很多朋友對於房地產有一點誤解，覺得房價跌了房地產的股票就不行了，但其實不是這樣的，房地產企業最關心的不是房價，而是地價，因為他們建房子是需要去買地皮的，如果地價跌的話那麼他們花的成本就更少，利潤就多了。所以其實房價的漲跌不是房地產企業的最關鍵，地價才是他們最關心的。
現在上層的意志也足夠明確了，就是不允許炒房價，但是這裡也要清楚另外一個邏輯：房住不炒不等於房住不建。不允許炒房價，但房子還是要給老百姓住的，房子還是得建的。之前恆大、碧桂園、融創等房企快速崛起的原因是，他們活在房地產的黃金時代，恰當好處地運用了高槓杆，所以看似超越了傳統龍頭房企萬科保利，但是現在政策打壓房地產，龍頭房企的優勢就重新顯示出來了，今天就給大家點評一下龍頭萬科的中報業績。
很多朋友對於房地產有一點誤解，覺得房價跌了房地產的股票就不行了，但其實不是這樣的，房地產企業最關心的不是房價，而是地價，因為他們建房子是需要去買地皮的，如果地價跌的話那麼他們花的成本就更少，利潤就多了。所以其實房價的漲跌不是房地產企業的最關鍵，地價才是他們最關心的。
現在上層的意志也足夠明確了，就是不允許炒房價，但是這裡也要清楚另外一個邏輯：房住不炒不等於房住不建。不允許炒房價，但房子還是要給老百姓住的，房子還是得建的。之前恆大、碧桂園、融創等房企快速崛起的原因是，他們活在房地產的黃金時代，恰當好處地運用了高槓杆，所以看似超越了傳統龍頭房企萬科保利，但是現在政策打壓房地產，龍頭房企的優勢就重新顯示出來了，今天就給大家點評一下龍頭萬科的中報業績。
1.萬科A的中報亮點
萬科的中報總體來看還是不錯的，但算不上非常優秀，因為這些數據都是預料之中，萬科上半年營收1393億，同比增長31%，歸母淨利潤118億，增長29%。
很多朋友對於房地產有一點誤解，覺得房價跌了房地產的股票就不行了，但其實不是這樣的，房地產企業最關心的不是房價，而是地價，因為他們建房子是需要去買地皮的，如果地價跌的話那麼他們花的成本就更少，利潤就多了。所以其實房價的漲跌不是房地產企業的最關鍵，地價才是他們最關心的。
現在上層的意志也足夠明確了，就是不允許炒房價，但是這裡也要清楚另外一個邏輯：房住不炒不等於房住不建。不允許炒房價，但房子還是要給老百姓住的，房子還是得建的。之前恆大、碧桂園、融創等房企快速崛起的原因是，他們活在房地產的黃金時代，恰當好處地運用了高槓杆，所以看似超越了傳統龍頭房企萬科保利，但是現在政策打壓房地產，龍頭房企的優勢就重新顯示出來了，今天就給大家點評一下龍頭萬科的中報業績。
1.萬科A的中報亮點
萬科的中報總體來看還是不錯的，但算不上非常優秀，因為這些數據都是預料之中，萬科上半年營收1393億，同比增長31%，歸母淨利潤118億，增長29%。
營收和淨利潤兩個數據當然十分優秀，為什麼這兩個數據今年會增長比較好，詳細看了下財報，拆開來給大家看看，主要是結算面積增長了20%，同時結算均價增長9.5%，這兩個數字加起來導致萬科的淨利潤增長了29%。我們經常說房地產的淨利潤增速和營收的增速不是關鍵，關鍵在於結算，因為結算是結算前兩年的地，換言之現在的利潤是兩年前就大概率預估到了，那麼看房地產最重要看的是什麼，有兩個是關鍵點。
第一個，槓桿，房地產企業都是高息的，萬科中報的淨負債上升，淨負債35%，上升了4%，這個是不太好的，但是有息負債下降了，有息負債2253億，比年初下降了358億，那就中和掉甚至變好了，所以淨負債上升，有息負債下降，從這個角度來看，總體來說還是不錯的。再來看一下現金流，現金1438億，短期借款和一年內到期的負債666億，有人說有息負債2253億，比現金1438億高啊，但是現金減去短期借款和一年內到期的負債還有800多億可以用，所以流動性還是很充裕的。
萬科作為非常重要的房地產龍頭企業，我們最關心的是這個數字：槓桿，所以總體來說萬科安全邊際在提高，有息負債下降，手中的現金流充裕，這些數據都表明萬科的經營仍然非常的穩健。
第二，少數股東權益，很多人都在關注這個數據，今年一季度報表看似好看，但深入研究發現，只是因為少數股東權益佔比太高，所以導致收入才有所上升，這個二季度來看，由786億下降到一季度末的714億，歸母淨利潤環比上升，少數股東權益下降，這個數據導致萬科收入的含金量上升了，所以這個少數股東權益數據也是我們關注萬科的重點因素之一。
很多朋友對於房地產有一點誤解，覺得房價跌了房地產的股票就不行了，但其實不是這樣的，房地產企業最關心的不是房價，而是地價，因為他們建房子是需要去買地皮的，如果地價跌的話那麼他們花的成本就更少，利潤就多了。所以其實房價的漲跌不是房地產企業的最關鍵，地價才是他們最關心的。
現在上層的意志也足夠明確了，就是不允許炒房價，但是這裡也要清楚另外一個邏輯：房住不炒不等於房住不建。不允許炒房價，但房子還是要給老百姓住的，房子還是得建的。之前恆大、碧桂園、融創等房企快速崛起的原因是，他們活在房地產的黃金時代，恰當好處地運用了高槓杆，所以看似超越了傳統龍頭房企萬科保利，但是現在政策打壓房地產，龍頭房企的優勢就重新顯示出來了，今天就給大家點評一下龍頭萬科的中報業績。
1.萬科A的中報亮點
萬科的中報總體來看還是不錯的，但算不上非常優秀，因為這些數據都是預料之中，萬科上半年營收1393億，同比增長31%，歸母淨利潤118億，增長29%。
營收和淨利潤兩個數據當然十分優秀，為什麼這兩個數據今年會增長比較好，詳細看了下財報，拆開來給大家看看，主要是結算面積增長了20%，同時結算均價增長9.5%，這兩個數字加起來導致萬科的淨利潤增長了29%。我們經常說房地產的淨利潤增速和營收的增速不是關鍵，關鍵在於結算，因為結算是結算前兩年的地，換言之現在的利潤是兩年前就大概率預估到了，那麼看房地產最重要看的是什麼，有兩個是關鍵點。
第一個，槓桿，房地產企業都是高息的，萬科中報的淨負債上升，淨負債35%，上升了4%，這個是不太好的，但是有息負債下降了，有息負債2253億，比年初下降了358億，那就中和掉甚至變好了，所以淨負債上升，有息負債下降，從這個角度來看，總體來說還是不錯的。再來看一下現金流，現金1438億，短期借款和一年內到期的負債666億，有人說有息負債2253億，比現金1438億高啊，但是現金減去短期借款和一年內到期的負債還有800多億可以用，所以流動性還是很充裕的。
萬科作為非常重要的房地產龍頭企業，我們最關心的是這個數字：槓桿，所以總體來說萬科安全邊際在提高，有息負債下降，手中的現金流充裕，這些數據都表明萬科的經營仍然非常的穩健。
第二，少數股東權益，很多人都在關注這個數據，今年一季度報表看似好看，但深入研究發現，只是因為少數股東權益佔比太高，所以導致收入才有所上升，這個二季度來看，由786億下降到一季度末的714億，歸母淨利潤環比上升，少數股東權益下降，這個數據導致萬科收入的含金量上升了，所以這個少數股東權益數據也是我們關注萬科的重點因素之一。
我們很簡單地點評了萬科的中報，整個報表給我的感受是拿地越來越謹慎，拿地都集中在一二線城市，資源儲備合理，未來三年整體經營開發沒有問題。還有一個十分值得關注的，多元業務有明顯上升，特別是物業管理，物業管理收入是52億，同比增加27%，雖然這個數字對於萬科來說體量很小，但是目前萬科新增的簽約飽和度，各方面的新增是113億，萬科在所有房企中物業管理領先優勢最明顯的，所以從管理的角度來看，萬科是所有房企中的絕對王者。
2.萬科A的風險
有的朋友問我萬科有沒有不好的地方呢，一定要說不好的地方，可能有兩個吧：
第一是因為萬科拿地謹慎，所以開發週轉率可能會回落，這個回落會影響到他的增速，這個是要有準備的。
第二在有息負債裡面，境外負債比例提高，這個會導致匯兌收益波動，比如說美元負債，人民幣的升貶值會對它有影響，上半年人民幣總體來看是貶值的，而且7、8月貶值更加是加速了，是近期才開始有所升值的，所以這個對於萬科下半年也會有所影響。
看完萬科的中報了，總結一句話：萬科還是亦步亦趨，非常穩健地坐在龍頭房企的位置上。
.............
最後說說估值，我們來看看PB-Band的情況，萬科今年一直踩在紅線上，之前漲過了綠線，但現在房地產已經不是之前的黃金時代了，萬科的估值區間越來越窄，可能會在紫線和橙線之間徘徊，圍繞著紅線上下波動，所以萬科現在是在合理區間附近，以後我們可以在紫線和橙線之間做波段操作。
很多朋友對於房地產有一點誤解，覺得房價跌了房地產的股票就不行了，但其實不是這樣的，房地產企業最關心的不是房價，而是地價，因為他們建房子是需要去買地皮的，如果地價跌的話那麼他們花的成本就更少，利潤就多了。所以其實房價的漲跌不是房地產企業的最關鍵，地價才是他們最關心的。
現在上層的意志也足夠明確了，就是不允許炒房價，但是這裡也要清楚另外一個邏輯：房住不炒不等於房住不建。不允許炒房價，但房子還是要給老百姓住的，房子還是得建的。之前恆大、碧桂園、融創等房企快速崛起的原因是，他們活在房地產的黃金時代，恰當好處地運用了高槓杆，所以看似超越了傳統龍頭房企萬科保利，但是現在政策打壓房地產，龍頭房企的優勢就重新顯示出來了，今天就給大家點評一下龍頭萬科的中報業績。
1.萬科A的中報亮點
萬科的中報總體來看還是不錯的，但算不上非常優秀，因為這些數據都是預料之中，萬科上半年營收1393億，同比增長31%，歸母淨利潤118億，增長29%。
營收和淨利潤兩個數據當然十分優秀，為什麼這兩個數據今年會增長比較好，詳細看了下財報，拆開來給大家看看，主要是結算面積增長了20%，同時結算均價增長9.5%，這兩個數字加起來導致萬科的淨利潤增長了29%。我們經常說房地產的淨利潤增速和營收的增速不是關鍵，關鍵在於結算，因為結算是結算前兩年的地，換言之現在的利潤是兩年前就大概率預估到了，那麼看房地產最重要看的是什麼，有兩個是關鍵點。
第一個，槓桿，房地產企業都是高息的，萬科中報的淨負債上升，淨負債35%，上升了4%，這個是不太好的，但是有息負債下降了，有息負債2253億，比年初下降了358億，那就中和掉甚至變好了，所以淨負債上升，有息負債下降，從這個角度來看，總體來說還是不錯的。再來看一下現金流，現金1438億，短期借款和一年內到期的負債666億，有人說有息負債2253億，比現金1438億高啊，但是現金減去短期借款和一年內到期的負債還有800多億可以用，所以流動性還是很充裕的。
萬科作為非常重要的房地產龍頭企業，我們最關心的是這個數字：槓桿，所以總體來說萬科安全邊際在提高，有息負債下降，手中的現金流充裕，這些數據都表明萬科的經營仍然非常的穩健。
第二，少數股東權益，很多人都在關注這個數據，今年一季度報表看似好看，但深入研究發現，只是因為少數股東權益佔比太高，所以導致收入才有所上升，這個二季度來看，由786億下降到一季度末的714億，歸母淨利潤環比上升，少數股東權益下降，這個數據導致萬科收入的含金量上升了，所以這個少數股東權益數據也是我們關注萬科的重點因素之一。
我們很簡單地點評了萬科的中報，整個報表給我的感受是拿地越來越謹慎，拿地都集中在一二線城市，資源儲備合理，未來三年整體經營開發沒有問題。還有一個十分值得關注的，多元業務有明顯上升，特別是物業管理，物業管理收入是52億，同比增加27%，雖然這個數字對於萬科來說體量很小，但是目前萬科新增的簽約飽和度，各方面的新增是113億，萬科在所有房企中物業管理領先優勢最明顯的，所以從管理的角度來看，萬科是所有房企中的絕對王者。
2.萬科A的風險
有的朋友問我萬科有沒有不好的地方呢，一定要說不好的地方，可能有兩個吧：
第一是因為萬科拿地謹慎，所以開發週轉率可能會回落，這個回落會影響到他的增速，這個是要有準備的。
第二在有息負債裡面，境外負債比例提高，這個會導致匯兌收益波動，比如說美元負債，人民幣的升貶值會對它有影響，上半年人民幣總體來看是貶值的，而且7、8月貶值更加是加速了，是近期才開始有所升值的，所以這個對於萬科下半年也會有所影響。
看完萬科的中報了，總結一句話：萬科還是亦步亦趨，非常穩健地坐在龍頭房企的位置上。
.............
最後說說估值，我們來看看PB-Band的情況，萬科今年一直踩在紅線上，之前漲過了綠線，但現在房地產已經不是之前的黃金時代了，萬科的估值區間越來越窄，可能會在紫線和橙線之間徘徊，圍繞著紅線上下波動，所以萬科現在是在合理區間附近，以後我們可以在紫線和橙線之間做波段操作。
3.對比保利地產
我們簡單對比一下保利地產，從多元業務的角度來看萬科更優秀一些，萬科管理比保利更好，但是從整個項目的結算來看，保利去年的結算很謹慎，但今年開發週轉提高了，這個是他的優勢，我們也來看看保利的PB-Band（下圖），可以看得到保利的估值更保守，目前還沒到合理估值，它常年在紫線和紅線之間上下波動，換言之保利估值比萬科便宜一些，也可能是因為這個原因，近幾個月保利的漲勢比萬科好一點。簡單對比後得出一個結論：在管理上萬科比保利更優秀一些，在估值上保利更便宜一些，任君選擇。
很多朋友對於房地產有一點誤解，覺得房價跌了房地產的股票就不行了，但其實不是這樣的，房地產企業最關心的不是房價，而是地價，因為他們建房子是需要去買地皮的，如果地價跌的話那麼他們花的成本就更少，利潤就多了。所以其實房價的漲跌不是房地產企業的最關鍵，地價才是他們最關心的。
現在上層的意志也足夠明確了，就是不允許炒房價，但是這裡也要清楚另外一個邏輯：房住不炒不等於房住不建。不允許炒房價，但房子還是要給老百姓住的，房子還是得建的。之前恆大、碧桂園、融創等房企快速崛起的原因是，他們活在房地產的黃金時代，恰當好處地運用了高槓杆，所以看似超越了傳統龍頭房企萬科保利，但是現在政策打壓房地產，龍頭房企的優勢就重新顯示出來了，今天就給大家點評一下龍頭萬科的中報業績。
1.萬科A的中報亮點
萬科的中報總體來看還是不錯的，但算不上非常優秀，因為這些數據都是預料之中，萬科上半年營收1393億，同比增長31%，歸母淨利潤118億，增長29%。
營收和淨利潤兩個數據當然十分優秀，為什麼這兩個數據今年會增長比較好，詳細看了下財報，拆開來給大家看看，主要是結算面積增長了20%，同時結算均價增長9.5%，這兩個數字加起來導致萬科的淨利潤增長了29%。我們經常說房地產的淨利潤增速和營收的增速不是關鍵，關鍵在於結算，因為結算是結算前兩年的地，換言之現在的利潤是兩年前就大概率預估到了，那麼看房地產最重要看的是什麼，有兩個是關鍵點。
第一個，槓桿，房地產企業都是高息的，萬科中報的淨負債上升，淨負債35%，上升了4%，這個是不太好的，但是有息負債下降了，有息負債2253億，比年初下降了358億，那就中和掉甚至變好了，所以淨負債上升，有息負債下降，從這個角度來看，總體來說還是不錯的。再來看一下現金流，現金1438億，短期借款和一年內到期的負債666億，有人說有息負債2253億，比現金1438億高啊，但是現金減去短期借款和一年內到期的負債還有800多億可以用，所以流動性還是很充裕的。
萬科作為非常重要的房地產龍頭企業，我們最關心的是這個數字：槓桿，所以總體來說萬科安全邊際在提高，有息負債下降，手中的現金流充裕，這些數據都表明萬科的經營仍然非常的穩健。
第二，少數股東權益，很多人都在關注這個數據，今年一季度報表看似好看，但深入研究發現，只是因為少數股東權益佔比太高，所以導致收入才有所上升，這個二季度來看，由786億下降到一季度末的714億，歸母淨利潤環比上升，少數股東權益下降，這個數據導致萬科收入的含金量上升了，所以這個少數股東權益數據也是我們關注萬科的重點因素之一。
我們很簡單地點評了萬科的中報，整個報表給我的感受是拿地越來越謹慎，拿地都集中在一二線城市，資源儲備合理，未來三年整體經營開發沒有問題。還有一個十分值得關注的，多元業務有明顯上升，特別是物業管理，物業管理收入是52億，同比增加27%，雖然這個數字對於萬科來說體量很小，但是目前萬科新增的簽約飽和度，各方面的新增是113億，萬科在所有房企中物業管理領先優勢最明顯的，所以從管理的角度來看，萬科是所有房企中的絕對王者。
2.萬科A的風險
有的朋友問我萬科有沒有不好的地方呢，一定要說不好的地方，可能有兩個吧：
第一是因為萬科拿地謹慎，所以開發週轉率可能會回落，這個回落會影響到他的增速，這個是要有準備的。
第二在有息負債裡面，境外負債比例提高，這個會導致匯兌收益波動，比如說美元負債，人民幣的升貶值會對它有影響，上半年人民幣總體來看是貶值的，而且7、8月貶值更加是加速了，是近期才開始有所升值的，所以這個對於萬科下半年也會有所影響。
看完萬科的中報了，總結一句話：萬科還是亦步亦趨，非常穩健地坐在龍頭房企的位置上。
.............
最後說說估值，我們來看看PB-Band的情況，萬科今年一直踩在紅線上，之前漲過了綠線，但現在房地產已經不是之前的黃金時代了，萬科的估值區間越來越窄，可能會在紫線和橙線之間徘徊，圍繞著紅線上下波動，所以萬科現在是在合理區間附近，以後我們可以在紫線和橙線之間做波段操作。
3.對比保利地產
我們簡單對比一下保利地產，從多元業務的角度來看萬科更優秀一些，萬科管理比保利更好，但是從整個項目的結算來看，保利去年的結算很謹慎，但今年開發週轉提高了，這個是他的優勢，我們也來看看保利的PB-Band（下圖），可以看得到保利的估值更保守，目前還沒到合理估值，它常年在紫線和紅線之間上下波動，換言之保利估值比萬科便宜一些，也可能是因為這個原因，近幾個月保利的漲勢比萬科好一點。簡單對比後得出一個結論：在管理上萬科比保利更優秀一些，在估值上保利更便宜一些，任君選擇。
4.總結
最後做一個總結，房地產的黃金時代已經過去，現在是處於白銀時代，雖然政策繼續加碼，但是房住不炒不等於房住不建，龍頭企業安全邊際、管理優勢明顯，房企估值收窄但可以考慮波段操作。
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