'北京地鐵房最強投資指南！教你怎麼找到漲幅最大的房子'

這篇文章，我要糾正絕大多數人一個關於“地鐵盤”錯誤的投資邏輯。

大部分人對地鐵盤投資的認知，還放在“距離地鐵站近就好”的層面上，說實話，這種簡單粗暴的判斷，已經有些過時了。

從全國看，已經有30多個城市開通了地鐵，至少總數是100多條，按照2050年的規劃，可能達到289條。未來大 多數一二線城市，甚至三線城市，都不會缺少地鐵。

以北京為例。目前有22條地鐵線路，比較完整的覆蓋了11個轄區，有391個地鐵站點。而這391個站點周邊，圍繞著大量的住宅小區。

地鐵盤，已經不稀缺了。所以，我們是時候思考：泛地鐵時代，什麼樣的地鐵盤更有投資價值？

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首先，我們要關注一個區域內的首條地鐵線。

地鐵盤的誕生，往往是因為該區域內落地了第一條地鐵線。

第一條地鐵的價值，是從無到有，從0到1的歷史性變化。

比如早期的房山線、大興線、亦莊線，以及兩年前開通的S1號線。

以S1號線為例，我們聊聊，一條地鐵對於區域房價的拉動作用。

首先，來看一下門頭溝的地形地貌。門頭溝山地面積達到98.5%，是北京山地比例最高的區。

地勢高，平原少，再加上永定河分割了門頭溝和市區的聯繫，在S1號線沒有規劃之前，門頭溝幾乎得不到城區太多人的注意。

但實際上，門頭溝的位置並沒有很差。門頭溝東邊就是石景山，事實上石景山的區域很小，再往北，就是海淀、西城。

所以改變門頭溝的交通困境，只需要一條可以連接到1號線、6號線的地鐵。

S1號線，就是打開門頭溝房價的鑰匙。有了這條地鐵，也就解決了上班通勤的問題。所以在S1號線通車的2016年，門頭溝房價漲幅也達到全北京最高，在中關村、金融街的上班族們，搶先埋伏於在這裡，享受了一波首條地鐵開通帶來的紅利。

為什麼說第一條地鐵很重要？因為它改變了上班族傳統的居住觀念、通勤方式甚至板塊價值。相比老城區，居住環境更好，房價更低的新區，因為有了地鐵，吸收了大量的外溢人群。

第一條地鐵是新區從市區奪流量；第二條地鐵是分流新區的存量。

所以當有人問，接下來的R1，會不會像S1一樣帶動門頭溝房價再大漲一波呢？答案是不可能。

第一條地鐵的紅利，只能狠狠的享受一次。

地鐵規劃的時候，是該區域內地鐵房PK非地鐵房。

而地鐵房開通之後，是該區域內地鐵房PK市區地鐵房，競爭優勢就變小了。

剛需們攢夠了錢，有了置換的能力，就會想辦法回到市區，而新的剛需再繼續接盤。

所以這類地鐵房是購房置換鏈條的末置位。地鐵開通之前買入最好，開通以後買入，漲幅就不可觀了。

02

事實上，除非在開通之前買入，否則投資第一條地鐵線，並不是最好的選擇。

更適合的，還有主城區的地鐵盤。

主城區地鐵盤的投資邏輯，和上述投資邏輯，是完全不同的。

地鐵開通之前，主城區的地鐵盤未必漲的多。對於新區來說，地鐵可以帶動整個板塊價值的提升，是從“荒原地區”到“新大陸”的本質區別。

而主城區，地段的成熟時間可能比地鐵建設還早，地鐵的作用是優化交通格局，改善交通效率。拉動的價值並不如新區高。

這個道理用一句話來概括就是：

新城區，地鐵決定地段

主城區，地段決定地鐵

所以，在主城區選房，最好選擇樞紐功能強大的，也就是換乘站多的地鐵沿線盤。

通過換乘站，地鐵就由一條孤立的線串了交通網絡。換乘站多的地鐵線，對優質地段的覆蓋就越多。

比如無比強悍、堵成狗的地鐵10號線。

主城區地鐵房的投資邏輯，就是優質地段的投資邏輯。

雖然地鐵開通的時候，無法享受到新區地鐵那樣多的紅利，但因為地段的優質，長期持有可以跑贏大盤，享受更為穩定的房價漲幅。

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寫到這裡，大家都覺得，關於地鐵盤的投資邏輯，已經說的差不多了。

別急。還有第三種地鐵盤。

這種地鐵盤的誕生，得益於強大的地鐵線規劃。它不僅僅只拉動新區的區域價值，而且通過串聯多個商務圈，把城市骨架進一步拉大，重塑了城市格局。

比如地鐵4號線。我們知道，北京南城北城發展是非常不平衡的，而4號線的修建，形成了貫穿南城北城的重要交通線路。

向北看，4號線直接推動了產業商業基地中關村、動物園、西單週邊（包括金融街）的房地產開發。

向南看，由於4號線和大興線聯運，極大程度的方便來西城、海淀上班的通勤族，所以4號線催生了大興沿軌道線的帶狀居民區。土地利用也進一步聚集。

4號線為周邊樓盤帶來的，不僅僅是開通前的漲幅。開通之後，它使得中關村、西單的輻射範圍進一步提高、南部窪地效應逐步釋放增值潛力，長期帶動了整個地鐵沿線樓盤的升值。

直到現在，很多新盤在宣傳的時候，依然以4號線為項目賣點。這種拉動效應依然在持續。

這種連接南北、帶動重要產業基地+商業基地輻射的主幹線，刺激效應是最強大的。地鐵盤在開通前、開通後，都有著可觀的漲幅。

感興趣的朋友，可以找找北京聯合大學報的一期論文《重大基礎設施對周邊房價的時空影響分析_以北京地鐵4號線為例》來讀一讀。

接下來，重點來了。

我們說一說，目前北京關注度最高的一條未開通的地鐵線——17號線。

我認為，17號線的拉動作用，是可以類比4號線的。

如果說4號線最大程度挖掘了南段的地鐵價值，那麼17號線的邏輯，就是最大程度的釋放了北段的地鐵價值。

首先，17號線和4號線一樣，是一條縱貫南北的主要線路。

另外，17號線也是一條帶動重要產業基地+商業基地輻射的線。它串聯了通州、東城、朝陽、昌平四個行政區，從南向北，依次經過亦莊新城、CBD、望京、未來科學城。因為17號線的開通，未來這些重要商圈的輻射區域更強。

17號線，是目前規劃地鐵中，最牛的黃金線了。

17號線的利好很多。首先，向南打通亦莊，拉動次渠板塊增值，其次向東帶動潘家園、太陽宮、望京西等大型居住區的價值。

但我認為，更重要的利好在於北端——未來科學城的周邊。

下圖我用紅線標註了17號線北段的位置，在北段生活的人，會知道這片區域交通有多麼擁堵。目前可以依靠的只有13號線——被稱為碼農專線，13號線主要是向中關村輸入人流。

對於昌平來說，天通苑規劃的失敗，使其完全成為一個睡城的存在。而周邊多是已經開發的二手房板塊，只能眼睜睜看著人才往海淀跑。

而解決這個問題的鑰匙，就是未來科學城，昌平抱著最大的期盼在這裡下注。

新的未來科學城，面積由原來的10平方公里擴大至170.6平方公里，足足擴大了16倍，已經超過昌平總面積的十分之一。

隨著科技城成為昌平最大的產業中心，通過17號線的開通，“未來科學城北”、“未來科學城南”這兩站地鐵，有效的吸收了上班族的“迴流”。新的居住區也一定會向北擴展。

這裡放一下我的看法——目前最有潛力的地鐵，是平谷線，17號線。如果有在北京置業、買房的朋友們，歡迎來豆汁護衛隊一起討論（拒絕銷售、中介）。+V信yuanweitishang，備註豆汁。一起分享買房、跑盤信息。