相信地產圈的很多人，對兩年前夏天北京的那場“世紀大收購”還記憶猶新。

彼時，富力地產以199億元的價格收購了萬達集團的77家酒店資產（此後經過兩輪調整，從77家變為73家酒店及大連萬達中心寫字樓，交易對價變為189.55億元）。雖然是打六折價拿下，但趕上調控逆週期，很多人為富力地產捏了一把汗。

因此，對於富力地產這次半年業績發佈，業內極為關注。8月22日，富力地產（02777.HK）發佈了2019年中期業績公告，並在香港舉行了業績發佈會。

財務數據可圈可點，且業績發佈會的QA環節透露，實際上富力自兩年前那場收購之初，就已經設計好了“安全墊”。這讓關心這家企業發展的業內人士和投資人鬆了一口氣。

在業界的印象中，一直以來不管外界輿論如何為富力“捉急”，彷彿兩位當家人卻一直沉穩有餘，信心十足，甚少露面辯解。

借這次中報發佈和QA環節交流，我們來看看富力地產信心背後的“底牌”何在？

上半年打底，下半年衝刺

翻閱富力地產2019年中報數據，發現其在營收、純利等多個核心業績指標方面，增長還是比較“穩”的。

No.1 銷售穩中有進，盈利能力突出

中報數據顯示，富力今年上半年錄得營業額350.5億元，同比增長3%；權益合約銷售金額達602.2億元，同比增長6%；權益合約銷售面積552萬平米，同比增長25%。

亮眼的是盈利能力，繼續維持在較高水準。上半年集團純利41.7億元，同比增長2％，純利率為11.9％，毛利率為37.0％。而來自物業銷售的毛利率為41.0％。

中報顯示，報告期內集團純利增加主要由於已售交付面積同比增加20%，至287萬平方米。基於上半年的良好營收及盈利，富力中期股息確定為0.42元，同比升5%。

No.2 資金安全有保障，現金足夠覆蓋短債

中報數據顯示，截至6月30日，富力現金儲備增加，達390.3 億元。而2019年下半年到期債務為116億元，2020年上半年到期債務135億元，現金總量足夠覆蓋短期到期債務。

這一方面得益於融資“蓄水”。富力發揮境外融資優勢，2019年上半年境外發行逾28.3億美元票據及貸款，融資淨增223億元。這也顯示了資本市場對富力的認可。

另一方面，來自於持有型資產運營的改善。上半年營業額中，來自物業投資、酒店運營及其他收入為50.8億元，同比增長6%。其中富力酒店業務營業額33.7億元，經營淨利達到6.3億元，同比增長7%。

截至6月30日，富力運營中酒店已累計達到90家。 並且，富力也考慮通過資產證券化來盤活持有運營的酒店資產，進一步改善現金流。據悉，富力上半年已經申報包含50間酒店的REITs申請。

No.3 土儲充沛，已交付面積高

對於全年的銷售業績，富力表達了堅定的信心，並披露了多方面的措施。

一是土地儲備充沛。中報數據顯示，富力上半年新增權益土儲653萬平方米，貨值850億，土地購置均價僅為每平米2700元。截至6月30日，富力權益土地儲備總建面達到6100萬平米，總儲備貨值7810億元，較2018年底繼續增長6%。

富力地產在華東、西北等區域傾向於投資短平快項目，致力於實現3-6個月開盤，一年內現金流回正，這將提升富力的資金利用效率。

二是實際交付面積高，保障全面銷售業績。

不少人提出疑問，從上半年銷售數據看，富力地產僅完成了約40%的全年銷售業績目標，但李思廉對完成全年業績顯得胸有成竹。

一方面，富力此前確定今年交付建築面積目標為920萬平米，目前已售面積600-700萬平米，成為保障全年營收業績的主要推動力。

另一方面，李思廉表示，按照富力以往的節奏，都是下半年賣多一些，特別是四季度推的貨會更多。按照現在的進程，全年業績目標完成應有保障。

三是大灣區佈局逐漸步入收成期。截至2019年6月30日，富力已全面進駐廣州、深圳、佛山、東莞、珠海等灣區城市。今年5月份，富力正式成立城市更新集團，加強整體運營管理，未來富力“三舊片區”改造的傳統業務優勢，望進一步發揮。

多元化佈局，助力增長後勁

如很多大房企一樣，富力也在打造多元化發展模式，已經形成了包括房地產開發、高端酒店、高端醫療、養老產業、主題公園、空港物流園、商業運營等產業。其中，高端醫療和養老產業是集團發展的驅動力。

據瞭解，富力早在2016年就切入了大健康產業，致力構建集高端養老、旅居康養、康復護理及中心醫院、衛星門診、遠程醫療於一體的健康生態鏈。

富力地產已下設立醫療健康產業管理公司，在醫療產業和養老產業兩個版塊都已經有了較大力度的推進。

醫療版塊，已聯合全球頂尖醫學院校-加州大學洛杉磯分校醫療中心（UCLA Health）合辦高端國際醫院，並在廣州番禺正式啟動首個UCLA附屬醫院項目——廣州富力國際醫院。

廣州富力國際醫院定位高端國際綜合醫院，佔地面積4萬平方米，建築面積12萬平方米，規劃床位500張，I期運營267張。2018年7月正式動工，計劃投入使用時間2021年。

據悉，廣發大廈診所項目也已經啟動。未來，通過“衛星診所+中心醫院”模式，富力將構造“醫聯體”分級診療系統，在全國重點城市及片區佈局，形成城市醫療網絡。

養老版塊，富力將開創全新養老模式及長者全生命週期一站式養老服務生態鏈，打造自有養老品牌，引進國外先進養老理念、模式與經驗，全程操盤養老項目。

富力計劃在未來3-5年，實施三步走戰略：首先深耕一線城市北上廣，然後滲透環渤海、長三角、泛珠三角等區域重點城市，建立標杆性經典項目，最後達到全國統籌。

目前，籌建中的項目有：廣州番禺旗艦康養綜合體、惠州龍門南崑山頤養公館、惠州惠東富力灣頤養公館、天津富力新城養護中心。其中，廣州番禺旗艦康養綜合體位於廣州富力國際醫院項目範圍內，暫定2021年4月1日開業。

推進中的項目更多，包括重慶富力城國際康養城、海南紅樹灣健康產業園、廈門富力鳳凰谷旅養公館、長沙湘江富力城頤養公寓、昆明陽宗海富力灣頤養居、揚州瘦西湖頤養公寓、烏蘭察布集寧區養老項目、北京昌平小湯山CCRC，等等。

從國家政策支持角度看，越來越重視社會資本辦醫和投向養老服務業。

2018年5月，國務院辦公廳印發《關於支持社會力量提供多層次多樣化醫療服務的意見》。《意見》提出，要進一步激發醫療領域社會投資活力，調動社會辦醫積極性，支持社會力量提供多層次多樣化醫療服務。

今年4月，國務院辦公廳印發了《關於推進養老服務發展的意見》，從擴大社會資本投資角度提出進一步放寬行業准入、進一步擴大投融資渠道、落實土地稅費政策、促進融合創新發展、持續優化營商環境五個方面的政策措施。

從市場發展空間角度看，社會資本辦醫發展空間大，養老產業市場需求廣泛。

據統計，我國2017年就有60萬人次出國看病，國內優質醫療資源和服務的需求日益增長；2020~2040年，是我國人口老齡化速度最快的時期，老年人口平均每10年提高4%。到2050年，我國60歲以上的老年人將超過4億。而我國中高端養老機構和服務短缺，老齡化的挑戰同時帶來了銀髮經濟的機遇。

而醫療產業和養老產業與房地產業有著天然的業務協同性，也成為多家房企多元化轉型的發力點。從目前的推進情況看，富力地產已經為未來實現業務多核增長，開拓了良好的局面。

結語

地產銳觀察認為，一方面，富力地產大健康產業多元化佈局走在了行業前列，為未來多核增長奠定了基礎；另一方面，中國房地產進入大資管時代，相比其他房企，富力地產的差異化優勢還是比較明顯的。

就像李思廉在這次中期業績發佈會的QA環節提及的：

買萬達的酒店，其實我們架構是做得很好的，有71個SPV（特殊項目公司）來持有71間酒店，我們完全有能力一間間賣的，但我們覺得沒有這個必要。”

穩步推進傳統住宅地產業務，持有大量優質商業資產，通過運營來實現增值，富力地產早已經站上了房地產行業的未來賽道，並跑在了前面。

-The end-