借名買房，借的是名，失去的可能是房。
“借名買房”的法律性質是什麼？房子的所有權歸屬如何？“借名買房”會面臨怎麼樣的風險？我們將通過三個經典案例為大家介紹。
借名買房，借的是名，失去的可能是房。
“借名買房”的法律性質是什麼？房子的所有權歸屬如何？“借名買房”會面臨怎麼樣的風險？我們將通過三個經典案例為大家介紹。
一、借名購買政策性房屋
案例還原：2004年2月27日，鄭某與房產公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由鄭某購買位於北京市的某房屋一套。合同簽訂後，楊某、吳某支付了全部購房款，於房屋交付後對房屋進行了裝修，並與肖某一起在該房屋內居住。2005年北京市建設委員會頒發了該房屋的所有權證，登記的房屋所有權人為鄭某，房屋性質為經濟適用住房。
後經鄭某申請，北京市住房和城鄉建設委員會於2009年向鄭某補發了房屋所有權證。現鄭某訴至法院，要求返還住房。
法院認為：經濟適用住房是政府提供政策優惠，具有保障性質的政策性商品住房，國家對該類房屋的交易有特殊的規定和限制，其購買人必須滿足國家規定的條件，購買資格具有專屬性。本案涉案房屋系經濟適用住房，登記在原告名下，原告與三被告無書面約定，但是涉案房屋由被告楊某、吳某出資，且一直由三被告佔有使用，購房票據及原始產權證書的持有人均為被告楊某，且被告楊某對借名購買經濟適用房有合理解釋，故應該認定原告與被告楊某之間存在口頭的借名買房合同。該約定違反了國家相關政策的規定，應為無效。合同無效後，三被告應該騰退房屋，而被告楊某、吳某因購買涉案房屋所支出的購房款、按揭律師費、契稅、印花稅、證照費、綜合地價款、公共維修基金、個人住房保險費、有線電視入網費等相關款項，原告應該返還。
法律分析：由於諸如“經濟適用房”之類的政策性房屋存在的目的是為了保障低收入群體的住房，具有非常強的社會公益性，當借名人利用出名人的購房資格買房時，實際上造成了對社會公共利益的侵犯，違反了民法的實質公平原則。因此，絕大多數法院在司法實踐中都將借名購買政策性房屋的合同界定為無效合同。合同無效之後，借名人無權取得該房屋的所有權，但出名人需要將借名人為購買房屋支付的房款進行返還。
二、借名購買商品房
案例還原：2005年8月2日，王某（買受人）與出賣人簽訂《商品房買賣合同》，購買商品房，合同上的王某的簽名由楊某代簽。合同簽訂後，楊某以王某的名義支付了全部購房款，涉案房屋的公共維修基金、契稅，並委託物業公司辦理涉案房屋的所有權證。楊某以王某的名義於2005年辦理了該房屋的入住手續，對房屋進行了裝修並居住至今。
2006年涉案房屋的房屋所有權證下發，該房屋登記在王某名下，系按經濟適用住房產權管理的房屋。該房屋的買賣合同、公共維修基金收據、契稅發票、入住手續、所有權證等資料原件均由楊某持有。
庭審中，楊某主張其與王某存在口頭借名買房的關係，因其不是北京戶口，無法購買涉案房屋，故其與王某協商借用王某的名義購買涉案房屋，其支付王某一萬元作為報酬，約定五年之後待涉案房屋具備上市交易條件後再過戶，因王某一直未回國，故雙方一直未辦理產權過戶手續，2015年王某讓其騰房，雙方發生糾紛，故其訴至法院。
法院認為：涉案房屋雖登記在王某名下，但房屋買賣合同由楊某代為簽訂，房款、契稅、公共維修基金等均由楊某支付，房屋入住手續由楊某辦理，房屋自交付後由楊某負責裝修且一直由楊某居住使用，房屋在辦理抵押貸款後，貸款均由楊某負責償還，涉案房屋的買賣合同、公共維修基金收據、契稅發票、入住手續、房屋所有權證、抵押貸款合同等手續原件均由楊某持有，雙方雖未簽訂書面的借名買房協議，但楊某提交的上述證據能夠形成完整的證據鏈，證明雙方可能存在口頭上的借名買房法律關係。對楊某關於雙方存在事實上的借名買房的法律關係的主張，法院予以採信。
涉案房屋為按照經濟適用住房產權管理的房屋，並非經濟適用住房，不屬於政策性的保障性住房，故雙方的借名買房法律關係並未違反法律、行政法規的強制性規定，應屬有效。楊某現具備在京購房資格，其要求王某配合其辦理涉案房屋的解押手續並配合其將房屋過戶至其名下的訴訟請求，於法有據。
法律分析：從合同法的角度分析，“借名買房”協議實際上是一種包含了借名買房合同、借名登記合同的混合合同。從司法實踐來看，只要這種合同是當事人之間的真實意思表示，合同內容不具有《合同法》第五十二條及其他法律規定的無效合同情形，法院通常都會承認這個協議的效力。並且，即使合同雙方之間不存在紙質的“借名買房”協議，而是僅口頭約定了“借名買房”的事宜，只要當事人可以提供房款實際支付人、房屋實際使用權人等完整的證據鏈條，法院也可以認定這個合同實際存在。在合同成立的情況下，房屋的所有權也歸借名人所有，當借名人無法購買商品房的情形消失之後，可以將該商品房過戶至自己名下。
三、繼承糾紛中的“借名買房”
在筆者搜索借名買房的司法案例中，還發現一些繼承糾紛的案件中會出現的“借名買房”情形，筆者也進行了一些研究。
案例還原：南某與金某7系夫妻關係，上述二人共生育五子女，長子金某4、次子金某3、三子金某5、長女金某2、次女金某1。南某於2015年去世。庭審中，金某5提交房屋所有權證1個，載明：“房屋所有權人南某，房屋坐落簡稱504號房屋，建築面積55.1平房米，填發日期1999年12月15日”。在上述房屋所有權證後附北京市房屋登記表（樓房）中記載：“海淀區普惠南里×號樓×門×層504”。庭審中，金某5表示504房屋實際系其購買，系借母親南某之名購買，但雙方未簽訂書面協議；金某5表示504號房屋使用了父親金某7、南某工齡，但購買及取得房屋產權證的時間均在父親金某7去世後，504號房屋非金某7遺產；鑑於使用了金某7、南某工齡情況，金某5主張504號房屋80%權屬份額為其個人所有，剩餘20%系南某遺產，其應繼承10%權屬份額，剩餘10%由金某1、金某3、金某2、金某4繼承。金某1、金某3、金某2、金某4對金某5上述表述持異議，稱504號房屋使用了金某7、南某工齡，應系兩人遺產，應由五子女共同繼承；不存在金某5借名買房一事。
法院認為：本案中，被繼承人南某在其夫金某7去世後，以標準價購買了504號房屋一套，並辦理了房產證，故該房屋應認定為被繼承人南某的個人財產，其對該房屋享有所有權，現南某去世，504號房屋系其遺產。鑑於南某按標準價購買504號房屋的過程中使用了金某7的工齡，故南某之繼承人在繼承504號房屋後，還應對金某7的繼承人給予適當的補償。就金某5辯稱504號房屋系其借南某之名購買，實為其個人財產之辯稱，根據本院查明的事實及現有證據，本院無法認定其與南某構成借名購房法律關係，故對其該項辯稱不予採信。
法律分析：在司法實踐當中，繼承糾紛中的“借名買房”往往是一方繼承人為了改變爭議房產的遺產性質，使其變為自己所有的財產而提出的主張，大部分都因無法提供有效的證明其是“借名買房”的證據而被法院不予採納。
通過以上三個案例，為大家梳理了“借名買房”的幾種情形，並分析了不同情形下房屋的歸屬。同時為大家提出一些“借名買房”時應當注意的事項：
1、借名購買商品房應當簽訂書面的借名或代持協議
根據一些地方法院的規定（如《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第十五條第二款），當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關係，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持。因此，一旦因為證據的缺失而無法證明“借名買房”關係的成立，借名人將很有可能無法實現不動產登記的變更，而僅僅只是拿回當時所支付的房款，這無疑會造成非常大的損失。
2、選擇合適的代持人
在借名人限購條件無法解除的相當長的一段時間裡，房屋都是登記在代持人的名下，此時，代持人與被代持人之間訂立的合同無法對抗第三人，因此，若此時代持人用此房屋進行抵押或者出售，借名人無法阻止，這將會產生非常大的風險。另外，代持人的道德、婚姻以及繼承風險等都會危及被代持的房產的安全。所以在選擇出名人時，應當謹慎考慮，選擇可以信任的代持人，同時支付部分費用，這樣可以減少風險。
3、不要借名購買政策性房屋
通過以上案例可以看出，借名購買的政策性房屋的所有權不屬於被代持人只能屬於代持人，被代持人僅僅可以拿回自己給付的購房款等金錢利益，無法得到不動產的所有權。
借名買房在法律上屬於代持關係，基於各種客觀需求，“借名買房”的情形也可能繼續存在。但是面對越來越高昂的房價，借名買房的風險也越來越大。以上三個建議，希望能給你一些參考。