正榮地產2019年中期業績會現場
繼2018年躋身地產千億陣營之後，今年的正榮正式發佈“新三年戰略”。
8月26日，在2019年中期業績會上，正榮地產董事長黃仙枝將企業接下來三年的年規模增長率定在了30%。
“正榮的首要目標是高質量增長，規模、利潤、安全三者都優，才是高質量。”黃仙枝表示，規模壯大之後，成本自然會降低，利潤就會提高，“但我們的規模還是要跟市場相匹配”。
正榮地產2019年中期業績會現場
繼2018年躋身地產千億陣營之後，今年的正榮正式發佈“新三年戰略”。
8月26日，在2019年中期業績會上，正榮地產董事長黃仙枝將企業接下來三年的年規模增長率定在了30%。
“正榮的首要目標是高質量增長，規模、利潤、安全三者都優，才是高質量。”黃仙枝表示，規模壯大之後，成本自然會降低，利潤就會提高，“但我們的規模還是要跟市場相匹配”。
營利雙增，利潤率有待提升
2019年上半年，正榮地產實現合約銷售金額586億元，與去年同期的581億元基本持平，根據年初制定的1300億元目標銷售額，完成率約為45%。
對此，正榮地產行政總裁王本龍表示，這是今年以來正榮為保證“質量”有意放慢增速的結果，“截至7月，正榮的目標完成率已經過半，而根據正常上下半年‘四六開’的去化節奏，下半年平均每月的銷售額都在100億以上，完成目標完成沒有問題”。
縱觀各項業績指標，記者發現，正榮今年上半年的核心業績數據增長情況均頗為亮眼。
財報顯示
截至2019年6月30日，公司實現營收136.48億元，同比增長10.8%；淨利潤11.79億元，同比增長23.2%；核心淨利潤11.51億元，同比增長33.4%；歸母核心淨利潤9.05億元，同比增長21.3%。
值得一提的是，這一增長還是站在2018年年中已有巨大增幅的基礎上。數據顯示，上市首年，2018年上半年，正榮的營業收入同比增速達52%，歸母淨利潤同比增長171.9%。
不過，企業的整體利潤率仍難以盡如人意。在業績規模迅速發展的同時，今年上半年，正榮的淨利潤率及歸母淨利潤率分別僅有8.64%與6.84%。同時，本就不高的毛利率也出現了下滑，從去年中期的22%下降到今年中期的20.3%，處於行業低位。
有業內分析人士認為，今年上半年，許多房企結轉的收入都是2017年-2018年的銷售項目，因此淨利潤率普遍較高，平均值也大約在15%左右，部分企業利潤率偏低或是由於融資成本等費用過高造成。
對此，正榮地產副總裁兼財務總監陳偉健表示，“在政府嚴格的限價政策之下，毛利率下降實屬正常，不僅正榮，其他房企均會有所下降。但是，未來正榮將通過控制土地成本、融資成本、營銷管理費等支出來提升淨利潤率，仍有較大的改善空間。”
“下半年是拿地好時機”
土儲方面，今年上半年，正榮新增22幅地塊，總地價為181.68億元，建築面積約290萬平方米。這部分新增土儲的87%都位於二線城市，相對集中，其中安徽省合肥市新購入土地四宗，總建築面積約47.59萬平方米，佔長三角區域新增土地儲備建築面積的60.1%，占上半年新增土地儲備的16.55%。
截至2019年6月底，正榮擁有167個項目，合計土地儲備2634萬平方米，同比增加7.34%。這些土地分佈於全國的29個城市，總貨值約為4500億元，超過70%的土地儲備位於一線城市和二線城市，土地均價約為4624元/平方米。
這一土儲相較於同規模的房企而言，相對較低。即便是上半年銷售額僅有131億元的花樣年，其土儲規模都已超過3000萬平方米，且一二線城市佔比達90%以上。
對此，王本龍預測：“下半年，對房地產是一個相對好的時期，地價在走低，會集中補貨，利潤也會一直往上走”。他透露，公司上半年的拿地集中在二線城市，今年下半年至明年上半年，公司的銷售均價也會有所提升。
陳偉健介紹稱，今年，正榮的土地投資權益預算約為300億元，上半年花費約160億元左右，下半年大概還有140億元的預算。他還透露，今年上半年，公司新增的土地儲備權益佔比接近90%，也將公司總的土地儲備權益佔比由去年底的52%拉高至6月底的57%。
“美元債基本可控”
不過，無論是高速增長，還是“高質量”增長，公司都需要一個穩健的財務作為後盾。
財報顯示，截至報告期末，正榮的淨負債率為70.8%，持有現金301.37億元。值得注意的是，正榮的淨負債率在上市之前的2017年年底還處於180%的高位，下降速度不可謂不快。
對於淨負債率大幅下降的原因，陳偉健表示，“一方面，上市融資、今年7月的股票增發，再加上銷售增長、利潤結轉，公司現金流得以增加；另一方面，我們加大與房企的合作，通過增加股本權益等方式來降低淨負債率。”
不過，其短期負債比例仍然不低。財報顯示，截至今年6月底，正榮借款總額共計525.29億元，其中一年期需要償還的為249.02億元，佔比高達47.4%；需第二年償還的為127.44億元；兩到五年償還的為143.42億元；五年以後償還的為5.4億元。
陳偉健表示，“希望在今年底把短期債務的比例再嚴控。”據他介紹，今年底，公司的短期債務比例可能還會持續下降，年底可能會降至40%以下，明年或再降至30%。
為了償還債務，今年上半年，正榮曾發行多筆美元債。
8月19日，正榮公告稱，將額外發行1.1億美元的優先票據，與2019年3月8日發行的2億美元2022年到期的優先票據合併及構成單一類別，年息為9.15%。此外，今年上半年，正榮還分別發行1.5億美元、2.3億美元、4.2億美元的優先票據，用於償還舊債。
此前，包括正榮在內的不少房企，都因增發美元債利率過高而引發市場熱議。不過，隨著評級的不斷提高，正榮的發債利率逐步呈現下降趨勢，例如，上述三支美元票據，按時間順序排列，其年利率分別為10.5%、9.8%、8.65%。
對此，陳偉健在發佈會現場迴應稱，上半年，正榮發行的美元債較多，但總金額並不太大，約佔總債務比例的24%，目前正榮還有比較多的美元債的額度。“發債時，公司會綜合考慮成本，不止是票息，還有美元和人民幣的波動。”
“我覺得目前還是在一個可控的範圍內。”陳偉健補充道，公司美元債的額度有效期是明年4月底，因此還有充分的時間去考慮是否繼續發美元債。目前，正榮的財務成本已從7.8%降到7.6%，到年底可能會再降到7%，這可以跟匯率波動做一個對衝。
記者 張志峰
編輯 沈玉潔
正榮地產2019年中期業績會現場
繼2018年躋身地產千億陣營之後，今年的正榮正式發佈“新三年戰略”。
8月26日，在2019年中期業績會上，正榮地產董事長黃仙枝將企業接下來三年的年規模增長率定在了30%。
“正榮的首要目標是高質量增長，規模、利潤、安全三者都優，才是高質量。”黃仙枝表示，規模壯大之後，成本自然會降低，利潤就會提高，“但我們的規模還是要跟市場相匹配”。
營利雙增，利潤率有待提升
2019年上半年，正榮地產實現合約銷售金額586億元，與去年同期的581億元基本持平，根據年初制定的1300億元目標銷售額，完成率約為45%。
對此，正榮地產行政總裁王本龍表示，這是今年以來正榮為保證“質量”有意放慢增速的結果，“截至7月，正榮的目標完成率已經過半，而根據正常上下半年‘四六開’的去化節奏，下半年平均每月的銷售額都在100億以上，完成目標完成沒有問題”。
縱觀各項業績指標，記者發現，正榮今年上半年的核心業績數據增長情況均頗為亮眼。
財報顯示
截至2019年6月30日，公司實現營收136.48億元，同比增長10.8%；淨利潤11.79億元，同比增長23.2%；核心淨利潤11.51億元，同比增長33.4%；歸母核心淨利潤9.05億元，同比增長21.3%。
值得一提的是，這一增長還是站在2018年年中已有巨大增幅的基礎上。數據顯示，上市首年，2018年上半年，正榮的營業收入同比增速達52%，歸母淨利潤同比增長171.9%。
不過，企業的整體利潤率仍難以盡如人意。在業績規模迅速發展的同時，今年上半年，正榮的淨利潤率及歸母淨利潤率分別僅有8.64%與6.84%。同時，本就不高的毛利率也出現了下滑，從去年中期的22%下降到今年中期的20.3%，處於行業低位。
有業內分析人士認為，今年上半年，許多房企結轉的收入都是2017年-2018年的銷售項目，因此淨利潤率普遍較高，平均值也大約在15%左右，部分企業利潤率偏低或是由於融資成本等費用過高造成。
對此，正榮地產副總裁兼財務總監陳偉健表示，“在政府嚴格的限價政策之下，毛利率下降實屬正常，不僅正榮，其他房企均會有所下降。但是，未來正榮將通過控制土地成本、融資成本、營銷管理費等支出來提升淨利潤率，仍有較大的改善空間。”
“下半年是拿地好時機”
土儲方面，今年上半年，正榮新增22幅地塊，總地價為181.68億元，建築面積約290萬平方米。這部分新增土儲的87%都位於二線城市，相對集中，其中安徽省合肥市新購入土地四宗，總建築面積約47.59萬平方米，佔長三角區域新增土地儲備建築面積的60.1%，占上半年新增土地儲備的16.55%。
截至2019年6月底，正榮擁有167個項目，合計土地儲備2634萬平方米，同比增加7.34%。這些土地分佈於全國的29個城市，總貨值約為4500億元，超過70%的土地儲備位於一線城市和二線城市，土地均價約為4624元/平方米。
這一土儲相較於同規模的房企而言，相對較低。即便是上半年銷售額僅有131億元的花樣年，其土儲規模都已超過3000萬平方米，且一二線城市佔比達90%以上。
對此，王本龍預測：“下半年，對房地產是一個相對好的時期，地價在走低，會集中補貨，利潤也會一直往上走”。他透露，公司上半年的拿地集中在二線城市，今年下半年至明年上半年，公司的銷售均價也會有所提升。
陳偉健介紹稱，今年，正榮的土地投資權益預算約為300億元，上半年花費約160億元左右，下半年大概還有140億元的預算。他還透露，今年上半年，公司新增的土地儲備權益佔比接近90%，也將公司總的土地儲備權益佔比由去年底的52%拉高至6月底的57%。
“美元債基本可控”
不過，無論是高速增長，還是“高質量”增長，公司都需要一個穩健的財務作為後盾。
財報顯示，截至報告期末，正榮的淨負債率為70.8%，持有現金301.37億元。值得注意的是，正榮的淨負債率在上市之前的2017年年底還處於180%的高位，下降速度不可謂不快。
對於淨負債率大幅下降的原因，陳偉健表示，“一方面，上市融資、今年7月的股票增發，再加上銷售增長、利潤結轉，公司現金流得以增加；另一方面，我們加大與房企的合作，通過增加股本權益等方式來降低淨負債率。”
不過，其短期負債比例仍然不低。財報顯示，截至今年6月底，正榮借款總額共計525.29億元，其中一年期需要償還的為249.02億元，佔比高達47.4%；需第二年償還的為127.44億元；兩到五年償還的為143.42億元；五年以後償還的為5.4億元。
陳偉健表示，“希望在今年底把短期債務的比例再嚴控。”據他介紹，今年底，公司的短期債務比例可能還會持續下降，年底可能會降至40%以下，明年或再降至30%。
為了償還債務，今年上半年，正榮曾發行多筆美元債。
8月19日，正榮公告稱，將額外發行1.1億美元的優先票據，與2019年3月8日發行的2億美元2022年到期的優先票據合併及構成單一類別，年息為9.15%。此外，今年上半年，正榮還分別發行1.5億美元、2.3億美元、4.2億美元的優先票據，用於償還舊債。
此前，包括正榮在內的不少房企，都因增發美元債利率過高而引發市場熱議。不過，隨著評級的不斷提高，正榮的發債利率逐步呈現下降趨勢，例如，上述三支美元票據，按時間順序排列，其年利率分別為10.5%、9.8%、8.65%。
對此，陳偉健在發佈會現場迴應稱，上半年，正榮發行的美元債較多，但總金額並不太大，約佔總債務比例的24%，目前正榮還有比較多的美元債的額度。“發債時，公司會綜合考慮成本，不止是票息，還有美元和人民幣的波動。”
“我覺得目前還是在一個可控的範圍內。”陳偉健補充道，公司美元債的額度有效期是明年4月底，因此還有充分的時間去考慮是否繼續發美元債。目前，正榮的財務成本已從7.8%降到7.6%，到年底可能會再降到7%，這可以跟匯率波動做一個對衝。
記者 張志峰
編輯 沈玉潔