'一半以上的城市，房產在虧錢？真實情況是 245個'
作者：公子小白
有人說，在調控的背景下，如今以統計局每個月統計的70個大中城市來說，至少一半的城市，所持有的房產在虧錢。
他的理論是，按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，有一半以上的城市拿著房子都是虧錢的。
3%的租金回報率，小於5%的資金成本與4%的房屋折舊率之和9%，再加上目前多數城市的房價停止上漲，有些還在回調。
2019年7月份，70個大中城市中新房同比漲幅小於9%的，有29個。
作者：公子小白
有人說，在調控的背景下，如今以統計局每個月統計的70個大中城市來說，至少一半的城市，所持有的房產在虧錢。
他的理論是，按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，有一半以上的城市拿著房子都是虧錢的。
3%的租金回報率，小於5%的資金成本與4%的房屋折舊率之和9%，再加上目前多數城市的房價停止上漲，有些還在回調。
2019年7月份，70個大中城市中新房同比漲幅小於9%的，有29個。
作者：公子小白
有人說，在調控的背景下，如今以統計局每個月統計的70個大中城市來說，至少一半的城市，所持有的房產在虧錢。
他的理論是，按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，有一半以上的城市拿著房子都是虧錢的。
3%的租金回報率，小於5%的資金成本與4%的房屋折舊率之和9%，再加上目前多數城市的房價停止上漲，有些還在回調。
2019年7月份，70個大中城市中新房同比漲幅小於9%的，有29個。
總的收益率沒能跑過成本，所以房產在虧錢。這個邏輯說得通嗎？
理論是這樣的，正如本號多次強調的一個觀點，投機客與炒房客能夠炒房，一般都需要房價大漲的背景，慢漲或者滯漲，都無法承擔投機客與炒房客的槓桿成本。
牛市期間，瘋狂的炒房客都是以巨大的槓桿，有的甚至不惜走民間借貸的路，槓桿率高達20%以上，這麼高的成本率，如果當年房價沒有跑贏20%，基本虧錢。只要房價沒有大漲，炒房客們都會虧得連衣服都沒得穿。
一般的投資客，當然沒有這麼高的槓桿，資金成本一般沒有這麼高。
一般的投資客所需要承擔的資金成本包括銀行的貸款利率，目前蘇州的貸款利率最高，已經突破了6%，其他城市一般都在5.5%左右。
至於上面說的折舊率，這個概念只對中心城市以外的三四線城市有效，對中心城市而言，地段勝於一切，只要地段好，再破爛的房子，都能賣出天價。所以折舊率對於中心城市的房子是不存在。
投資客還有承擔的一個成本，是稅費，尤其是二手房轉手的時候，稅費較高，包括契稅（1%~4%）、個稅（1%）、印花稅（0.05%）、增值稅（5%），總的稅率成本在7%左右。
7%的稅率成本再加上5.5%左右的貸款利率成本，持有房產的成本在12.5%左右。當然，你的房子還可以出租，以3%的租金回報率來說，成本便少了3%，也即是說，一般持有房產的成本在9.5%左右。
換言之，對於一般的投資行為，房價一年的漲幅沒有跑贏9.5%就得虧，投資人就得虧。
所以，正如本號一直強調的，管理層一直在強調房價穩定，穩定就是最好的調控。乍一看，沒什麼道理，對普羅大眾來說，只有降房價才算真調控。
但對於一個國家來說，既要考慮民眾的購房壓力，也不得不考慮金融系統的穩定性。如果房價波動性太大，勢必會帶來一些風險。
唯有穩定，既能達到控制房價，打壓炒房客的目的，又能不至於產生系統性風險。
按照9.5%來對比統計局公佈的7月份70個大中城市房價數據，的確有一半以上的城市，同比沒有跑過9.5%。
但統計局的數據，本號早就說過，看看就好。本號根據中國房價行情網追蹤的數據，統計了全國321個城市房價同比情況後發現，9月份房價漲幅同比跑贏了9.5%的城市，有72個。
如深圳、蘇州、寧波、大理、昆明、蘭州、呼和浩特、唐山、瀋陽、哈爾濱、秦皇島、汕頭、日照、三明、洛陽、臨沂、九江、新餘等。
作者：公子小白
有人說，在調控的背景下，如今以統計局每個月統計的70個大中城市來說，至少一半的城市，所持有的房產在虧錢。
他的理論是，按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，有一半以上的城市拿著房子都是虧錢的。
3%的租金回報率，小於5%的資金成本與4%的房屋折舊率之和9%，再加上目前多數城市的房價停止上漲，有些還在回調。
2019年7月份，70個大中城市中新房同比漲幅小於9%的，有29個。
總的收益率沒能跑過成本，所以房產在虧錢。這個邏輯說得通嗎？
理論是這樣的，正如本號多次強調的一個觀點，投機客與炒房客能夠炒房，一般都需要房價大漲的背景，慢漲或者滯漲，都無法承擔投機客與炒房客的槓桿成本。
牛市期間，瘋狂的炒房客都是以巨大的槓桿，有的甚至不惜走民間借貸的路，槓桿率高達20%以上，這麼高的成本率，如果當年房價沒有跑贏20%，基本虧錢。只要房價沒有大漲，炒房客們都會虧得連衣服都沒得穿。
一般的投資客，當然沒有這麼高的槓桿，資金成本一般沒有這麼高。
一般的投資客所需要承擔的資金成本包括銀行的貸款利率，目前蘇州的貸款利率最高，已經突破了6%，其他城市一般都在5.5%左右。
至於上面說的折舊率，這個概念只對中心城市以外的三四線城市有效，對中心城市而言，地段勝於一切，只要地段好，再破爛的房子，都能賣出天價。所以折舊率對於中心城市的房子是不存在。
投資客還有承擔的一個成本，是稅費，尤其是二手房轉手的時候，稅費較高，包括契稅（1%~4%）、個稅（1%）、印花稅（0.05%）、增值稅（5%），總的稅率成本在7%左右。
7%的稅率成本再加上5.5%左右的貸款利率成本，持有房產的成本在12.5%左右。當然，你的房子還可以出租，以3%的租金回報率來說，成本便少了3%，也即是說，一般持有房產的成本在9.5%左右。
換言之，對於一般的投資行為，房價一年的漲幅沒有跑贏9.5%就得虧，投資人就得虧。
所以，正如本號一直強調的，管理層一直在強調房價穩定，穩定就是最好的調控。乍一看，沒什麼道理，對普羅大眾來說，只有降房價才算真調控。
但對於一個國家來說，既要考慮民眾的購房壓力，也不得不考慮金融系統的穩定性。如果房價波動性太大，勢必會帶來一些風險。
唯有穩定，既能達到控制房價，打壓炒房客的目的，又能不至於產生系統性風險。
按照9.5%來對比統計局公佈的7月份70個大中城市房價數據，的確有一半以上的城市，同比沒有跑過9.5%。
但統計局的數據，本號早就說過，看看就好。本號根據中國房價行情網追蹤的數據，統計了全國321個城市房價同比情況後發現，9月份房價漲幅同比跑贏了9.5%的城市，有72個。
如深圳、蘇州、寧波、大理、昆明、蘭州、呼和浩特、唐山、瀋陽、哈爾濱、秦皇島、汕頭、日照、三明、洛陽、臨沂、九江、新餘等。
另外249個，沒能跑贏。