'新城控股，2017年下半年的保利地產'

作者：zwz700-坐看浮雲

來源：雪球

2018年新城控股現有383個項目。加上今年上半年80個項目，共計463個，擬出售40個項目，剩餘423個。1.3億土地儲備，足夠未來幾年的開發。關鍵是423個項目全國佈局，足以低於銷售風險，確保合約銷售的穩步增長。要不是下半年上下游融資抽緊，新城還是能夠保持高位數雙位數增長的，現在因為老王事件和融資普遍性收緊，成長性會受到影響，但是樂觀估計可以超越行業平均水平。因為有這麼多的項目在開工，在建，在銷售，在交付。

其中吾悅綜合體項目有118個。2019年已經開業44個，到年底開業64個。2020年開業34個，合計98個的樣子。基本能夠完成100個的既定目標。租金收入40億-60億-90億。

商業和住宅項目305個。綜合體項目佔總的開發類項目的三分之一。

305個開發項目的目標利潤是不能低於8-10%的，現金流支撐了吾悅綜合體的高週轉的資金需求，吾悅綜合體的高週轉也支撐了公司的經營現金流的穩健和增長，並且吾悅綜合體的配套高毛利和租金帶來的成本其他收入，支撐了公司的整體毛利率的上升，也支撐了公司核心淨利潤的增長。

公司債目前有100.6億的樣子。真的不多。我所知道的幾個TOP排名50-60位的地產商都有200多億以上的公司債發行呢。這說明新城的去化率真的很好，快週轉是行業龍頭。極低的負債率就是創造了近3000億的合約銷售。難怪全年淨資產收益率會高達43%。

2019年計劃開工面積2040萬平方米，我們按照1.16萬元/平的均價算，2366.4億的貨值。上半年新開工計劃是1834萬平，下半年計劃開工是206萬平。中報顯示2019年下半年貨值達5800億。超過6000億的貨值足夠兩年近3000億的合約銷售之需求量。所以，不要武斷說新城控股未來兩年就沒有成長性了，成長性可能不是高位數的兩位數，但是保持10%的成長性也問題不大的。@今日話題 $保利地產(SH600048)$ $融創中國(01918)$ $萬科A(SZ000002)$

下圖是我2017年9月研究保利地產，萬科a和融創中國的圖標分析筆記，供參考對比：

結論，新城控股跟2017年下半年的保利地產的體量已經差不多了，無論是全國佈局的項目分佈及數量，新開工的面積，土地儲備，上半年的銷售金額，財務狀況（資產負債率），已售未結轉的面積都非常接近，甚至要大一些。當時保利地產的市值在1400億左右上下浮動，現在已經1700億，突破2000億億是指日可待。這就給我一個憧憬，新城控股也許有一天會跟保利地產今天一樣，也會有2000億的市值呢？那對比現在的市值就是4倍的增長了，雖然不一定必然會有4倍的增長，但是凸顯新城控股的彈性和安全邊際都是同行裡的佼佼者了。

在2017年9月當時我就這樣斷言，保利地產具有 全國400多個樓盤。隨便你調控。東邊不亮西邊亮。東邊不賣西邊賣。保證銷售增長。利潤增長～最終市值增長股價上漲。明年具備每月300億的銷售量。預計3600億。保利明年股價20元。

現在的新城也具備了每月300億的銷售的量和銷售的能力，新城如果每月300億的銷售，未來可以看到新城的年合約銷售額會達到3600億，甚至4000億。現在唯一的變數是融資收緊，但是經過下半年的休養生息，新城耐心等待老王事件的負面影響過去，耐心等待銀行恢復直接融資和新增貸款，進一步改善財務狀況，積累賬目更多的現金，讓經營性現金流入的淨值變為正數甚至達到幾十幾百億的數額，耐心等待土地價格的下滑，然後逆向擴張，新城也有能力進軍top前五的。讓我們拭目以待吧。