地產越來越難玩了。
地產人那種怎麼下都是好棋的爆棚自信感正在消失，地不好拿、“房住不炒”、業主也不好伺候，這盤“大富翁”遊戲開啟了hard模式。
與此同時，搞商業地產的兄弟們現在也很苦惱，時代變了，百貨不好使了，電商又把流量搶走了，現在人都不愛逛街了，這還怎麼做？
聰明如地產人，早就學會了借力使力，用各種配套資源來為地產增值，甚至還能發掘新的盈利增長點。文化、旅遊、教育、健康、醫療等等，地產似乎什麼概念都能加，加什麼都能玩出新高度。
在這其中，教育首當其衝。還記得“非京籍孩子上學到底有多難”？教育資源很大程度上被捆綁在了房產、社區和城市之中，它對地產的加成作用十分明顯。那如何利用它抓住房地產未來想象？
據明源君的統計，目前TOP20的房企或多或少的都已經進軍教育行業。地產界和教育界合作幾乎是一種必然，兩者之間的合作融合，也並非單純的場地提供這麼簡單。
各龍頭房企開始向運營賽道轉換，為客戶提供更為優質的城市生活體驗，教育資源成為其中的重要一環。而地產資本的湧入，也正在試圖重構中國教育產業的格局。
接下來，明源君就為你解鎖“地產+教育”的各種姿勢。
學歷教育配套住宅
三種模式總有一款合適你
住宅+教育是“地產+教育”的最常見姿勢。住宅配套的往往是家長最關心的一種教育資源——學歷教育，只要能滿足業主們對優質教育資源的需求，效益自然水到渠來：
1）通過教育資源配套促進樓盤銷售；
2）教育為住宅帶來更高溢價；
3）成功轉型教育帶來的新的盈利點。
然而，優質的教育資源宛若女神，各地產商的“追女神”姿勢也分為三個階段：
圖片來源：德勤研究《2017年德勤教育行業報告》
一、住宅+教育1.0：“傍”名校
這種最初級的“追女神”辦法，適合實力不足的小地產商。在沒有任何資源的情況下，地產商只有通過拿到名校附近的地塊，並且爭取與名校簽訂協議，獲得學位，來“傍”到名校。
這個常規操作是個十足的“輕資產”，不需要開發商涉足完全陌生的教育行業。但這個操作在實際上，只能為樓盤的銷售帶來推動作用，而且需要考慮到的是尋求名校的“庇護”其實並不容易，尤其是在教育資源規劃嚴密的一線城市。
二、住宅+教育2.0：“引”名校
稍有實力的房企可以選擇這種“中資產”方式，與教育機構合作，各取所長，房企提供空間和服務，而學校則拿出核心的教育資源，優勢互補。
這樣開發商就變得更加主動了，通過這種合作方式開始與教育行業產生交叉融合，在為土地引來教育資源的同時，還能通過這種方式拿到更低價的土地，產生更多的土地溢價。
三、住宅+教育3.0：“辦”名校
而與教育行業產生更為深入的聯繫，則需要“重資產”模式。這種模式需要有實力的房企持續的投入進教育行業，最終成功打入教育市場，分得蛋糕。
1993年，順德碧桂園項目賣不動的時候，楊老闆搞起了廣東碧桂園學校，在媒體上做足陣勢，誠招英才大力推廣，不僅學校辦得成功，樓盤也賣得火熱。
2017年5月，碧桂園旗下的教育集團博實樂教育在紐交所上市。2018年第四季度，博實樂教育首次實現了盈利，歸母淨利潤為1175萬人民幣。
顯然，碧桂園的教育已經開始脫離地產、獨立運作，可以算上房企轉型教育的成功典範。
校外教育加成商業地產
打出差異化又能增加客戶粘性
互聯網時代，傳統商業模式受到衝擊，而只能依託於線下進行優質服務的教育輔導行業卻長盛不衰，正在成為資金和線下流量的重要入口。與餐飲、兒童遊樂體驗等一起，教育是當下運營者保證人流量的另一武器。
除此之外，商業形態也不再桎梏於傳統的綜合形態，而開始向主題化、特色化的方向發展，教育主題的商業綜合體成為商業地產打差異的一大方向。
一、社區商業+課外教育，讓你的社區大大增值
這一塊的新玩法是萬科提出來的。依託住宅社區和社區商業，萬科成立了自己的社區營地——四點半學堂，主打的是素質教育啟蒙基地，是為了解決萬科社區以及周邊小區兒童的體制外教育需求，特別針對0-12歲的兒童打造家門口、一站式、素質教育服務中心。
這樣的社區營地有效解決了孩子下午放學後無人接、作業無人管的問題，不再侷限於“名校+名盤”的賣樓模式，並將教育與其主業緊密結合。
二、購物中心+兒童教育，抓住人流、激活整片商業
增加體驗性業態是對線長衝擊、提高廣場粘性的一種應對策略。兒童早教等體驗式業態不僅能為購物中心帶來流量，其自身也具有光明的前景，有實力的房企加入戰局後，能夠發掘出又一利潤增長點。
近幾年，萬達加大了對兒童產業的重視，著力研發兒童綜合業態，旗下的早教品牌“寶貝王”正式加入早教行業，與贏在起點、泡泡少兒教育、芝麻街英語等眾多兒童教育業態佈局品牌進行廝殺。
而在萬達集團背後強大的商業地產資源的依託下，其競爭優勢也是十分明顯了。2017年，萬達寶貝王集團年收入14.4億，已經實現整體贏利。2018年萬達的工作報告顯示，寶貝王收入20.8億元，同比增長44.3%；新開業69家寶貝王樂園，早教50家，年度總客流1.99億元，同比增長了36%。
教育商業綜合體
教育主題商業解決課外教育痛點
孩子的補習班一個在東一個在西，接送太麻煩？無處停車，接個孩子，就被開罰單了？孩子在上課，門外的你無處安放？教育商業綜合體能夠解決這些所有問題，擊破課外教育的種種痛點：
1） 將教育資源集中在綜合體內，統一報名，同一地點，省去家長很多麻煩；
2） 統一進行管理，形成集群，產生品牌效應，進一步保障教育質量；
3） 開設各種配套服務，包括餐飲、娛樂、停車等，充分發揮綜合體優勢，同時激活這片區域。
教育商業綜合體最典型的模式便是教育mall，不僅提供主流教育服務，還配套科學館、博物館、影劇院等，提供“一站式”服務，形成一個有機、聯動的綜合體，滿足人們的各種教育需求。
這樣的結合shopping mall與少年宮的經營模式，分別被房企和教育機構所實踐，例如萬科的教育mall和新東方的百學匯。
教育+其他地產業態
充分激發教育產業鏈條能量
如果你覺得以上的“地產+教育”都是小打小鬧，教育產業園和教育小鎮這樣賦能教育產業的打法，或許能夠滿足你的想象。這種玩法需要強大的教育背景和資金實力，串聯起整個教育產業鏈，抓住“地產+教育”的未來想象。
一、教育產業園，新模式下的產業孵化
1）地方主導下的文化教育孵化園
產業孵化是不少地方政府所倚重的，此類模式不同於教育mall需要進駐城市中，教育產業園的選址多在偏遠地區，在三四線城市的機會更多，使得地方房企進入的機會增加。
不少教育產業園都是在地方政府的主導下進行佈局的：
廣東信宜的科教興城模式、上海市閔行區的紫竹國際教育園區、在蘇州城市發展規劃下的蘇州國際教育園、天津市打造的職業教育改革創新示範園區-海河教育園區等等。
在不同地方政府的規劃主導下，教育產業園的定位各不相同，往往是政府已有規劃再引進企業進行合作。這雖然在某種程度上降低了企業風險，但如何引進資源，成功孵化出優質產業，並找到有效的運營模式，才是關鍵所在。
2）政企聯合模式，企業主導下的整合頂層資源模式
脫離了政府主導，這一模式需要企業拿出更加強大的教育資源，採取與地方政府合作的方式，聚集起整個產業鏈條。
新鷗鵬從重慶大學的一個校辦企業出身，它的“中國雲教育產業園”就採取了與重慶巴南區政府強強聯手的模式，在重慶職教城核心發展區，總體規劃面積10平方公里，引入了從幼兒園、小學、中學基礎教育，到大學教育再到職業教育、終身教育的完整教育體系。
二、教育小鎮，各種業態的集大成者
沒有止步於教育產業園，新鷗鵬已經探索出教育mall、教育產業園、教育城和教育小鎮等多個“地產+教育”產品模式。
在新鷗鵬教育小鎮中，除了K12學校之外，還包含了教育產業園、教育mall、住宅等組合產品，形成一個體量巨大、實打實的教育綜合體。
在新鷗鵬的規劃中，要在全國做10個教育小鎮。小鎮規模一般在兩千畝到五千畝。選址標準為“5711”，也就是主城區人口不低於50萬，7000塊錢的房價水平，100萬方的年成交量，不低於100萬1畝的地價。
這樣體量龐大的教育項目，需要整合地產、教育等各方面的資源，還要拿出足夠的耐心持久投入。因此，對於志不在此的企業來說並不合適，較大的資金投入也將部分中小企業拒之門外。
結語
總的來說，“地產+教育”模式無論在住宅、商業還是產業地產都有較大潛力。目前，傳統玩法空間有限，而國內“地產+教育”的運營新模式探索還處於起步階段。這片新藍海，你準備加入嗎？