2019商業地產城市投資指南：全國663個城市怎麼選？

貓頭鷹日誌（MalltoWin Log)

城市化進入中後期，商業地產野蠻生長的機會似乎已越來越少。規避風險，開發商日益重視一二線城市的發展機會。

一二線的崛起，並不必然導致三四線乃至五六線城市商業發展的衰退。縱然資源型中小城市人口的持續大量流失，商業地產增量發展機會也終將萎縮，但依託城市群的聚集效應，長三角、珠三角的中小城市在政策導向下，逐漸步入輝煌，其增長的人口與消費力逐漸被市場矚目，商業地產進入快速發展期。

2019-5-9

“房價如蔥”，馬雲的這句預言曾被大眾看作笑談，然而，隨著近期東北四五線城市的房價跌落，這句笑談似乎正在變成現實。

2019年2月，黑龍江鶴崗市的房價突然暴跌，從1月的2353元/平方米的均價，跌至989元每平方，跌幅達到57.9%，最低房價甚至可到1.6萬一套。

鶴崗曾經是黑龍江省四大煤城之一，與東北其他依賴能源資源發展起來的城市一樣，鶴崗沒有新興產業的支撐，而原有煤礦產業早已衰退。產業單一、工作機會少，導致人口大量外流，房價隨之驟降。

住宅房地產的發展，短期看政策，中期看土地，遠期看人口，鶴崗的房價崩塌就是人口這一終極因素所致。

貓頭鷹研究所認為：

對於政策調控並不顯著的商業地產而言，短期看消費，中期看土地，遠期看人口，但人口依然是決定因素。

衰退中的機遇

重構人口存量市場的消費升級

鶴崗作為因資源而生的典型資源型城市，房價的跌落只是鶴崗走向因資源枯竭而衰的收縮困境的一個映照。而鶴崗，也只是眾多其他資源枯竭型收縮城市的一個縮影。據初步統計，全國資源枯竭型收縮城市共計69座。

資源枯竭的背後，遺留給這些城市的是勞動力的流失與人口結構的改變。

在中國人口進入存量時代的大背景下，老齡化問題逐漸被凸顯。有數據顯示，到2030年，中國的老年人口將達到3.5億；而在產業單一的資源枯竭型城市，中青年人口的流失令老齡人口的佔比更甚。

城市化發展的道路總是有跡可循，在更為發達的日本， "人口老齡化"的現象更為嚴重，尤其是在2006 年以後，日本老年人佔總人口比重迅速攀升。目前，日本65歲以上的老人已經佔全國的25%，預計三十年後，除東京以及首府城市以外的其他地區都將變為"空城"。

貓頭鷹研究所認為：

資源的枯竭並不總是意味著商業機會的完全消失，重組商業存量消費的需求格局，發掘現有人口消費升級的機會將成為衰退型城市未來主要方向。

基於商業與人的根本鏈接，人口結構的變化對商業市場的變遷有著重要影響，居民消費習慣及消費結構也都會有所改變。

在日本，人口的老齡化催生了一批定位老年客群的養老型社區購物中心的出現，比如永旺葛西店，項目針對老年人，定製了專屬的銷售產品，如超輕的買菜推車、可以上樓梯的電動輪椅、營養搭配的衝調流食、一人份的新鮮食材等等；

同時，項目還為老年人制定了一天的“活動計劃”：早晨，老年人可以在購物中心內晨練，之後享受悠閒健康的早餐；文化中心與運動中心可以讓老年人度過愉快的上午時光，而下午在圖書閱讀區或是音樂教室打發時間也是個不錯的選擇，專屬的生活場景承載了老年客群的生活與消費。

對於以人為核心的商業，人口老齡化所造成的人口結構鉅變，引發的是商業結構的重塑以及基於民生的商業模式的再造。

在我國的中小型收縮城市，傳統定位於家庭與年輕客群的購物中心已經缺少固有客群的支撐，而隨著老年人口數量的激增，養老型社區購物中心的客源基礎已經愈加堅實。

具備了客源，作為商業的另一個支撐點，其消費力也尤其重要。在固有觀念裡，人們往往認為中國的老年人在花錢方面是因循守舊的保守派。

但這種傳統觀念正受到一份新市場調研報告的顛覆。報告顯示，中國2020年老年人消費將超4.3萬億元，2030年將超過13萬億元，而這個數字在2010年僅為1.4萬億元。顯然，中國的老年人正在成為更樂意花錢的消費者，老年客群的消費市場將成為消費的下一片藍海。

更適宜中小型收縮城市的老年客群與其消費力已經為新商業模式的產生奠定了有力的基礎，那麼，商業模式的再造已經不可避免。

依託城市特點與收入層級，探索老齡化社會社區商業的發展之路，將成為中國收縮型中小城市商業地產的必修課。

有流失必有增長。

不同於這69座收縮城市的衰落，另一些小城鎮正依託各自的產業優勢，成為新的人口聚集區。

圖片來源：中國日報網

貓頭鷹研究所認為

商業地產企業在選擇中小型城市發展機會上，重點關注經濟百強縣，尤其是位於長三角區域的發展機會，其次是大城市群周邊百強縣TOP30內的城市。

在去年發佈的2018年中國縣域經濟百強縣前10名中，江蘇省佔6席，幷包攬前4位。江蘇、浙江、山東三省，分別佔25席、22席和19席。黑龍江、吉林、山西、甘肅、青海、寧夏、雲南等省份的縣域均無緣百強。

依託經濟基礎與豐沛資源，南部與東部的城鎮化之路顯然走得更為順暢。隨著人口總量與消費收入水平的增長，這些小城市消費的主要載體——商業項目也開始滿城開花。

一些縣級市如崑山、江陰、義烏、宜興的項目總量及在建規劃項目的人均商業面積已經趕上一線城市指標。眾多商業地產大鱷，如萬達、永旺、SM、金鷹、深國投印力、銀泰、崇邦、中航九方、寶龍、華潤、八佰伴、保利、世茂、首創、佳兆業、綠地、海岸城等均開始佈局百強縣。

一方面，收縮型小城市的商業地產急需在衰退中轉型與重塑，而另一方面，在南部與東部四五線城市中的發達城市，商業地產已經進入了百花爭鳴的快速發展期。同時，由於各城市的人口密度、收入水平、消費習慣、消費外流程度的各不相同，商業地產開發也需要規避盲目的擴張與複製。

核心城市與核心城市群

尋找都市圈效應下的人口增量市場

收縮型中小型城市的人口因為失去產業支撐而外流，那麼這些流失的人口流去了哪裡呢？

城市化發展的歷程告訴我們，大都市由於更節約土地、資源，更有活力、效率，更能為年輕人帶來夢想，因而源源不斷的吸引人口聚集。也就是說，不管什麼樣的經濟體，小城市的人口都會不斷往大的都市流入，這是最基本的規律和趨勢。

貓頭鷹研究所認為：

未來30年，商業地產的最大機遇在於城市群。在數字化與全球化交融的時代，城市群的崛起將與中國的新經濟產業發展同步，新經濟發展的高度也必然是城市群未來發展的高度。

而當大都市的城市化發展到一定階段，聚集的人口數量超越了城市的承載，那麼在這個以核心大都市為引領的都市圈內，核心城市就會利用發達的交通網絡、信息網絡，將周邊城市的經濟、政治、文化等緊密地聯繫在一起，以承接核心城市的資源外溢，此時，城市群就形成了。

城市化發展的規律與事實證明：中國中小型收縮城市與四五線城市的流失人口正持續性流向一二線城市及其城市群。

收縮型小城市在走向衰亡的同時，城市群正邁向輝煌。那麼，對於以人為依託的商業地產而言，向城市群的轉移與佈局就成為了必然。

目前，中國共有28個城市群，其中京津冀、長三角、粵港澳城市群是中國三大核心城市群，佔據了40%的國民經濟總量，經濟發展的前景不言而喻。

加之，一二線城市購物中心趨於飽和、競爭激烈、成本不斷攀升，於是，核心城市群內三四線城市就成為了不少商業地產開發商新的市場藍海。

據不完全統計，2017年以來，包括新城控股、紅星商業、萬達等商業地產商均在核心城市群內的三四線城市落戶。

圖片來源：CBRE

那麼對於三大主導中國經濟的城市群，商業地產又該如何精耕佈局？

首先，從經濟層面出發，粵港澳城市群，以僅佔全國0.6%的土地面積，以及5%的常住人口比例，創造了全國8.4%的經濟總量。更值得一提的是，粵港澳的人均GDP，超過長三角11%，京津冀的1.6倍有餘。同時，粵港澳的城市化率最高，這意味著區域經濟的發展更為均衡。

並且，相比於京津冀與長三角國有資本為主導的經濟底色，粵港澳的底色本就是民企，活力和效率自然更高。因此，對比其他兩大城市群，粵港澳的經濟基礎與現狀更具優勢，地產投資前景也就更甚。

其次，在與商業地產直接相關的產業方面，三大城市群的產業分佈各有差異。

2016年，長三角、京津冀和粵港澳大灣區二產佔比分別為43.2%、36.6%和32.6%。

長三角由於存在大量以製造業為主導產業的城市，導致其第二產業佔比明顯高於京津冀和粵港澳。第二產業孵化了大量的工業園區與工業用地。

近年來，長三角大量的先進製造業興起，如南京的高端裝備製造業、蘇州的電子業、合肥的現代顯示業等等。同時，以杭州為代表的互聯網經濟與以上海為核心的金融服務業的崛起，致使第三產業佔比逐年攀升，隨之寫字樓與科技園區的市場逐漸擴張。

京津冀，由於始終以重化工產業為核心，同時京津地區與河北其他地區發展狀況和產業結構落差較大，致使其二三產業的佔比處於中間位置。

而北京重首都功能、外移經濟發展重心的規劃，會在一定時間內拉低京津冀城市群的發展速度。加之區域城市群整體城鎮化水平相對較低，因此，除北京以外的其他地區，商業地產市場持續承壓。

粵港澳地區則明顯表現出三產佔比領先的特點，主要原因在於粵港澳大灣區集中了大量的互聯網企業、科技創新企業以及金融企業。

而隨著粵港澳大灣區規劃的出現，將實現對粵港澳的政治障礙與差異的破除，那麼下一步，粵港澳將以香港作為中心，發力金融服務業與服務貿易。

總體而言，三大城市群，商業地產發展潛力：粵港澳＞長三角＞京津冀；

投資物業類型方面，在一體化進程緩慢的京津冀地區，京津兩地寫字樓市場將持續面臨去化壓力，同時京津冀重化工的產業支撐與北京製造業、物流基地的外遷，令北京周邊區域以及京津冀其他地區將更適合科技園區、物流基地以及工業物業和地塊的投資發展。

長三角將延續一體化進程，已確立崛起趨勢的次增長極，即上海都市圈“1+7”中7大城市的商業市場將持續受益，工業園區與工業用地會繼續穩步發展，而科技園區、寫字樓與商場則將進入快速發展期。另外，該區域的多點佈局將更有發展潛力。

粵港澳，金融服務業的崛起將推動更多CBD的產生，另外在基建改善和同城化預期下，粵港澳大灣區的佛山、東莞、惠州、中山等城市與核心城市聯通度有望顯著提升，人口和產業導入將直接受益商業地產市場等領域。

存量物業與增量人口

稀缺機會下的長期主義思維

隨著人口的不斷導入，城市經濟的發展被持續推動，政策作為上層建築，源於經濟也將影響經濟。北京，上海與廣州、深圳，作為這三大城市群的核心城市，伴隨其城市規劃的不斷清晰，在國家意志與市場力量的交織中，城市面貌正在隨之重塑。

緊隨其後，商業地產也將迎來新的發展機遇。不少曾經轉戰三四線城市的商業地產開發商開始重新矚目一線，如凱德等一系列開發商開始重新聚焦一線，為一線核心城市商業地產的重塑拉開序幕。

貓頭鷹研究所認為：

伴隨可開發用地日益稀缺，一線城市正全面進入存量時代。經濟結構和產業能級的革新必然帶動城市功能的升級和重構，這裡既是奉行長期主義思維的國內外資本角逐的重心，也將是數字時代全球商業地產商業模式革新的試驗地。

北京-剝離經濟色彩的國家首都

2019年3月23日，北京市規劃和國土資源管理委員會發布了《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》的通知。該通知作為《北京城市總體規劃（2016-2035）》的落實，將對北京未來的區域格局及功能、發展產生深遠影響。

1、首都功能核心區（中央政務區）

首都功能核心區主要是指東城區和西城區，功能定位為全國政治中心、文化中心和國際交往中心。

正面清單：

• 鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為中央黨政軍領導機關辦公和配套用房；

• 鼓勵歷史建築調整為博物館等公共文化設施；

• 鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育、養老設施；

• 鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。

負面清單：

• 限制各類用地調整為大型商業項目，

• 限制各類用地調整為商務辦公項目，

• 限制各類用地調整為綜合性醫療機構，

• 限制各類用地調整為專科教育、高等教育用房，

• 限制各類用地調整為住宅商品房，

• 限制各類用地調整為倉儲物流設施。

4個鼓勵與6個限制，定位首都核心區將成為未來中央黨政軍機關辦公、及其家屬生活的區域，以及國家重要外交活動、重要典禮舉行的區域。同時，這意味著疏解限制區域的大型商業，中央政務區的商業資源將更加稀缺。

2、北京中心城區

中心城區主要包括朝陽、海淀、石景山、豐臺，涵蓋中關村科技園區核心區、奧林匹克中心區、北京商務中心區等重要經濟發展區，功能定位為面向全國和世界的經濟與生活服務中心，承接首都功能。

正面清單：

• 鼓勵各類用地調整為養老設施、學前教育、科技創新、菜市場、便民服務用房；

• 鼓勵三環外商業零售、商業辦公、酒店賓館等建築調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化設施，以及出租型公寓。

負面清單：

• 限制各類用地調整為大型商業項目、大型商務辦公項目、區域性物流基地和批發市場；

• 限制三環路以內的用地調整為倉儲物流；

• 限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房；

• 限制五環路以內的用地調整為綜合性醫療機構、中等職業教育、高等教育、面向全國招生的培訓機構和文化團體用地。

2個鼓勵與4個限制，定位北京中心城區將成為經濟發展與生活配套的服務功能區。同時，這意味著北京五環以內不會新增大型醫院、大學、住宅商品房，以後更多醫療、教育資源會轉移到五環外。

3、城市副中心與生態涵養區

北京城市副中心規劃範圍為原通州新城規劃建設區。定位行政辦公、商務服務、文化旅遊為主導功能，形成配套完善的城市綜合功能。

正面清單：

• 鼓勵教育設施、養老設施、醫療設施、公共文化設施等項目的建設；

• 鼓勵區域用地根據自身定位，調整為科技創新用房、高新技術和戰略新興產業用房或者酒店等旅遊接待用房，以及農業科技用房。

負面清單：

• 限制一般製造業、物流和批發市場等項目建設。

北京城市副中心，將成為北京著力建設高新技術和戰略新興產業聚集區，也將是北京疏散城市中心區產業和人口的重要區域，更是未來北京經濟重心。

生態涵養髮展區：包括門頭溝、平谷、懷柔、密雲、延慶、昌平和房山的山區等生態涵養區，定位北京的生態屏障與水源保護地，是保證北京可持續發展的關鍵區域。

未來，北京城市格局將從源頭上限制非首都核心功能產業的發展。對於商業地產而言，這意味著五環內將全面進入存量時代，大型商業項目與商務辦公樓宇將集中在五環以外，五環、六環將成為北京商業氛圍最為濃厚，人口最為密集，最具發展活力的區域。北京周邊地區將承載製造業、物流基地和批發市場的轉移，產業園區等工業用地將迎來長足發展。

上海- 1+7勾勒上海大都市圈

此次，在《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》中，國家明確指出“發揮上海作為都市圈中心城市的輻射帶動作用，依託交通運輸網絡推動 90 分鐘通勤範圍內，與上海在產業分工、文化認同等方面關係緊密的近滬地區及周邊協同形成同城化都市圈格局。”

另一方面，上海市連同江蘇、浙江兩省醞釀出臺《上海大都市圈空間協同規劃》，方案初步擬定將覆蓋上海與蘇州、無錫、南通、嘉興、寧波、舟山、湖州等“1+7”市。

這兩個規劃的出臺，意味著上海大都市圈”正式誕生，同時《規劃》中的2500萬人口與上海的技術、產業以及資本將開啟全面外移的時代。

目前，上海已經實現了地鐵11號線與蘇州S1的對接。緊隨其後，7號線也準備對接太倉市，17號線將西延到蘇州吳江區。蘇州與上海的1小時地鐵通勤初步達成。

另外，以上海為中心的高鐵路網，北有南通啟東，南有嘉興寧波，西至蘇州無錫常州等，這些城市已經構成了“上海一小時經濟圈”。而按照規劃，上海要建成21 條城際線，規劃總里程達到 1000 公里以上，一大波跨市域的城軌和高鐵正在來的路上。

更為重要的是，國家已經在長三角城市群中選址佈局第三機場，加強上海作為太平洋西岸國際大都市航空港的區位優勢的同時，推動長三角一體化發展。

當下，上海膨脹的大幕已徐徐拉開，其龐大的擴張觸角，將鏈接毗鄰的7個城市，未來將會有越來越多的人業在上海，居在周邊，開啟雙城生活。

未來，上海城市格局將從聚集轉向擴散，推進人口、資源與資本的轉移，建設上海大都市圈。雙城生活將令上海周邊產生更多的生活與商業中心，周邊區域的城市化進程也將為商業地產市場帶來新的發展機遇。同時，上海金融中心的核心定位將拉動上海商業地產市場的外擴與多中心的形成，而短期內寫字樓市場大量存量會令市場短期承壓。

深圳- 依託香港的世界大都市圈

在粵港澳灣區規劃中，“深圳將發揮作為經濟特區、全國性經濟中心城市和國家創新型城市的引領作用，加快建成現代化國際化城市，努力成為具有世界影響力的創新創意之都。”

下一步，深圳將著力建設海港和空港雙港，連接世界。在空港方面，深圳機場持續拓展國際航線，新增國際客運通航城市15個，包括倫敦、巴黎等具有國際影響力的世界城市9個。

在海港方面，加快深圳港口資源整合，增強與珠三角港口的緊密合作，促進深港港航一體化融合發展，共建粵港澳大灣區超級港口群。

同時，深圳將緊緊把握“一帶一路”、粵港澳大灣區建設等機遇，推動深港融合發展，引領廣深科技創新走廊建設，打造深莞惠“3+2”一小時經濟圈，推進深莞惠交通一體化，切實推動深圳與周邊城市的全方位對接，實現臨深區域從現在2-3線城市級別，銳變為1-1.5線城市級別。

另外，在《深圳市城市總體規劃（2035年）》中，深圳的城市總體規模有了新的突破，定位為由50公里深圳核心都市圈上升到世界級大都市圈。50公里為半徑，區域可全面覆蓋香港、惠州大部分地區等區域，而這部分區域，就將是未來深圳大都市圈核心所在。

未來，深圳的城市格局也將由聚集轉向擴散，但不同於上海的經濟轉移，深圳將借勢香港，承載香港的資源外溢。深圳創新型城市的規劃定位與未來香港金融中心的借勢，將令區域寫字樓市場持續升溫。而深莞惠“3+2”一小時經濟圈將推動臨深區域的城市升級，商業地產隨之迎來發展機遇。

另外，粵港澳的政策導向，也讓深圳以及臨港區域的大宗交易進入升溫期。

廣州-第四大灣區的全球交通樞紐

在粵港澳灣區規劃中，廣州將充分發揮國家中心城市引領作用，全面增強國際商貿中心、綜合交通樞紐和科技教育文化中心功能。

粵港澳灣區規劃明確提到，廣州是全國三大綜合交通樞紐之一，為了順應國家“一帶一路”的建設、粵港澳大灣區發展規劃、泛珠地區經濟社會發展、粵港澳世界級城市群建設、以及將廣州建設成為我國重要中心城市的要求，將於2035年建成全球交通樞紐。

另一方面，隨著《廣州市城市總體規劃（2035年）》的出臺，廣州下一階段的發展重點逐漸清晰，一是發展南沙，將其作為城市的副中心，二是通過南沙握手粵港澳大灣區。

《規劃》特別提出要“強南沙”，首次將整個南沙區明確定位為廣州副中心，將其發展成為功能完整的濱海新城，這意味著南沙區未來在基建設施、教育、醫療衛生、商業配套、產業發展等方面將得到大幅提升，最終成為能“獨立”於廣州主城區的中心區域。

其次，因為南沙的位置最為接近深港澳，所以廣州將通過南沙鏈接粵港澳。《規劃》中明確指出：強化南沙在粵港澳大灣區的核心功能，包括髮展大灣區交通中心和大灣區綜合服務功能核心區。

在強化南沙的大灣區交通中心功能方面，規劃提出要加強南沙樞紐站規劃建設和提升慶盛站綜合交通服務能力，實現30分鐘直達大灣區主要城市中心區和重大交通樞紐。在綜合服務功能方面，南沙將作為粵港澳大灣區的核心門戶，承載對外開放的樞紐功能與灣區的綜合服務功能。

下一步，隨著廣州第二機場的建設以及地鐵、高鐵、軌道與公路網絡的優化，廣州全球綜合交通樞紐的地位將被凸顯，並將有力承接“一帶一路”的發展資源，酒店等相關的配套物業將進入著力建設期。

同時廣州城市格局將南移，城市副中心南沙將成為廣州鏈接粵港澳灣區的紐帶，區域商業地產市場迎來巨大發展機遇。同時，主城區與南沙之間的區域將成為最具前景的經濟發展腹地。

結語

位置，人口，消費力是商業地產的三大要素，收縮城市人口的流失與人口結構的老齡化，勢必將引發商業地產的重生與再造。而輝煌期南部與東部小城市的發展亦需平衡人口，消費力與位置的多維元素，避免盲目擴張。

而作為人口流入的城市群與核心城市，人口的聚集，帶動了經濟的發展與產業結構的調整。而人口-經濟-政治的來往互利，又令政策與規反饋於經濟。對於商業地產而言，短期內政策的導向勢必將影響市場的投入與波動，但從長遠看，人口結構的變化，才會從根本上決定市場的運行方式與方向。

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