間有過兩次小高峰，但2015年的峰值數據比2012年峰值要低，2016年更是達到了近6六年來的最低點。
據此就能得出居住需求在減少嗎？明源君認為不能。判斷未來房地產的走勢，不能看過去的數據，而要看未來的市場需求。市場需求的增減，主要取決於兩個數據：
❶ 主力購房人群的增減；
❷ 居住需求是否已飽和；
下面明源君分別來說。
1、市場的購房主力，一般集中在25-45歲之間
通常來說，25歲之前的年輕人剛進入社會，經濟能力很難支撐其買房；而45歲以上的人家庭結構較為穩定，孩子多處於高中和大學階段，換房需求也沒那麼強烈。
一些統計數據也表明，25-45歲這個群體是當前市場上的購房主力。
智研諮詢發佈的調研報告顯示，作為一線城市的代表，北京和深圳的購房主力均集中在25-44歲之間，其中，25-34歲購房者所佔的比例最高，深圳達到61%，北京達到67%。
成都鏈家的一份統計數據也顯示，無論是改需、改善還是投資，26-46歲年齡段的客戶購房需求最突出。
今年，騰訊數據實驗室跟TalkingData聯合發佈的《購房人群洞悉報告》指出，26-45歲購房人群佔到購房人群總數的70.5%。
因而，我們以25歲和45歲為兩個分界點，來分析未來購房主力的增減。
2、未來7年，25-45歲人口數量基本持穩甚至略增
先來看2019年的數據。可以推算，2019年剛好45的人，出生於1974年。1973年出生的人則在這一年步入46歲，這一年之前出生的人，都大於46歲；
2019年剛好25歲的人，出生於1994年。在這一年之前出生的人，都大於25歲；這一年之後出生的人，都小於25歲。
也就說，在1974-1994年出生的人，就是2019年剛好年齡處於25-45歲的那一群人。
我們會發現，出生得早的人在逐年退出購房市場，而出生得晚的人，在逐年加入這個群體。推算當年25-45歲人口的增減，只需對比當年新增了多少步入46歲的人，以及新增了多少步入25歲的人，即可以推算出當年購房主力群體總人數的增減（這裡暫且忽略掉這個群體的死亡人數。）
2019年步入25歲的人（即出生於1994年的人），減掉2019年步入46歲（即出生於1973年的人）的人口，如果結果為正，則當年25-45歲群體是正增長；如果結果為負，則該群體當年為負增長。
根據國家統計局的數據，1994年出生人口數為2143萬人；1973年出生人口數為2550萬人。據此可知，2019年25-45歲的青壯年人口數量在減少。且2020和2021年也在減少，但在減幅逐年縮小，到了2022年回正，並且在此之後都保持正增長，直到2026年。
數據來源：國家統計局 製圖：明源地產研究院
3、2026年開始，25-45歲人口數量持續下降
從這個圖可以看出，2026年之前，25-45歲人口數量在小幅震盪，其中前3年減少，後4年上升。從2026年起，將連續多年保持負增長。
雖然2019-2021這幾年青壯年人口增長為負，但是減少的量還不多。到了2026年，25-45歲人口數量則持續減少，且減幅在不斷加大。
這其實是由中國曆年出生人口數量決定的。按照前文的推算邏輯，決定2026年青壯年（25-45歲）人口數量正負值的是1980年的出生人口數，以及2001年出生的人口數。
從歷年來出生人口數量統計圖也不難看出，從1980年出生的人口數，比20年後也即2001年出生的人口數要多。往後每年都是如此。
數據來源：國家統計局 製圖：明源地產研究院
通過25-45歲人群未來的增減趨勢，我們可以大致推斷出未來購房主力群體的變化趨勢。購房主力在未來7年內相對比較穩定，其中有4年還會有所增長。到了2026年之後，則會快速下滑。
02
中國住房需求仍有增長空間
銀髮市場也會形成新的需求補充
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購房不僅要求有人，還要求這些人是有需求的。從目前來看，中國的住房需求依然有增長空間。
1、中國人均住房面積低於發達國家水平，住房需求仍突出
有人認為，正在成長起來的90後，父母是較為富裕70後一代，他們手頭可能擁有不止一套房子，90後可能不需要自己購房，由此來判斷青壯年增加不能帶來住房需求的增加。
明源君認為這僅是部分情況，不能代表全局。
如是金融研究院的研究發現，即使將各類住房（商品房、小產權房、保障房、存量改造住房等）算進去，目前中國的人均住房面積都比世界上發達國家低，僅為33.2平/人。若扣除公攤面積，實際使用面積僅大約25.66平/人，更是遠低於世界上發達國家的水平，基本住房需求還有一定的增長空間。
而且我們知道，目前中國已經進入中高收入經濟體，隨著未來國民收入的提升，住宅改善需求也會不斷釋放，而面積提升是住房改善的一個重要指標。
來源：如是金融研究院
2、家庭規模越來越小，也將帶動居住需求增加
如我們所知，中國人的結婚年齡推後、離婚率和不婚率逐年提高，這些因素都將導致家庭規模小型化，而這將帶來住房需求量的增長。
舉個最簡單的例子，假設有兩個男性A和B，兩個女性C和D，如果A和C組建家庭，B和D組建家庭，那這四個人最少會形成2個居住需求；
若A、B、C、D都不婚，那最少會有4個居住需求；若A和C，B和D婚後離婚，重回單身狀態，同樣會有4個居住需求。
事實上，發達國家在其發展歷程中，也經歷了家庭規模不斷小型化的過程，目前日本、美國、韓國家庭戶均規模分別已經降至2.33、2.54、2.73人/戶。而從中國曆年來的人口統計數據看，家庭規模小型化的趨勢也很明顯。
國家統計局的數據顯示，1998年中國家庭戶均規模為3.63人/戶；到了2016年末，這個數據降到3.11人/戶。
數據來源：國家統計局 製圖：明源地產研究院
3、老齡化對住房市場未必是負影響，可能帶來銀髮市場的爆發
中國社會老齡化的趨勢是不可逆轉的。數據顯示，2017年中國65週歲以上人口達到15831萬人，佔11.4％；60週歲以上人口24090萬人，佔17.3％。預計到2025年，60歲以上的人口將會突破億人，中國正式成為超老年型國家。可以說，2025年會是人口的重要轉折點。
2025年往後，25-25歲青壯年人口快速下行，而60歲以上老齡人口達到高點，社會人口結構重大調整形成。
但明源君認為，即使如此，也不必對2026年以後的住宅市場過於悲觀。
我們知道中國的教育程度逐年提升，一代人比一代人購買力強。且隨著人們壽命延長，社會財富不斷積累，未來老齡人也有望成為購房市場一個支柱。
像美國2005年65歲以上人群購買住房佔比為8%，到了2014年上升至12%，而且他們購房不是為子女置業，而是購買養老居所。
這幾年，文旅地產、特色小鎮的興起，也可以看出一些房企已經有意識在介入養老市場。隨著中國老齡化人口的增加，養老產業的潛力將不斷釋放，養老地產也會為房企帶來新的機遇。
小結
明源君一直認為，沒有不行的行業，只有不行的企業。從數據上看，住宅市場未來7年還是比較穩的，即使以後傳統住宅產品需求萎縮了，也會有新的產品缺口打開，能否抓住機遇，取決於是否提前做好戰略佈局，適時而變。
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