【案例】

小張隨購房團到外省看海景房，在銷售人員的熱情推銷之下，倉促地與海景房的開發商簽訂了《認購書》，《認購書》僅對房屋的房號、總價、首付與貸款比例做了約定，小張支付5萬元訂金。後小張就簽訂正式的房屋買賣合同與開發多次溝通，生產生了巨大的分歧（包括優惠後的購房總價、首付及支付的時間等），最終與開發商也沒有達成一致。小張想要會所交訂金，可以嗎？

△ 圖片來源於網絡

【律師分析】

一、未能訂立商品房買賣合同，購房者可以要回預付款。

簽訂《認購書》後，購房者與房地產開發企業經協商無法就正式商品房買賣合同的主要條款達成一致，購房者可要求解除認購協議，退回預付款。預付款包括誠意金、排號費、訂金、定金等。

在《認購書》約定的期限內，購房者已多次與房地產開發企業的銷售人員對正式房屋買賣合同的具體條款進行多次協商洽談，未達成正式房屋買賣合同系由於雙方分歧較大。故房地產開發企業在與購房者未達成正式房屋買賣合同的前提下，扣留購房者的購房預付款無事實及法律依據，應予退還。

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二、訂立了商品房買賣合同的標準

房地產開發企業和買受人應當訂立書面《商品房買賣合同》應當明確以下主要內容：

（一）當事人名稱或者姓名和住所；

（二）商品房基本狀況；

（三）商品房的銷售方式；

（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

（五）交付使用條件及日期；

（六）裝飾、設備標準承諾；

（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；

（八）公共配套建築的產權歸屬；

（九）面積差異的處理方式；

（十）辦理產權登記有關事宜；

（十一）解決爭議的方法；

（十二）違約責任；

（十三）雙方約定的其他事項。

實踐中，無論是《認購書》、《定金協議》等包含上述主要條款即視為訂立商品房買賣合同。案例中，雙方對優惠後的購房總價、首付及支付的時間等主要條款無法達成一致，故可以要求退還訂金。

文丨付雪薇律師