在房地產行業，富力地產向來以全方位綜合發展著稱。當許多房企開始佈局多元化領域之時，富力地產早已經在商業地產和城市更新中獲得一席之地，它的戰略眼光是值得稱讚的。
商業地產能夠貢獻源源不斷的現金流，城市更新領域的利潤一直十分可觀。憑藉著兩件獨門武器，富力地產的業績保持穩健增長。
最新發布的2019年上半年業績顯示，上半年富力地產權益銷售額達到602.2億元，同比增長6%，權益銷售面積為552萬平方米，同比增長25%；利潤指標上，上半年富力地產錄得毛利率37%，其中物業銷售的毛利率高達41%。
憑藉著良好的業績表現，富力地產未來還將持續在它具有優勢的領域發力。“在房地產行業面臨長期調整之際，物業開發+商業運營”雙輪戰略，是成熟的地產經營模式，有望引領公司長期穩健發展。”
核心財務數據穩健增長
今年上半年，富力地產實現權益銷售額602.2億元，與去年同期相比增加6%。
這一推貨節奏在富力地產的預期之內。據富力地產董事長李思廉透露，“公司全年可售貨值約3000億元，計劃去化5成多一點。全年的銷售目標分配是上半年賣600億元，下半年推貨多一點賣1000億。”
富力地產的佈局依舊是一二線為主。報告期內，富力地產實現權益銷售面積552萬平方米，同比增加25%。其中，按城市劃分，有三分之二的協議銷售來自一、二線城市，其餘為三線及海外城市。
按地區分佈，最大銷售額貢獻來自華北地區，佔比約26%，其次為華東地區及西北地區，分佔約22%、21%。銷售均價方面，協議銷售穩定在10900元/平方米，對比交付銷售均價為10400元/平方米，預期上述兩種價格會在近期持續。
在土地儲備方面，富力地產最值得關注的一組數據是它的土地成本。據財報顯示，富力2019年上半年在中國22座城市以均價2700元/平方米購入建築面積約650萬平方米。截至報告期末，富力地產擁有土地儲備權益可售總建築面積為6100萬平方米。
以一二線城市為主戰場的房企中，富力地產的這一土地成本已是行業的低水平之一。同樣佈局與之類似的某頭部地產企業，今年同期的土地成本為4307元/平方米，已經是行業的低位，富力地產的土地成本與之相比還更低。
合理的土地成本保證了富力地產的盈利能力。今年上半年，富力地產錄得純利41.7億元，毛利率為37.0%，而來自物業銷售的毛利率為41.0%，純利率為11.9%，繼續穩定在高水準。
在資金方面，富力地產的賬面現金和融資成本也保持在合理的區間。今年上半年，富力地產賬面現金儲備增加至390.3億元，上半年富力新增融資中，中國境內整體的融資利率為6.27%，境外融資利率為7.29%，綜合融資成本低於行業均值。
富力下半年的增長態勢仍在持續。2019年9月4日，富力公佈2019年8月業績數據，累計至2019年8月底，富力地產總權益合約銷售金額約812.5億元，銷售面積達約749.76萬平方米。與去年同期相比，銷售收入和銷售面積分別上升6%和29%。
城市更新王者歸來
富力地產低成本、高毛利的祕密，藏在它具有優勢的城市更新領域。它是廣州首批參與舊廠改造的“造城者”之一。截至2001年末，富力地產在廣州已完成10個大型舊改項目，包括鋼材廠、硫酸廠、鍋爐廠等，總面積超過250萬平方米。
2003年，廣州啟動新一輪三舊改造項目。富力參與獵德村舊村改造，成就首個城中村改造典範，也成就了廣州舊改的“獵德傳奇”。隨後，又打造了至今為止廣州僅有的由民企完成的舊村改造項目——楊箕村改造項目。
富力並沒有放棄這一優勢，它在持續加碼這一領域。今年上半年，富力地產成立了城市更新集團，這代表了富力自上而下對城市更新領域的重視。富力城市更新集團目前的編制人員已經超過了350人，未來還會進一步增加。
據富力地產董事長助理陳志濠透露，未來富力希望通過城市更新拿到更好的土地，並且控制成本，主要補充一二線城市及大灣區的優質土地儲備，目前全國城市更新項目已經超過60個。
在城市更新領域，富力地產的土地儲備依然是足夠優質的。光在廣州這個“主戰場”，已簽訂合作協議或意向合作的舊村項目就超過20個，其中就包括黃埔區筆村、茅崗村、白雲區陳田村等數個大規模的城中村改造項目。
此外，乘著“粵港澳大灣區”的東風，富力地產已經提前在這片熱土上多點佈局。除了廣州這個大本營，佛山、東莞、深圳、珠海、中山及清遠都有富力城市更新項目的身影。而在省外，在太原、天津、鄭州、西安等城市，富力也都已經落子。
富力在城市更新領域的操作節奏也是優於同行的。作為2019年廣州最受關注的舊改項目，陳田村一期集體物業範圍內的百富廣場在8月19日正式動工拆遷，這表示陳田村改造項目一期集體物業已基本拆卸完畢。
持續優質的土地儲備保證了富力地產未來的盈利空間。數據顯示，截至今年上半年，富力地產權益土地儲備相應的權益貨值達到7810億元，貨值較2018年底增長6%，集團業務遍佈全國140城，7810億元的貨值足夠未來多年開發之用。
商業運營未來可期
富力地產是公認的酒店行業的霸主，它在商業地產領域也是頗有造詣的一家。如果從數據觀察，富力地產旗下的持有型物業也為它貢獻了充沛的現金流，在開發業務受到市場行情變動的背景下，成為富力地產的“壓艙石”。
數據顯示，富力持有型資產的運營質量正穩健改善，與銷售型收入形成兩翼齊飛之勢。例如，上半年營業額中，來自物業投資、酒店運營及其他收入為50.8億元，同比繼續增長6%。
今年上半年，富力酒店業務營業額33.7億元，經營淨利達到6.3億元，增長7%。隨著上半年新增一家國際品牌酒店惠東富力希爾頓逸林酒店開業，富力運營中酒店已累計達到90個，總建築面積逾395萬平米，總客房數27173間，繼續鞏固全球頭號高端酒店業主位置。
另一方面，商業資產方面也有新項目進入收穫期。隨著總建築面積8.1萬平米的馬來西亞新山富力廣場商城實現開業，以及廣州花都物流園新增倉儲面積6.6萬平米，富力運營中的商業資產已超過200萬平米。
富力一直是積極擁抱資本的典範。在持有型物業的安排上，它採取證券化方式加速盤活資產，進一步改善現金流。其獨特的酒店資產組合，將以房地產投資信託或其他較低成本且較長期資產融資的方式，尋求變現或升值，比如，富力上半年已申報的包含50間酒店的REITs申請。
物業開發與商業運營表現可圈可點，國際大行也紛紛給出積極的評級。
標普全球評級日前表示，由於富力地產的購地意願趨緩，該公司2019年的財務槓桿壓力可能減輕。
標普認為，因富力地產債務小幅上升，加上合同銷售良好帶來較強勁的營收增長，這可能使得該公司2019-2020年債務對息稅及折舊攤銷前利潤(EBITDA)的比率從2018年的6.4倍改善至6.2~6.4倍，該槓桿水平仍符合當前的評級。
此外，國際投行如花旗、摩根大通、匯豐、聯昌國際、大華等繼續看好，給予富力買入或增持評級。
展望下半年，富力集團在公告中表示，集團已實現多個增長期的協議銷售增長目標，已符合對營業額及盈利的展望；同時對制訂銷售、土地收購及開發計劃有明確的方向及措施，對實現全年目標保持審慎樂觀。
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