太平洋證券發佈投資研究報告，評級: 買入。
保利地產(600048)
事件：公司近日發佈2019年中報，實現營業收入711.4億元，同比增19.5%，歸母淨利潤99.6億元，同比增53.3%，EPS為0.84元。
毛利率提升，項目權益比提高。19上半年公司營業收入711.2億元,同比+19.5%;實現歸屬於上市公司股東淨利潤99.6億，同比+53.3%；基本每股收益0.84元，同比+52.8%;毛利率為39.8%,較去年同期提升4.4%;公司歸母淨利潤增速明顯高於營業收入增速。主要源於以下三點:1)高毛利率項目集中進入結轉期；2)報告期結轉項目權益比例較高3)公司成本控制能力、管理能力有所提高。
銷售穩健增長，推盤貨值充裕。公司19年上半年實現簽約面積1636.47萬方;實現簽約銷售金額2,526.2億元;公司銷售金額行業排名位居行業第四名；一二線城市及六大核心城市群銷售貢獻均超75%；公司上半年實現開工規模2894萬平,已完成全年開工計劃的64%,為下半年推盤儲備了充裕的貨值。
拿地謹慎，土地拓展模式多元化。上半年,公司新增容積率面積826萬平方米，同比下降45.3%,拿地總成本533億元,同比下降50.3%,拿地額佔比銷售額21.1%，整體趨於謹慎；樓面均價6453元/平米,佔同期銷售均價的41.8%,拿地成本較穩。從城市能級看,上半年一二、三四線城市拿地金額佔比78%和22%。公司目前構建了招拍掛、收併購等多元土地拓展模式,藉助國企平臺，整合優質資源。
融資優勢明顯，財務狀況穩健。2019年H1,公司有息負債2709.9億元,負債綜合成本僅4.99%，融資優勢明顯。淨負債率76.6%,較去年同期-16.6pct，資產負債率（剔除預收款）66.1%,較去年同期-1.7pct,負債率明顯改善。債務結構合理,賬面現金餘額/一年內有息負債為2.63倍,短期償債壓力不大。截至2019年H1,公司獲得銀行授信總額5100億元。隨著下半年政策對資金端的收緊，公司憑藉央企信用的融資優勢將進一步凸顯。
投資建議：公司土地儲備充足，擴張意願積極，高層提出“三年之內重返前三”的目標。在政策環境不斷收緊的大背景下，公司作為央企加龍頭，融資拿地優勢將愈加明顯，在央企整合的大背景下，保利地產作為集團核心的地產開發平臺，不排除未來繼續承接其他央企優質資源的可能性。在完成保利香港的整合，解決同業競爭問題後，業務區域和市佔率有望加速提升。我們預計公司19-21年EPS分別為2.01、2.44及2.94元，對應PE為6.9X、5.7X及4.7X，目標價為16.62元，維持“買入”評級。
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