斑馬消費 楊柘

一份“暫停拿地”內部文件的傳出，讓富力地產再度陷入輿論的風口浪尖。

暫時放棄未來、僅著眼當下，是該公司負債高企、銷售疲軟的無奈之舉。

富力地產曾貴為“華南五虎”之首，卻在最近10年裡接連踏空行業風口，這家老牌房企究竟錯過了什麼？

連續踏空行業風口

斑馬消費梳理髮現，相比國內其他房企，富力地產（02777.HK）在最近10多年來的策略有點“錯亂”。

2007年，富力地產實現銷售額161億元，僅次於萬科、綠地和中海，位居行業第四。

當年，公司宣佈住宅和商業地產平行發展，向商業地產開發商傾注大量資金，讓公司淨負債率達到139.5%。商業地產投入資金大、回報週期長，公司現金流被拖累，在2008年全球金融危機中，公司資金鍊緊繃。

2009年，國家出臺4萬億刺激措施，公司未能及時抓住機會發展住宅產品，被恆大等房企後來居上甩在身後。2010年至2012年，富力地產銷售規模維持在300億元左右。

2012年，國內一二線城市住宅市場成交量逐漸攀升，大多數房企業績集體飄紅，公司反其道而行，在二三四線城市瘋狂拿地。

2013年，公司拿地耗資430億元，不湊巧的是，當年全國樓市調控升級，樓市成交寡淡，公司業績慘到冰點，實際協議銷售額342億元，僅比上年多出20億元。

之後，公司在一級土地市場一度沉寂。在2014年至2016年，一些熱點城市迎來發展的最好時機，公司謹慎保守的拿地與市場開拓策略，又一次失去快速“崛起”的機會。

2015年，熱點城市住房需求旺盛，購買力釋放之後，房價上漲較快，中指院數據顯示，當年樓市總成交量同比增長20.56%。

2016年在“去庫存”背景下樓市再迎新一輪上漲，當年公司終於獲得突破，實現銷售金額608.6億元，同比增長12%。

2017年，公司做出讓外界看不懂的策略，斥資199億元一口吞下77家萬達酒店，並接盤萬達海外兩個項目耗資數十億。富力一躍成為全球最大豪華酒店業主，直接導致公司淨資產負債率持續攀升至169.6%。

2018年，公司繼續執行下沉至三四線城市策略，當年末未竣工權益土地儲備面積裡，來自三四線城市土地儲備面積佔比58.38%，隨著棚改政策收緊，銷售不容樂觀。

負債高企銷售疲軟

富力地產屢次“踏空”行業風口，錯過了諸多發展機遇，是如今公司負債高企、行業排名跌落的重要原因。

2015年，公司寄予厚望的回A計劃落空，之後寄希望於高週轉和高槓杆，並未有實質效果，反而讓公司負債持續攀升，居高不下。

截至2019年一季度末，公司負債總額達到3218.61億元，資產負債率達到82.04%，較去年末的80%增長2個百分點。公司淨資產負債率在2018年末達到184.1%，為公司最近15年來最高值。

截至2019年3月末，公司借款餘額1952.34億元，較2018年末增加320億元，這些3個月裡獲得的借款，主要用於償還公司以前的欠債——借新償舊。

斑馬消費發現，2018年公司的發債次數創歷年新高，累計發債不少於26次。搜狐財經曾不完全統計，其在當年內發債金額超過500億元。

從借款期限來看，公司將在2019年至2022年迎來集中償債高峰。僅在2019年1-5月，公司需要回售的債券金額就達161.5億元，還不包括短期融資券等其他債券。

此時，地產行業融資政策收緊，對富力地產無疑雪上加霜。

在這一背景下，富力地產宣告“暫停拿地”“抓銷售、促回款”，實屬無奈之舉。

2018年富力地產達到自身巔峰，年銷售金額1310.6億元，同比增長60%，遠超過去兩年12%和14%的增速。

進入2019年，公司銷售增速急轉直下。1至7月，富力地產實現未經審核銷售金額707.2 億元，同比增長5%，僅完成年度銷售目標1600億元的44.2%。

華夏地產數據顯示，今年上半年，富力地斬獲23幅地塊，耗資136.07億元，在50家房企拿地金額排名中，位居第37位。