中信證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
保利地產(600048)
核心觀點
盈利能力的提升已經接近終點，但收入增速的提升才剛剛開始。公司新業務帶來長期的持續性，給予公司“買入”的投資評級。
公司中報大幅超過市場預期。公司公告2019年上半年實現營業收入711.6億元，同比增長19.5%，實現歸母淨利潤103.5億元，同比增長59.1%。公司歸母淨利潤率達到14.2%，為2011年以來的新高。公司上半年實現業績相當於去年全年的54.8%，2019年全年業績增長確定程度進一步提升。
結算利潤率遭遇階段性高點，但無需擔心盈利能力超預期下降。我們相信，目前的盈利能力中期而言是不可持續的，預計公司所在絕大多數城市結算地價將有所上漲，房價漲幅不大。但投資者可能對公司盈利能力下降擔心過度。一方面，公司在控制建安和產品溢價方面素有心得，另一方面，較低的資金成本（2018年底5.0%）也有助於公司維持盈利能力。2019年上半年，按照當前價格測算，公司拿地潛在毛利率已經從最低點的17%回升到24%。
結算規模有望持續放大，收入彈性將在2019年下半年起顯現。2019年，公司計劃新開工4500萬平米，計劃竣工2750萬平米。若計劃達成，則2018-2019年兩年，相比2016-2017年，公司新開工和竣工將分別增長73.9%和64.7%。這意味著，公司2019-2020年，結算收入的增長具備明顯彈性（結算滯後於竣工，2018年的公司結算面積大幅低於竣工面積）。
有業績，更有未來。公司在物管，經紀，商管，建築，房地產基金，會展，文旅，康養，教育，公寓等產業積極佈局，不僅積累資產，更注意培育團隊服務能力。我們認為公司是新業務發展最為堅決的上市房企之一。2018年保利投顧完成和合富輝煌股權整合。2019年公司公告保利物業將獨立於境外上市。房地產開發業務鞏固公司當期業績，新業務則打開公司長期發展空間。
風險提示：公司未來盈利能力下降超預期的風險。
信用分層和流動性整體充裕的環境對公司較為有利，給予公司“買入”的投資評級。我們認為，當前房企信用開始分層，公司部分競爭對手的融資成本顯著高於公司甚至超過5個百分點。房地產行業融資渠道收緊，卻也伴隨著新市民加速在城市落戶，整體流動性較為寬裕。公司是高信用行業龍頭的代表，充分受益於總量和結構的趨勢。我們給予公司2019/2020/2021年2.05/2.66/3.19元/股的EPS預測，給予NAV19.43元/股，給予公司2019年9倍PE，即18.44元/股的目標價，給予“買入”的投資評級。
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