剛過去的3月份見證了三四十個城市加碼樓市調控的熱鬧場景。筆者認真觀察後發現,這次調控或可分為兩類:一類是按今年政府工作報告“遏制熱點城市房價過快上漲”的要求行事;另一類雖也指向這個目標,但在客觀效果上可能適得其反,變成房地產銷售的“飢餓營銷”。
前一類是以北京為代表的一二線熱點城市,如北京、廣州、鄭州、長沙、南京、青島等。以這次北京調控政策為例,其主要工具是限購限貸。限購早就有了,重點在限貸上。過去限貸是以是否在京有過購房貸款來衡量,但這次則指向全國,凡是做過各類型住房貸款的都算有過貸款記錄。
如此一來,投機者既無能力也沒意願進入市場,因為融資槓桿已降到無利可圖的水平,進入房地產市場風險明顯。更重要的是,如果投機炒作者不再進入住房市場,那麼北京的住房銷售將出現急劇下跌。在這種情況下,儘管早進入的住房持有者並不情願降價售出手中住房,但只要房價些許下跌,不僅會讓住房投機炒作者更不敢入市,而且房地產市場預期也可能在這種市場僵持中出現逆轉。不過,這些政策是否能遏制房地產泡沫仍不確定,需要新的調控政策跟進。
當然,還有一個因素要考慮進來,那就是開發商手中還掌握著之前拍下的大量土地。還是以北京為例,如果這些土地得到開發,將增加20萬套住房供給。這也會對房地產市場帶來巨大影響。
另一類是在北京出臺政策之前,已有18個市、縣、區實施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調控政策。這些城市大多處於2016年熱點城市的周邊。從這些城市出臺的政策看,很多都是規定外地居民可購買一套住房,而不許購買二套。而一套住房只限於在本地沒有持有住房即可,至於在外地購買多少套不算入統計範圍。
也就是說,這類調控政策雖然意在調控房價,但客觀上卻給投機者留下空子。如果一個炒房者在這個城市可買一套,在另一個城市還能再買一套,則其仍能輕易同時持有多套住房。如此一來,這些城市的房地產市場就可能出現“你只能買一套”的飢餓營銷效應,房價上漲勢頭難以遏制。
可見,新一輪的房地產調控可能會加劇市場分化:一邊是一二線熱點城市住房銷售冷卻下來,投機炒作在短期內得到遏制;另一邊是一些三四線城市可能出現銷售火爆場面,房地產泡沫向這些城市蔓延。為此,一些地方的房地產調控政策應更加均衡周全,儘量防止這種情況發生。(作者是青島大學經濟學院教授)