最近有朋友問我，在沙井看了兩個項目——卓越中寰和萬科星城，不知道該如何選。
作為普通老百姓來說，舉全家之力購房無非看“三好”：
- 好地段：關乎未來的升值潛力
- 好小區：決定長期居住舒適度
- 好價格：最具性價比的好房子
01
大家今天都知道，在一線城市，房子屬於稀缺品。
房子天然的會吸引有購買力的人群，因為房地產有著“引流”的作用，
如果在百度搜索“再造一座城”，會發現不少開發商以此為營銷賣點，為當地的經濟增長，可謂是做出不小的貢獻。
對於房地產的“引流”價值，毫不誇張的說，在粵港澳大灣區裡，中山、東莞、惠州的房地產市場，都要感謝開著粵B車牌的人前往置業。
長期以來，沙井給人的印象是很偏遠的地方，但隨著萬科、卓越、京基、中熙、華僑城等品牌房企入駐，如今已成為剛需購房人群置業的首選之地。
受益於地鐵11號線，從沙井至寶安中心區、前海、南山、福田，連接了整個深圳最有購買力的人群。
年初，再加上粵港大灣區國家戰略規劃的重大利好加持，沙井片區的關注度驟然猛增。
02
要說沙井片區的人流，那絕對是槓槓滴。
沙井街道位於深圳市寶安區西北部，下轄29個社區居委，面積60平方公里，人口約130萬。
但是，區域內的人群多為製造企業的從業人員，購買力明顯不足。
即便是有購買力的人群，其購買力已被當地的小產權房，及一河之隔的長安商品房消化掉不少。
但沒關係，作為一座人口源源不斷流入的移民城市，外來人口帶來的購買力，依舊可以撐起沙井樓市的一片天。
沙井日光盤頻現，就是一個很好的佐證。
5月31日，沙井華強城三期開盤，推出464套，戶型為86~127㎡的3~4房，備案價4.2萬/平~5.2萬/平。
開盤當天選房客戶850批，當天成交463套，去化率99.78%，當日售罄。
沙井片區，用事實證明該片區強大的人口吸附力。此前的西薈城、博林君瑞，均是快速去化。
目前，在售的萬科星城亦所剩無幾，卓越中寰一期也是售罄，二期即將開盤。
在房網上查閱，沙井還有不少的項目正如火如荼的建設中。
除了人流之外，沙井商流亦是非常強大。
在我們的印象裡，沙井屬於偏遠地區，但沙井目前已經形成約80萬㎡商圈，商圈規模超羅湖的東門商圈，平福田的華強北商圈。
未來，海岸城進駐後，將形成約100萬㎡的商圈規模。
03
目前，隨著《粵港澳大灣區發展規劃綱要》印發，沙井片區的建設明顯加速。
作為首次置業的剛需客，在可售的項目卓越中寰與萬科星城，該怎麼選？
先來看看這兩個樓盤之間一些硬性的PK：
對比項
卓越中寰
萬科星城
戶數
1512戶
3337戶
容積率
5.4
5.25
交通
附近有公交站
距離11號線沙井站大概1.5公里
附近有公交站
距離11號線馬安山站大概2公里
學位
建有幼兒園，榮根學校、壆崗小學、沙井中學、深圳市第七高級中學
寶安中學第二外國語學校（九年制），代建九年一貫制學校及幼兒園
在售
戶型
95㎡、160㎡，精裝交付
98㎡、118㎡，精裝交付
物業
價格待定，卓越物業
4.20元/㎡/月，萬科物業
均價
45000元/㎡
44000元/㎡
從硬性指標來看，兩者都相差無幾。
萬科星城與卓越中寰小區內均有市政道路，而且均採用主流式的抬高式花園設計，最底層是商業。
卓越中寰
項目用地面積約4.3萬㎡，總建面約21萬㎡，其中住宅15.5萬㎡（含保障性住房4670㎡），商業4.2萬㎡，商業公寓4490㎡，公共配套設施共8600㎡（含幼兒園2400㎡，公交車首末站2500㎡）。
項目周邊，有華盛西薈城、萬科翡麗郡，已有一定的生活氛圍。項目對面是華僑城的東塘舊改項目，未來將跟卓越中寰形成聯動。
同時，距離項目150米在蠔鄉路上有沙井公園，平日裡可以跑跑步鍛鍊鍛鍊。
二期主推戶型為95㎡三房、160㎡五房。
據現場置業顧問介紹，95㎡兩房將改為三房。估計是卓越中寰在前期蓄客過程中發現剛需購房人群對於三房的需求量較大，臨時將主臥的陽臺納入改為緊湊型的三房戶型，陽臺只算一半的面積，實用性上來說相對比較划算。
160㎡的5房2廳，戶型方正，配置有中西廚兩個廚房。除了客廳大陽臺外，有兩個次臥均配有陽臺。房門打開時，空氣對流，保證室內的通風，但同時也破壞了一定的私密性。主臥有獨立衛生間及衣帽間，有效保護主人的居住私密。
萬科星城
項目用地面積約12萬㎡，總建面約90萬㎡，六個地塊。其中住宅用地僅三塊，一塊教育用地和兩塊商業用地。
萬科星城引入的九年制學校，暫時還不確定是什麼學校。不過，買萬科星城不用擔心上學問題，都很方便，而且萬科物業服務不錯。
同時，項目臨近107國道，而這裡據說要打造為第二個深南大道，成為拉動寶安經濟的科技創新走廊。
小區旁邊有一個批發市場，踩盤當天打的士過去剛好就停車那兒。在給小區業主買菜帶來便捷的同時，不知道後續是否會搬遷，因為味道實在是太大了。
據說，晚上8點鐘過後，送菜的批發商過來了，連行人都很難通過，街道兩旁充斥著各種大貨車、三輪車。
目前，萬科在售的有98㎡三房和118㎡四房。
98㎡三房，全屋裝有中央空調，戶型採光不錯，功能空間設計緊湊。
主臥配有獨立衛生間，兒童房飄窗被充分利用，作為兒童床的一部分，次臥有打一排櫃子。陽臺較大，客廳較為緊湊，但私密性就無法保證了。
118㎡四房，戶型方正，採光通透，大陽臺，得房率高。對於二孩家庭，很實用。總價在500多萬出頭，性價比較高。但同樣的問題也是私密性不高。對於住家而言，沒有浪費的空間，相當不錯。
04
卓越與萬科都是深圳具有較好的口碑開發商，項目品質毋庸置疑。
從剛性的價格上來說，兩盤的價格相差無幾。戶型的設計，兩者都有一定的缺陷，但整體利用率較高。
從學位資源上來看，沙井本身缺少優質學位，關鍵還得看萬科後續引入的教育資源如何。
物業管理方面，萬科物業在行業的口碑不錯，而且萬科也注重用戶的居住體驗。
當然，卓越的物業管理水平也不差。容積率方面萬科會稍微低一些，舒適度會稍微高一些。兩者都距離地鐵站有一些遠，同時都有未來的12號、18號地鐵線規劃。
兩者存在明顯差異：樓盤大小、交房時間、片區規劃。
萬科星城3300多戶，屬於大型社區。卓越中寰1500多戶，屬於中型社區。
交房時間上，萬科星城2020年下半年，要比卓越中寰2021年9月交房，將近早一年。
從現階段的商務配套、居住環境，卓越中寰更佔優勢，周邊舊改項目已形成連片開發的局勢。不過，沙井海岸城正在如火如荼的快速開發，後續也將極大拉昇萬科星城的價值。
關於卓越中寰與萬科星城，泰山的態度、建議是：
卓越中寰與萬科星城都滿足“三好”原則。
如果是短線投資，可以考慮萬科星城，一是交房時間相比較會早一些，可以早辦房產證早日“限售”解禁變現；
二是萬科的品牌效應及物業管理服務，房產交易的流動性會更好；
三是大社區，生活配套齊全。到2020年時，沙井海岸城也差不多要建好開業，又將是一波重大利好。
如果是自住需求，可以考慮卓越中寰。
一是周邊環境要稍微好一些，生活配套已具一定規模；
二是中型社區，物業管理方面更有保障，小區舒適度會更高；
三是未來周邊要打造為高科技創新區，有產業帶動，對於項目的增值是持續的，而且生活工作兩不誤。
總之，無論怎麼選擇，房地產的核心關鍵依舊在於地段。選對了區位，怎麼買都不會犯方向性的錯。
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