'人口紅利正在消失！未來10年，拿什麼支撐高房價？'

武漢銀行金融投資信用記錄關愛日經濟海倫房山原汁原味的德系SUV 大興技術武漢房姐 2019-08-24

我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：房姐，請分析下未來10年的房價走勢，感謝！

回答：1、未來十年，比房價更重要的是安全性和流動性。在樓市裡，好的城市，必然有好的基本面，有強勁的剛需支撐，有相對合理的房價收入比、租金回報率，而更好的流動性。相反，那些過度依賴外來投機、基本面一塌糊塗、樓市失去流動性的城市則要當心。

2、沒有人口流入的城市要謹慎。今年，發改委首提收縮型城市，說明城市收縮已經相當普遍。有些中小城市，人口持續收縮，經濟未來也將面臨收縮，資產未來的升值空間相當堪憂。這方面，甘肅玉門和黑龍江鶴崗都是教訓。

3、未來，房地產的角色仍然重要，在貨幣刺激之下不乏出現新一輪大漲的可能性。但整體而言，不是每個城市都還有上漲空間，也不是每個城市都能靠房子賺得盆滿缽滿。將資金全部投注於不動產上的風險越來越大，不要再矇眼買房，也不要再豪賭。

提問：投資商鋪的價值和投資房子哪個回報更大

回答：能買到的商鋪，極大概率都不怎麼樣，好鋪現金奶牛沒人賣的。影響商鋪估值的因素很多宏觀方面：商業綜合體革命，電商、外賣平臺技術變遷；微觀方面：沿街外鋪還是社區內鋪，商鋪樓層差，未來新建商業體量分流，社區出入路線規劃變更，社區人口消費能力，社區投資客多寡決定的入住率。商鋪價值是客流量×客單價×週轉頻次，商鋪租金由很多變量因素決定，不可確定性比起住宅大太多，一個變量改變就可能讓商鋪空關兩年。再看看核心商圈鋪子租金漲幅的變更，衣飾品店的關張，暗合商鋪一手市場價格的走弱。商鋪交易的高額增值稅打壓了絕大部分交易需求，沒有交易二手商鋪價格升值速度緩慢。同時50%的抵押率導致商鋪不是很好的信貸容器，也不是優秀的資產。如果有房票，住宅是比商鋪更好的選擇。

提問：房姐你好！徐東商圈的還建房值得購買嗎？能不能辦證？有沒有後遺症？將來可以交易嗎？

回答：還建房能不能買，風險在於能不能辦證，開發商的話不能全信，如果不能辦證，買入的房子只能住，沒有漲幅，也沒有任何金融屬性。如何判斷能不能辦證呢？需要弄清土地權屬性質，還建房有劃撥土地性質和國有土地轉讓以及集體土地性質。劃撥土地性質手術齊全需要五年可以辦證，國有土地轉讓，也就是商品房一樣的，立馬辦證。如果是集體土地性質就不能辦證。你的第一步，是需要看產證，做產調。

提問：房姐，小縣城，開發商被抓，還有辦法辦房產證不？

回答：房產證可以自己辦

前提是，那個逃跑的開發商已經取得該樓盤的大產權證（有大產權證才能分戶）。如果還沒有大產權，就沒辦法辦房產證。

提問：請問房姐，武漢海倫國際值得買嗎，投資用的話以後會有漲幅嗎

回答：不值得，海倫國際投資和自住都需要回避。一直賣不出去的盤，價格確實低，但是周邊都是工業區，樓盤品質也很一般。除非工作在附近買來自住過渡。

提問：房姐你好，徵信裡面有不少網貸記錄，但是沒有逾期，會影響後續房貸嗎？

回答：你好，非正規銀行的網貸機構都會影響徵信，全部還清後別再使用，一般凍結6個月就沒事了。網貸具體點以微粒貸，借唄，宜人貸這一類網貸做為主流。網貸機構都稱自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是給原本找銀行借不到錢的人放貸。如果你在銀行借不到錢，意味著你資質不好風險高，要放貸給你，就需要更高的利率來對衝風險。同理，對於那些使用了「普惠金融」的人，銀行會更歧視。普惠金融能不能用？1.不管是什麼貸款，核心還是看利率，還款方式(月供)還有金額的。利率低，月供低，金額大還是可以用的。2.由於對徵信的傷害力度較大，優先級應該放到最後，通常只有最後關頭應急使用，而且一定是短期使用。

提問：房姐，您好，想問下盧溝橋和房山長陽地鐵口選樓盤，均價都在五萬，前期投資後期自主能給點意見嗎？或者豐臺你覺得更適合的價值窪地或者樓盤有介紹嗎？謝謝

回答：投資不推薦，看看東三環和望京板塊。過去的豐臺在北京人眼中是落後的存在。外地人口遷移到北京的首度聚集區，由於過去沒有政府主導的產業，也缺少政府的規劃發展，一度呈現放養的狀態，各種大棚市場，城中村都大量集中在豐臺區，也正是這些原因，讓豐臺的房價長期跑輸於北京平均漲幅。但由於房產的價值並不是品質所決定，加上近些年豐臺政府的頻頻動作，多條地鐵線的開通，市場問題整頓，麗澤商務區大興開發等項目陸續上臺，豐臺開始走上逆襲的道路。2016年連續兩輪的行情後，豐臺的均價也開始與朝陽看齊，區域性搶佔先機的機會不在，逐漸過渡為以精挑細選，發掘筍盤為主的戰術。

提問：現金枯竭，卡也刷爆了，多核辦卡都不配合，馬上面臨債務危機，吃不下失眠半夜驚醒，各種辦法都想破了頭，跪求指點。

回答：不要賭博，不當賭徒，是投資第一步。一開始就不要把自己逼入絕路，從不勸人刷xyk，那是救命稻草，不是常備武裝。放下幻想，立刻割肉。

提問：房姐，準備入手一套二手房，購買二手房有哪些注意事項？二手房交易有哪些流程？

回答：1. 做好產調，產權調查主要是看看二手房的產權是否清晰，核實產權人身份信息，有沒有剩餘貸款和抵押等等。具體來說產權調查要從3個方面來看，一看不動產權證書(房產證和國有土地使用權證書);二是看購房合同和付款憑證(這是賣方取得房屋的原始依據，最好是房屋買賣合同、付款人、產權登記人一一對應)，三是和出賣人到不動產交易登記中心去打印房屋信息摘要，持出賣人到身份證就可以到查詢機上查詢)，需要注意的是二手房買賣合同的出賣人應當是房屋信息摘要上面的全部產權人，另外房屋信息摘要上面還能顯示該房屋是否有抵押、查封、產權辦理狀況的信息，這些信息與二手房交易緊密相關。2.最大的雷區就是合同，你先跟中介溝通好，合同全部都改成利好你方。3.交易過程中的任何一筆費用都可以砍價，或者通過不同方式減免，具體的需要結合你的選籌情況。4.二手房標準交易流程如圖。詳見知識星球內部分享。

提問：#新人首問#房姐你好，目前自住金銀湖片區九十多平2房（唯一房產）。房齡十幾年，房子質量及物業都很差，考慮賣出置換小一點的優質房產。此方案能否考慮？差房賣得出去嗎？如果可以，賣出後東西湖哪些樓盤可以考慮入手？謝謝。

回答：你好，思路正確，房齡老，物業差，未來升值空間有限。自己的老房子做鳳變冰之後出手，想要房子不降價快速出售，詳見知識星球內部資料《賣房科技樹》。

提問：房姐，您說隨時間，同區域同房齡不管開盤價如何房價趨同，但是我看北京很多小區並不是如此啊，比如芍藥居一帶，很多老小區可能差價還在10%~20%，是不是我忽略了其他因素，比如學區或者其他什麼。這個模型能套用武漢麼？

回答：一線城市跟二線城市的價格體系完全不同，不能套用模版。在北京經常能看到一些板塊或者板塊內部出現反常的價格，呈現出一種價格混亂的現象，但仔細思考，還是可以總結出原因的。北京的價格錯位，通常有這樣幾個因素導致：

1.學區因素

這一點大家的都明白，如果沒有了學區，東西城老破小就是6萬不到的水平，太陽公元就會向土星園看齊。2.新房癌因素

中國是一個新房癌十分嚴重的社會，即使房價貴如香港，也有無數的人買新房；對於北京來說，老公房一類產品佔到市場一半的比例，導致次新產品十分稀缺，不管是上車還是置換的人群，寧願花5萬買5環外新盤/次新小兩房，不願意花5萬買3環老破小三居，大量的需求和供應的稀缺推高了新房和次新的價格，很多次新房在最近5年的價格表現十分突出，直到溢價。3.對比因素

一個地段內部如果有充足的購買力人群，但地段內的住宅產品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品質改善產品，就會產生產品的對比效應，譬如十里河的山水文園，完美對應了附近有點小錢卻在附近無好房可買的小老闆，山水文園的填補了市場的緊缺，實現了精準的產品的溢價；對比因素並不侷限於一個板塊內，本質邏輯是產品與人群的精準匹配，比如泛海，比如上地學區房。4.土豪因素

土豪的因素和對比因素有些類似，區別是土豪的消費喜好佔絕對主導，哪裡有土豪看上的產品，哪裡就會瘋長一波，如果哪天土豪口味變了，也可能就此長期橫盤。

提問：姐，自從進了你的知識星球。每天想辭職專職cf怎麼辦？上班也沒心思整天看房產的信息

回答：上班是有天花板的，但是上班的天花板是CF的地板。職業多軍是很痛苦的，常年缺乏正現金流。沒有收益的時候，需要扛住月供和周邊的壓力。6套以內都是初級玩家，首先你要看房200套，瞭解全局之後才能做出正確的選擇。從兼職到全職是一個通關的過程，等你攢了很多套，月供基本和租金持平，就可以考慮全職了。

提問：想請教一個問題，現在人口增速下降，以後對房子的剛性需求就會減少，還足以支撐高房價麼

回答：1.目前的狀態是：人口速度下降，但人口總數仍然在增加，只是速度變慢，大規模的減少或者老齡化，在20年後；2.人口也是分層的，房產和人口不是一鍋粥，房產是某個城市中的房產，三四線城市人口下降，一二線城市人口增加，我的推薦一直是買一二線，沒有三四線；3.房價的決定性因素，是貨幣；如果一座城市城市人口不增不減，內部正常循環，房價會沿著恆定的速度上漲。

房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。