奧特萊斯的前世今生
奧特萊斯是一個舶來品，最早源於20世紀二三十年代的美國，在國外，它有個英文名稱叫做 "OUTLETS"。最早的奧特萊斯，就是"工廠直銷店"，用來處理尾貨的，後來逐步演化成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，並由此發展成為一個獨立的商業零售業態。現在，奧特萊斯在零售商業中，專指銷售過季品牌、以及下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，也稱為"品牌直銷購物中心"。
奧特萊斯主要生存在城郊結合部，通常離市中心大概有半小時到一小時的車程，奧特萊斯之所以興起，主要是上世紀初，以美國為代表的西方資本主義國家進入高速發展階段，在資本的不斷積累下，美國催生了一個數量龐大的中產階級階層，此時汽車工業興起，小車開始走入普通人的生活，而有了先進交通工具以後，這種位於城郊部的商業形態，才真正走到了人們的生活當中。
奧特萊斯的前世今生
奧特萊斯是一個舶來品，最早源於20世紀二三十年代的美國，在國外，它有個英文名稱叫做 "OUTLETS"。最早的奧特萊斯，就是"工廠直銷店"，用來處理尾貨的，後來逐步演化成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，並由此發展成為一個獨立的商業零售業態。現在，奧特萊斯在零售商業中，專指銷售過季品牌、以及下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，也稱為"品牌直銷購物中心"。
奧特萊斯主要生存在城郊結合部，通常離市中心大概有半小時到一小時的車程，奧特萊斯之所以興起，主要是上世紀初，以美國為代表的西方資本主義國家進入高速發展階段，在資本的不斷積累下，美國催生了一個數量龐大的中產階級階層，此時汽車工業興起，小車開始走入普通人的生活，而有了先進交通工具以後，這種位於城郊部的商業形態，才真正走到了人們的生活當中。
進入20世紀70年代以後，奧特萊斯開始在美國盛行開來，到90年代末期，奧特萊斯在美國已經發展到300多家，逐步發展成為各種品牌商品齊全，購物環境良好、功能配套完善的集休閒購物為一體的大型商業零售業態，在美國、歐洲、日本等國家地區，奧特萊斯均出現了蓬勃發展。
我國引進奧特萊斯是在2002年，當時，時任北京燕莎商城總經理的萬文英，將這種業態引進來，成立了中國第一家奧特萊斯——燕莎奧特萊斯，萬文英由此成為中國第一個吃到奧特萊斯螃蟹的人。到2006年，奧特萊斯開始在全國雨後春筍般盛行開來，經過10多年的發展，據統計，直到2018年，奧特萊斯在中國的總數已經達到了400多家。
奧特萊斯的前世今生
奧特萊斯是一個舶來品，最早源於20世紀二三十年代的美國，在國外，它有個英文名稱叫做 "OUTLETS"。最早的奧特萊斯，就是"工廠直銷店"，用來處理尾貨的，後來逐步演化成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，並由此發展成為一個獨立的商業零售業態。現在，奧特萊斯在零售商業中，專指銷售過季品牌、以及下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，也稱為"品牌直銷購物中心"。
奧特萊斯主要生存在城郊結合部，通常離市中心大概有半小時到一小時的車程，奧特萊斯之所以興起，主要是上世紀初，以美國為代表的西方資本主義國家進入高速發展階段，在資本的不斷積累下，美國催生了一個數量龐大的中產階級階層，此時汽車工業興起，小車開始走入普通人的生活，而有了先進交通工具以後，這種位於城郊部的商業形態，才真正走到了人們的生活當中。
進入20世紀70年代以後，奧特萊斯開始在美國盛行開來，到90年代末期，奧特萊斯在美國已經發展到300多家，逐步發展成為各種品牌商品齊全，購物環境良好、功能配套完善的集休閒購物為一體的大型商業零售業態，在美國、歐洲、日本等國家地區，奧特萊斯均出現了蓬勃發展。
我國引進奧特萊斯是在2002年，當時，時任北京燕莎商城總經理的萬文英，將這種業態引進來，成立了中國第一家奧特萊斯——燕莎奧特萊斯，萬文英由此成為中國第一個吃到奧特萊斯螃蟹的人。到2006年，奧特萊斯開始在全國雨後春筍般盛行開來，經過10多年的發展，據統計，直到2018年，奧特萊斯在中國的總數已經達到了400多家。
在中國，奧特萊斯生逢其時，卻又生不逢時
說奧特萊斯生逢其時，是因為奧特萊斯引入中國的時間，正是中國房地產商品化改革啟動，房地產即將進入高速發展的前夕，奧特萊斯作為一種地處城郊部的大型商業零售業態，對土地面積的需求量極大，而中國城市在發展初期，對這種大型商業項目的帶動效應也抱著極大的期待值，兩者一拍即合。
隨著房地產市場的不斷髮展，城市範圍越來越大，曾經的郊區慢慢變成了城區，原來奧特萊斯所處的地塊不斷升值，僅在土地升值這一塊，奧特萊斯就已經成為最大的贏家。
說奧特萊斯生不逢時，是因為奧特萊斯在進入中國的這段時間，正是中國互聯網高速發展的時期，而互聯網帶來了電子商務的發展，使得人們的購物習慣，出現了翻天覆地的改變，人們開始慢慢習慣於網上購物。而奧特萊斯，則需要人人駕車前往郊區購物，這種購物的習慣還沒有形成，就已經被網上購物所取代，由此對奧特萊斯帶來的打擊是致命的，電子商務，網上購物，自然成為了奧特萊斯的"天敵"。
奧特萊斯的前世今生
奧特萊斯是一個舶來品，最早源於20世紀二三十年代的美國，在國外，它有個英文名稱叫做 "OUTLETS"。最早的奧特萊斯，就是"工廠直銷店"，用來處理尾貨的，後來逐步演化成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，並由此發展成為一個獨立的商業零售業態。現在，奧特萊斯在零售商業中，專指銷售過季品牌、以及下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，也稱為"品牌直銷購物中心"。
奧特萊斯主要生存在城郊結合部，通常離市中心大概有半小時到一小時的車程，奧特萊斯之所以興起，主要是上世紀初，以美國為代表的西方資本主義國家進入高速發展階段，在資本的不斷積累下，美國催生了一個數量龐大的中產階級階層，此時汽車工業興起，小車開始走入普通人的生活，而有了先進交通工具以後，這種位於城郊部的商業形態，才真正走到了人們的生活當中。
進入20世紀70年代以後，奧特萊斯開始在美國盛行開來，到90年代末期，奧特萊斯在美國已經發展到300多家，逐步發展成為各種品牌商品齊全，購物環境良好、功能配套完善的集休閒購物為一體的大型商業零售業態，在美國、歐洲、日本等國家地區，奧特萊斯均出現了蓬勃發展。
我國引進奧特萊斯是在2002年，當時，時任北京燕莎商城總經理的萬文英，將這種業態引進來，成立了中國第一家奧特萊斯——燕莎奧特萊斯，萬文英由此成為中國第一個吃到奧特萊斯螃蟹的人。到2006年，奧特萊斯開始在全國雨後春筍般盛行開來，經過10多年的發展，據統計，直到2018年，奧特萊斯在中國的總數已經達到了400多家。
在中國，奧特萊斯生逢其時，卻又生不逢時
說奧特萊斯生逢其時，是因為奧特萊斯引入中國的時間，正是中國房地產商品化改革啟動，房地產即將進入高速發展的前夕，奧特萊斯作為一種地處城郊部的大型商業零售業態，對土地面積的需求量極大，而中國城市在發展初期，對這種大型商業項目的帶動效應也抱著極大的期待值，兩者一拍即合。
隨著房地產市場的不斷髮展，城市範圍越來越大，曾經的郊區慢慢變成了城區，原來奧特萊斯所處的地塊不斷升值，僅在土地升值這一塊，奧特萊斯就已經成為最大的贏家。
說奧特萊斯生不逢時，是因為奧特萊斯在進入中國的這段時間，正是中國互聯網高速發展的時期，而互聯網帶來了電子商務的發展，使得人們的購物習慣，出現了翻天覆地的改變，人們開始慢慢習慣於網上購物。而奧特萊斯，則需要人人駕車前往郊區購物，這種購物的習慣還沒有形成，就已經被網上購物所取代，由此對奧特萊斯帶來的打擊是致命的，電子商務，網上購物，自然成為了奧特萊斯的"天敵"。
奧特萊斯在中國，終於長成了"怪胎"
正是基於上述兩個原因，奧特萊斯一來到中國的土地上，就開始無所適從。在房地產高速發展的背景下，拿下大幅的土地開發建設商業體，按商業地產項目的模式來運作，成為奧特萊斯在中國的一種"異體"，而真正能夠把奧特萊斯作為大型商業零售業態來經營的，卻少之又少。
為什麼會出現這樣的情況？因為，在房地產大發展的背景下，土地增值空間巨大，只要拿下土地，就算不開發不經營，也能夠穩賺，如果能夠開發出商業體，整個項目就可以通過銀行貸款、物業抵押等多種方式獲取資金，總體來說，從房地產開發的角度來做項目，就要容易得多。
奧特萊斯的前世今生
奧特萊斯是一個舶來品，最早源於20世紀二三十年代的美國，在國外，它有個英文名稱叫做 "OUTLETS"。最早的奧特萊斯，就是"工廠直銷店"，用來處理尾貨的，後來逐步演化成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，並由此發展成為一個獨立的商業零售業態。現在，奧特萊斯在零售商業中，專指銷售過季品牌、以及下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，也稱為"品牌直銷購物中心"。
奧特萊斯主要生存在城郊結合部，通常離市中心大概有半小時到一小時的車程，奧特萊斯之所以興起，主要是上世紀初，以美國為代表的西方資本主義國家進入高速發展階段，在資本的不斷積累下，美國催生了一個數量龐大的中產階級階層，此時汽車工業興起，小車開始走入普通人的生活，而有了先進交通工具以後，這種位於城郊部的商業形態，才真正走到了人們的生活當中。
進入20世紀70年代以後，奧特萊斯開始在美國盛行開來，到90年代末期，奧特萊斯在美國已經發展到300多家，逐步發展成為各種品牌商品齊全，購物環境良好、功能配套完善的集休閒購物為一體的大型商業零售業態，在美國、歐洲、日本等國家地區，奧特萊斯均出現了蓬勃發展。
我國引進奧特萊斯是在2002年，當時，時任北京燕莎商城總經理的萬文英，將這種業態引進來，成立了中國第一家奧特萊斯——燕莎奧特萊斯，萬文英由此成為中國第一個吃到奧特萊斯螃蟹的人。到2006年，奧特萊斯開始在全國雨後春筍般盛行開來，經過10多年的發展，據統計，直到2018年，奧特萊斯在中國的總數已經達到了400多家。
在中國，奧特萊斯生逢其時，卻又生不逢時
說奧特萊斯生逢其時，是因為奧特萊斯引入中國的時間，正是中國房地產商品化改革啟動，房地產即將進入高速發展的前夕，奧特萊斯作為一種地處城郊部的大型商業零售業態，對土地面積的需求量極大，而中國城市在發展初期，對這種大型商業項目的帶動效應也抱著極大的期待值，兩者一拍即合。
隨著房地產市場的不斷髮展，城市範圍越來越大，曾經的郊區慢慢變成了城區，原來奧特萊斯所處的地塊不斷升值，僅在土地升值這一塊，奧特萊斯就已經成為最大的贏家。
說奧特萊斯生不逢時，是因為奧特萊斯在進入中國的這段時間，正是中國互聯網高速發展的時期，而互聯網帶來了電子商務的發展，使得人們的購物習慣，出現了翻天覆地的改變，人們開始慢慢習慣於網上購物。而奧特萊斯，則需要人人駕車前往郊區購物，這種購物的習慣還沒有形成，就已經被網上購物所取代，由此對奧特萊斯帶來的打擊是致命的，電子商務，網上購物，自然成為了奧特萊斯的"天敵"。
奧特萊斯在中國，終於長成了"怪胎"
正是基於上述兩個原因，奧特萊斯一來到中國的土地上，就開始無所適從。在房地產高速發展的背景下，拿下大幅的土地開發建設商業體，按商業地產項目的模式來運作，成為奧特萊斯在中國的一種"異體"，而真正能夠把奧特萊斯作為大型商業零售業態來經營的，卻少之又少。
為什麼會出現這樣的情況？因為，在房地產大發展的背景下，土地增值空間巨大，只要拿下土地，就算不開發不經營，也能夠穩賺，如果能夠開發出商業體，整個項目就可以通過銀行貸款、物業抵押等多種方式獲取資金，總體來說，從房地產開發的角度來做項目，就要容易得多。
而在互聯網電商的攻擊下，如果要真正在城郊結合部，以商業零售業態模式來運作成功一個奧特萊斯，其難度要比想象中大得多。衡量的結果，很多開發商、運營商開始放棄"純正血統"的奧特萊斯，選擇了以房地產開發模式來運作奧特萊斯項目。
還有一部分開發商、運營商則將兩者結合起來，一邊做商業地產開發、一邊做奧特萊斯品牌折扣中心，定位不清，無法構成核心競爭力，直到今天，國內大部分奧特萊斯開發商依然以商業地產開發為主導。最後，奧特萊斯在中國就徹底變成了一個四不像的"怪胎"。
奧特萊斯的前世今生
奧特萊斯是一個舶來品，最早源於20世紀二三十年代的美國，在國外，它有個英文名稱叫做 "OUTLETS"。最早的奧特萊斯，就是"工廠直銷店"，用來處理尾貨的，後來逐步演化成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，並由此發展成為一個獨立的商業零售業態。現在，奧特萊斯在零售商業中，專指銷售過季品牌、以及下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，也稱為"品牌直銷購物中心"。
奧特萊斯主要生存在城郊結合部，通常離市中心大概有半小時到一小時的車程，奧特萊斯之所以興起，主要是上世紀初，以美國為代表的西方資本主義國家進入高速發展階段，在資本的不斷積累下，美國催生了一個數量龐大的中產階級階層，此時汽車工業興起，小車開始走入普通人的生活，而有了先進交通工具以後，這種位於城郊部的商業形態，才真正走到了人們的生活當中。
進入20世紀70年代以後，奧特萊斯開始在美國盛行開來，到90年代末期，奧特萊斯在美國已經發展到300多家，逐步發展成為各種品牌商品齊全，購物環境良好、功能配套完善的集休閒購物為一體的大型商業零售業態，在美國、歐洲、日本等國家地區，奧特萊斯均出現了蓬勃發展。
我國引進奧特萊斯是在2002年，當時，時任北京燕莎商城總經理的萬文英，將這種業態引進來，成立了中國第一家奧特萊斯——燕莎奧特萊斯，萬文英由此成為中國第一個吃到奧特萊斯螃蟹的人。到2006年，奧特萊斯開始在全國雨後春筍般盛行開來，經過10多年的發展，據統計，直到2018年，奧特萊斯在中國的總數已經達到了400多家。
在中國，奧特萊斯生逢其時，卻又生不逢時
說奧特萊斯生逢其時，是因為奧特萊斯引入中國的時間，正是中國房地產商品化改革啟動，房地產即將進入高速發展的前夕，奧特萊斯作為一種地處城郊部的大型商業零售業態，對土地面積的需求量極大，而中國城市在發展初期，對這種大型商業項目的帶動效應也抱著極大的期待值，兩者一拍即合。
隨著房地產市場的不斷髮展，城市範圍越來越大，曾經的郊區慢慢變成了城區，原來奧特萊斯所處的地塊不斷升值，僅在土地升值這一塊，奧特萊斯就已經成為最大的贏家。
說奧特萊斯生不逢時，是因為奧特萊斯在進入中國的這段時間，正是中國互聯網高速發展的時期，而互聯網帶來了電子商務的發展，使得人們的購物習慣，出現了翻天覆地的改變，人們開始慢慢習慣於網上購物。而奧特萊斯，則需要人人駕車前往郊區購物，這種購物的習慣還沒有形成，就已經被網上購物所取代，由此對奧特萊斯帶來的打擊是致命的，電子商務，網上購物，自然成為了奧特萊斯的"天敵"。
奧特萊斯在中國，終於長成了"怪胎"
正是基於上述兩個原因，奧特萊斯一來到中國的土地上，就開始無所適從。在房地產高速發展的背景下，拿下大幅的土地開發建設商業體，按商業地產項目的模式來運作，成為奧特萊斯在中國的一種"異體"，而真正能夠把奧特萊斯作為大型商業零售業態來經營的，卻少之又少。
為什麼會出現這樣的情況？因為，在房地產大發展的背景下，土地增值空間巨大，只要拿下土地，就算不開發不經營，也能夠穩賺，如果能夠開發出商業體，整個項目就可以通過銀行貸款、物業抵押等多種方式獲取資金，總體來說，從房地產開發的角度來做項目，就要容易得多。
而在互聯網電商的攻擊下，如果要真正在城郊結合部，以商業零售業態模式來運作成功一個奧特萊斯，其難度要比想象中大得多。衡量的結果，很多開發商、運營商開始放棄"純正血統"的奧特萊斯，選擇了以房地產開發模式來運作奧特萊斯項目。
還有一部分開發商、運營商則將兩者結合起來，一邊做商業地產開發、一邊做奧特萊斯品牌折扣中心，定位不清，無法構成核心競爭力，直到今天，國內大部分奧特萊斯開發商依然以商業地產開發為主導。最後，奧特萊斯在中國就徹底變成了一個四不像的"怪胎"。
造成奧特萊斯現狀的原因
筆者認為，奧特萊斯在中國的現狀，主要原因除了房地產大發展跟互聯網電商降維打擊外，還有來自兩個方面的主要原因，即行業共性問題和項目個性化問題。
01 行業共性問題
- 奧特萊斯是個舶來品，在中國沒有生存發展的歷史積澱，對於這種新興業態，國內消費者的認知度不高，且缺乏消費習慣；
- 在源生地，奧特萊斯的目標消費群體是一個數量龐大的中產階級階層，作為發展中國家的中國，這個階層的形成尚需時日。
- 中國中高端消費市場正處在高速發展階段，為了保有品牌價值，大部分國際一線品牌都不願意將中國的奧特萊斯作為銷售終端，從而導致直營店少、名品折扣面窄、折扣率低、貨源不充足、經營成本高等諸多問題；
- 消費文化問題，一是國人剛從溫飽階段過來，對於"品牌"的價值觀還在形成階段；二是，中國人特有的"面子"文化，成為制約奧特萊斯發展的隱形殺手，亦即："富人的面子比折扣重要，折扣比面子重要的都是窮人"，而介於富人與窮人之間的中產，則成為"尷尬"目標人群。
奧特萊斯的前世今生
奧特萊斯是一個舶來品，最早源於20世紀二三十年代的美國，在國外，它有個英文名稱叫做 "OUTLETS"。最早的奧特萊斯，就是"工廠直銷店"，用來處理尾貨的，後來逐步演化成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，並由此發展成為一個獨立的商業零售業態。現在，奧特萊斯在零售商業中，專指銷售過季品牌、以及下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，也稱為"品牌直銷購物中心"。
奧特萊斯主要生存在城郊結合部，通常離市中心大概有半小時到一小時的車程，奧特萊斯之所以興起，主要是上世紀初，以美國為代表的西方資本主義國家進入高速發展階段，在資本的不斷積累下，美國催生了一個數量龐大的中產階級階層，此時汽車工業興起，小車開始走入普通人的生活，而有了先進交通工具以後，這種位於城郊部的商業形態，才真正走到了人們的生活當中。
進入20世紀70年代以後，奧特萊斯開始在美國盛行開來，到90年代末期，奧特萊斯在美國已經發展到300多家，逐步發展成為各種品牌商品齊全，購物環境良好、功能配套完善的集休閒購物為一體的大型商業零售業態，在美國、歐洲、日本等國家地區，奧特萊斯均出現了蓬勃發展。
我國引進奧特萊斯是在2002年，當時，時任北京燕莎商城總經理的萬文英，將這種業態引進來，成立了中國第一家奧特萊斯——燕莎奧特萊斯，萬文英由此成為中國第一個吃到奧特萊斯螃蟹的人。到2006年，奧特萊斯開始在全國雨後春筍般盛行開來，經過10多年的發展，據統計，直到2018年，奧特萊斯在中國的總數已經達到了400多家。
在中國，奧特萊斯生逢其時，卻又生不逢時
說奧特萊斯生逢其時，是因為奧特萊斯引入中國的時間，正是中國房地產商品化改革啟動，房地產即將進入高速發展的前夕，奧特萊斯作為一種地處城郊部的大型商業零售業態，對土地面積的需求量極大，而中國城市在發展初期，對這種大型商業項目的帶動效應也抱著極大的期待值，兩者一拍即合。
隨著房地產市場的不斷髮展，城市範圍越來越大，曾經的郊區慢慢變成了城區，原來奧特萊斯所處的地塊不斷升值，僅在土地升值這一塊，奧特萊斯就已經成為最大的贏家。
說奧特萊斯生不逢時，是因為奧特萊斯在進入中國的這段時間，正是中國互聯網高速發展的時期，而互聯網帶來了電子商務的發展，使得人們的購物習慣，出現了翻天覆地的改變，人們開始慢慢習慣於網上購物。而奧特萊斯，則需要人人駕車前往郊區購物，這種購物的習慣還沒有形成，就已經被網上購物所取代，由此對奧特萊斯帶來的打擊是致命的，電子商務，網上購物，自然成為了奧特萊斯的"天敵"。
奧特萊斯在中國，終於長成了"怪胎"
正是基於上述兩個原因，奧特萊斯一來到中國的土地上，就開始無所適從。在房地產高速發展的背景下，拿下大幅的土地開發建設商業體，按商業地產項目的模式來運作，成為奧特萊斯在中國的一種"異體"，而真正能夠把奧特萊斯作為大型商業零售業態來經營的，卻少之又少。
為什麼會出現這樣的情況？因為，在房地產大發展的背景下，土地增值空間巨大，只要拿下土地，就算不開發不經營，也能夠穩賺，如果能夠開發出商業體，整個項目就可以通過銀行貸款、物業抵押等多種方式獲取資金，總體來說，從房地產開發的角度來做項目，就要容易得多。
而在互聯網電商的攻擊下，如果要真正在城郊結合部，以商業零售業態模式來運作成功一個奧特萊斯，其難度要比想象中大得多。衡量的結果，很多開發商、運營商開始放棄"純正血統"的奧特萊斯，選擇了以房地產開發模式來運作奧特萊斯項目。
還有一部分開發商、運營商則將兩者結合起來，一邊做商業地產開發、一邊做奧特萊斯品牌折扣中心，定位不清，無法構成核心競爭力，直到今天，國內大部分奧特萊斯開發商依然以商業地產開發為主導。最後，奧特萊斯在中國就徹底變成了一個四不像的"怪胎"。
造成奧特萊斯現狀的原因
筆者認為，奧特萊斯在中國的現狀，主要原因除了房地產大發展跟互聯網電商降維打擊外，還有來自兩個方面的主要原因，即行業共性問題和項目個性化問題。
01 行業共性問題
- 奧特萊斯是個舶來品，在中國沒有生存發展的歷史積澱，對於這種新興業態，國內消費者的認知度不高，且缺乏消費習慣；
- 在源生地，奧特萊斯的目標消費群體是一個數量龐大的中產階級階層，作為發展中國家的中國，這個階層的形成尚需時日。
- 中國中高端消費市場正處在高速發展階段，為了保有品牌價值，大部分國際一線品牌都不願意將中國的奧特萊斯作為銷售終端，從而導致直營店少、名品折扣面窄、折扣率低、貨源不充足、經營成本高等諸多問題；
- 消費文化問題，一是國人剛從溫飽階段過來，對於"品牌"的價值觀還在形成階段；二是，中國人特有的"面子"文化，成為制約奧特萊斯發展的隱形殺手，亦即："富人的面子比折扣重要，折扣比面子重要的都是窮人"，而介於富人與窮人之間的中產，則成為"尷尬"目標人群。
02 項目個性化問題
- 項目的硬件問題。比方說項目選址、交通條件、購物環境等，達不到項目良性發展的需求；
- 奧特萊斯的專業經營管理人才缺乏，導致項目總體運作中的招商、經營或管理水平等問題；
- 入駐商家的總體實力和經營能力問題。這裡面既有整個業態存在的制約因素，也有企業自身問題造成的要素缺失；
- 奧特萊斯的定位問題。也就是把奧特萊斯作為商業地產項目來開發，還是作為"純正血統"的商業零售業態來經營。基於奧萊需要大面積土地的特性，開發商將其作為一種土地儲備的手段，至於奧特萊斯能否做好，倒成了無關緊要的事情。
奧特萊斯的前世今生
奧特萊斯是一個舶來品，最早源於20世紀二三十年代的美國，在國外，它有個英文名稱叫做 "OUTLETS"。最早的奧特萊斯，就是"工廠直銷店"，用來處理尾貨的，後來逐步演化成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，並由此發展成為一個獨立的商業零售業態。現在，奧特萊斯在零售商業中，專指銷售過季品牌、以及下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，也稱為"品牌直銷購物中心"。
奧特萊斯主要生存在城郊結合部，通常離市中心大概有半小時到一小時的車程，奧特萊斯之所以興起，主要是上世紀初，以美國為代表的西方資本主義國家進入高速發展階段，在資本的不斷積累下，美國催生了一個數量龐大的中產階級階層，此時汽車工業興起，小車開始走入普通人的生活，而有了先進交通工具以後，這種位於城郊部的商業形態，才真正走到了人們的生活當中。
進入20世紀70年代以後，奧特萊斯開始在美國盛行開來，到90年代末期，奧特萊斯在美國已經發展到300多家，逐步發展成為各種品牌商品齊全，購物環境良好、功能配套完善的集休閒購物為一體的大型商業零售業態，在美國、歐洲、日本等國家地區，奧特萊斯均出現了蓬勃發展。
我國引進奧特萊斯是在2002年，當時，時任北京燕莎商城總經理的萬文英，將這種業態引進來，成立了中國第一家奧特萊斯——燕莎奧特萊斯，萬文英由此成為中國第一個吃到奧特萊斯螃蟹的人。到2006年，奧特萊斯開始在全國雨後春筍般盛行開來，經過10多年的發展，據統計，直到2018年，奧特萊斯在中國的總數已經達到了400多家。
在中國，奧特萊斯生逢其時，卻又生不逢時
說奧特萊斯生逢其時，是因為奧特萊斯引入中國的時間，正是中國房地產商品化改革啟動，房地產即將進入高速發展的前夕，奧特萊斯作為一種地處城郊部的大型商業零售業態，對土地面積的需求量極大，而中國城市在發展初期，對這種大型商業項目的帶動效應也抱著極大的期待值，兩者一拍即合。
隨著房地產市場的不斷髮展，城市範圍越來越大，曾經的郊區慢慢變成了城區，原來奧特萊斯所處的地塊不斷升值，僅在土地升值這一塊，奧特萊斯就已經成為最大的贏家。
說奧特萊斯生不逢時，是因為奧特萊斯在進入中國的這段時間，正是中國互聯網高速發展的時期，而互聯網帶來了電子商務的發展，使得人們的購物習慣，出現了翻天覆地的改變，人們開始慢慢習慣於網上購物。而奧特萊斯，則需要人人駕車前往郊區購物，這種購物的習慣還沒有形成，就已經被網上購物所取代，由此對奧特萊斯帶來的打擊是致命的，電子商務，網上購物，自然成為了奧特萊斯的"天敵"。
奧特萊斯在中國，終於長成了"怪胎"
正是基於上述兩個原因，奧特萊斯一來到中國的土地上，就開始無所適從。在房地產高速發展的背景下，拿下大幅的土地開發建設商業體，按商業地產項目的模式來運作，成為奧特萊斯在中國的一種"異體"，而真正能夠把奧特萊斯作為大型商業零售業態來經營的，卻少之又少。
為什麼會出現這樣的情況？因為，在房地產大發展的背景下，土地增值空間巨大，只要拿下土地，就算不開發不經營，也能夠穩賺，如果能夠開發出商業體，整個項目就可以通過銀行貸款、物業抵押等多種方式獲取資金，總體來說，從房地產開發的角度來做項目，就要容易得多。
而在互聯網電商的攻擊下，如果要真正在城郊結合部，以商業零售業態模式來運作成功一個奧特萊斯，其難度要比想象中大得多。衡量的結果，很多開發商、運營商開始放棄"純正血統"的奧特萊斯，選擇了以房地產開發模式來運作奧特萊斯項目。
還有一部分開發商、運營商則將兩者結合起來，一邊做商業地產開發、一邊做奧特萊斯品牌折扣中心，定位不清，無法構成核心競爭力，直到今天，國內大部分奧特萊斯開發商依然以商業地產開發為主導。最後，奧特萊斯在中國就徹底變成了一個四不像的"怪胎"。
造成奧特萊斯現狀的原因
筆者認為，奧特萊斯在中國的現狀，主要原因除了房地產大發展跟互聯網電商降維打擊外，還有來自兩個方面的主要原因，即行業共性問題和項目個性化問題。
01 行業共性問題
- 奧特萊斯是個舶來品，在中國沒有生存發展的歷史積澱，對於這種新興業態，國內消費者的認知度不高，且缺乏消費習慣；
- 在源生地，奧特萊斯的目標消費群體是一個數量龐大的中產階級階層，作為發展中國家的中國，這個階層的形成尚需時日。
- 中國中高端消費市場正處在高速發展階段，為了保有品牌價值，大部分國際一線品牌都不願意將中國的奧特萊斯作為銷售終端，從而導致直營店少、名品折扣面窄、折扣率低、貨源不充足、經營成本高等諸多問題；
- 消費文化問題，一是國人剛從溫飽階段過來，對於"品牌"的價值觀還在形成階段；二是，中國人特有的"面子"文化，成為制約奧特萊斯發展的隱形殺手，亦即："富人的面子比折扣重要，折扣比面子重要的都是窮人"，而介於富人與窮人之間的中產，則成為"尷尬"目標人群。
02 項目個性化問題
- 項目的硬件問題。比方說項目選址、交通條件、購物環境等，達不到項目良性發展的需求；
- 奧特萊斯的專業經營管理人才缺乏，導致項目總體運作中的招商、經營或管理水平等問題；
- 入駐商家的總體實力和經營能力問題。這裡面既有整個業態存在的制約因素，也有企業自身問題造成的要素缺失；
- 奧特萊斯的定位問題。也就是把奧特萊斯作為商業地產項目來開發，還是作為"純正血統"的商業零售業態來經營。基於奧萊需要大面積土地的特性，開發商將其作為一種土地儲備的手段，至於奧特萊斯能否做好，倒成了無關緊要的事情。
結語
來自《奧萊視界》數據顯示，全國曆年新增奧特萊斯項目的存活率不足20%，儘管奧特萊斯在中國已經達到400多家，但TOP20的市場佔有率卻超過全國總數的50%以上，由此可見，兩極分化的態勢異常明顯。目前，奧特萊斯第一梯隊中，主要有百聯、燕莎、佛羅倫薩小鎮等，此外，還有瀋陽興隆、成都時代、重慶砂之船等，市場表現不俗，而絕大部分，要麼"掛羊頭賣狗肉"，要麼就直接做成了"怪胎"，真正屬於有品牌、有影響的純正奧特萊斯屈指可數。
奧特萊斯在中國已經走過了16個年頭，當我們再來回顧奧特萊斯這些年的發展，不難發現，儘管奧特萊斯遍地開花，但是在眾多商業業態，如購物中心、百貨商店、大型零售連鎖、商業街等諸多模式中，從來不覺得奧特萊斯是身邊不可缺少的存在。"可有可無"使得奧特萊斯成為商業零售領域的"雞肋"，遠嫁中國的奧特萊斯，似乎一直水土不服，在互聯網電商崛起的背景下，出生在城市邊緣地帶的奧特萊斯，最終宿命是走向零售商業的邊緣。
奧特萊斯的前世今生
奧特萊斯是一個舶來品，最早源於20世紀二三十年代的美國，在國外，它有個英文名稱叫做 "OUTLETS"。最早的奧特萊斯，就是"工廠直銷店"，用來處理尾貨的，後來逐步演化成類似Shopping Mall的大型Outlets購物中心，並由此發展成為一個獨立的商業零售業態。現在，奧特萊斯在零售商業中，專指銷售過季品牌、以及下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，也稱為"品牌直銷購物中心"。
奧特萊斯主要生存在城郊結合部，通常離市中心大概有半小時到一小時的車程，奧特萊斯之所以興起，主要是上世紀初，以美國為代表的西方資本主義國家進入高速發展階段，在資本的不斷積累下，美國催生了一個數量龐大的中產階級階層，此時汽車工業興起，小車開始走入普通人的生活，而有了先進交通工具以後，這種位於城郊部的商業形態，才真正走到了人們的生活當中。
進入20世紀70年代以後，奧特萊斯開始在美國盛行開來，到90年代末期，奧特萊斯在美國已經發展到300多家，逐步發展成為各種品牌商品齊全，購物環境良好、功能配套完善的集休閒購物為一體的大型商業零售業態，在美國、歐洲、日本等國家地區，奧特萊斯均出現了蓬勃發展。
我國引進奧特萊斯是在2002年，當時，時任北京燕莎商城總經理的萬文英，將這種業態引進來，成立了中國第一家奧特萊斯——燕莎奧特萊斯，萬文英由此成為中國第一個吃到奧特萊斯螃蟹的人。到2006年，奧特萊斯開始在全國雨後春筍般盛行開來，經過10多年的發展，據統計，直到2018年，奧特萊斯在中國的總數已經達到了400多家。
在中國，奧特萊斯生逢其時，卻又生不逢時
說奧特萊斯生逢其時，是因為奧特萊斯引入中國的時間，正是中國房地產商品化改革啟動，房地產即將進入高速發展的前夕，奧特萊斯作為一種地處城郊部的大型商業零售業態，對土地面積的需求量極大，而中國城市在發展初期，對這種大型商業項目的帶動效應也抱著極大的期待值，兩者一拍即合。
隨著房地產市場的不斷髮展，城市範圍越來越大，曾經的郊區慢慢變成了城區，原來奧特萊斯所處的地塊不斷升值，僅在土地升值這一塊，奧特萊斯就已經成為最大的贏家。
說奧特萊斯生不逢時，是因為奧特萊斯在進入中國的這段時間，正是中國互聯網高速發展的時期，而互聯網帶來了電子商務的發展，使得人們的購物習慣，出現了翻天覆地的改變，人們開始慢慢習慣於網上購物。而奧特萊斯，則需要人人駕車前往郊區購物，這種購物的習慣還沒有形成，就已經被網上購物所取代，由此對奧特萊斯帶來的打擊是致命的，電子商務，網上購物，自然成為了奧特萊斯的"天敵"。
奧特萊斯在中國，終於長成了"怪胎"
正是基於上述兩個原因，奧特萊斯一來到中國的土地上，就開始無所適從。在房地產高速發展的背景下，拿下大幅的土地開發建設商業體，按商業地產項目的模式來運作，成為奧特萊斯在中國的一種"異體"，而真正能夠把奧特萊斯作為大型商業零售業態來經營的，卻少之又少。
為什麼會出現這樣的情況？因為，在房地產大發展的背景下，土地增值空間巨大，只要拿下土地，就算不開發不經營，也能夠穩賺，如果能夠開發出商業體，整個項目就可以通過銀行貸款、物業抵押等多種方式獲取資金，總體來說，從房地產開發的角度來做項目，就要容易得多。
而在互聯網電商的攻擊下，如果要真正在城郊結合部，以商業零售業態模式來運作成功一個奧特萊斯，其難度要比想象中大得多。衡量的結果，很多開發商、運營商開始放棄"純正血統"的奧特萊斯，選擇了以房地產開發模式來運作奧特萊斯項目。
還有一部分開發商、運營商則將兩者結合起來，一邊做商業地產開發、一邊做奧特萊斯品牌折扣中心，定位不清，無法構成核心競爭力，直到今天，國內大部分奧特萊斯開發商依然以商業地產開發為主導。最後，奧特萊斯在中國就徹底變成了一個四不像的"怪胎"。
造成奧特萊斯現狀的原因
筆者認為，奧特萊斯在中國的現狀，主要原因除了房地產大發展跟互聯網電商降維打擊外，還有來自兩個方面的主要原因，即行業共性問題和項目個性化問題。
01 行業共性問題
- 奧特萊斯是個舶來品，在中國沒有生存發展的歷史積澱，對於這種新興業態，國內消費者的認知度不高，且缺乏消費習慣；
- 在源生地，奧特萊斯的目標消費群體是一個數量龐大的中產階級階層，作為發展中國家的中國，這個階層的形成尚需時日。
- 中國中高端消費市場正處在高速發展階段，為了保有品牌價值，大部分國際一線品牌都不願意將中國的奧特萊斯作為銷售終端，從而導致直營店少、名品折扣面窄、折扣率低、貨源不充足、經營成本高等諸多問題；
- 消費文化問題，一是國人剛從溫飽階段過來，對於"品牌"的價值觀還在形成階段；二是，中國人特有的"面子"文化，成為制約奧特萊斯發展的隱形殺手，亦即："富人的面子比折扣重要，折扣比面子重要的都是窮人"，而介於富人與窮人之間的中產，則成為"尷尬"目標人群。
02 項目個性化問題
- 項目的硬件問題。比方說項目選址、交通條件、購物環境等，達不到項目良性發展的需求；
- 奧特萊斯的專業經營管理人才缺乏，導致項目總體運作中的招商、經營或管理水平等問題；
- 入駐商家的總體實力和經營能力問題。這裡面既有整個業態存在的制約因素，也有企業自身問題造成的要素缺失；
- 奧特萊斯的定位問題。也就是把奧特萊斯作為商業地產項目來開發，還是作為"純正血統"的商業零售業態來經營。基於奧萊需要大面積土地的特性，開發商將其作為一種土地儲備的手段，至於奧特萊斯能否做好，倒成了無關緊要的事情。
結語
來自《奧萊視界》數據顯示，全國曆年新增奧特萊斯項目的存活率不足20%，儘管奧特萊斯在中國已經達到400多家，但TOP20的市場佔有率卻超過全國總數的50%以上，由此可見，兩極分化的態勢異常明顯。目前，奧特萊斯第一梯隊中，主要有百聯、燕莎、佛羅倫薩小鎮等，此外，還有瀋陽興隆、成都時代、重慶砂之船等，市場表現不俗，而絕大部分，要麼"掛羊頭賣狗肉"，要麼就直接做成了"怪胎"，真正屬於有品牌、有影響的純正奧特萊斯屈指可數。
奧特萊斯在中國已經走過了16個年頭，當我們再來回顧奧特萊斯這些年的發展，不難發現，儘管奧特萊斯遍地開花，但是在眾多商業業態，如購物中心、百貨商店、大型零售連鎖、商業街等諸多模式中，從來不覺得奧特萊斯是身邊不可缺少的存在。"可有可無"使得奧特萊斯成為商業零售領域的"雞肋"，遠嫁中國的奧特萊斯，似乎一直水土不服，在互聯網電商崛起的背景下，出生在城市邊緣地帶的奧特萊斯，最終宿命是走向零售商業的邊緣。