每年三四月份都是家有讀書郎人士尋找學區房的高峰期，每到這個時候，總有一些爭論多次都沒有定論的問題又會拿出來討論一通。據羊城派記者觀察，今年，又有一個新的話題“浮頭”。那就是，為了一個學位而買一間“老破小”是否值得？
很多年前便有過類似的爭論：“學區房”光環會不會掉落？這個問題確實值得討論。因為未來學區房，尤其是其低端產品——“老破小”將面臨不小的挑戰。
第一，近幾年，廣州一直推行教育資源均衡化與學區化辦學，如果按這樣的勢頭推進，未來，傳統學區房，尤其是居住體驗感不佳的“老破小”，價值是有下降的可能的。
“學位”有時候是一套房子最核心的賣點
第二，限購了這麼多年，大家現在已越來越珍惜手頭的“房票”和首次購房資格，更傾向首套房一步到位，如果只有學位價值，而居住價值極差的“老破小”，可能接手的人群會逐漸減少。
第三，從購房承接力看，未來的購房大軍是“90後”。據研究，“90後”的消費習慣更傾向於享受型，如果說吃苦耐勞的“70後”、自力更生的“80”後，還能接受在“老破小”中蝸居許多年，而“90後”卻是不怎麼接受的。
所以，“老破小”在“90後”面前大概不會吃香，未來承接力堪憂。
如何挑選“老破小”中的戰鬥機？
即便如此，難道“老破小”就真的沒有價值了呢？也不是，關鍵是怎麼挑！
第一，樓齡不能“太老”。20年左右是極限，過老的房子會有無法貸款、屋內管道老化不好配新、無接盤俠等問題。
第二，要考察出租收益。可能很多人買“老破小”只是為了學位，並不是真的自己住，如果是這樣的話，其利益最大化就是出租。羊城派記者在某中介找到三款房源，都是一房一廳的“老破小”，均為一室一廳和上世紀90年代建的房子。
我們發現，無論是40㎡、45㎡還是38㎡，一室一廳的租金都在4000左右。但我們買房的時候是按平方米付款的，放租時，租客只會按一套單位付租金。那麼在“租售比=每平米租金/每平米單價”情況下，面積越小的房子，租金回報率越高。畢竟，其學位價值是一樣的，租金高，意味著持有價值更高。
第三，具備金融屬性的房子要比拆遷更靠譜。也有不少人買“老破小”會抱著一個念頭：大不了持有幾年，日後要做“拆二代”！說實話，“拆”需要錢，“遷”更需要錢，“建”也是錢！老城區只會慢慢修復，不會大拆大建，拆遷的機率並不大。
所以，買入“老破小”，不如一開始就選擇具備金融屬性的房子，那就是容易租出去、而且租得不錯、轉手也不難的產品。購買時，最好考慮上述三個因素，而不僅僅是學位。
來源|羊城派責編|鄧偉東
