企業、房地產企業徵地拆遷和補償標準

隨著房地產行業的不斷髮展，許多企業會涉及到土地的徵收，在徵地拆遷過程中，人們最關注的是徵地補償標準的問題了。因此，想必大家想知道，關於房地產企業徵地拆遷和補償標準？

一、房地產企業徵地拆遷和補償標準

拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用於補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)週轉補償費，用於補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用於鼓勵被拆遷房屋住戶積極協助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自願遷往郊區或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。由宅基地區位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。

(二)房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供週轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業造成的損失賠償費。

二、企業徵地拆遷流程

1、建設單位申請領取房屋拆遷許可證；

2、房屋拆遷管理部門頒發拆遷許可證；

3、房屋拆遷管理部門發佈拆遷公告；

4、拆遷人書面通知拆遷範圍內的房屋所有權人；

5、被拆遷人向房屋拆遷管理部門瞭解補償方式和補償金額、安置用房面積、安置地點和搬遷過渡方式等事項；

6、拆遷人與被拆遷人、承租人簽訂拆遷補償安置協議，約定補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項；

（1）達成協議自動履行。拆遷人給錢，被拆遷人交房。

（2）　達成協議不履行，在拆遷期限內未給予補償或拒絕搬遷的，可以依法向仲裁委員會申請仲裁或向人民法院起訴，訴訟期間，協議一方可以依法申請人民法院先予執行。

（3）拆遷達不成協議。經當事人申請，由房屋管理部門裁決。房屋管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。

當事人認可裁決內容時，可依裁決自動履行。當事人對裁決不服的可以自裁決書送達之日起６０日內向上一級行政機關申請行政複議，或在3個月內向人民法院起訴。當事人一方未在法律規定的期限內申請複議或提起訴訟的，房屋拆遷管理部門可依法申請人民法院強制執行。

7、拆遷人已對被拆遷人貨幣補償或提供安置用房、週轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行（有嚴格的法律要求）。

三、企業徵地年限

企業徵地年限由過去的50年縮短為20年，過去，工業用地的出讓年限是50年。但根據調查發現，中小企業正常成長週期只有8年-12年。此後，因產業結構調整關停並轉、產業轉型升級等原因，工業用地低效利用、閒置不用等情況時有發生，工業用地很難盤活。

考慮到現有情況，《意見》要求，廈門將嘗試工業用地“先租後讓、租讓結合”的供地方式，實行新增工業用地租讓彈性年期制，過去的50年年限將改為租讓年期合計不超過20年。

用地年限滿20年，相關部門將對企業綜合效益和合同履約等情況進行評估，符合條件即可續期建設用地使用權；不符合條件的，政府將無償收回土地，對已建建築物、構築物按殘值補償。

通用廠房的出租也將設定準入和退出的門檻，併為企業開出負面清單，具體實施細則由市經信部門會同各園區管委會另行制定，相關部門也將定期發佈產業發展導向目錄，明確各產業區的主導行業和禁入行業(或工藝環節)。

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