時代濱江悅讓人糾結的地方在於地段。
風情大道是人們主觀腦海裡劃分濱江區和蕭山區的分隔線：風情大道以西為濱江區，風情大道以東為蕭山區。而濱江悅雖然行政區劃上隸屬濱江區，卻位於風情大道東側——人們主觀心理上的“蕭山區”。
另外，風情大道作為城市主幹道擁有密集的車流，再考慮到風情大道今後將建設高架，無疑會加遽兩個區在人們主觀心理上的地域隔閡感。
而且目前來看，暫時沒有舉措可以消除這種隔閡感。風情大道東側、濱江悅周邊並沒有規劃地鐵5號線濱康路站的出入口。
濱江悅的地段劣勢還在於，作為規劃利好的濱康綜合體尚未進入出讓程序，意味著濱康綜合體的出讓進程會隨時改變，且濱康綜合體利好從紙上規劃到落地為實的時間未知。
時代濱江悅讓人糾結的地方在於地段。
風情大道是人們主觀腦海裡劃分濱江區和蕭山區的分隔線：風情大道以西為濱江區，風情大道以東為蕭山區。而濱江悅雖然行政區劃上隸屬濱江區，卻位於風情大道東側——人們主觀心理上的“蕭山區”。
另外，風情大道作為城市主幹道擁有密集的車流，再考慮到風情大道今後將建設高架，無疑會加遽兩個區在人們主觀心理上的地域隔閡感。
而且目前來看，暫時沒有舉措可以消除這種隔閡感。風情大道東側、濱江悅周邊並沒有規劃地鐵5號線濱康路站的出入口。
濱江悅的地段劣勢還在於，作為規劃利好的濱康綜合體尚未進入出讓程序，意味著濱康綜合體的出讓進程會隨時改變，且濱康綜合體利好從紙上規劃到落地為實的時間未知。
▲部分濱康綜合體實景（待出讓）
另外，臨風情大道和濱康路-金城路兩條主幹道，樓盤噪聲干擾較大，“杭州房叔”噪聲評測顯示，大部分房源呈噪聲中度汙染。
而濱江區其他當前在售或計劃今年開售的樓盤，大部分都在地段上優於濱江悅。
01
單套售價、產品優勢部分彌補地段劣勢
失去地段比較優勢後，濱江悅通過價格和產品優勢做出了部分彌補。
價格方面，在濱江區其他新房樓盤普遍做47000-48000元/平的精裝售價和130方以上大戶型時，濱江悅通過42000元/平的毛坯均價和125方、128方、139方四房戶型產品結合，拉低了濱江區新房市場上改善四房的套總價門檻。
因此在濱江區新房價格體系中，它的單套售價具備價格優勢，恰可彌補它的地段劣勢。
但對比周邊濱江區的二手房價格，比如濱江悅西鄰的二手次新房（2015年底交房）瑞立東方花城，濱江悅的價格優勢不明顯。
東方花城改善房源面積139方起，毛坯掛牌單價約3.9萬/平，單套總價540萬左右（不含裝修、車位費用），僅等同於濱江悅部分好樓層的128方產品售價。如果想買濱江悅同等面積的139方產品，單套售價上需多支出40-90萬。
對比二手次新房瑞立東方花城，濱江悅地段優勢不及之外，也失去了部分價格優勢，尤其是139方產品性價比不及瑞立東方花城。
產品方面，除地段帶來的噪聲劣勢，濱江悅具備幾點顯著的產品力優勢，尤其在點板樓設計、樓間距方面。
首先，在濱江區二手房市場遍地板式樓的產品格局下，濱江悅做了2梯2戶的點式樓——濱江悅的8幢高層中，6幢規劃為點式樓，其中4幢為這次的首開樓棟。
點樓不做通風井，2梯2戶設計，房間的居住舒適度、通透性都優於板樓。
其次，濱江悅樓間距寬闊，設計為50-104米，採取圍合式佈局，中置3800方中央花園和包含泳池、健身房的下沉式會所。寬闊的樓間距優勢在濱江區樓盤中罕見。
時代濱江悅讓人糾結的地方在於地段。
風情大道是人們主觀腦海裡劃分濱江區和蕭山區的分隔線：風情大道以西為濱江區，風情大道以東為蕭山區。而濱江悅雖然行政區劃上隸屬濱江區，卻位於風情大道東側——人們主觀心理上的“蕭山區”。
另外，風情大道作為城市主幹道擁有密集的車流，再考慮到風情大道今後將建設高架，無疑會加遽兩個區在人們主觀心理上的地域隔閡感。
而且目前來看，暫時沒有舉措可以消除這種隔閡感。風情大道東側、濱江悅周邊並沒有規劃地鐵5號線濱康路站的出入口。
濱江悅的地段劣勢還在於，作為規劃利好的濱康綜合體尚未進入出讓程序，意味著濱康綜合體的出讓進程會隨時改變，且濱康綜合體利好從紙上規劃到落地為實的時間未知。
▲部分濱康綜合體實景（待出讓）
另外，臨風情大道和濱康路-金城路兩條主幹道，樓盤噪聲干擾較大，“杭州房叔”噪聲評測顯示，大部分房源呈噪聲中度汙染。
而濱江區其他當前在售或計劃今年開售的樓盤，大部分都在地段上優於濱江悅。
01
單套售價、產品優勢部分彌補地段劣勢
失去地段比較優勢後，濱江悅通過價格和產品優勢做出了部分彌補。
價格方面，在濱江區其他新房樓盤普遍做47000-48000元/平的精裝售價和130方以上大戶型時，濱江悅通過42000元/平的毛坯均價和125方、128方、139方四房戶型產品結合，拉低了濱江區新房市場上改善四房的套總價門檻。
因此在濱江區新房價格體系中，它的單套售價具備價格優勢，恰可彌補它的地段劣勢。
但對比周邊濱江區的二手房價格，比如濱江悅西鄰的二手次新房（2015年底交房）瑞立東方花城，濱江悅的價格優勢不明顯。
東方花城改善房源面積139方起，毛坯掛牌單價約3.9萬/平，單套總價540萬左右（不含裝修、車位費用），僅等同於濱江悅部分好樓層的128方產品售價。如果想買濱江悅同等面積的139方產品，單套售價上需多支出40-90萬。
對比二手次新房瑞立東方花城，濱江悅地段優勢不及之外，也失去了部分價格優勢，尤其是139方產品性價比不及瑞立東方花城。
產品方面，除地段帶來的噪聲劣勢，濱江悅具備幾點顯著的產品力優勢，尤其在點板樓設計、樓間距方面。
首先，在濱江區二手房市場遍地板式樓的產品格局下，濱江悅做了2梯2戶的點式樓——濱江悅的8幢高層中，6幢規劃為點式樓，其中4幢為這次的首開樓棟。
點樓不做通風井，2梯2戶設計，房間的居住舒適度、通透性都優於板樓。
其次，濱江悅樓間距寬闊，設計為50-104米，採取圍合式佈局，中置3800方中央花園和包含泳池、健身房的下沉式會所。寬闊的樓間距優勢在濱江區樓盤中罕見。
時代濱江悅讓人糾結的地方在於地段。
風情大道是人們主觀腦海裡劃分濱江區和蕭山區的分隔線：風情大道以西為濱江區，風情大道以東為蕭山區。而濱江悅雖然行政區劃上隸屬濱江區，卻位於風情大道東側——人們主觀心理上的“蕭山區”。
另外，風情大道作為城市主幹道擁有密集的車流，再考慮到風情大道今後將建設高架，無疑會加遽兩個區在人們主觀心理上的地域隔閡感。
而且目前來看，暫時沒有舉措可以消除這種隔閡感。風情大道東側、濱江悅周邊並沒有規劃地鐵5號線濱康路站的出入口。
濱江悅的地段劣勢還在於，作為規劃利好的濱康綜合體尚未進入出讓程序，意味著濱康綜合體的出讓進程會隨時改變，且濱康綜合體利好從紙上規劃到落地為實的時間未知。
▲部分濱康綜合體實景（待出讓）
另外，臨風情大道和濱康路-金城路兩條主幹道，樓盤噪聲干擾較大，“杭州房叔”噪聲評測顯示，大部分房源呈噪聲中度汙染。
而濱江區其他當前在售或計劃今年開售的樓盤，大部分都在地段上優於濱江悅。
01
單套售價、產品優勢部分彌補地段劣勢
失去地段比較優勢後，濱江悅通過價格和產品優勢做出了部分彌補。
價格方面，在濱江區其他新房樓盤普遍做47000-48000元/平的精裝售價和130方以上大戶型時，濱江悅通過42000元/平的毛坯均價和125方、128方、139方四房戶型產品結合，拉低了濱江區新房市場上改善四房的套總價門檻。
因此在濱江區新房價格體系中，它的單套售價具備價格優勢，恰可彌補它的地段劣勢。
但對比周邊濱江區的二手房價格，比如濱江悅西鄰的二手次新房（2015年底交房）瑞立東方花城，濱江悅的價格優勢不明顯。
東方花城改善房源面積139方起，毛坯掛牌單價約3.9萬/平，單套總價540萬左右（不含裝修、車位費用），僅等同於濱江悅部分好樓層的128方產品售價。如果想買濱江悅同等面積的139方產品，單套售價上需多支出40-90萬。
對比二手次新房瑞立東方花城，濱江悅地段優勢不及之外，也失去了部分價格優勢，尤其是139方產品性價比不及瑞立東方花城。
產品方面，除地段帶來的噪聲劣勢，濱江悅具備幾點顯著的產品力優勢，尤其在點板樓設計、樓間距方面。
首先，在濱江區二手房市場遍地板式樓的產品格局下，濱江悅做了2梯2戶的點式樓——濱江悅的8幢高層中，6幢規劃為點式樓，其中4幢為這次的首開樓棟。
點樓不做通風井，2梯2戶設計，房間的居住舒適度、通透性都優於板樓。
其次，濱江悅樓間距寬闊，設計為50-104米，採取圍合式佈局，中置3800方中央花園和包含泳池、健身房的下沉式會所。寬闊的樓間距優勢在濱江區樓盤中罕見。
▲時代濱江悅設計多幢點樓，且樓間距寬闊
濱江悅產品力上可圈可點之處還包括外立面石材幹掛到頂，採用大面積採光玻璃窗、濱江物業等。
戶型設計則基本沒有大的缺陷。
一句話總結，除了地段帶來的噪聲汙染，產品方面沒有鮮明的可指摘之處。
但可能單單噪聲影響這一點，已經足夠讓一些購房者卻步。
02
自住可進，投資“靠邊站”
自住型購房者，喜歡濱江悅產品，喜歡依靠地鐵出行，又囿於資金實力的，可以考慮購置濱江悅。
投資型購房者，建議儘量不選擇。原因如下：
①濱江悅處在濱江、蕭山的交界處，西鄰風情大道，東900米為通往錢江世紀城的博奧路。從交通上看，可以承接來自濱江、蕭山錢江世紀城的客群。
但據瞭解，瑞立東方花城139方大戶型的成交頻次不高，這一帶的二手大戶型交易並不活躍。
同時，濱江悅139方改善產品整體性價比不及瑞立東方花城，由此推測濱江悅的大戶型也難逃交易頻次低和成交難度大的情況，139方戶型會在與東方花城的競爭中處於下風。
②對濱江客群來說，4萬左右單價可選範圍除了濱江悅所在的濱江和蕭山的交界帶，還有之江等；對錢江世紀城客群來說，大戶型4萬左右單價可選範圍有板塊內的二手房和市北片區的新房和二手房。
那麼，濱江悅4.2萬/平價格的客群，面臨周遭多個板塊的競爭搶奪，從而可能導致被分流。這一點又印證了瑞立東方花城大戶型成交頻次低的情況。
③濱江悅西北面、東方花城西鄰、西興實驗小學南側的兩宗空地，地段位置優於時代濱江悅，且被規劃為涉宅用地，出讓開發完成後也會與濱江悅形成競爭關係。
而地段競爭上，濱江悅再次處於下風。
如果兩宗涉宅地塊出讓時杭州尚未取消“限競房”政策，那麼大致可以推斷它們的整體性價比會超過濱江悅。這又會導致濱江悅在二手房市場上失去優勢。
④產品固有的噪聲劣勢和地域隔閡劣勢。
因而大體上不建議投資購入。
但如果想投資買入的，139方戶型在周邊二手房市場中性價比不高，不建議購入；
125方和128方，不論從套總價還是從做四房的產品規劃上，在濱江區市場中都具備一定優勢，可建議購入。
128方戶型格局與125方相同，多出來的3平在戶型北面的設備平臺，以毛坯42000元/平計算，這3平的毛坯價值在12萬。如果單純考慮價格和戶型，128方的戶型性價比不及125方；但如果把噪聲影響考慮進去，兩個戶型的性價比差別不大。
考慮到能接受500萬價格段的置業人群，對價格不太敏感，因而投資建議可首選6號樓東邊套高樓層128方，雖然售價最貴，但噪聲影響最小。
自住選擇也是一樣。
時代濱江悅選房指南
| PART1 |
搖號信息
時代濱江悅讓人糾結的地方在於地段。
風情大道是人們主觀腦海裡劃分濱江區和蕭山區的分隔線：風情大道以西為濱江區，風情大道以東為蕭山區。而濱江悅雖然行政區劃上隸屬濱江區，卻位於風情大道東側——人們主觀心理上的“蕭山區”。
另外，風情大道作為城市主幹道擁有密集的車流，再考慮到風情大道今後將建設高架，無疑會加遽兩個區在人們主觀心理上的地域隔閡感。
而且目前來看，暫時沒有舉措可以消除這種隔閡感。風情大道東側、濱江悅周邊並沒有規劃地鐵5號線濱康路站的出入口。
濱江悅的地段劣勢還在於，作為規劃利好的濱康綜合體尚未進入出讓程序，意味著濱康綜合體的出讓進程會隨時改變，且濱康綜合體利好從紙上規劃到落地為實的時間未知。
▲部分濱康綜合體實景（待出讓）
另外，臨風情大道和濱康路-金城路兩條主幹道，樓盤噪聲干擾較大，“杭州房叔”噪聲評測顯示，大部分房源呈噪聲中度汙染。
而濱江區其他當前在售或計劃今年開售的樓盤，大部分都在地段上優於濱江悅。
01
單套售價、產品優勢部分彌補地段劣勢
失去地段比較優勢後，濱江悅通過價格和產品優勢做出了部分彌補。
價格方面，在濱江區其他新房樓盤普遍做47000-48000元/平的精裝售價和130方以上大戶型時，濱江悅通過42000元/平的毛坯均價和125方、128方、139方四房戶型產品結合，拉低了濱江區新房市場上改善四房的套總價門檻。
因此在濱江區新房價格體系中，它的單套售價具備價格優勢，恰可彌補它的地段劣勢。
但對比周邊濱江區的二手房價格，比如濱江悅西鄰的二手次新房（2015年底交房）瑞立東方花城，濱江悅的價格優勢不明顯。
東方花城改善房源面積139方起，毛坯掛牌單價約3.9萬/平，單套總價540萬左右（不含裝修、車位費用），僅等同於濱江悅部分好樓層的128方產品售價。如果想買濱江悅同等面積的139方產品，單套售價上需多支出40-90萬。
對比二手次新房瑞立東方花城，濱江悅地段優勢不及之外，也失去了部分價格優勢，尤其是139方產品性價比不及瑞立東方花城。
產品方面，除地段帶來的噪聲劣勢，濱江悅具備幾點顯著的產品力優勢，尤其在點板樓設計、樓間距方面。
首先，在濱江區二手房市場遍地板式樓的產品格局下，濱江悅做了2梯2戶的點式樓——濱江悅的8幢高層中，6幢規劃為點式樓，其中4幢為這次的首開樓棟。
點樓不做通風井，2梯2戶設計，房間的居住舒適度、通透性都優於板樓。
其次，濱江悅樓間距寬闊，設計為50-104米，採取圍合式佈局，中置3800方中央花園和包含泳池、健身房的下沉式會所。寬闊的樓間距優勢在濱江區樓盤中罕見。
▲時代濱江悅設計多幢點樓，且樓間距寬闊
濱江悅產品力上可圈可點之處還包括外立面石材幹掛到頂，採用大面積採光玻璃窗、濱江物業等。
戶型設計則基本沒有大的缺陷。
一句話總結，除了地段帶來的噪聲汙染，產品方面沒有鮮明的可指摘之處。
但可能單單噪聲影響這一點，已經足夠讓一些購房者卻步。
02
自住可進，投資“靠邊站”
自住型購房者，喜歡濱江悅產品，喜歡依靠地鐵出行，又囿於資金實力的，可以考慮購置濱江悅。
投資型購房者，建議儘量不選擇。原因如下：
①濱江悅處在濱江、蕭山的交界處，西鄰風情大道，東900米為通往錢江世紀城的博奧路。從交通上看，可以承接來自濱江、蕭山錢江世紀城的客群。
但據瞭解，瑞立東方花城139方大戶型的成交頻次不高，這一帶的二手大戶型交易並不活躍。
同時，濱江悅139方改善產品整體性價比不及瑞立東方花城，由此推測濱江悅的大戶型也難逃交易頻次低和成交難度大的情況，139方戶型會在與東方花城的競爭中處於下風。
②對濱江客群來說，4萬左右單價可選範圍除了濱江悅所在的濱江和蕭山的交界帶，還有之江等；對錢江世紀城客群來說，大戶型4萬左右單價可選範圍有板塊內的二手房和市北片區的新房和二手房。
那麼，濱江悅4.2萬/平價格的客群，面臨周遭多個板塊的競爭搶奪，從而可能導致被分流。這一點又印證了瑞立東方花城大戶型成交頻次低的情況。
③濱江悅西北面、東方花城西鄰、西興實驗小學南側的兩宗空地，地段位置優於時代濱江悅，且被規劃為涉宅用地，出讓開發完成後也會與濱江悅形成競爭關係。
而地段競爭上，濱江悅再次處於下風。
如果兩宗涉宅地塊出讓時杭州尚未取消“限競房”政策，那麼大致可以推斷它們的整體性價比會超過濱江悅。這又會導致濱江悅在二手房市場上失去優勢。
④產品固有的噪聲劣勢和地域隔閡劣勢。
因而大體上不建議投資購入。
但如果想投資買入的，139方戶型在周邊二手房市場中性價比不高，不建議購入；
125方和128方，不論從套總價還是從做四房的產品規劃上，在濱江區市場中都具備一定優勢，可建議購入。
128方戶型格局與125方相同，多出來的3平在戶型北面的設備平臺，以毛坯42000元/平計算，這3平的毛坯價值在12萬。如果單純考慮價格和戶型，128方的戶型性價比不及125方；但如果把噪聲影響考慮進去，兩個戶型的性價比差別不大。
考慮到能接受500萬價格段的置業人群，對價格不太敏感，因而投資建議可首選6號樓東邊套高樓層128方，雖然售價最貴，但噪聲影響最小。
自住選擇也是一樣。
時代濱江悅選房指南
| PART1 |
搖號信息
▲時代濱江悅鳥瞰圖
搖號房源：小高層1#、3#，高層5#、6#共142套
主力戶型：約124方46套、約128方48套、約139方48套
無房戶傾斜：20%比例，即89戶
價格：毛坯均價42000元/平
驗資門檻：100萬元現金存款證明
登記時間：7月12日早 9 時至7月14日晚20時
| PART2 |
規劃配套
時代濱江悅讓人糾結的地方在於地段。
風情大道是人們主觀腦海裡劃分濱江區和蕭山區的分隔線：風情大道以西為濱江區，風情大道以東為蕭山區。而濱江悅雖然行政區劃上隸屬濱江區，卻位於風情大道東側——人們主觀心理上的“蕭山區”。
另外，風情大道作為城市主幹道擁有密集的車流，再考慮到風情大道今後將建設高架，無疑會加遽兩個區在人們主觀心理上的地域隔閡感。
而且目前來看，暫時沒有舉措可以消除這種隔閡感。風情大道東側、濱江悅周邊並沒有規劃地鐵5號線濱康路站的出入口。
濱江悅的地段劣勢還在於，作為規劃利好的濱康綜合體尚未進入出讓程序，意味著濱康綜合體的出讓進程會隨時改變，且濱康綜合體利好從紙上規劃到落地為實的時間未知。
▲部分濱康綜合體實景（待出讓）
另外，臨風情大道和濱康路-金城路兩條主幹道，樓盤噪聲干擾較大，“杭州房叔”噪聲評測顯示，大部分房源呈噪聲中度汙染。
而濱江區其他當前在售或計劃今年開售的樓盤，大部分都在地段上優於濱江悅。
01
單套售價、產品優勢部分彌補地段劣勢
失去地段比較優勢後，濱江悅通過價格和產品優勢做出了部分彌補。
價格方面，在濱江區其他新房樓盤普遍做47000-48000元/平的精裝售價和130方以上大戶型時，濱江悅通過42000元/平的毛坯均價和125方、128方、139方四房戶型產品結合，拉低了濱江區新房市場上改善四房的套總價門檻。
因此在濱江區新房價格體系中，它的單套售價具備價格優勢，恰可彌補它的地段劣勢。
但對比周邊濱江區的二手房價格，比如濱江悅西鄰的二手次新房（2015年底交房）瑞立東方花城，濱江悅的價格優勢不明顯。
東方花城改善房源面積139方起，毛坯掛牌單價約3.9萬/平，單套總價540萬左右（不含裝修、車位費用），僅等同於濱江悅部分好樓層的128方產品售價。如果想買濱江悅同等面積的139方產品，單套售價上需多支出40-90萬。
對比二手次新房瑞立東方花城，濱江悅地段優勢不及之外，也失去了部分價格優勢，尤其是139方產品性價比不及瑞立東方花城。
產品方面，除地段帶來的噪聲劣勢，濱江悅具備幾點顯著的產品力優勢，尤其在點板樓設計、樓間距方面。
首先，在濱江區二手房市場遍地板式樓的產品格局下，濱江悅做了2梯2戶的點式樓——濱江悅的8幢高層中，6幢規劃為點式樓，其中4幢為這次的首開樓棟。
點樓不做通風井，2梯2戶設計，房間的居住舒適度、通透性都優於板樓。
其次，濱江悅樓間距寬闊，設計為50-104米，採取圍合式佈局，中置3800方中央花園和包含泳池、健身房的下沉式會所。寬闊的樓間距優勢在濱江區樓盤中罕見。
▲時代濱江悅設計多幢點樓，且樓間距寬闊
濱江悅產品力上可圈可點之處還包括外立面石材幹掛到頂，採用大面積採光玻璃窗、濱江物業等。
戶型設計則基本沒有大的缺陷。
一句話總結，除了地段帶來的噪聲汙染，產品方面沒有鮮明的可指摘之處。
但可能單單噪聲影響這一點，已經足夠讓一些購房者卻步。
02
自住可進，投資“靠邊站”
自住型購房者，喜歡濱江悅產品，喜歡依靠地鐵出行，又囿於資金實力的，可以考慮購置濱江悅。
投資型購房者，建議儘量不選擇。原因如下：
①濱江悅處在濱江、蕭山的交界處，西鄰風情大道，東900米為通往錢江世紀城的博奧路。從交通上看，可以承接來自濱江、蕭山錢江世紀城的客群。
但據瞭解，瑞立東方花城139方大戶型的成交頻次不高，這一帶的二手大戶型交易並不活躍。
同時，濱江悅139方改善產品整體性價比不及瑞立東方花城，由此推測濱江悅的大戶型也難逃交易頻次低和成交難度大的情況，139方戶型會在與東方花城的競爭中處於下風。
②對濱江客群來說，4萬左右單價可選範圍除了濱江悅所在的濱江和蕭山的交界帶，還有之江等；對錢江世紀城客群來說，大戶型4萬左右單價可選範圍有板塊內的二手房和市北片區的新房和二手房。
那麼，濱江悅4.2萬/平價格的客群，面臨周遭多個板塊的競爭搶奪，從而可能導致被分流。這一點又印證了瑞立東方花城大戶型成交頻次低的情況。
③濱江悅西北面、東方花城西鄰、西興實驗小學南側的兩宗空地，地段位置優於時代濱江悅，且被規劃為涉宅用地，出讓開發完成後也會與濱江悅形成競爭關係。
而地段競爭上，濱江悅再次處於下風。
如果兩宗涉宅地塊出讓時杭州尚未取消“限競房”政策，那麼大致可以推斷它們的整體性價比會超過濱江悅。這又會導致濱江悅在二手房市場上失去優勢。
④產品固有的噪聲劣勢和地域隔閡劣勢。
因而大體上不建議投資購入。
但如果想投資買入的，139方戶型在周邊二手房市場中性價比不高，不建議購入；
125方和128方，不論從套總價還是從做四房的產品規劃上，在濱江區市場中都具備一定優勢，可建議購入。
128方戶型格局與125方相同，多出來的3平在戶型北面的設備平臺，以毛坯42000元/平計算，這3平的毛坯價值在12萬。如果單純考慮價格和戶型，128方的戶型性價比不及125方；但如果把噪聲影響考慮進去，兩個戶型的性價比差別不大。
考慮到能接受500萬價格段的置業人群，對價格不太敏感，因而投資建議可首選6號樓東邊套高樓層128方，雖然售價最貴，但噪聲影響最小。
自住選擇也是一樣。
時代濱江悅選房指南
| PART1 |
搖號信息
▲時代濱江悅鳥瞰圖
搖號房源：小高層1#、3#，高層5#、6#共142套
主力戶型：約124方46套、約128方48套、約139方48套
無房戶傾斜：20%比例，即89戶
價格：毛坯均價42000元/平
驗資門檻：100萬元現金存款證明
登記時間：7月12日早 9 時至7月14日晚20時
| PART2 |
規劃配套
▲時代濱江悅項目區位圖
定價情況 →
開發商：溫州時代（獨資）
拿地時間：2017年9月4日
拿地樓面價：31851元/㎡，自持比例25%
銷售價格：毛坯均價42000元/㎡
車位售價：車位售價約40-44萬/個萬/個，具體價格待定。
車位購買時間及付款方式：開盤同期購買，可按揭
裝修改造費：無
| 周邊新房售價 |
濱江信達壹號院：高層精裝47792-48100元/㎡
| 周邊二手房售價 |
金色錢塘：
精裝約86方成交單價3.7萬元/平
精裝約106方成交單價3.1-3.3萬元/平
精裝約122方成交單價2.9-3.4萬元/平
精裝約130方成交單價2.8-3.1萬元/平
瑞立東方花城：
簡裝約89方成交單價3.7萬元/平
高樓層毛坯約89方掛牌單價4.26萬元/平
精裝約139方掛牌單價3.9萬元/平
陽光城上府：
毛坯、簡裝約89方成交單價3.3-3.8萬元/平
萬科金辰之光：
精裝約89方成交單價3.5-4.7萬元/平
精裝約127方成交單價3.1萬元/平
產品介紹 →
項目規劃：8幢高層（17-25F）共約572戶，其中可售336戶
交房時間：2021年6月
房屋朝向：南
單層層高：3.1米
樓間距：50-104米
小區物業：濱江物業
容積率：2.2
得房率：約74-79%
精裝亮點：毛坯
建築外立面材質：石材幹掛到頂、鋁板、大面積玻璃
梯戶關係：2梯2戶
點/板樓：1、3、5、6、8、9#為點樓，2、9#為板樓
是否為人車分流：是
配套介紹 →
| 周邊城市界面 |
北：景觀河道、金色錢塘小區
南：臨時過渡房（後期會拆）、金地天逸三期、大鳥公園、杭藝加油站、蕭山自來水二廠
西：風情大道及規劃高架、濱康路地鐵站、規劃濱康綜合體、瑞立東方花城、陽光城上府
東：紫橙國際寫字樓、物美超市、中贏金城裡購物消費廣場
| 公路交通 |
風情大道、博奧路、濱康路-金城路
| 軌道交通 |
地鐵1號線濱康路站；地鐵5號線濱康路站
| 小區內部配套 |
約3800㎡的中庭園林；藍寶石鏡面景觀水池；口袋公園；下沉式會所包含恆溫泳池、健身房等；底商配套。
| 周邊商業購物配套 |
規劃濱康綜合體：近鄰
中贏金城裡和金瑞大廈吃購底商：直線約900米
蕭山城市生活廣場、金地德聖中心商圈：直線約1.6公里
規劃濱江銀泰：直線約2.2公里
蕭山寶龍廣場：直線約2.2公里
| 周邊休閒娛樂配套 |
大鳥公園：近鄰
| 周邊學校 |
西興實驗小學：直線約600米
西興中學：直線約700米
西興街道幼兒園：直線約600米
| 周邊醫療 |
濱江區武警醫院：直線約3.5公里
濱江區浙大二院：直線約4公里
濱江區婦幼保健院：直線約4公里
| PART3 |
戶型介紹
高層邊套約125㎡四房兩廳兩衛 →
位置：1、3#樓東、西邊套
套數：46套
總價：484-526萬元
優點：
四葉草戶型格局，保證了四個房間的隱私性；
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
雙陽臺設計，陽臺面積較大。
玄關面積大；
四個房間面積較大；
室內走廊面積少，空間浪費面積小。
缺點：
北次臥衣櫃空間小；
餐廳採光會相對略暗；
主臥衛生間正對衣櫃容易受潮；
餐廳、客廳空間面積略小。
主臥靠臨馬路，可能會受到噪聲干擾
時代濱江悅讓人糾結的地方在於地段。
風情大道是人們主觀腦海裡劃分濱江區和蕭山區的分隔線：風情大道以西為濱江區，風情大道以東為蕭山區。而濱江悅雖然行政區劃上隸屬濱江區，卻位於風情大道東側——人們主觀心理上的“蕭山區”。
另外，風情大道作為城市主幹道擁有密集的車流，再考慮到風情大道今後將建設高架，無疑會加遽兩個區在人們主觀心理上的地域隔閡感。
而且目前來看，暫時沒有舉措可以消除這種隔閡感。風情大道東側、濱江悅周邊並沒有規劃地鐵5號線濱康路站的出入口。
濱江悅的地段劣勢還在於，作為規劃利好的濱康綜合體尚未進入出讓程序，意味著濱康綜合體的出讓進程會隨時改變，且濱康綜合體利好從紙上規劃到落地為實的時間未知。
▲部分濱康綜合體實景（待出讓）
另外，臨風情大道和濱康路-金城路兩條主幹道，樓盤噪聲干擾較大，“杭州房叔”噪聲評測顯示，大部分房源呈噪聲中度汙染。
而濱江區其他當前在售或計劃今年開售的樓盤，大部分都在地段上優於濱江悅。
01
單套售價、產品優勢部分彌補地段劣勢
失去地段比較優勢後，濱江悅通過價格和產品優勢做出了部分彌補。
價格方面，在濱江區其他新房樓盤普遍做47000-48000元/平的精裝售價和130方以上大戶型時，濱江悅通過42000元/平的毛坯均價和125方、128方、139方四房戶型產品結合，拉低了濱江區新房市場上改善四房的套總價門檻。
因此在濱江區新房價格體系中，它的單套售價具備價格優勢，恰可彌補它的地段劣勢。
但對比周邊濱江區的二手房價格，比如濱江悅西鄰的二手次新房（2015年底交房）瑞立東方花城，濱江悅的價格優勢不明顯。
東方花城改善房源面積139方起，毛坯掛牌單價約3.9萬/平，單套總價540萬左右（不含裝修、車位費用），僅等同於濱江悅部分好樓層的128方產品售價。如果想買濱江悅同等面積的139方產品，單套售價上需多支出40-90萬。
對比二手次新房瑞立東方花城，濱江悅地段優勢不及之外，也失去了部分價格優勢，尤其是139方產品性價比不及瑞立東方花城。
產品方面，除地段帶來的噪聲劣勢，濱江悅具備幾點顯著的產品力優勢，尤其在點板樓設計、樓間距方面。
首先，在濱江區二手房市場遍地板式樓的產品格局下，濱江悅做了2梯2戶的點式樓——濱江悅的8幢高層中，6幢規劃為點式樓，其中4幢為這次的首開樓棟。
點樓不做通風井，2梯2戶設計，房間的居住舒適度、通透性都優於板樓。
其次，濱江悅樓間距寬闊，設計為50-104米，採取圍合式佈局，中置3800方中央花園和包含泳池、健身房的下沉式會所。寬闊的樓間距優勢在濱江區樓盤中罕見。
▲時代濱江悅設計多幢點樓，且樓間距寬闊
濱江悅產品力上可圈可點之處還包括外立面石材幹掛到頂，採用大面積採光玻璃窗、濱江物業等。
戶型設計則基本沒有大的缺陷。
一句話總結，除了地段帶來的噪聲汙染，產品方面沒有鮮明的可指摘之處。
但可能單單噪聲影響這一點，已經足夠讓一些購房者卻步。
02
自住可進，投資“靠邊站”
自住型購房者，喜歡濱江悅產品，喜歡依靠地鐵出行，又囿於資金實力的，可以考慮購置濱江悅。
投資型購房者，建議儘量不選擇。原因如下：
①濱江悅處在濱江、蕭山的交界處，西鄰風情大道，東900米為通往錢江世紀城的博奧路。從交通上看，可以承接來自濱江、蕭山錢江世紀城的客群。
但據瞭解，瑞立東方花城139方大戶型的成交頻次不高，這一帶的二手大戶型交易並不活躍。
同時，濱江悅139方改善產品整體性價比不及瑞立東方花城，由此推測濱江悅的大戶型也難逃交易頻次低和成交難度大的情況，139方戶型會在與東方花城的競爭中處於下風。
②對濱江客群來說，4萬左右單價可選範圍除了濱江悅所在的濱江和蕭山的交界帶，還有之江等；對錢江世紀城客群來說，大戶型4萬左右單價可選範圍有板塊內的二手房和市北片區的新房和二手房。
那麼，濱江悅4.2萬/平價格的客群，面臨周遭多個板塊的競爭搶奪，從而可能導致被分流。這一點又印證了瑞立東方花城大戶型成交頻次低的情況。
③濱江悅西北面、東方花城西鄰、西興實驗小學南側的兩宗空地，地段位置優於時代濱江悅，且被規劃為涉宅用地，出讓開發完成後也會與濱江悅形成競爭關係。
而地段競爭上，濱江悅再次處於下風。
如果兩宗涉宅地塊出讓時杭州尚未取消“限競房”政策，那麼大致可以推斷它們的整體性價比會超過濱江悅。這又會導致濱江悅在二手房市場上失去優勢。
④產品固有的噪聲劣勢和地域隔閡劣勢。
因而大體上不建議投資購入。
但如果想投資買入的，139方戶型在周邊二手房市場中性價比不高，不建議購入；
125方和128方，不論從套總價還是從做四房的產品規劃上，在濱江區市場中都具備一定優勢，可建議購入。
128方戶型格局與125方相同，多出來的3平在戶型北面的設備平臺，以毛坯42000元/平計算，這3平的毛坯價值在12萬。如果單純考慮價格和戶型，128方的戶型性價比不及125方；但如果把噪聲影響考慮進去，兩個戶型的性價比差別不大。
考慮到能接受500萬價格段的置業人群，對價格不太敏感，因而投資建議可首選6號樓東邊套高樓層128方，雖然售價最貴，但噪聲影響最小。
自住選擇也是一樣。
時代濱江悅選房指南
| PART1 |
搖號信息
▲時代濱江悅鳥瞰圖
搖號房源：小高層1#、3#，高層5#、6#共142套
主力戶型：約124方46套、約128方48套、約139方48套
無房戶傾斜：20%比例，即89戶
價格：毛坯均價42000元/平
驗資門檻：100萬元現金存款證明
登記時間：7月12日早 9 時至7月14日晚20時
| PART2 |
規劃配套
▲時代濱江悅項目區位圖
定價情況 →
開發商：溫州時代（獨資）
拿地時間：2017年9月4日
拿地樓面價：31851元/㎡，自持比例25%
銷售價格：毛坯均價42000元/㎡
車位售價：車位售價約40-44萬/個萬/個，具體價格待定。
車位購買時間及付款方式：開盤同期購買，可按揭
裝修改造費：無
| 周邊新房售價 |
濱江信達壹號院：高層精裝47792-48100元/㎡
| 周邊二手房售價 |
金色錢塘：
精裝約86方成交單價3.7萬元/平
精裝約106方成交單價3.1-3.3萬元/平
精裝約122方成交單價2.9-3.4萬元/平
精裝約130方成交單價2.8-3.1萬元/平
瑞立東方花城：
簡裝約89方成交單價3.7萬元/平
高樓層毛坯約89方掛牌單價4.26萬元/平
精裝約139方掛牌單價3.9萬元/平
陽光城上府：
毛坯、簡裝約89方成交單價3.3-3.8萬元/平
萬科金辰之光：
精裝約89方成交單價3.5-4.7萬元/平
精裝約127方成交單價3.1萬元/平
產品介紹 →
項目規劃：8幢高層（17-25F）共約572戶，其中可售336戶
交房時間：2021年6月
房屋朝向：南
單層層高：3.1米
樓間距：50-104米
小區物業：濱江物業
容積率：2.2
得房率：約74-79%
精裝亮點：毛坯
建築外立面材質：石材幹掛到頂、鋁板、大面積玻璃
梯戶關係：2梯2戶
點/板樓：1、3、5、6、8、9#為點樓，2、9#為板樓
是否為人車分流：是
配套介紹 →
| 周邊城市界面 |
北：景觀河道、金色錢塘小區
南：臨時過渡房（後期會拆）、金地天逸三期、大鳥公園、杭藝加油站、蕭山自來水二廠
西：風情大道及規劃高架、濱康路地鐵站、規劃濱康綜合體、瑞立東方花城、陽光城上府
東：紫橙國際寫字樓、物美超市、中贏金城裡購物消費廣場
| 公路交通 |
風情大道、博奧路、濱康路-金城路
| 軌道交通 |
地鐵1號線濱康路站；地鐵5號線濱康路站
| 小區內部配套 |
約3800㎡的中庭園林；藍寶石鏡面景觀水池；口袋公園；下沉式會所包含恆溫泳池、健身房等；底商配套。
| 周邊商業購物配套 |
規劃濱康綜合體：近鄰
中贏金城裡和金瑞大廈吃購底商：直線約900米
蕭山城市生活廣場、金地德聖中心商圈：直線約1.6公里
規劃濱江銀泰：直線約2.2公里
蕭山寶龍廣場：直線約2.2公里
| 周邊休閒娛樂配套 |
大鳥公園：近鄰
| 周邊學校 |
西興實驗小學：直線約600米
西興中學：直線約700米
西興街道幼兒園：直線約600米
| 周邊醫療 |
濱江區武警醫院：直線約3.5公里
濱江區浙大二院：直線約4公里
濱江區婦幼保健院：直線約4公里
| PART3 |
戶型介紹
高層邊套約125㎡四房兩廳兩衛 →
位置：1、3#樓東、西邊套
套數：46套
總價：484-526萬元
優點：
四葉草戶型格局，保證了四個房間的隱私性；
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
雙陽臺設計，陽臺面積較大。
玄關面積大；
四個房間面積較大；
室內走廊面積少，空間浪費面積小。
缺點：
北次臥衣櫃空間小；
餐廳採光會相對略暗；
主臥衛生間正對衣櫃容易受潮；
餐廳、客廳空間面積略小。
主臥靠臨馬路，可能會受到噪聲干擾
高層邊套約128㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#樓西邊套、6#樓東邊套
套數：48套
總價：491-544萬元
點評：
戶型格局和約125方基本相同，不同點在於書房北面有一個約6平（3平計入建築面積）的設備平臺。
和125方相比，它的比較優勢在於主衛採光面更大；比較劣勢在於書房採光會略暗，且書房牆體前凸會影響廚房和北次臥在晚上午的採光。
時代濱江悅讓人糾結的地方在於地段。
風情大道是人們主觀腦海裡劃分濱江區和蕭山區的分隔線：風情大道以西為濱江區，風情大道以東為蕭山區。而濱江悅雖然行政區劃上隸屬濱江區，卻位於風情大道東側——人們主觀心理上的“蕭山區”。
另外，風情大道作為城市主幹道擁有密集的車流，再考慮到風情大道今後將建設高架，無疑會加遽兩個區在人們主觀心理上的地域隔閡感。
而且目前來看，暫時沒有舉措可以消除這種隔閡感。風情大道東側、濱江悅周邊並沒有規劃地鐵5號線濱康路站的出入口。
濱江悅的地段劣勢還在於，作為規劃利好的濱康綜合體尚未進入出讓程序，意味著濱康綜合體的出讓進程會隨時改變，且濱康綜合體利好從紙上規劃到落地為實的時間未知。
▲部分濱康綜合體實景（待出讓）
另外，臨風情大道和濱康路-金城路兩條主幹道，樓盤噪聲干擾較大，“杭州房叔”噪聲評測顯示，大部分房源呈噪聲中度汙染。
而濱江區其他當前在售或計劃今年開售的樓盤，大部分都在地段上優於濱江悅。
01
單套售價、產品優勢部分彌補地段劣勢
失去地段比較優勢後，濱江悅通過價格和產品優勢做出了部分彌補。
價格方面，在濱江區其他新房樓盤普遍做47000-48000元/平的精裝售價和130方以上大戶型時，濱江悅通過42000元/平的毛坯均價和125方、128方、139方四房戶型產品結合，拉低了濱江區新房市場上改善四房的套總價門檻。
因此在濱江區新房價格體系中，它的單套售價具備價格優勢，恰可彌補它的地段劣勢。
但對比周邊濱江區的二手房價格，比如濱江悅西鄰的二手次新房（2015年底交房）瑞立東方花城，濱江悅的價格優勢不明顯。
東方花城改善房源面積139方起，毛坯掛牌單價約3.9萬/平，單套總價540萬左右（不含裝修、車位費用），僅等同於濱江悅部分好樓層的128方產品售價。如果想買濱江悅同等面積的139方產品，單套售價上需多支出40-90萬。
對比二手次新房瑞立東方花城，濱江悅地段優勢不及之外，也失去了部分價格優勢，尤其是139方產品性價比不及瑞立東方花城。
產品方面，除地段帶來的噪聲劣勢，濱江悅具備幾點顯著的產品力優勢，尤其在點板樓設計、樓間距方面。
首先，在濱江區二手房市場遍地板式樓的產品格局下，濱江悅做了2梯2戶的點式樓——濱江悅的8幢高層中，6幢規劃為點式樓，其中4幢為這次的首開樓棟。
點樓不做通風井，2梯2戶設計，房間的居住舒適度、通透性都優於板樓。
其次，濱江悅樓間距寬闊，設計為50-104米，採取圍合式佈局，中置3800方中央花園和包含泳池、健身房的下沉式會所。寬闊的樓間距優勢在濱江區樓盤中罕見。
▲時代濱江悅設計多幢點樓，且樓間距寬闊
濱江悅產品力上可圈可點之處還包括外立面石材幹掛到頂，採用大面積採光玻璃窗、濱江物業等。
戶型設計則基本沒有大的缺陷。
一句話總結，除了地段帶來的噪聲汙染，產品方面沒有鮮明的可指摘之處。
但可能單單噪聲影響這一點，已經足夠讓一些購房者卻步。
02
自住可進，投資“靠邊站”
自住型購房者，喜歡濱江悅產品，喜歡依靠地鐵出行，又囿於資金實力的，可以考慮購置濱江悅。
投資型購房者，建議儘量不選擇。原因如下：
①濱江悅處在濱江、蕭山的交界處，西鄰風情大道，東900米為通往錢江世紀城的博奧路。從交通上看，可以承接來自濱江、蕭山錢江世紀城的客群。
但據瞭解，瑞立東方花城139方大戶型的成交頻次不高，這一帶的二手大戶型交易並不活躍。
同時，濱江悅139方改善產品整體性價比不及瑞立東方花城，由此推測濱江悅的大戶型也難逃交易頻次低和成交難度大的情況，139方戶型會在與東方花城的競爭中處於下風。
②對濱江客群來說，4萬左右單價可選範圍除了濱江悅所在的濱江和蕭山的交界帶，還有之江等；對錢江世紀城客群來說，大戶型4萬左右單價可選範圍有板塊內的二手房和市北片區的新房和二手房。
那麼，濱江悅4.2萬/平價格的客群，面臨周遭多個板塊的競爭搶奪，從而可能導致被分流。這一點又印證了瑞立東方花城大戶型成交頻次低的情況。
③濱江悅西北面、東方花城西鄰、西興實驗小學南側的兩宗空地，地段位置優於時代濱江悅，且被規劃為涉宅用地，出讓開發完成後也會與濱江悅形成競爭關係。
而地段競爭上，濱江悅再次處於下風。
如果兩宗涉宅地塊出讓時杭州尚未取消“限競房”政策，那麼大致可以推斷它們的整體性價比會超過濱江悅。這又會導致濱江悅在二手房市場上失去優勢。
④產品固有的噪聲劣勢和地域隔閡劣勢。
因而大體上不建議投資購入。
但如果想投資買入的，139方戶型在周邊二手房市場中性價比不高，不建議購入；
125方和128方，不論從套總價還是從做四房的產品規劃上，在濱江區市場中都具備一定優勢，可建議購入。
128方戶型格局與125方相同，多出來的3平在戶型北面的設備平臺，以毛坯42000元/平計算，這3平的毛坯價值在12萬。如果單純考慮價格和戶型，128方的戶型性價比不及125方；但如果把噪聲影響考慮進去，兩個戶型的性價比差別不大。
考慮到能接受500萬價格段的置業人群，對價格不太敏感，因而投資建議可首選6號樓東邊套高樓層128方，雖然售價最貴，但噪聲影響最小。
自住選擇也是一樣。
時代濱江悅選房指南
| PART1 |
搖號信息
▲時代濱江悅鳥瞰圖
搖號房源：小高層1#、3#，高層5#、6#共142套
主力戶型：約124方46套、約128方48套、約139方48套
無房戶傾斜：20%比例，即89戶
價格：毛坯均價42000元/平
驗資門檻：100萬元現金存款證明
登記時間：7月12日早 9 時至7月14日晚20時
| PART2 |
規劃配套
▲時代濱江悅項目區位圖
定價情況 →
開發商：溫州時代（獨資）
拿地時間：2017年9月4日
拿地樓面價：31851元/㎡，自持比例25%
銷售價格：毛坯均價42000元/㎡
車位售價：車位售價約40-44萬/個萬/個，具體價格待定。
車位購買時間及付款方式：開盤同期購買，可按揭
裝修改造費：無
| 周邊新房售價 |
濱江信達壹號院：高層精裝47792-48100元/㎡
| 周邊二手房售價 |
金色錢塘：
精裝約86方成交單價3.7萬元/平
精裝約106方成交單價3.1-3.3萬元/平
精裝約122方成交單價2.9-3.4萬元/平
精裝約130方成交單價2.8-3.1萬元/平
瑞立東方花城：
簡裝約89方成交單價3.7萬元/平
高樓層毛坯約89方掛牌單價4.26萬元/平
精裝約139方掛牌單價3.9萬元/平
陽光城上府：
毛坯、簡裝約89方成交單價3.3-3.8萬元/平
萬科金辰之光：
精裝約89方成交單價3.5-4.7萬元/平
精裝約127方成交單價3.1萬元/平
產品介紹 →
項目規劃：8幢高層（17-25F）共約572戶，其中可售336戶
交房時間：2021年6月
房屋朝向：南
單層層高：3.1米
樓間距：50-104米
小區物業：濱江物業
容積率：2.2
得房率：約74-79%
精裝亮點：毛坯
建築外立面材質：石材幹掛到頂、鋁板、大面積玻璃
梯戶關係：2梯2戶
點/板樓：1、3、5、6、8、9#為點樓，2、9#為板樓
是否為人車分流：是
配套介紹 →
| 周邊城市界面 |
北：景觀河道、金色錢塘小區
南：臨時過渡房（後期會拆）、金地天逸三期、大鳥公園、杭藝加油站、蕭山自來水二廠
西：風情大道及規劃高架、濱康路地鐵站、規劃濱康綜合體、瑞立東方花城、陽光城上府
東：紫橙國際寫字樓、物美超市、中贏金城裡購物消費廣場
| 公路交通 |
風情大道、博奧路、濱康路-金城路
| 軌道交通 |
地鐵1號線濱康路站；地鐵5號線濱康路站
| 小區內部配套 |
約3800㎡的中庭園林；藍寶石鏡面景觀水池；口袋公園；下沉式會所包含恆溫泳池、健身房等；底商配套。
| 周邊商業購物配套 |
規劃濱康綜合體：近鄰
中贏金城裡和金瑞大廈吃購底商：直線約900米
蕭山城市生活廣場、金地德聖中心商圈：直線約1.6公里
規劃濱江銀泰：直線約2.2公里
蕭山寶龍廣場：直線約2.2公里
| 周邊休閒娛樂配套 |
大鳥公園：近鄰
| 周邊學校 |
西興實驗小學：直線約600米
西興中學：直線約700米
西興街道幼兒園：直線約600米
| 周邊醫療 |
濱江區武警醫院：直線約3.5公里
濱江區浙大二院：直線約4公里
濱江區婦幼保健院：直線約4公里
| PART3 |
戶型介紹
高層邊套約125㎡四房兩廳兩衛 →
位置：1、3#樓東、西邊套
套數：46套
總價：484-526萬元
優點：
四葉草戶型格局，保證了四個房間的隱私性；
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
雙陽臺設計，陽臺面積較大。
玄關面積大；
四個房間面積較大；
室內走廊面積少，空間浪費面積小。
缺點：
北次臥衣櫃空間小；
餐廳採光會相對略暗；
主臥衛生間正對衣櫃容易受潮；
餐廳、客廳空間面積略小。
主臥靠臨馬路，可能會受到噪聲干擾
高層邊套約128㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#樓西邊套、6#樓東邊套
套數：48套
總價：491-544萬元
點評：
戶型格局和約125方基本相同，不同點在於書房北面有一個約6平（3平計入建築面積）的設備平臺。
和125方相比，它的比較優勢在於主衛採光面更大；比較劣勢在於書房採光會略暗，且書房牆體前凸會影響廚房和北次臥在晚上午的採光。
高層邊套約139㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#東邊套、6#西邊樓
套數：48套
總價：587-629萬元
優點：
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
三個臥室朝南，每個房間面積都比較大，帶陽臺南次臥採光會略弱於另外兩個次臥；
三陽臺設計，陽臺面積較大；
動靜分離；
相比128方和125方戶型，餐廳採光亮度增加不少；
缺點：
玄關空間界限不夠分明；
書房採光會略暗。
時代濱江悅讓人糾結的地方在於地段。
風情大道是人們主觀腦海裡劃分濱江區和蕭山區的分隔線：風情大道以西為濱江區，風情大道以東為蕭山區。而濱江悅雖然行政區劃上隸屬濱江區，卻位於風情大道東側——人們主觀心理上的“蕭山區”。
另外，風情大道作為城市主幹道擁有密集的車流，再考慮到風情大道今後將建設高架，無疑會加遽兩個區在人們主觀心理上的地域隔閡感。
而且目前來看，暫時沒有舉措可以消除這種隔閡感。風情大道東側、濱江悅周邊並沒有規劃地鐵5號線濱康路站的出入口。
濱江悅的地段劣勢還在於，作為規劃利好的濱康綜合體尚未進入出讓程序，意味著濱康綜合體的出讓進程會隨時改變，且濱康綜合體利好從紙上規劃到落地為實的時間未知。
▲部分濱康綜合體實景（待出讓）
另外，臨風情大道和濱康路-金城路兩條主幹道，樓盤噪聲干擾較大，“杭州房叔”噪聲評測顯示，大部分房源呈噪聲中度汙染。
而濱江區其他當前在售或計劃今年開售的樓盤，大部分都在地段上優於濱江悅。
01
單套售價、產品優勢部分彌補地段劣勢
失去地段比較優勢後，濱江悅通過價格和產品優勢做出了部分彌補。
價格方面，在濱江區其他新房樓盤普遍做47000-48000元/平的精裝售價和130方以上大戶型時，濱江悅通過42000元/平的毛坯均價和125方、128方、139方四房戶型產品結合，拉低了濱江區新房市場上改善四房的套總價門檻。
因此在濱江區新房價格體系中，它的單套售價具備價格優勢，恰可彌補它的地段劣勢。
但對比周邊濱江區的二手房價格，比如濱江悅西鄰的二手次新房（2015年底交房）瑞立東方花城，濱江悅的價格優勢不明顯。
東方花城改善房源面積139方起，毛坯掛牌單價約3.9萬/平，單套總價540萬左右（不含裝修、車位費用），僅等同於濱江悅部分好樓層的128方產品售價。如果想買濱江悅同等面積的139方產品，單套售價上需多支出40-90萬。
對比二手次新房瑞立東方花城，濱江悅地段優勢不及之外，也失去了部分價格優勢，尤其是139方產品性價比不及瑞立東方花城。
產品方面，除地段帶來的噪聲劣勢，濱江悅具備幾點顯著的產品力優勢，尤其在點板樓設計、樓間距方面。
首先，在濱江區二手房市場遍地板式樓的產品格局下，濱江悅做了2梯2戶的點式樓——濱江悅的8幢高層中，6幢規劃為點式樓，其中4幢為這次的首開樓棟。
點樓不做通風井，2梯2戶設計，房間的居住舒適度、通透性都優於板樓。
其次，濱江悅樓間距寬闊，設計為50-104米，採取圍合式佈局，中置3800方中央花園和包含泳池、健身房的下沉式會所。寬闊的樓間距優勢在濱江區樓盤中罕見。
▲時代濱江悅設計多幢點樓，且樓間距寬闊
濱江悅產品力上可圈可點之處還包括外立面石材幹掛到頂，採用大面積採光玻璃窗、濱江物業等。
戶型設計則基本沒有大的缺陷。
一句話總結，除了地段帶來的噪聲汙染，產品方面沒有鮮明的可指摘之處。
但可能單單噪聲影響這一點，已經足夠讓一些購房者卻步。
02
自住可進，投資“靠邊站”
自住型購房者，喜歡濱江悅產品，喜歡依靠地鐵出行，又囿於資金實力的，可以考慮購置濱江悅。
投資型購房者，建議儘量不選擇。原因如下：
①濱江悅處在濱江、蕭山的交界處，西鄰風情大道，東900米為通往錢江世紀城的博奧路。從交通上看，可以承接來自濱江、蕭山錢江世紀城的客群。
但據瞭解，瑞立東方花城139方大戶型的成交頻次不高，這一帶的二手大戶型交易並不活躍。
同時，濱江悅139方改善產品整體性價比不及瑞立東方花城，由此推測濱江悅的大戶型也難逃交易頻次低和成交難度大的情況，139方戶型會在與東方花城的競爭中處於下風。
②對濱江客群來說，4萬左右單價可選範圍除了濱江悅所在的濱江和蕭山的交界帶，還有之江等；對錢江世紀城客群來說，大戶型4萬左右單價可選範圍有板塊內的二手房和市北片區的新房和二手房。
那麼，濱江悅4.2萬/平價格的客群，面臨周遭多個板塊的競爭搶奪，從而可能導致被分流。這一點又印證了瑞立東方花城大戶型成交頻次低的情況。
③濱江悅西北面、東方花城西鄰、西興實驗小學南側的兩宗空地，地段位置優於時代濱江悅，且被規劃為涉宅用地，出讓開發完成後也會與濱江悅形成競爭關係。
而地段競爭上，濱江悅再次處於下風。
如果兩宗涉宅地塊出讓時杭州尚未取消“限競房”政策，那麼大致可以推斷它們的整體性價比會超過濱江悅。這又會導致濱江悅在二手房市場上失去優勢。
④產品固有的噪聲劣勢和地域隔閡劣勢。
因而大體上不建議投資購入。
但如果想投資買入的，139方戶型在周邊二手房市場中性價比不高，不建議購入；
125方和128方，不論從套總價還是從做四房的產品規劃上，在濱江區市場中都具備一定優勢，可建議購入。
128方戶型格局與125方相同，多出來的3平在戶型北面的設備平臺，以毛坯42000元/平計算，這3平的毛坯價值在12萬。如果單純考慮價格和戶型，128方的戶型性價比不及125方；但如果把噪聲影響考慮進去，兩個戶型的性價比差別不大。
考慮到能接受500萬價格段的置業人群，對價格不太敏感，因而投資建議可首選6號樓東邊套高樓層128方，雖然售價最貴，但噪聲影響最小。
自住選擇也是一樣。
時代濱江悅選房指南
| PART1 |
搖號信息
▲時代濱江悅鳥瞰圖
搖號房源：小高層1#、3#，高層5#、6#共142套
主力戶型：約124方46套、約128方48套、約139方48套
無房戶傾斜：20%比例，即89戶
價格：毛坯均價42000元/平
驗資門檻：100萬元現金存款證明
登記時間：7月12日早 9 時至7月14日晚20時
| PART2 |
規劃配套
▲時代濱江悅項目區位圖
定價情況 →
開發商：溫州時代（獨資）
拿地時間：2017年9月4日
拿地樓面價：31851元/㎡，自持比例25%
銷售價格：毛坯均價42000元/㎡
車位售價：車位售價約40-44萬/個萬/個，具體價格待定。
車位購買時間及付款方式：開盤同期購買，可按揭
裝修改造費：無
| 周邊新房售價 |
濱江信達壹號院：高層精裝47792-48100元/㎡
| 周邊二手房售價 |
金色錢塘：
精裝約86方成交單價3.7萬元/平
精裝約106方成交單價3.1-3.3萬元/平
精裝約122方成交單價2.9-3.4萬元/平
精裝約130方成交單價2.8-3.1萬元/平
瑞立東方花城：
簡裝約89方成交單價3.7萬元/平
高樓層毛坯約89方掛牌單價4.26萬元/平
精裝約139方掛牌單價3.9萬元/平
陽光城上府：
毛坯、簡裝約89方成交單價3.3-3.8萬元/平
萬科金辰之光：
精裝約89方成交單價3.5-4.7萬元/平
精裝約127方成交單價3.1萬元/平
產品介紹 →
項目規劃：8幢高層（17-25F）共約572戶，其中可售336戶
交房時間：2021年6月
房屋朝向：南
單層層高：3.1米
樓間距：50-104米
小區物業：濱江物業
容積率：2.2
得房率：約74-79%
精裝亮點：毛坯
建築外立面材質：石材幹掛到頂、鋁板、大面積玻璃
梯戶關係：2梯2戶
點/板樓：1、3、5、6、8、9#為點樓，2、9#為板樓
是否為人車分流：是
配套介紹 →
| 周邊城市界面 |
北：景觀河道、金色錢塘小區
南：臨時過渡房（後期會拆）、金地天逸三期、大鳥公園、杭藝加油站、蕭山自來水二廠
西：風情大道及規劃高架、濱康路地鐵站、規劃濱康綜合體、瑞立東方花城、陽光城上府
東：紫橙國際寫字樓、物美超市、中贏金城裡購物消費廣場
| 公路交通 |
風情大道、博奧路、濱康路-金城路
| 軌道交通 |
地鐵1號線濱康路站；地鐵5號線濱康路站
| 小區內部配套 |
約3800㎡的中庭園林；藍寶石鏡面景觀水池；口袋公園；下沉式會所包含恆溫泳池、健身房等；底商配套。
| 周邊商業購物配套 |
規劃濱康綜合體：近鄰
中贏金城裡和金瑞大廈吃購底商：直線約900米
蕭山城市生活廣場、金地德聖中心商圈：直線約1.6公里
規劃濱江銀泰：直線約2.2公里
蕭山寶龍廣場：直線約2.2公里
| 周邊休閒娛樂配套 |
大鳥公園：近鄰
| 周邊學校 |
西興實驗小學：直線約600米
西興中學：直線約700米
西興街道幼兒園：直線約600米
| 周邊醫療 |
濱江區武警醫院：直線約3.5公里
濱江區浙大二院：直線約4公里
濱江區婦幼保健院：直線約4公里
| PART3 |
戶型介紹
高層邊套約125㎡四房兩廳兩衛 →
位置：1、3#樓東、西邊套
套數：46套
總價：484-526萬元
優點：
四葉草戶型格局，保證了四個房間的隱私性；
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
雙陽臺設計，陽臺面積較大。
玄關面積大；
四個房間面積較大；
室內走廊面積少，空間浪費面積小。
缺點：
北次臥衣櫃空間小；
餐廳採光會相對略暗；
主臥衛生間正對衣櫃容易受潮；
餐廳、客廳空間面積略小。
主臥靠臨馬路，可能會受到噪聲干擾
高層邊套約128㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#樓西邊套、6#樓東邊套
套數：48套
總價：491-544萬元
點評：
戶型格局和約125方基本相同，不同點在於書房北面有一個約6平（3平計入建築面積）的設備平臺。
和125方相比，它的比較優勢在於主衛採光面更大；比較劣勢在於書房採光會略暗，且書房牆體前凸會影響廚房和北次臥在晚上午的採光。
高層邊套約139㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#東邊套、6#西邊樓
套數：48套
總價：587-629萬元
優點：
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
三個臥室朝南，每個房間面積都比較大，帶陽臺南次臥採光會略弱於另外兩個次臥；
三陽臺設計，陽臺面積較大；
動靜分離；
相比128方和125方戶型，餐廳採光亮度增加不少；
缺點：
玄關空間界限不夠分明；
書房採光會略暗。
| PART4 |
樓幢優劣
時代濱江悅讓人糾結的地方在於地段。
風情大道是人們主觀腦海裡劃分濱江區和蕭山區的分隔線：風情大道以西為濱江區，風情大道以東為蕭山區。而濱江悅雖然行政區劃上隸屬濱江區，卻位於風情大道東側——人們主觀心理上的“蕭山區”。
另外，風情大道作為城市主幹道擁有密集的車流，再考慮到風情大道今後將建設高架，無疑會加遽兩個區在人們主觀心理上的地域隔閡感。
而且目前來看，暫時沒有舉措可以消除這種隔閡感。風情大道東側、濱江悅周邊並沒有規劃地鐵5號線濱康路站的出入口。
濱江悅的地段劣勢還在於，作為規劃利好的濱康綜合體尚未進入出讓程序，意味著濱康綜合體的出讓進程會隨時改變，且濱康綜合體利好從紙上規劃到落地為實的時間未知。
▲部分濱康綜合體實景（待出讓）
另外，臨風情大道和濱康路-金城路兩條主幹道，樓盤噪聲干擾較大，“杭州房叔”噪聲評測顯示，大部分房源呈噪聲中度汙染。
而濱江區其他當前在售或計劃今年開售的樓盤，大部分都在地段上優於濱江悅。
01
單套售價、產品優勢部分彌補地段劣勢
失去地段比較優勢後，濱江悅通過價格和產品優勢做出了部分彌補。
價格方面，在濱江區其他新房樓盤普遍做47000-48000元/平的精裝售價和130方以上大戶型時，濱江悅通過42000元/平的毛坯均價和125方、128方、139方四房戶型產品結合，拉低了濱江區新房市場上改善四房的套總價門檻。
因此在濱江區新房價格體系中，它的單套售價具備價格優勢，恰可彌補它的地段劣勢。
但對比周邊濱江區的二手房價格，比如濱江悅西鄰的二手次新房（2015年底交房）瑞立東方花城，濱江悅的價格優勢不明顯。
東方花城改善房源面積139方起，毛坯掛牌單價約3.9萬/平，單套總價540萬左右（不含裝修、車位費用），僅等同於濱江悅部分好樓層的128方產品售價。如果想買濱江悅同等面積的139方產品，單套售價上需多支出40-90萬。
對比二手次新房瑞立東方花城，濱江悅地段優勢不及之外，也失去了部分價格優勢，尤其是139方產品性價比不及瑞立東方花城。
產品方面，除地段帶來的噪聲劣勢，濱江悅具備幾點顯著的產品力優勢，尤其在點板樓設計、樓間距方面。
首先，在濱江區二手房市場遍地板式樓的產品格局下，濱江悅做了2梯2戶的點式樓——濱江悅的8幢高層中，6幢規劃為點式樓，其中4幢為這次的首開樓棟。
點樓不做通風井，2梯2戶設計，房間的居住舒適度、通透性都優於板樓。
其次，濱江悅樓間距寬闊，設計為50-104米，採取圍合式佈局，中置3800方中央花園和包含泳池、健身房的下沉式會所。寬闊的樓間距優勢在濱江區樓盤中罕見。
▲時代濱江悅設計多幢點樓，且樓間距寬闊
濱江悅產品力上可圈可點之處還包括外立面石材幹掛到頂，採用大面積採光玻璃窗、濱江物業等。
戶型設計則基本沒有大的缺陷。
一句話總結，除了地段帶來的噪聲汙染，產品方面沒有鮮明的可指摘之處。
但可能單單噪聲影響這一點，已經足夠讓一些購房者卻步。
02
自住可進，投資“靠邊站”
自住型購房者，喜歡濱江悅產品，喜歡依靠地鐵出行，又囿於資金實力的，可以考慮購置濱江悅。
投資型購房者，建議儘量不選擇。原因如下：
①濱江悅處在濱江、蕭山的交界處，西鄰風情大道，東900米為通往錢江世紀城的博奧路。從交通上看，可以承接來自濱江、蕭山錢江世紀城的客群。
但據瞭解，瑞立東方花城139方大戶型的成交頻次不高，這一帶的二手大戶型交易並不活躍。
同時，濱江悅139方改善產品整體性價比不及瑞立東方花城，由此推測濱江悅的大戶型也難逃交易頻次低和成交難度大的情況，139方戶型會在與東方花城的競爭中處於下風。
②對濱江客群來說，4萬左右單價可選範圍除了濱江悅所在的濱江和蕭山的交界帶，還有之江等；對錢江世紀城客群來說，大戶型4萬左右單價可選範圍有板塊內的二手房和市北片區的新房和二手房。
那麼，濱江悅4.2萬/平價格的客群，面臨周遭多個板塊的競爭搶奪，從而可能導致被分流。這一點又印證了瑞立東方花城大戶型成交頻次低的情況。
③濱江悅西北面、東方花城西鄰、西興實驗小學南側的兩宗空地，地段位置優於時代濱江悅，且被規劃為涉宅用地，出讓開發完成後也會與濱江悅形成競爭關係。
而地段競爭上，濱江悅再次處於下風。
如果兩宗涉宅地塊出讓時杭州尚未取消“限競房”政策，那麼大致可以推斷它們的整體性價比會超過濱江悅。這又會導致濱江悅在二手房市場上失去優勢。
④產品固有的噪聲劣勢和地域隔閡劣勢。
因而大體上不建議投資購入。
但如果想投資買入的，139方戶型在周邊二手房市場中性價比不高，不建議購入；
125方和128方，不論從套總價還是從做四房的產品規劃上，在濱江區市場中都具備一定優勢，可建議購入。
128方戶型格局與125方相同，多出來的3平在戶型北面的設備平臺，以毛坯42000元/平計算，這3平的毛坯價值在12萬。如果單純考慮價格和戶型，128方的戶型性價比不及125方；但如果把噪聲影響考慮進去，兩個戶型的性價比差別不大。
考慮到能接受500萬價格段的置業人群，對價格不太敏感，因而投資建議可首選6號樓東邊套高樓層128方，雖然售價最貴，但噪聲影響最小。
自住選擇也是一樣。
時代濱江悅選房指南
| PART1 |
搖號信息
▲時代濱江悅鳥瞰圖
搖號房源：小高層1#、3#，高層5#、6#共142套
主力戶型：約124方46套、約128方48套、約139方48套
無房戶傾斜：20%比例，即89戶
價格：毛坯均價42000元/平
驗資門檻：100萬元現金存款證明
登記時間：7月12日早 9 時至7月14日晚20時
| PART2 |
規劃配套
▲時代濱江悅項目區位圖
定價情況 →
開發商：溫州時代（獨資）
拿地時間：2017年9月4日
拿地樓面價：31851元/㎡，自持比例25%
銷售價格：毛坯均價42000元/㎡
車位售價：車位售價約40-44萬/個萬/個，具體價格待定。
車位購買時間及付款方式：開盤同期購買，可按揭
裝修改造費：無
| 周邊新房售價 |
濱江信達壹號院：高層精裝47792-48100元/㎡
| 周邊二手房售價 |
金色錢塘：
精裝約86方成交單價3.7萬元/平
精裝約106方成交單價3.1-3.3萬元/平
精裝約122方成交單價2.9-3.4萬元/平
精裝約130方成交單價2.8-3.1萬元/平
瑞立東方花城：
簡裝約89方成交單價3.7萬元/平
高樓層毛坯約89方掛牌單價4.26萬元/平
精裝約139方掛牌單價3.9萬元/平
陽光城上府：
毛坯、簡裝約89方成交單價3.3-3.8萬元/平
萬科金辰之光：
精裝約89方成交單價3.5-4.7萬元/平
精裝約127方成交單價3.1萬元/平
產品介紹 →
項目規劃：8幢高層（17-25F）共約572戶，其中可售336戶
交房時間：2021年6月
房屋朝向：南
單層層高：3.1米
樓間距：50-104米
小區物業：濱江物業
容積率：2.2
得房率：約74-79%
精裝亮點：毛坯
建築外立面材質：石材幹掛到頂、鋁板、大面積玻璃
梯戶關係：2梯2戶
點/板樓：1、3、5、6、8、9#為點樓，2、9#為板樓
是否為人車分流：是
配套介紹 →
| 周邊城市界面 |
北：景觀河道、金色錢塘小區
南：臨時過渡房（後期會拆）、金地天逸三期、大鳥公園、杭藝加油站、蕭山自來水二廠
西：風情大道及規劃高架、濱康路地鐵站、規劃濱康綜合體、瑞立東方花城、陽光城上府
東：紫橙國際寫字樓、物美超市、中贏金城裡購物消費廣場
| 公路交通 |
風情大道、博奧路、濱康路-金城路
| 軌道交通 |
地鐵1號線濱康路站；地鐵5號線濱康路站
| 小區內部配套 |
約3800㎡的中庭園林；藍寶石鏡面景觀水池；口袋公園；下沉式會所包含恆溫泳池、健身房等；底商配套。
| 周邊商業購物配套 |
規劃濱康綜合體：近鄰
中贏金城裡和金瑞大廈吃購底商：直線約900米
蕭山城市生活廣場、金地德聖中心商圈：直線約1.6公里
規劃濱江銀泰：直線約2.2公里
蕭山寶龍廣場：直線約2.2公里
| 周邊休閒娛樂配套 |
大鳥公園：近鄰
| 周邊學校 |
西興實驗小學：直線約600米
西興中學：直線約700米
西興街道幼兒園：直線約600米
| 周邊醫療 |
濱江區武警醫院：直線約3.5公里
濱江區浙大二院：直線約4公里
濱江區婦幼保健院：直線約4公里
| PART3 |
戶型介紹
高層邊套約125㎡四房兩廳兩衛 →
位置：1、3#樓東、西邊套
套數：46套
總價：484-526萬元
優點：
四葉草戶型格局，保證了四個房間的隱私性；
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
雙陽臺設計，陽臺面積較大。
玄關面積大；
四個房間面積較大；
室內走廊面積少，空間浪費面積小。
缺點：
北次臥衣櫃空間小；
餐廳採光會相對略暗；
主臥衛生間正對衣櫃容易受潮；
餐廳、客廳空間面積略小。
主臥靠臨馬路，可能會受到噪聲干擾
高層邊套約128㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#樓西邊套、6#樓東邊套
套數：48套
總價：491-544萬元
點評：
戶型格局和約125方基本相同，不同點在於書房北面有一個約6平（3平計入建築面積）的設備平臺。
和125方相比，它的比較優勢在於主衛採光面更大；比較劣勢在於書房採光會略暗，且書房牆體前凸會影響廚房和北次臥在晚上午的採光。
高層邊套約139㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#東邊套、6#西邊樓
套數：48套
總價：587-629萬元
優點：
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
三個臥室朝南，每個房間面積都比較大，帶陽臺南次臥採光會略弱於另外兩個次臥；
三陽臺設計，陽臺面積較大；
動靜分離；
相比128方和125方戶型，餐廳採光亮度增加不少；
缺點：
玄關空間界限不夠分明；
書房採光會略暗。
| PART4 |
樓幢優劣
採光：
1#、3#採光最好；
其次是5#；
再其次是6#。
景觀：
更具景觀視野優勢的樓幢：5#、6#
噪聲：
1#、3#樓噪聲影響最嚴重；
其次是5#樓；
6#噪聲影響最小。
其他：
1#樓靠近地下機動車出入口，低樓層可能受到汽車噪聲和尾氣排放影響
| PART5 |
噪聲測評
時代濱江悅讓人糾結的地方在於地段。
風情大道是人們主觀腦海裡劃分濱江區和蕭山區的分隔線：風情大道以西為濱江區，風情大道以東為蕭山區。而濱江悅雖然行政區劃上隸屬濱江區，卻位於風情大道東側——人們主觀心理上的“蕭山區”。
另外，風情大道作為城市主幹道擁有密集的車流，再考慮到風情大道今後將建設高架，無疑會加遽兩個區在人們主觀心理上的地域隔閡感。
而且目前來看，暫時沒有舉措可以消除這種隔閡感。風情大道東側、濱江悅周邊並沒有規劃地鐵5號線濱康路站的出入口。
濱江悅的地段劣勢還在於，作為規劃利好的濱康綜合體尚未進入出讓程序，意味著濱康綜合體的出讓進程會隨時改變，且濱康綜合體利好從紙上規劃到落地為實的時間未知。
▲部分濱康綜合體實景（待出讓）
另外，臨風情大道和濱康路-金城路兩條主幹道，樓盤噪聲干擾較大，“杭州房叔”噪聲評測顯示，大部分房源呈噪聲中度汙染。
而濱江區其他當前在售或計劃今年開售的樓盤，大部分都在地段上優於濱江悅。
01
單套售價、產品優勢部分彌補地段劣勢
失去地段比較優勢後，濱江悅通過價格和產品優勢做出了部分彌補。
價格方面，在濱江區其他新房樓盤普遍做47000-48000元/平的精裝售價和130方以上大戶型時，濱江悅通過42000元/平的毛坯均價和125方、128方、139方四房戶型產品結合，拉低了濱江區新房市場上改善四房的套總價門檻。
因此在濱江區新房價格體系中，它的單套售價具備價格優勢，恰可彌補它的地段劣勢。
但對比周邊濱江區的二手房價格，比如濱江悅西鄰的二手次新房（2015年底交房）瑞立東方花城，濱江悅的價格優勢不明顯。
東方花城改善房源面積139方起，毛坯掛牌單價約3.9萬/平，單套總價540萬左右（不含裝修、車位費用），僅等同於濱江悅部分好樓層的128方產品售價。如果想買濱江悅同等面積的139方產品，單套售價上需多支出40-90萬。
對比二手次新房瑞立東方花城，濱江悅地段優勢不及之外，也失去了部分價格優勢，尤其是139方產品性價比不及瑞立東方花城。
產品方面，除地段帶來的噪聲劣勢，濱江悅具備幾點顯著的產品力優勢，尤其在點板樓設計、樓間距方面。
首先，在濱江區二手房市場遍地板式樓的產品格局下，濱江悅做了2梯2戶的點式樓——濱江悅的8幢高層中，6幢規劃為點式樓，其中4幢為這次的首開樓棟。
點樓不做通風井，2梯2戶設計，房間的居住舒適度、通透性都優於板樓。
其次，濱江悅樓間距寬闊，設計為50-104米，採取圍合式佈局，中置3800方中央花園和包含泳池、健身房的下沉式會所。寬闊的樓間距優勢在濱江區樓盤中罕見。
▲時代濱江悅設計多幢點樓，且樓間距寬闊
濱江悅產品力上可圈可點之處還包括外立面石材幹掛到頂，採用大面積採光玻璃窗、濱江物業等。
戶型設計則基本沒有大的缺陷。
一句話總結，除了地段帶來的噪聲汙染，產品方面沒有鮮明的可指摘之處。
但可能單單噪聲影響這一點，已經足夠讓一些購房者卻步。
02
自住可進，投資“靠邊站”
自住型購房者，喜歡濱江悅產品，喜歡依靠地鐵出行，又囿於資金實力的，可以考慮購置濱江悅。
投資型購房者，建議儘量不選擇。原因如下：
①濱江悅處在濱江、蕭山的交界處，西鄰風情大道，東900米為通往錢江世紀城的博奧路。從交通上看，可以承接來自濱江、蕭山錢江世紀城的客群。
但據瞭解，瑞立東方花城139方大戶型的成交頻次不高，這一帶的二手大戶型交易並不活躍。
同時，濱江悅139方改善產品整體性價比不及瑞立東方花城，由此推測濱江悅的大戶型也難逃交易頻次低和成交難度大的情況，139方戶型會在與東方花城的競爭中處於下風。
②對濱江客群來說，4萬左右單價可選範圍除了濱江悅所在的濱江和蕭山的交界帶，還有之江等；對錢江世紀城客群來說，大戶型4萬左右單價可選範圍有板塊內的二手房和市北片區的新房和二手房。
那麼，濱江悅4.2萬/平價格的客群，面臨周遭多個板塊的競爭搶奪，從而可能導致被分流。這一點又印證了瑞立東方花城大戶型成交頻次低的情況。
③濱江悅西北面、東方花城西鄰、西興實驗小學南側的兩宗空地，地段位置優於時代濱江悅，且被規劃為涉宅用地，出讓開發完成後也會與濱江悅形成競爭關係。
而地段競爭上，濱江悅再次處於下風。
如果兩宗涉宅地塊出讓時杭州尚未取消“限競房”政策，那麼大致可以推斷它們的整體性價比會超過濱江悅。這又會導致濱江悅在二手房市場上失去優勢。
④產品固有的噪聲劣勢和地域隔閡劣勢。
因而大體上不建議投資購入。
但如果想投資買入的，139方戶型在周邊二手房市場中性價比不高，不建議購入；
125方和128方，不論從套總價還是從做四房的產品規劃上，在濱江區市場中都具備一定優勢，可建議購入。
128方戶型格局與125方相同，多出來的3平在戶型北面的設備平臺，以毛坯42000元/平計算，這3平的毛坯價值在12萬。如果單純考慮價格和戶型，128方的戶型性價比不及125方；但如果把噪聲影響考慮進去，兩個戶型的性價比差別不大。
考慮到能接受500萬價格段的置業人群，對價格不太敏感，因而投資建議可首選6號樓東邊套高樓層128方，雖然售價最貴，但噪聲影響最小。
自住選擇也是一樣。
時代濱江悅選房指南
| PART1 |
搖號信息
▲時代濱江悅鳥瞰圖
搖號房源：小高層1#、3#，高層5#、6#共142套
主力戶型：約124方46套、約128方48套、約139方48套
無房戶傾斜：20%比例，即89戶
價格：毛坯均價42000元/平
驗資門檻：100萬元現金存款證明
登記時間：7月12日早 9 時至7月14日晚20時
| PART2 |
規劃配套
▲時代濱江悅項目區位圖
定價情況 →
開發商：溫州時代（獨資）
拿地時間：2017年9月4日
拿地樓面價：31851元/㎡，自持比例25%
銷售價格：毛坯均價42000元/㎡
車位售價：車位售價約40-44萬/個萬/個，具體價格待定。
車位購買時間及付款方式：開盤同期購買，可按揭
裝修改造費：無
| 周邊新房售價 |
濱江信達壹號院：高層精裝47792-48100元/㎡
| 周邊二手房售價 |
金色錢塘：
精裝約86方成交單價3.7萬元/平
精裝約106方成交單價3.1-3.3萬元/平
精裝約122方成交單價2.9-3.4萬元/平
精裝約130方成交單價2.8-3.1萬元/平
瑞立東方花城：
簡裝約89方成交單價3.7萬元/平
高樓層毛坯約89方掛牌單價4.26萬元/平
精裝約139方掛牌單價3.9萬元/平
陽光城上府：
毛坯、簡裝約89方成交單價3.3-3.8萬元/平
萬科金辰之光：
精裝約89方成交單價3.5-4.7萬元/平
精裝約127方成交單價3.1萬元/平
產品介紹 →
項目規劃：8幢高層（17-25F）共約572戶，其中可售336戶
交房時間：2021年6月
房屋朝向：南
單層層高：3.1米
樓間距：50-104米
小區物業：濱江物業
容積率：2.2
得房率：約74-79%
精裝亮點：毛坯
建築外立面材質：石材幹掛到頂、鋁板、大面積玻璃
梯戶關係：2梯2戶
點/板樓：1、3、5、6、8、9#為點樓，2、9#為板樓
是否為人車分流：是
配套介紹 →
| 周邊城市界面 |
北：景觀河道、金色錢塘小區
南：臨時過渡房（後期會拆）、金地天逸三期、大鳥公園、杭藝加油站、蕭山自來水二廠
西：風情大道及規劃高架、濱康路地鐵站、規劃濱康綜合體、瑞立東方花城、陽光城上府
東：紫橙國際寫字樓、物美超市、中贏金城裡購物消費廣場
| 公路交通 |
風情大道、博奧路、濱康路-金城路
| 軌道交通 |
地鐵1號線濱康路站；地鐵5號線濱康路站
| 小區內部配套 |
約3800㎡的中庭園林；藍寶石鏡面景觀水池；口袋公園；下沉式會所包含恆溫泳池、健身房等；底商配套。
| 周邊商業購物配套 |
規劃濱康綜合體：近鄰
中贏金城裡和金瑞大廈吃購底商：直線約900米
蕭山城市生活廣場、金地德聖中心商圈：直線約1.6公里
規劃濱江銀泰：直線約2.2公里
蕭山寶龍廣場：直線約2.2公里
| 周邊休閒娛樂配套 |
大鳥公園：近鄰
| 周邊學校 |
西興實驗小學：直線約600米
西興中學：直線約700米
西興街道幼兒園：直線約600米
| 周邊醫療 |
濱江區武警醫院：直線約3.5公里
濱江區浙大二院：直線約4公里
濱江區婦幼保健院：直線約4公里
| PART3 |
戶型介紹
高層邊套約125㎡四房兩廳兩衛 →
位置：1、3#樓東、西邊套
套數：46套
總價：484-526萬元
優點：
四葉草戶型格局，保證了四個房間的隱私性；
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
雙陽臺設計，陽臺面積較大。
玄關面積大；
四個房間面積較大；
室內走廊面積少，空間浪費面積小。
缺點：
北次臥衣櫃空間小；
餐廳採光會相對略暗；
主臥衛生間正對衣櫃容易受潮；
餐廳、客廳空間面積略小。
主臥靠臨馬路，可能會受到噪聲干擾
高層邊套約128㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#樓西邊套、6#樓東邊套
套數：48套
總價：491-544萬元
點評：
戶型格局和約125方基本相同，不同點在於書房北面有一個約6平（3平計入建築面積）的設備平臺。
和125方相比，它的比較優勢在於主衛採光面更大；比較劣勢在於書房採光會略暗，且書房牆體前凸會影響廚房和北次臥在晚上午的採光。
高層邊套約139㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#東邊套、6#西邊樓
套數：48套
總價：587-629萬元
優點：
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
三個臥室朝南，每個房間面積都比較大，帶陽臺南次臥採光會略弱於另外兩個次臥；
三陽臺設計，陽臺面積較大；
動靜分離；
相比128方和125方戶型，餐廳採光亮度增加不少；
缺點：
玄關空間界限不夠分明；
書房採光會略暗。
| PART4 |
樓幢優劣
採光：
1#、3#採光最好；
其次是5#；
再其次是6#。
景觀：
更具景觀視野優勢的樓幢：5#、6#
噪聲：
1#、3#樓噪聲影響最嚴重；
其次是5#樓；
6#噪聲影響最小。
其他：
1#樓靠近地下機動車出入口，低樓層可能受到汽車噪聲和尾氣排放影響
| PART5 |
噪聲測評
| PART6 |
選房建議
約125方、約128方選房建議 →
考慮因素：
所處位置：125方戶型位於1、3#東西邊套；128方戶型位於5號樓西邊套和6號樓東邊套。
採光因素：1#、3#採光最好；其次是5#；再其次是6#。
噪聲因素：1#、3#樓噪聲影響最嚴重；其次是5#樓；6#噪聲影響最小。
價格因素：1#、3#樓第16層房源最貴；5#、6#樓第24層房源最貴
戶型因素：按照6號樓128方、5號樓128方、1號樓125方、3號樓125方的順序選擇。
選擇建議：
時代濱江悅讓人糾結的地方在於地段。
風情大道是人們主觀腦海裡劃分濱江區和蕭山區的分隔線：風情大道以西為濱江區，風情大道以東為蕭山區。而濱江悅雖然行政區劃上隸屬濱江區，卻位於風情大道東側——人們主觀心理上的“蕭山區”。
另外，風情大道作為城市主幹道擁有密集的車流，再考慮到風情大道今後將建設高架，無疑會加遽兩個區在人們主觀心理上的地域隔閡感。
而且目前來看，暫時沒有舉措可以消除這種隔閡感。風情大道東側、濱江悅周邊並沒有規劃地鐵5號線濱康路站的出入口。
濱江悅的地段劣勢還在於，作為規劃利好的濱康綜合體尚未進入出讓程序，意味著濱康綜合體的出讓進程會隨時改變，且濱康綜合體利好從紙上規劃到落地為實的時間未知。
▲部分濱康綜合體實景（待出讓）
另外，臨風情大道和濱康路-金城路兩條主幹道，樓盤噪聲干擾較大，“杭州房叔”噪聲評測顯示，大部分房源呈噪聲中度汙染。
而濱江區其他當前在售或計劃今年開售的樓盤，大部分都在地段上優於濱江悅。
01
單套售價、產品優勢部分彌補地段劣勢
失去地段比較優勢後，濱江悅通過價格和產品優勢做出了部分彌補。
價格方面，在濱江區其他新房樓盤普遍做47000-48000元/平的精裝售價和130方以上大戶型時，濱江悅通過42000元/平的毛坯均價和125方、128方、139方四房戶型產品結合，拉低了濱江區新房市場上改善四房的套總價門檻。
因此在濱江區新房價格體系中，它的單套售價具備價格優勢，恰可彌補它的地段劣勢。
但對比周邊濱江區的二手房價格，比如濱江悅西鄰的二手次新房（2015年底交房）瑞立東方花城，濱江悅的價格優勢不明顯。
東方花城改善房源面積139方起，毛坯掛牌單價約3.9萬/平，單套總價540萬左右（不含裝修、車位費用），僅等同於濱江悅部分好樓層的128方產品售價。如果想買濱江悅同等面積的139方產品，單套售價上需多支出40-90萬。
對比二手次新房瑞立東方花城，濱江悅地段優勢不及之外，也失去了部分價格優勢，尤其是139方產品性價比不及瑞立東方花城。
產品方面，除地段帶來的噪聲劣勢，濱江悅具備幾點顯著的產品力優勢，尤其在點板樓設計、樓間距方面。
首先，在濱江區二手房市場遍地板式樓的產品格局下，濱江悅做了2梯2戶的點式樓——濱江悅的8幢高層中，6幢規劃為點式樓，其中4幢為這次的首開樓棟。
點樓不做通風井，2梯2戶設計，房間的居住舒適度、通透性都優於板樓。
其次，濱江悅樓間距寬闊，設計為50-104米，採取圍合式佈局，中置3800方中央花園和包含泳池、健身房的下沉式會所。寬闊的樓間距優勢在濱江區樓盤中罕見。
▲時代濱江悅設計多幢點樓，且樓間距寬闊
濱江悅產品力上可圈可點之處還包括外立面石材幹掛到頂，採用大面積採光玻璃窗、濱江物業等。
戶型設計則基本沒有大的缺陷。
一句話總結，除了地段帶來的噪聲汙染，產品方面沒有鮮明的可指摘之處。
但可能單單噪聲影響這一點，已經足夠讓一些購房者卻步。
02
自住可進，投資“靠邊站”
自住型購房者，喜歡濱江悅產品，喜歡依靠地鐵出行，又囿於資金實力的，可以考慮購置濱江悅。
投資型購房者，建議儘量不選擇。原因如下：
①濱江悅處在濱江、蕭山的交界處，西鄰風情大道，東900米為通往錢江世紀城的博奧路。從交通上看，可以承接來自濱江、蕭山錢江世紀城的客群。
但據瞭解，瑞立東方花城139方大戶型的成交頻次不高，這一帶的二手大戶型交易並不活躍。
同時，濱江悅139方改善產品整體性價比不及瑞立東方花城，由此推測濱江悅的大戶型也難逃交易頻次低和成交難度大的情況，139方戶型會在與東方花城的競爭中處於下風。
②對濱江客群來說，4萬左右單價可選範圍除了濱江悅所在的濱江和蕭山的交界帶，還有之江等；對錢江世紀城客群來說，大戶型4萬左右單價可選範圍有板塊內的二手房和市北片區的新房和二手房。
那麼，濱江悅4.2萬/平價格的客群，面臨周遭多個板塊的競爭搶奪，從而可能導致被分流。這一點又印證了瑞立東方花城大戶型成交頻次低的情況。
③濱江悅西北面、東方花城西鄰、西興實驗小學南側的兩宗空地，地段位置優於時代濱江悅，且被規劃為涉宅用地，出讓開發完成後也會與濱江悅形成競爭關係。
而地段競爭上，濱江悅再次處於下風。
如果兩宗涉宅地塊出讓時杭州尚未取消“限競房”政策，那麼大致可以推斷它們的整體性價比會超過濱江悅。這又會導致濱江悅在二手房市場上失去優勢。
④產品固有的噪聲劣勢和地域隔閡劣勢。
因而大體上不建議投資購入。
但如果想投資買入的，139方戶型在周邊二手房市場中性價比不高，不建議購入；
125方和128方，不論從套總價還是從做四房的產品規劃上，在濱江區市場中都具備一定優勢，可建議購入。
128方戶型格局與125方相同，多出來的3平在戶型北面的設備平臺，以毛坯42000元/平計算，這3平的毛坯價值在12萬。如果單純考慮價格和戶型，128方的戶型性價比不及125方；但如果把噪聲影響考慮進去，兩個戶型的性價比差別不大。
考慮到能接受500萬價格段的置業人群，對價格不太敏感，因而投資建議可首選6號樓東邊套高樓層128方，雖然售價最貴，但噪聲影響最小。
自住選擇也是一樣。
時代濱江悅選房指南
| PART1 |
搖號信息
▲時代濱江悅鳥瞰圖
搖號房源：小高層1#、3#，高層5#、6#共142套
主力戶型：約124方46套、約128方48套、約139方48套
無房戶傾斜：20%比例，即89戶
價格：毛坯均價42000元/平
驗資門檻：100萬元現金存款證明
登記時間：7月12日早 9 時至7月14日晚20時
| PART2 |
規劃配套
▲時代濱江悅項目區位圖
定價情況 →
開發商：溫州時代（獨資）
拿地時間：2017年9月4日
拿地樓面價：31851元/㎡，自持比例25%
銷售價格：毛坯均價42000元/㎡
車位售價：車位售價約40-44萬/個萬/個，具體價格待定。
車位購買時間及付款方式：開盤同期購買，可按揭
裝修改造費：無
| 周邊新房售價 |
濱江信達壹號院：高層精裝47792-48100元/㎡
| 周邊二手房售價 |
金色錢塘：
精裝約86方成交單價3.7萬元/平
精裝約106方成交單價3.1-3.3萬元/平
精裝約122方成交單價2.9-3.4萬元/平
精裝約130方成交單價2.8-3.1萬元/平
瑞立東方花城：
簡裝約89方成交單價3.7萬元/平
高樓層毛坯約89方掛牌單價4.26萬元/平
精裝約139方掛牌單價3.9萬元/平
陽光城上府：
毛坯、簡裝約89方成交單價3.3-3.8萬元/平
萬科金辰之光：
精裝約89方成交單價3.5-4.7萬元/平
精裝約127方成交單價3.1萬元/平
產品介紹 →
項目規劃：8幢高層（17-25F）共約572戶，其中可售336戶
交房時間：2021年6月
房屋朝向：南
單層層高：3.1米
樓間距：50-104米
小區物業：濱江物業
容積率：2.2
得房率：約74-79%
精裝亮點：毛坯
建築外立面材質：石材幹掛到頂、鋁板、大面積玻璃
梯戶關係：2梯2戶
點/板樓：1、3、5、6、8、9#為點樓，2、9#為板樓
是否為人車分流：是
配套介紹 →
| 周邊城市界面 |
北：景觀河道、金色錢塘小區
南：臨時過渡房（後期會拆）、金地天逸三期、大鳥公園、杭藝加油站、蕭山自來水二廠
西：風情大道及規劃高架、濱康路地鐵站、規劃濱康綜合體、瑞立東方花城、陽光城上府
東：紫橙國際寫字樓、物美超市、中贏金城裡購物消費廣場
| 公路交通 |
風情大道、博奧路、濱康路-金城路
| 軌道交通 |
地鐵1號線濱康路站；地鐵5號線濱康路站
| 小區內部配套 |
約3800㎡的中庭園林；藍寶石鏡面景觀水池；口袋公園；下沉式會所包含恆溫泳池、健身房等；底商配套。
| 周邊商業購物配套 |
規劃濱康綜合體：近鄰
中贏金城裡和金瑞大廈吃購底商：直線約900米
蕭山城市生活廣場、金地德聖中心商圈：直線約1.6公里
規劃濱江銀泰：直線約2.2公里
蕭山寶龍廣場：直線約2.2公里
| 周邊休閒娛樂配套 |
大鳥公園：近鄰
| 周邊學校 |
西興實驗小學：直線約600米
西興中學：直線約700米
西興街道幼兒園：直線約600米
| 周邊醫療 |
濱江區武警醫院：直線約3.5公里
濱江區浙大二院：直線約4公里
濱江區婦幼保健院：直線約4公里
| PART3 |
戶型介紹
高層邊套約125㎡四房兩廳兩衛 →
位置：1、3#樓東、西邊套
套數：46套
總價：484-526萬元
優點：
四葉草戶型格局，保證了四個房間的隱私性；
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
雙陽臺設計，陽臺面積較大。
玄關面積大；
四個房間面積較大；
室內走廊面積少，空間浪費面積小。
缺點：
北次臥衣櫃空間小；
餐廳採光會相對略暗；
主臥衛生間正對衣櫃容易受潮；
餐廳、客廳空間面積略小。
主臥靠臨馬路，可能會受到噪聲干擾
高層邊套約128㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#樓西邊套、6#樓東邊套
套數：48套
總價：491-544萬元
點評：
戶型格局和約125方基本相同，不同點在於書房北面有一個約6平（3平計入建築面積）的設備平臺。
和125方相比，它的比較優勢在於主衛採光面更大；比較劣勢在於書房採光會略暗，且書房牆體前凸會影響廚房和北次臥在晚上午的採光。
高層邊套約139㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#東邊套、6#西邊樓
套數：48套
總價：587-629萬元
優點：
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
三個臥室朝南，每個房間面積都比較大，帶陽臺南次臥採光會略弱於另外兩個次臥；
三陽臺設計，陽臺面積較大；
動靜分離；
相比128方和125方戶型，餐廳採光亮度增加不少；
缺點：
玄關空間界限不夠分明；
書房採光會略暗。
| PART4 |
樓幢優劣
採光：
1#、3#採光最好；
其次是5#；
再其次是6#。
景觀：
更具景觀視野優勢的樓幢：5#、6#
噪聲：
1#、3#樓噪聲影響最嚴重；
其次是5#樓；
6#噪聲影響最小。
其他：
1#樓靠近地下機動車出入口，低樓層可能受到汽車噪聲和尾氣排放影響
| PART5 |
噪聲測評
| PART6 |
選房建議
約125方、約128方選房建議 →
考慮因素：
所處位置：125方戶型位於1、3#東西邊套；128方戶型位於5號樓西邊套和6號樓東邊套。
採光因素：1#、3#採光最好；其次是5#；再其次是6#。
噪聲因素：1#、3#樓噪聲影響最嚴重；其次是5#樓；6#噪聲影響最小。
價格因素：1#、3#樓第16層房源最貴；5#、6#樓第24層房源最貴
戶型因素：按照6號樓128方、5號樓128方、1號樓125方、3號樓125方的順序選擇。
選擇建議：
約139方選房建議 →
考慮因素：
所處位置：5號樓東邊套、6號樓西邊套
採光因素：兩幢樓差別不大
價格因素：同幢樓中第24層房源最貴；同樓層不同幢中，5號樓東邊套貴近14萬。
噪聲因素：6號樓噪聲影響最小
戶型因素：兩個樓幢戶型一樣
選擇建議：
時代濱江悅讓人糾結的地方在於地段。
風情大道是人們主觀腦海裡劃分濱江區和蕭山區的分隔線：風情大道以西為濱江區，風情大道以東為蕭山區。而濱江悅雖然行政區劃上隸屬濱江區，卻位於風情大道東側——人們主觀心理上的“蕭山區”。
另外，風情大道作為城市主幹道擁有密集的車流，再考慮到風情大道今後將建設高架，無疑會加遽兩個區在人們主觀心理上的地域隔閡感。
而且目前來看，暫時沒有舉措可以消除這種隔閡感。風情大道東側、濱江悅周邊並沒有規劃地鐵5號線濱康路站的出入口。
濱江悅的地段劣勢還在於，作為規劃利好的濱康綜合體尚未進入出讓程序，意味著濱康綜合體的出讓進程會隨時改變，且濱康綜合體利好從紙上規劃到落地為實的時間未知。
▲部分濱康綜合體實景（待出讓）
另外，臨風情大道和濱康路-金城路兩條主幹道，樓盤噪聲干擾較大，“杭州房叔”噪聲評測顯示，大部分房源呈噪聲中度汙染。
而濱江區其他當前在售或計劃今年開售的樓盤，大部分都在地段上優於濱江悅。
01
單套售價、產品優勢部分彌補地段劣勢
失去地段比較優勢後，濱江悅通過價格和產品優勢做出了部分彌補。
價格方面，在濱江區其他新房樓盤普遍做47000-48000元/平的精裝售價和130方以上大戶型時，濱江悅通過42000元/平的毛坯均價和125方、128方、139方四房戶型產品結合，拉低了濱江區新房市場上改善四房的套總價門檻。
因此在濱江區新房價格體系中，它的單套售價具備價格優勢，恰可彌補它的地段劣勢。
但對比周邊濱江區的二手房價格，比如濱江悅西鄰的二手次新房（2015年底交房）瑞立東方花城，濱江悅的價格優勢不明顯。
東方花城改善房源面積139方起，毛坯掛牌單價約3.9萬/平，單套總價540萬左右（不含裝修、車位費用），僅等同於濱江悅部分好樓層的128方產品售價。如果想買濱江悅同等面積的139方產品，單套售價上需多支出40-90萬。
對比二手次新房瑞立東方花城，濱江悅地段優勢不及之外，也失去了部分價格優勢，尤其是139方產品性價比不及瑞立東方花城。
產品方面，除地段帶來的噪聲劣勢，濱江悅具備幾點顯著的產品力優勢，尤其在點板樓設計、樓間距方面。
首先，在濱江區二手房市場遍地板式樓的產品格局下，濱江悅做了2梯2戶的點式樓——濱江悅的8幢高層中，6幢規劃為點式樓，其中4幢為這次的首開樓棟。
點樓不做通風井，2梯2戶設計，房間的居住舒適度、通透性都優於板樓。
其次，濱江悅樓間距寬闊，設計為50-104米，採取圍合式佈局，中置3800方中央花園和包含泳池、健身房的下沉式會所。寬闊的樓間距優勢在濱江區樓盤中罕見。
▲時代濱江悅設計多幢點樓，且樓間距寬闊
濱江悅產品力上可圈可點之處還包括外立面石材幹掛到頂，採用大面積採光玻璃窗、濱江物業等。
戶型設計則基本沒有大的缺陷。
一句話總結，除了地段帶來的噪聲汙染，產品方面沒有鮮明的可指摘之處。
但可能單單噪聲影響這一點，已經足夠讓一些購房者卻步。
02
自住可進，投資“靠邊站”
自住型購房者，喜歡濱江悅產品，喜歡依靠地鐵出行，又囿於資金實力的，可以考慮購置濱江悅。
投資型購房者，建議儘量不選擇。原因如下：
①濱江悅處在濱江、蕭山的交界處，西鄰風情大道，東900米為通往錢江世紀城的博奧路。從交通上看，可以承接來自濱江、蕭山錢江世紀城的客群。
但據瞭解，瑞立東方花城139方大戶型的成交頻次不高，這一帶的二手大戶型交易並不活躍。
同時，濱江悅139方改善產品整體性價比不及瑞立東方花城，由此推測濱江悅的大戶型也難逃交易頻次低和成交難度大的情況，139方戶型會在與東方花城的競爭中處於下風。
②對濱江客群來說，4萬左右單價可選範圍除了濱江悅所在的濱江和蕭山的交界帶，還有之江等；對錢江世紀城客群來說，大戶型4萬左右單價可選範圍有板塊內的二手房和市北片區的新房和二手房。
那麼，濱江悅4.2萬/平價格的客群，面臨周遭多個板塊的競爭搶奪，從而可能導致被分流。這一點又印證了瑞立東方花城大戶型成交頻次低的情況。
③濱江悅西北面、東方花城西鄰、西興實驗小學南側的兩宗空地，地段位置優於時代濱江悅，且被規劃為涉宅用地，出讓開發完成後也會與濱江悅形成競爭關係。
而地段競爭上，濱江悅再次處於下風。
如果兩宗涉宅地塊出讓時杭州尚未取消“限競房”政策，那麼大致可以推斷它們的整體性價比會超過濱江悅。這又會導致濱江悅在二手房市場上失去優勢。
④產品固有的噪聲劣勢和地域隔閡劣勢。
因而大體上不建議投資購入。
但如果想投資買入的，139方戶型在周邊二手房市場中性價比不高，不建議購入；
125方和128方，不論從套總價還是從做四房的產品規劃上，在濱江區市場中都具備一定優勢，可建議購入。
128方戶型格局與125方相同，多出來的3平在戶型北面的設備平臺，以毛坯42000元/平計算，這3平的毛坯價值在12萬。如果單純考慮價格和戶型，128方的戶型性價比不及125方；但如果把噪聲影響考慮進去，兩個戶型的性價比差別不大。
考慮到能接受500萬價格段的置業人群，對價格不太敏感，因而投資建議可首選6號樓東邊套高樓層128方，雖然售價最貴，但噪聲影響最小。
自住選擇也是一樣。
時代濱江悅選房指南
| PART1 |
搖號信息
▲時代濱江悅鳥瞰圖
搖號房源：小高層1#、3#，高層5#、6#共142套
主力戶型：約124方46套、約128方48套、約139方48套
無房戶傾斜：20%比例，即89戶
價格：毛坯均價42000元/平
驗資門檻：100萬元現金存款證明
登記時間：7月12日早 9 時至7月14日晚20時
| PART2 |
規劃配套
▲時代濱江悅項目區位圖
定價情況 →
開發商：溫州時代（獨資）
拿地時間：2017年9月4日
拿地樓面價：31851元/㎡，自持比例25%
銷售價格：毛坯均價42000元/㎡
車位售價：車位售價約40-44萬/個萬/個，具體價格待定。
車位購買時間及付款方式：開盤同期購買，可按揭
裝修改造費：無
| 周邊新房售價 |
濱江信達壹號院：高層精裝47792-48100元/㎡
| 周邊二手房售價 |
金色錢塘：
精裝約86方成交單價3.7萬元/平
精裝約106方成交單價3.1-3.3萬元/平
精裝約122方成交單價2.9-3.4萬元/平
精裝約130方成交單價2.8-3.1萬元/平
瑞立東方花城：
簡裝約89方成交單價3.7萬元/平
高樓層毛坯約89方掛牌單價4.26萬元/平
精裝約139方掛牌單價3.9萬元/平
陽光城上府：
毛坯、簡裝約89方成交單價3.3-3.8萬元/平
萬科金辰之光：
精裝約89方成交單價3.5-4.7萬元/平
精裝約127方成交單價3.1萬元/平
產品介紹 →
項目規劃：8幢高層（17-25F）共約572戶，其中可售336戶
交房時間：2021年6月
房屋朝向：南
單層層高：3.1米
樓間距：50-104米
小區物業：濱江物業
容積率：2.2
得房率：約74-79%
精裝亮點：毛坯
建築外立面材質：石材幹掛到頂、鋁板、大面積玻璃
梯戶關係：2梯2戶
點/板樓：1、3、5、6、8、9#為點樓，2、9#為板樓
是否為人車分流：是
配套介紹 →
| 周邊城市界面 |
北：景觀河道、金色錢塘小區
南：臨時過渡房（後期會拆）、金地天逸三期、大鳥公園、杭藝加油站、蕭山自來水二廠
西：風情大道及規劃高架、濱康路地鐵站、規劃濱康綜合體、瑞立東方花城、陽光城上府
東：紫橙國際寫字樓、物美超市、中贏金城裡購物消費廣場
| 公路交通 |
風情大道、博奧路、濱康路-金城路
| 軌道交通 |
地鐵1號線濱康路站；地鐵5號線濱康路站
| 小區內部配套 |
約3800㎡的中庭園林；藍寶石鏡面景觀水池；口袋公園；下沉式會所包含恆溫泳池、健身房等；底商配套。
| 周邊商業購物配套 |
規劃濱康綜合體：近鄰
中贏金城裡和金瑞大廈吃購底商：直線約900米
蕭山城市生活廣場、金地德聖中心商圈：直線約1.6公里
規劃濱江銀泰：直線約2.2公里
蕭山寶龍廣場：直線約2.2公里
| 周邊休閒娛樂配套 |
大鳥公園：近鄰
| 周邊學校 |
西興實驗小學：直線約600米
西興中學：直線約700米
西興街道幼兒園：直線約600米
| 周邊醫療 |
濱江區武警醫院：直線約3.5公里
濱江區浙大二院：直線約4公里
濱江區婦幼保健院：直線約4公里
| PART3 |
戶型介紹
高層邊套約125㎡四房兩廳兩衛 →
位置：1、3#樓東、西邊套
套數：46套
總價：484-526萬元
優點：
四葉草戶型格局，保證了四個房間的隱私性；
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
雙陽臺設計，陽臺面積較大。
玄關面積大；
四個房間面積較大；
室內走廊面積少，空間浪費面積小。
缺點：
北次臥衣櫃空間小；
餐廳採光會相對略暗；
主臥衛生間正對衣櫃容易受潮；
餐廳、客廳空間面積略小。
主臥靠臨馬路，可能會受到噪聲干擾
高層邊套約128㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#樓西邊套、6#樓東邊套
套數：48套
總價：491-544萬元
點評：
戶型格局和約125方基本相同，不同點在於書房北面有一個約6平（3平計入建築面積）的設備平臺。
和125方相比，它的比較優勢在於主衛採光面更大；比較劣勢在於書房採光會略暗，且書房牆體前凸會影響廚房和北次臥在晚上午的採光。
高層邊套約139㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#東邊套、6#西邊樓
套數：48套
總價：587-629萬元
優點：
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
三個臥室朝南，每個房間面積都比較大，帶陽臺南次臥採光會略弱於另外兩個次臥；
三陽臺設計，陽臺面積較大；
動靜分離；
相比128方和125方戶型，餐廳採光亮度增加不少；
缺點：
玄關空間界限不夠分明；
書房採光會略暗。
| PART4 |
樓幢優劣
採光：
1#、3#採光最好；
其次是5#；
再其次是6#。
景觀：
更具景觀視野優勢的樓幢：5#、6#
噪聲：
1#、3#樓噪聲影響最嚴重；
其次是5#樓；
6#噪聲影響最小。
其他：
1#樓靠近地下機動車出入口，低樓層可能受到汽車噪聲和尾氣排放影響
| PART5 |
噪聲測評
| PART6 |
選房建議
約125方、約128方選房建議 →
考慮因素：
所處位置：125方戶型位於1、3#東西邊套；128方戶型位於5號樓西邊套和6號樓東邊套。
採光因素：1#、3#採光最好；其次是5#；再其次是6#。
噪聲因素：1#、3#樓噪聲影響最嚴重；其次是5#樓；6#噪聲影響最小。
價格因素：1#、3#樓第16層房源最貴；5#、6#樓第24層房源最貴
戶型因素：按照6號樓128方、5號樓128方、1號樓125方、3號樓125方的順序選擇。
選擇建議：
約139方選房建議 →
考慮因素：
所處位置：5號樓東邊套、6號樓西邊套
採光因素：兩幢樓差別不大
價格因素：同幢樓中第24層房源最貴；同樓層不同幢中，5號樓東邊套貴近14萬。
噪聲因素：6號樓噪聲影響最小
戶型因素：兩個樓幢戶型一樣
選擇建議：
-END-
時代濱江悅讓人糾結的地方在於地段。
風情大道是人們主觀腦海裡劃分濱江區和蕭山區的分隔線：風情大道以西為濱江區，風情大道以東為蕭山區。而濱江悅雖然行政區劃上隸屬濱江區，卻位於風情大道東側——人們主觀心理上的“蕭山區”。
另外，風情大道作為城市主幹道擁有密集的車流，再考慮到風情大道今後將建設高架，無疑會加遽兩個區在人們主觀心理上的地域隔閡感。
而且目前來看，暫時沒有舉措可以消除這種隔閡感。風情大道東側、濱江悅周邊並沒有規劃地鐵5號線濱康路站的出入口。
濱江悅的地段劣勢還在於，作為規劃利好的濱康綜合體尚未進入出讓程序，意味著濱康綜合體的出讓進程會隨時改變，且濱康綜合體利好從紙上規劃到落地為實的時間未知。
▲部分濱康綜合體實景（待出讓）
另外，臨風情大道和濱康路-金城路兩條主幹道，樓盤噪聲干擾較大，“杭州房叔”噪聲評測顯示，大部分房源呈噪聲中度汙染。
而濱江區其他當前在售或計劃今年開售的樓盤，大部分都在地段上優於濱江悅。
01
單套售價、產品優勢部分彌補地段劣勢
失去地段比較優勢後，濱江悅通過價格和產品優勢做出了部分彌補。
價格方面，在濱江區其他新房樓盤普遍做47000-48000元/平的精裝售價和130方以上大戶型時，濱江悅通過42000元/平的毛坯均價和125方、128方、139方四房戶型產品結合，拉低了濱江區新房市場上改善四房的套總價門檻。
因此在濱江區新房價格體系中，它的單套售價具備價格優勢，恰可彌補它的地段劣勢。
但對比周邊濱江區的二手房價格，比如濱江悅西鄰的二手次新房（2015年底交房）瑞立東方花城，濱江悅的價格優勢不明顯。
東方花城改善房源面積139方起，毛坯掛牌單價約3.9萬/平，單套總價540萬左右（不含裝修、車位費用），僅等同於濱江悅部分好樓層的128方產品售價。如果想買濱江悅同等面積的139方產品，單套售價上需多支出40-90萬。
對比二手次新房瑞立東方花城，濱江悅地段優勢不及之外，也失去了部分價格優勢，尤其是139方產品性價比不及瑞立東方花城。
產品方面，除地段帶來的噪聲劣勢，濱江悅具備幾點顯著的產品力優勢，尤其在點板樓設計、樓間距方面。
首先，在濱江區二手房市場遍地板式樓的產品格局下，濱江悅做了2梯2戶的點式樓——濱江悅的8幢高層中，6幢規劃為點式樓，其中4幢為這次的首開樓棟。
點樓不做通風井，2梯2戶設計，房間的居住舒適度、通透性都優於板樓。
其次，濱江悅樓間距寬闊，設計為50-104米，採取圍合式佈局，中置3800方中央花園和包含泳池、健身房的下沉式會所。寬闊的樓間距優勢在濱江區樓盤中罕見。
▲時代濱江悅設計多幢點樓，且樓間距寬闊
濱江悅產品力上可圈可點之處還包括外立面石材幹掛到頂，採用大面積採光玻璃窗、濱江物業等。
戶型設計則基本沒有大的缺陷。
一句話總結，除了地段帶來的噪聲汙染，產品方面沒有鮮明的可指摘之處。
但可能單單噪聲影響這一點，已經足夠讓一些購房者卻步。
02
自住可進，投資“靠邊站”
自住型購房者，喜歡濱江悅產品，喜歡依靠地鐵出行，又囿於資金實力的，可以考慮購置濱江悅。
投資型購房者，建議儘量不選擇。原因如下：
①濱江悅處在濱江、蕭山的交界處，西鄰風情大道，東900米為通往錢江世紀城的博奧路。從交通上看，可以承接來自濱江、蕭山錢江世紀城的客群。
但據瞭解，瑞立東方花城139方大戶型的成交頻次不高，這一帶的二手大戶型交易並不活躍。
同時，濱江悅139方改善產品整體性價比不及瑞立東方花城，由此推測濱江悅的大戶型也難逃交易頻次低和成交難度大的情況，139方戶型會在與東方花城的競爭中處於下風。
②對濱江客群來說，4萬左右單價可選範圍除了濱江悅所在的濱江和蕭山的交界帶，還有之江等；對錢江世紀城客群來說，大戶型4萬左右單價可選範圍有板塊內的二手房和市北片區的新房和二手房。
那麼，濱江悅4.2萬/平價格的客群，面臨周遭多個板塊的競爭搶奪，從而可能導致被分流。這一點又印證了瑞立東方花城大戶型成交頻次低的情況。
③濱江悅西北面、東方花城西鄰、西興實驗小學南側的兩宗空地，地段位置優於時代濱江悅，且被規劃為涉宅用地，出讓開發完成後也會與濱江悅形成競爭關係。
而地段競爭上，濱江悅再次處於下風。
如果兩宗涉宅地塊出讓時杭州尚未取消“限競房”政策，那麼大致可以推斷它們的整體性價比會超過濱江悅。這又會導致濱江悅在二手房市場上失去優勢。
④產品固有的噪聲劣勢和地域隔閡劣勢。
因而大體上不建議投資購入。
但如果想投資買入的，139方戶型在周邊二手房市場中性價比不高，不建議購入；
125方和128方，不論從套總價還是從做四房的產品規劃上，在濱江區市場中都具備一定優勢，可建議購入。
128方戶型格局與125方相同，多出來的3平在戶型北面的設備平臺，以毛坯42000元/平計算，這3平的毛坯價值在12萬。如果單純考慮價格和戶型，128方的戶型性價比不及125方；但如果把噪聲影響考慮進去，兩個戶型的性價比差別不大。
考慮到能接受500萬價格段的置業人群，對價格不太敏感，因而投資建議可首選6號樓東邊套高樓層128方，雖然售價最貴，但噪聲影響最小。
自住選擇也是一樣。
時代濱江悅選房指南
| PART1 |
搖號信息
▲時代濱江悅鳥瞰圖
搖號房源：小高層1#、3#，高層5#、6#共142套
主力戶型：約124方46套、約128方48套、約139方48套
無房戶傾斜：20%比例，即89戶
價格：毛坯均價42000元/平
驗資門檻：100萬元現金存款證明
登記時間：7月12日早 9 時至7月14日晚20時
| PART2 |
規劃配套
▲時代濱江悅項目區位圖
定價情況 →
開發商：溫州時代（獨資）
拿地時間：2017年9月4日
拿地樓面價：31851元/㎡，自持比例25%
銷售價格：毛坯均價42000元/㎡
車位售價：車位售價約40-44萬/個萬/個，具體價格待定。
車位購買時間及付款方式：開盤同期購買，可按揭
裝修改造費：無
| 周邊新房售價 |
濱江信達壹號院：高層精裝47792-48100元/㎡
| 周邊二手房售價 |
金色錢塘：
精裝約86方成交單價3.7萬元/平
精裝約106方成交單價3.1-3.3萬元/平
精裝約122方成交單價2.9-3.4萬元/平
精裝約130方成交單價2.8-3.1萬元/平
瑞立東方花城：
簡裝約89方成交單價3.7萬元/平
高樓層毛坯約89方掛牌單價4.26萬元/平
精裝約139方掛牌單價3.9萬元/平
陽光城上府：
毛坯、簡裝約89方成交單價3.3-3.8萬元/平
萬科金辰之光：
精裝約89方成交單價3.5-4.7萬元/平
精裝約127方成交單價3.1萬元/平
產品介紹 →
項目規劃：8幢高層（17-25F）共約572戶，其中可售336戶
交房時間：2021年6月
房屋朝向：南
單層層高：3.1米
樓間距：50-104米
小區物業：濱江物業
容積率：2.2
得房率：約74-79%
精裝亮點：毛坯
建築外立面材質：石材幹掛到頂、鋁板、大面積玻璃
梯戶關係：2梯2戶
點/板樓：1、3、5、6、8、9#為點樓，2、9#為板樓
是否為人車分流：是
配套介紹 →
| 周邊城市界面 |
北：景觀河道、金色錢塘小區
南：臨時過渡房（後期會拆）、金地天逸三期、大鳥公園、杭藝加油站、蕭山自來水二廠
西：風情大道及規劃高架、濱康路地鐵站、規劃濱康綜合體、瑞立東方花城、陽光城上府
東：紫橙國際寫字樓、物美超市、中贏金城裡購物消費廣場
| 公路交通 |
風情大道、博奧路、濱康路-金城路
| 軌道交通 |
地鐵1號線濱康路站；地鐵5號線濱康路站
| 小區內部配套 |
約3800㎡的中庭園林；藍寶石鏡面景觀水池；口袋公園；下沉式會所包含恆溫泳池、健身房等；底商配套。
| 周邊商業購物配套 |
規劃濱康綜合體：近鄰
中贏金城裡和金瑞大廈吃購底商：直線約900米
蕭山城市生活廣場、金地德聖中心商圈：直線約1.6公里
規劃濱江銀泰：直線約2.2公里
蕭山寶龍廣場：直線約2.2公里
| 周邊休閒娛樂配套 |
大鳥公園：近鄰
| 周邊學校 |
西興實驗小學：直線約600米
西興中學：直線約700米
西興街道幼兒園：直線約600米
| 周邊醫療 |
濱江區武警醫院：直線約3.5公里
濱江區浙大二院：直線約4公里
濱江區婦幼保健院：直線約4公里
| PART3 |
戶型介紹
高層邊套約125㎡四房兩廳兩衛 →
位置：1、3#樓東、西邊套
套數：46套
總價：484-526萬元
優點：
四葉草戶型格局，保證了四個房間的隱私性；
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
雙陽臺設計，陽臺面積較大。
玄關面積大；
四個房間面積較大；
室內走廊面積少，空間浪費面積小。
缺點：
北次臥衣櫃空間小；
餐廳採光會相對略暗；
主臥衛生間正對衣櫃容易受潮；
餐廳、客廳空間面積略小。
主臥靠臨馬路，可能會受到噪聲干擾
高層邊套約128㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#樓西邊套、6#樓東邊套
套數：48套
總價：491-544萬元
點評：
戶型格局和約125方基本相同，不同點在於書房北面有一個約6平（3平計入建築面積）的設備平臺。
和125方相比，它的比較優勢在於主衛採光面更大；比較劣勢在於書房採光會略暗，且書房牆體前凸會影響廚房和北次臥在晚上午的採光。
高層邊套約139㎡四房兩廳兩衛 →
位置：5#東邊套、6#西邊樓
套數：48套
總價：587-629萬元
優點：
全明，通透；
各個房間採光面大，整體採光不錯；
三個臥室朝南，每個房間面積都比較大，帶陽臺南次臥採光會略弱於另外兩個次臥；
三陽臺設計，陽臺面積較大；
動靜分離；
相比128方和125方戶型，餐廳採光亮度增加不少；
缺點：
玄關空間界限不夠分明；
書房採光會略暗。
| PART4 |
樓幢優劣
採光：
1#、3#採光最好；
其次是5#；
再其次是6#。
景觀：
更具景觀視野優勢的樓幢：5#、6#
噪聲：
1#、3#樓噪聲影響最嚴重；
其次是5#樓；
6#噪聲影響最小。
其他：
1#樓靠近地下機動車出入口，低樓層可能受到汽車噪聲和尾氣排放影響
| PART5 |
噪聲測評
| PART6 |
選房建議
約125方、約128方選房建議 →
考慮因素：
所處位置：125方戶型位於1、3#東西邊套；128方戶型位於5號樓西邊套和6號樓東邊套。
採光因素：1#、3#採光最好；其次是5#；再其次是6#。
噪聲因素：1#、3#樓噪聲影響最嚴重；其次是5#樓；6#噪聲影響最小。
價格因素：1#、3#樓第16層房源最貴；5#、6#樓第24層房源最貴
戶型因素：按照6號樓128方、5號樓128方、1號樓125方、3號樓125方的順序選擇。
選擇建議：
約139方選房建議 →
考慮因素：
所處位置：5號樓東邊套、6號樓西邊套
採光因素：兩幢樓差別不大
價格因素：同幢樓中第24層房源最貴；同樓層不同幢中，5號樓東邊套貴近14萬。
噪聲因素：6號樓噪聲影響最小
戶型因素：兩個樓幢戶型一樣
選擇建議：
-END-
文/豆豆豆豆泡 編輯/豆豆豆豆泡
本文僅代表作者個人觀點。
本文相關內容不排除因政府相關規劃、規定及開發商未能控制的原因發生變化。
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