'2019年樓市投資機會及行業發展研判'
吳建斌總因任碧桂園集團CFO三年寫那本《我在碧桂園的1000天》神書後出名，現在是陽光城集團的執行副總裁，去年他曾經有篇演講傳播很廣：房地產未來應該怎麼做？
就在近期，他發表了《2019年樓市投資機會及行業發展研判》的主題演講，主要從城市化未完成、房地產在國民經濟中的重要地位以及房地產的獨特優勢等幾個方面進行了闡述，值得讀讀，看看專業的財務視角眼裡的地產行業投資機會。
以下為演講全文觀點提煉（有刪減）：
我認為大家對房地產行業都不陌生，因為我們日常住房、投資和資產增值保值都與房地產息息相關。但是，我相信大家又都對這個行業說得未必清楚，因為這個行業太大，太寬泛，不是幾個指標就能說清楚。今天，我分三個部分給大家分享我對這個行業的理解。
●●●1●● ●
房地產行業在國民經濟中佔相當比重
20世紀80年代前後，中國推行了改革開放政策，那時“來料加工”迅速興起，加上人口有紅利，中國工業迅速崛起，中國迅速一舉成為世界加工工廠。
三十多年過去了，隨著我國工業水平提高，加上工人工資水平、社保福利等方面的提升,致使國內製造業的低成本優勢逐步消失；去年以來，中美貿易戰持續發酵，長期來看，將導致國內鋼鐵、彩電、汽車、半導體等產業過剩，中信證券有一份研究報告認為，這些產業將逐漸向我國周邊國家轉移。
這場戰爭的爆發牽涉其中的不僅僅是兩國貿易競爭，不排除後續將擴大至金融和軍事競爭。那麼，房地產行業更加凸顯它的重要性，一定程度上講，房地產行業在國民經濟中佔有相當比重。
我們都知道，國家制定了未來發展目標。因此，為實現2035年（中國達到當前最發達的，人口在500萬以上的前20個國家的發展水平，即人均GDP能達到按2011年不變價計算的2.5萬到3萬美元之間）收入翻一番，那麼經推算，未來每年GDP增速不得低於6%以上。作為拉動中國經濟增長的三駕馬車，譬如進出口貿易，其態勢處於逐年下降的趨勢；再譬如，基建投資也到了峰頂，進入漸進尾聲；大消費呈現上市趨勢，但受制於購買力的提高。
作為各行各業之首的房地產行業，其上游承接著鋼鐵和建材等行業，下游串聯著建材、家居、營銷、裝飾和家電等行業，對於經濟發展的重要性是不言而喻的。有數據顯示，在過去的2018年，房地產對GDP直接貢獻達5.98萬億，增速3.8%，佔總GDP 90萬億的6.6%。如果加上相關上游和下游產業，估計對GDP的貢獻可能達到30%以上。
●●●2●● ●
房地產行業是當前相對較好的行業
時至今日，我仍然堅信房地產行業是中國最好的行業，理據可歸納成以下四點：
其一，目前中國城鎮化率僅為57%（備註：按戶籍人口），和發達經濟體比較，以每年城鎮化率1%推算，至少還要有10~15年左右發展，才有望接近部分發達國家（譬如：意大利69%，德國76%，巴西86%）的現有水平，還不算舊城改造帶來的剛性需求，這對國內房地產行業來說，具有很大支撐。
其二，房地產行業的毛利率位居各行各業之首，而這與房地產公司加槓桿運作不無關係。目前，頭部房地產企業總資產負債率多數在80%以上。這意味著總投資10億的地產項目，房地產企業僅需投入1到2個億的自有資金，其餘資金多數來自於銀行及其他金融機構。也由於房地產行業的銷售、融資及快速開發已經十分嫻熟，運營中的每一個環節得到不斷優化，儘管近年來毛利率每年都在下降，但依然還有30%左右的毛利率，相比之下，仍是一個最好的行業。
其三，固定資產的保值和增值效果明顯。大家想想，如果在2008年全球金融危機前後您置業了，有機會資產價值升值達10倍以上；又如果2014年房地產最困難的這一年您置業了，有機會獲利1到3倍吧。有人講過，如果您有剛性需求，任何時候買房都不會有錯。事實上，購房不僅有保值功能，還有增值的作用。我們很多人就是因為一早買房了，使得生活的質素大大提高。因此，住房投資無疑是聚集財富的最佳產品。
其四，當前推行的新城鎮化疊加戶籍制度改革，將造就房地產行業全新的發展空間，將形成京津冀、長三角和粵港澳大灣區等九個以上的都市圈。每一個都市圈就是機會。
過去多少年，國內人口流動有這麼一些流向，譬如從中西部向東部、南部沿海流動；從北部省份向南部省份流動；從農村向城市流動；從小城市向大城市流動；從小都市圈向大都市圈流動。按照這些流動的方向，就是房地產投資的機會。新政策驅動下，這九個都市圈將是新的機會，相信進一步帶來房地產行業的活躍性。
當然，房地產行業也呈現出了一些新特點，在投資時，不得不引起高度重視，做好適當的風險規避，也有三點：
其一，不得不承認，房地產行業已經進入到峰值時代，高位運行之下地產行業的市場總量將在15~20萬億橫盤。這個橫盤，起碼持續10年以上。峰值過後，房地產行業就會從增量市場向存量市場發生轉化。那時，行業未來更多關注的是長租公寓、酒店、寫字樓和商業群體等資產運營，事實上，很多房企已經開始抓緊佈局這個變化。
其二，今年以來，二線城市成為房地產企業競爭的主戰場，四月伊始，二線城市地王頻頻出現，一改去年下半年土地流拍的低迷態勢。眼下局勢的成因，一方面源於一線城市限購、限售政策沒有放鬆；另一方面源於三、四、五線城市需求不足。這種態勢下，二線城市出現麵粉貴過麵包，已經引起決策者們的重視，因此相關政策已經加緊了。
其三，國內金融政策時緊時鬆，這已是常態。眼下監管部門針對拿地王的地產公司及房地產公司的融資活動在收緊，收緊主要集中在標準融資審批方面，也延伸到非標融資方面。因此，對房地產公司又面臨一次考驗。作為房地產企業，如何應對這一變化，需要做好預案，特別是要把經營性現金流管理提到重要議程上來重視。
總而言之，未來10~15年，房地產行業仍是蓬勃發展期，投資機會還是巨大的。
"吳建斌總因任碧桂園集團CFO三年寫那本《我在碧桂園的1000天》神書後出名，現在是陽光城集團的執行副總裁，去年他曾經有篇演講傳播很廣：房地產未來應該怎麼做？
就在近期，他發表了《2019年樓市投資機會及行業發展研判》的主題演講，主要從城市化未完成、房地產在國民經濟中的重要地位以及房地產的獨特優勢等幾個方面進行了闡述，值得讀讀，看看專業的財務視角眼裡的地產行業投資機會。
以下為演講全文觀點提煉（有刪減）：
我認為大家對房地產行業都不陌生，因為我們日常住房、投資和資產增值保值都與房地產息息相關。但是，我相信大家又都對這個行業說得未必清楚，因為這個行業太大，太寬泛，不是幾個指標就能說清楚。今天，我分三個部分給大家分享我對這個行業的理解。
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房地產行業在國民經濟中佔相當比重
20世紀80年代前後，中國推行了改革開放政策，那時“來料加工”迅速興起，加上人口有紅利，中國工業迅速崛起，中國迅速一舉成為世界加工工廠。
三十多年過去了，隨著我國工業水平提高，加上工人工資水平、社保福利等方面的提升,致使國內製造業的低成本優勢逐步消失；去年以來，中美貿易戰持續發酵，長期來看，將導致國內鋼鐵、彩電、汽車、半導體等產業過剩，中信證券有一份研究報告認為，這些產業將逐漸向我國周邊國家轉移。
這場戰爭的爆發牽涉其中的不僅僅是兩國貿易競爭，不排除後續將擴大至金融和軍事競爭。那麼，房地產行業更加凸顯它的重要性，一定程度上講，房地產行業在國民經濟中佔有相當比重。
我們都知道，國家制定了未來發展目標。因此，為實現2035年（中國達到當前最發達的，人口在500萬以上的前20個國家的發展水平，即人均GDP能達到按2011年不變價計算的2.5萬到3萬美元之間）收入翻一番，那麼經推算，未來每年GDP增速不得低於6%以上。作為拉動中國經濟增長的三駕馬車，譬如進出口貿易，其態勢處於逐年下降的趨勢；再譬如，基建投資也到了峰頂，進入漸進尾聲；大消費呈現上市趨勢，但受制於購買力的提高。
作為各行各業之首的房地產行業，其上游承接著鋼鐵和建材等行業，下游串聯著建材、家居、營銷、裝飾和家電等行業，對於經濟發展的重要性是不言而喻的。有數據顯示，在過去的2018年，房地產對GDP直接貢獻達5.98萬億，增速3.8%，佔總GDP 90萬億的6.6%。如果加上相關上游和下游產業，估計對GDP的貢獻可能達到30%以上。
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房地產行業是當前相對較好的行業
時至今日，我仍然堅信房地產行業是中國最好的行業，理據可歸納成以下四點：
其一，目前中國城鎮化率僅為57%（備註：按戶籍人口），和發達經濟體比較，以每年城鎮化率1%推算，至少還要有10~15年左右發展，才有望接近部分發達國家（譬如：意大利69%，德國76%，巴西86%）的現有水平，還不算舊城改造帶來的剛性需求，這對國內房地產行業來說，具有很大支撐。
其二，房地產行業的毛利率位居各行各業之首，而這與房地產公司加槓桿運作不無關係。目前，頭部房地產企業總資產負債率多數在80%以上。這意味著總投資10億的地產項目，房地產企業僅需投入1到2個億的自有資金，其餘資金多數來自於銀行及其他金融機構。也由於房地產行業的銷售、融資及快速開發已經十分嫻熟，運營中的每一個環節得到不斷優化，儘管近年來毛利率每年都在下降，但依然還有30%左右的毛利率，相比之下，仍是一個最好的行業。
其三，固定資產的保值和增值效果明顯。大家想想，如果在2008年全球金融危機前後您置業了，有機會資產價值升值達10倍以上；又如果2014年房地產最困難的這一年您置業了，有機會獲利1到3倍吧。有人講過，如果您有剛性需求，任何時候買房都不會有錯。事實上，購房不僅有保值功能，還有增值的作用。我們很多人就是因為一早買房了，使得生活的質素大大提高。因此，住房投資無疑是聚集財富的最佳產品。
其四，當前推行的新城鎮化疊加戶籍制度改革，將造就房地產行業全新的發展空間，將形成京津冀、長三角和粵港澳大灣區等九個以上的都市圈。每一個都市圈就是機會。
過去多少年，國內人口流動有這麼一些流向，譬如從中西部向東部、南部沿海流動；從北部省份向南部省份流動；從農村向城市流動；從小城市向大城市流動；從小都市圈向大都市圈流動。按照這些流動的方向，就是房地產投資的機會。新政策驅動下，這九個都市圈將是新的機會，相信進一步帶來房地產行業的活躍性。
當然，房地產行業也呈現出了一些新特點，在投資時，不得不引起高度重視，做好適當的風險規避，也有三點：
其一，不得不承認，房地產行業已經進入到峰值時代，高位運行之下地產行業的市場總量將在15~20萬億橫盤。這個橫盤，起碼持續10年以上。峰值過後，房地產行業就會從增量市場向存量市場發生轉化。那時，行業未來更多關注的是長租公寓、酒店、寫字樓和商業群體等資產運營，事實上，很多房企已經開始抓緊佈局這個變化。
其二，今年以來，二線城市成為房地產企業競爭的主戰場，四月伊始，二線城市地王頻頻出現，一改去年下半年土地流拍的低迷態勢。眼下局勢的成因，一方面源於一線城市限購、限售政策沒有放鬆；另一方面源於三、四、五線城市需求不足。這種態勢下，二線城市出現麵粉貴過麵包，已經引起決策者們的重視，因此相關政策已經加緊了。
其三，國內金融政策時緊時鬆，這已是常態。眼下監管部門針對拿地王的地產公司及房地產公司的融資活動在收緊，收緊主要集中在標準融資審批方面，也延伸到非標融資方面。因此，對房地產公司又面臨一次考驗。作為房地產企業，如何應對這一變化，需要做好預案，特別是要把經營性現金流管理提到重要議程上來重視。
總而言之，未來10~15年，房地產行業仍是蓬勃發展期，投資機會還是巨大的。
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投資房企的機會選擇
基於前面講的三個方面及形成一些觀點，我對投資有以下建議，僅供參考。
首先，我首選房地產企業發行的債券、資產證券化和PPN等產品，因為這類投資回報較高且有底層資產做基礎，相對比較安全。
2018年政策收緊後，國際資本市場把債券成本持續推高，各大房企依舊爭先發行美元債券實現境外融資。目前，陽光城還在國內發行ABS等產品，作為標準化產品的ABS得到國家相關部門批准，又有銀行或信託公司背書，投資安全性較高，可以成為大家的首選投資品種。
其次，購買一定比例的上市公司股票（藍籌、高成長企業）或物業服務公司股票。2018年各房企的業績顯示，房地產公司的利潤一直在高速增長，陽光城2018年淨利潤達到30.2億元，同比增長46.36%。
相比之下，房地產企業的業績並沒有在資本市場上反映出來，大家可以根據自己的投資偏好及風險承受能力做出選擇。另外，我看好上市的物業服務公司，隨著5G時代的來臨，商業模式的比變革，這類股將有一個非常好的前景。
其三，是購買剛需盤或處於價值低窪的樓盤。譬如，投資者可在一線城市大膽買限價房，就等於賺了市場溢價的20%到30%。
此外，以價格普漲來推論，弱二線、三四線一些城市目前仍處在價值低窪地。如果您有剛性需求，而且找不到更好的投資機會，投資這一類房產也是一個很好的選擇。
"吳建斌總因任碧桂園集團CFO三年寫那本《我在碧桂園的1000天》神書後出名，現在是陽光城集團的執行副總裁，去年他曾經有篇演講傳播很廣：房地產未來應該怎麼做？
就在近期，他發表了《2019年樓市投資機會及行業發展研判》的主題演講，主要從城市化未完成、房地產在國民經濟中的重要地位以及房地產的獨特優勢等幾個方面進行了闡述，值得讀讀，看看專業的財務視角眼裡的地產行業投資機會。
以下為演講全文觀點提煉（有刪減）：
我認為大家對房地產行業都不陌生，因為我們日常住房、投資和資產增值保值都與房地產息息相關。但是，我相信大家又都對這個行業說得未必清楚，因為這個行業太大，太寬泛，不是幾個指標就能說清楚。今天，我分三個部分給大家分享我對這個行業的理解。
●●●1●● ●
房地產行業在國民經濟中佔相當比重
20世紀80年代前後，中國推行了改革開放政策，那時“來料加工”迅速興起，加上人口有紅利，中國工業迅速崛起，中國迅速一舉成為世界加工工廠。
三十多年過去了，隨著我國工業水平提高，加上工人工資水平、社保福利等方面的提升,致使國內製造業的低成本優勢逐步消失；去年以來，中美貿易戰持續發酵，長期來看，將導致國內鋼鐵、彩電、汽車、半導體等產業過剩，中信證券有一份研究報告認為，這些產業將逐漸向我國周邊國家轉移。
這場戰爭的爆發牽涉其中的不僅僅是兩國貿易競爭，不排除後續將擴大至金融和軍事競爭。那麼，房地產行業更加凸顯它的重要性，一定程度上講，房地產行業在國民經濟中佔有相當比重。
我們都知道，國家制定了未來發展目標。因此，為實現2035年（中國達到當前最發達的，人口在500萬以上的前20個國家的發展水平，即人均GDP能達到按2011年不變價計算的2.5萬到3萬美元之間）收入翻一番，那麼經推算，未來每年GDP增速不得低於6%以上。作為拉動中國經濟增長的三駕馬車，譬如進出口貿易，其態勢處於逐年下降的趨勢；再譬如，基建投資也到了峰頂，進入漸進尾聲；大消費呈現上市趨勢，但受制於購買力的提高。
作為各行各業之首的房地產行業，其上游承接著鋼鐵和建材等行業，下游串聯著建材、家居、營銷、裝飾和家電等行業，對於經濟發展的重要性是不言而喻的。有數據顯示，在過去的2018年，房地產對GDP直接貢獻達5.98萬億，增速3.8%，佔總GDP 90萬億的6.6%。如果加上相關上游和下游產業，估計對GDP的貢獻可能達到30%以上。
●●●2●● ●
房地產行業是當前相對較好的行業
時至今日，我仍然堅信房地產行業是中國最好的行業，理據可歸納成以下四點：
其一，目前中國城鎮化率僅為57%（備註：按戶籍人口），和發達經濟體比較，以每年城鎮化率1%推算，至少還要有10~15年左右發展，才有望接近部分發達國家（譬如：意大利69%，德國76%，巴西86%）的現有水平，還不算舊城改造帶來的剛性需求，這對國內房地產行業來說，具有很大支撐。
其二，房地產行業的毛利率位居各行各業之首，而這與房地產公司加槓桿運作不無關係。目前，頭部房地產企業總資產負債率多數在80%以上。這意味著總投資10億的地產項目，房地產企業僅需投入1到2個億的自有資金，其餘資金多數來自於銀行及其他金融機構。也由於房地產行業的銷售、融資及快速開發已經十分嫻熟，運營中的每一個環節得到不斷優化，儘管近年來毛利率每年都在下降，但依然還有30%左右的毛利率，相比之下，仍是一個最好的行業。
其三，固定資產的保值和增值效果明顯。大家想想，如果在2008年全球金融危機前後您置業了，有機會資產價值升值達10倍以上；又如果2014年房地產最困難的這一年您置業了，有機會獲利1到3倍吧。有人講過，如果您有剛性需求，任何時候買房都不會有錯。事實上，購房不僅有保值功能，還有增值的作用。我們很多人就是因為一早買房了，使得生活的質素大大提高。因此，住房投資無疑是聚集財富的最佳產品。
其四，當前推行的新城鎮化疊加戶籍制度改革，將造就房地產行業全新的發展空間，將形成京津冀、長三角和粵港澳大灣區等九個以上的都市圈。每一個都市圈就是機會。
過去多少年，國內人口流動有這麼一些流向，譬如從中西部向東部、南部沿海流動；從北部省份向南部省份流動；從農村向城市流動；從小城市向大城市流動；從小都市圈向大都市圈流動。按照這些流動的方向，就是房地產投資的機會。新政策驅動下，這九個都市圈將是新的機會，相信進一步帶來房地產行業的活躍性。
當然，房地產行業也呈現出了一些新特點，在投資時，不得不引起高度重視，做好適當的風險規避，也有三點：
其一，不得不承認，房地產行業已經進入到峰值時代，高位運行之下地產行業的市場總量將在15~20萬億橫盤。這個橫盤，起碼持續10年以上。峰值過後，房地產行業就會從增量市場向存量市場發生轉化。那時，行業未來更多關注的是長租公寓、酒店、寫字樓和商業群體等資產運營，事實上，很多房企已經開始抓緊佈局這個變化。
其二，今年以來，二線城市成為房地產企業競爭的主戰場，四月伊始，二線城市地王頻頻出現，一改去年下半年土地流拍的低迷態勢。眼下局勢的成因，一方面源於一線城市限購、限售政策沒有放鬆；另一方面源於三、四、五線城市需求不足。這種態勢下，二線城市出現麵粉貴過麵包，已經引起決策者們的重視，因此相關政策已經加緊了。
其三，國內金融政策時緊時鬆，這已是常態。眼下監管部門針對拿地王的地產公司及房地產公司的融資活動在收緊，收緊主要集中在標準融資審批方面，也延伸到非標融資方面。因此，對房地產公司又面臨一次考驗。作為房地產企業，如何應對這一變化，需要做好預案，特別是要把經營性現金流管理提到重要議程上來重視。
總而言之，未來10~15年，房地產行業仍是蓬勃發展期，投資機會還是巨大的。
●●●3●● ●
投資房企的機會選擇
基於前面講的三個方面及形成一些觀點，我對投資有以下建議，僅供參考。
首先，我首選房地產企業發行的債券、資產證券化和PPN等產品，因為這類投資回報較高且有底層資產做基礎，相對比較安全。
2018年政策收緊後，國際資本市場把債券成本持續推高，各大房企依舊爭先發行美元債券實現境外融資。目前，陽光城還在國內發行ABS等產品，作為標準化產品的ABS得到國家相關部門批准，又有銀行或信託公司背書，投資安全性較高，可以成為大家的首選投資品種。
其次，購買一定比例的上市公司股票（藍籌、高成長企業）或物業服務公司股票。2018年各房企的業績顯示，房地產公司的利潤一直在高速增長，陽光城2018年淨利潤達到30.2億元，同比增長46.36%。
相比之下，房地產企業的業績並沒有在資本市場上反映出來，大家可以根據自己的投資偏好及風險承受能力做出選擇。另外，我看好上市的物業服務公司，隨著5G時代的來臨，商業模式的比變革，這類股將有一個非常好的前景。
其三，是購買剛需盤或處於價值低窪的樓盤。譬如，投資者可在一線城市大膽買限價房，就等於賺了市場溢價的20%到30%。
此外，以價格普漲來推論，弱二線、三四線一些城市目前仍處在價值低窪地。如果您有剛性需求，而且找不到更好的投資機會，投資這一類房產也是一個很好的選擇。