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■本文作者：段雙雙 北京在明律師事務所
導讀：公房，特定歷史時期的遺留產物。它曾經解決了許多人的住房問題。隨著經濟體制轉軌，當年的福利分房政策不再繼續。公房承租人這一群體也就此被保留至今。那麼，如今的公房都是從何而來？承租人遇到糾紛時，能否像產權房屋的業主那樣行使救濟權利呢？
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導讀：公房，特定歷史時期的遺留產物。它曾經解決了許多人的住房問題。隨著經濟體制轉軌，當年的福利分房政策不再繼續。公房承租人這一群體也就此被保留至今。那麼，如今的公房都是從何而來？承租人遇到糾紛時，能否像產權房屋的業主那樣行使救濟權利呢？
公房，是指由國家、國有企業、事業單位投資興建、銷售的房屋。在房屋未出售前，房屋產權歸國家或單位所有。公房可以分為不同種類。按照房改政策來劃分，公房可以分為可售公房和不可售公房；按照產權人的不同來劃分，公房可以分為直管公房和自管公房（單位公房）。
直管公房，是指由房屋行政主管部門（目前為“住建委”）享有所有權或直接經營管理的房屋。自管公房，是指國有企業、事業單位、機關團體投資興建、自行管理的房屋。
總之，公房的所有權是屬於國家或者單位的。
弄清了什麼是公房，接下來，在明律師選取一些公房承租人可能遇到的特殊情況。我們來看看，遇到這些糾紛，公房承租人能否有效維權。
一、公房承租人有權針對徵收、補償、拆除行為提起行政訴訟嗎？
《行政訴訟法》第二十五條第一款規定：“行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關係的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟。”
根據上述規定可知，不僅行政行為的相對人具有原告資格，與行政行為具有利害關係的公民、法人、其他組織，也具有原告主體資格，可以提起行政訴訟。
公民、法人、其他組織與行政行為是否具有利害關係，主要應當從三個方面來判斷：1.是否存在一項權利；2.該權利是否屬於其正當權利；3.該權利是否受到被訴行政行為的侵害。
直管公房，是承租人通過向行政機關申請而獲得的房屋，主要是為了保障公民的居住權。直管公房的承租人向行政機關繳納較低租金，便可以長期享有對直管公房的佔有和使用權，其地位與房屋所有權人近似。
如果徵收直管公房，將會對承租人的權益產生直接、重大影響，可以認為與該行政行為具有利害關係。所以，如果直管公房承租人認為補償決定、強拆等行為侵犯了其合法權益，其具有提起行政訴訟的主體資格。
在司法實踐中，也有案例可以證明這一點。如任綺霞訴河南省駐馬店市驛城區政府、人民街辦事處強拆違法一案。在（2018）最高法行申221號行政裁定書中，最高人民法院認為，直管公房承租人認為補償決定、強拆行為等侵犯了其合法權益的，可以認定承租人與該行政行為具有利害關係。
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公房，是指由國家、國有企業、事業單位投資興建、銷售的房屋。在房屋未出售前，房屋產權歸國家或單位所有。公房可以分為不同種類。按照房改政策來劃分，公房可以分為可售公房和不可售公房；按照產權人的不同來劃分，公房可以分為直管公房和自管公房（單位公房）。
直管公房，是指由房屋行政主管部門（目前為“住建委”）享有所有權或直接經營管理的房屋。自管公房，是指國有企業、事業單位、機關團體投資興建、自行管理的房屋。
總之，公房的所有權是屬於國家或者單位的。
弄清了什麼是公房，接下來，在明律師選取一些公房承租人可能遇到的特殊情況。我們來看看，遇到這些糾紛，公房承租人能否有效維權。
一、公房承租人有權針對徵收、補償、拆除行為提起行政訴訟嗎？
《行政訴訟法》第二十五條第一款規定：“行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關係的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟。”
根據上述規定可知，不僅行政行為的相對人具有原告資格，與行政行為具有利害關係的公民、法人、其他組織，也具有原告主體資格，可以提起行政訴訟。
公民、法人、其他組織與行政行為是否具有利害關係，主要應當從三個方面來判斷：1.是否存在一項權利；2.該權利是否屬於其正當權利；3.該權利是否受到被訴行政行為的侵害。
直管公房，是承租人通過向行政機關申請而獲得的房屋，主要是為了保障公民的居住權。直管公房的承租人向行政機關繳納較低租金，便可以長期享有對直管公房的佔有和使用權，其地位與房屋所有權人近似。
如果徵收直管公房，將會對承租人的權益產生直接、重大影響，可以認為與該行政行為具有利害關係。所以，如果直管公房承租人認為補償決定、強拆等行為侵犯了其合法權益，其具有提起行政訴訟的主體資格。
在司法實踐中，也有案例可以證明這一點。如任綺霞訴河南省駐馬店市驛城區政府、人民街辦事處強拆違法一案。在（2018）最高法行申221號行政裁定書中，最高人民法院認為，直管公房承租人認為補償決定、強拆行為等侵犯了其合法權益的，可以認定承租人與該行政行為具有利害關係。
二、婚前一方承租公房，婚後遇到徵收，離婚時徵收補償利益如何進行分割？
最高人民法院《關於審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》第三條規定，夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚後，雙方均可承租：
（一）婚前由一方承租的公房，婚姻關係存續5年以上的；
（二）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；
（三）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚後夫妻共同償還借款的；
（四）婚後一方或雙方申請取得公房承租權的；
（五）婚前一方承租的公房，婚後因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；
（六）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；
（七）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位後，另一方單位另給調換房屋的；
（八）婚前雙方均租有公房，婚後合併調換房屋的；
（九）其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。
根據最高人民法院的解答，一方婚前承租公房，婚後一般不會自動轉化為夫妻共同承租，只有滿足以上情形之一，承租權才由夫妻共同擁有。
所以，夫妻一方婚前承租的公房，婚後就徵收補償利益等產生糾紛，首先要確定非承租方是否具有承租權。
三、公房承租人變更，原承租人有權起訴撤銷變更行為嗎？起訴期限多長？
《行政訴訟法》第四十六條第二款規定：“因不動產提起訴訟的案件自行政行為作出之日起超過二十年，其他案件自行政行為作出之日起超過五年提起訴訟的，人民法院不予受理。”
不過，實踐中有這樣一起案例。1972年，劉女士父親承租一套公房。2002年父母先後去世，房屋一直由劉女士及姐弟居住。2016年遇到徵收，劉女士才得知該公房承租人已於2002年變更為王先生。於是提起訴訟，請求撤銷區政府部門與王先生訂立的公房租賃合同。
案件一、二審，法院均以超過5年的起訴期限為由駁回起訴。後劉女士申請再審。最高人民法院認為，公房承租人的變更行為，涉及原承租人劉女士家庭成員的重大利益，其實際效果與導致不動產物權變動的行政行為相類似，所以適用二十年的起訴期限。
根據上述案例可知，如公房承租人的變更行為，影響了原承租人重大利益，則原承租人有權提起行政訴訟，並且應當適用二十年起訴期限的法律規定。
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導讀：公房，特定歷史時期的遺留產物。它曾經解決了許多人的住房問題。隨著經濟體制轉軌，當年的福利分房政策不再繼續。公房承租人這一群體也就此被保留至今。那麼，如今的公房都是從何而來？承租人遇到糾紛時，能否像產權房屋的業主那樣行使救濟權利呢？
公房，是指由國家、國有企業、事業單位投資興建、銷售的房屋。在房屋未出售前，房屋產權歸國家或單位所有。公房可以分為不同種類。按照房改政策來劃分，公房可以分為可售公房和不可售公房；按照產權人的不同來劃分，公房可以分為直管公房和自管公房（單位公房）。
直管公房，是指由房屋行政主管部門（目前為“住建委”）享有所有權或直接經營管理的房屋。自管公房，是指國有企業、事業單位、機關團體投資興建、自行管理的房屋。
總之，公房的所有權是屬於國家或者單位的。
弄清了什麼是公房，接下來，在明律師選取一些公房承租人可能遇到的特殊情況。我們來看看，遇到這些糾紛，公房承租人能否有效維權。
一、公房承租人有權針對徵收、補償、拆除行為提起行政訴訟嗎？
《行政訴訟法》第二十五條第一款規定：“行政行為的相對人以及其他與行政行為有利害關係的公民、法人或者其他組織，有權提起訴訟。”
根據上述規定可知，不僅行政行為的相對人具有原告資格，與行政行為具有利害關係的公民、法人、其他組織，也具有原告主體資格，可以提起行政訴訟。
公民、法人、其他組織與行政行為是否具有利害關係，主要應當從三個方面來判斷：1.是否存在一項權利；2.該權利是否屬於其正當權利；3.該權利是否受到被訴行政行為的侵害。
直管公房，是承租人通過向行政機關申請而獲得的房屋，主要是為了保障公民的居住權。直管公房的承租人向行政機關繳納較低租金，便可以長期享有對直管公房的佔有和使用權，其地位與房屋所有權人近似。
如果徵收直管公房，將會對承租人的權益產生直接、重大影響，可以認為與該行政行為具有利害關係。所以，如果直管公房承租人認為補償決定、強拆等行為侵犯了其合法權益，其具有提起行政訴訟的主體資格。
在司法實踐中，也有案例可以證明這一點。如任綺霞訴河南省駐馬店市驛城區政府、人民街辦事處強拆違法一案。在（2018）最高法行申221號行政裁定書中，最高人民法院認為，直管公房承租人認為補償決定、強拆行為等侵犯了其合法權益的，可以認定承租人與該行政行為具有利害關係。
二、婚前一方承租公房，婚後遇到徵收，離婚時徵收補償利益如何進行分割？
最高人民法院《關於審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》第三條規定，夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚後，雙方均可承租：
（一）婚前由一方承租的公房，婚姻關係存續5年以上的；
（二）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；
（三）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚後夫妻共同償還借款的；
（四）婚後一方或雙方申請取得公房承租權的；
（五）婚前一方承租的公房，婚後因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；
（六）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；
（七）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位後，另一方單位另給調換房屋的；
（八）婚前雙方均租有公房，婚後合併調換房屋的；
（九）其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。
根據最高人民法院的解答，一方婚前承租公房，婚後一般不會自動轉化為夫妻共同承租，只有滿足以上情形之一，承租權才由夫妻共同擁有。
所以，夫妻一方婚前承租的公房，婚後就徵收補償利益等產生糾紛，首先要確定非承租方是否具有承租權。
三、公房承租人變更，原承租人有權起訴撤銷變更行為嗎？起訴期限多長？
《行政訴訟法》第四十六條第二款規定：“因不動產提起訴訟的案件自行政行為作出之日起超過二十年，其他案件自行政行為作出之日起超過五年提起訴訟的，人民法院不予受理。”
不過，實踐中有這樣一起案例。1972年，劉女士父親承租一套公房。2002年父母先後去世，房屋一直由劉女士及姐弟居住。2016年遇到徵收，劉女士才得知該公房承租人已於2002年變更為王先生。於是提起訴訟，請求撤銷區政府部門與王先生訂立的公房租賃合同。
案件一、二審，法院均以超過5年的起訴期限為由駁回起訴。後劉女士申請再審。最高人民法院認為，公房承租人的變更行為，涉及原承租人劉女士家庭成員的重大利益，其實際效果與導致不動產物權變動的行政行為相類似，所以適用二十年的起訴期限。
根據上述案例可知，如公房承租人的變更行為，影響了原承租人重大利益，則原承租人有權提起行政訴訟，並且應當適用二十年起訴期限的法律規定。
最後，在明律師要提醒廣大公房承租人，面臨徵收，您遇到的情況將更為複雜。《國有土地上房屋徵收與補償條例》中，並未針對公房這一歷史產物以及居住在公房內的被徵收人的權益作出規定。現存公房的權屬與狀態各不相同，這需要承租人對自己所居住房屋的情況有充分、準確的瞭解。儘管承租人享有的權利不如產權人那樣廣泛，但是遇到徵收，我們也要積極主張適當補償。畢竟，承租人與徵收也存在利害關係。
而更為值得關注的則是公房在各類騰退項目中的地位，承租人無疑將面臨更加艱困的維權局面。而維權開始的前提，依舊是公房承租人主體資格的穩定確認。
本文為北京在明律師事務所原創文章，未經授權，拒絕轉載！
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