'上半年環京外業績表現強勁，華夏幸福盈利能力持續增強'

將京津冀產業新城的經驗模式進行異地複製，這一貫的策略給華夏幸福基業股份有限公司（華夏幸福600340.SH）帶來了回報。

8月16日，華夏幸福公佈了2019年上半年業績報告，上半年實現淨利潤84.8億元，同比增長22.4%，實現營業收入387.3億元，同比增長10.7%。與此同時，上半年華夏幸福整體毛利率達到48.7%，比上年同期增加2.9個百分點。

值得一提的是，在華夏幸福“3+3+X”核心都市圈格局下，環北京以外區域對業績的貢獻越來越大，上半年環北京以外區域實現收入148.08億元，同比增長96.54%，上半年銷售額佔比也超過了50%。

毛利率增至48.7%

淨利潤增長22.4%，營業收入增長10.7%，華夏幸福上半年體現了穩定的增長態勢，而穩定的增長是由穩健提升的毛利率和淨資產收益率水平支撐的。

上半年華夏幸福整體毛利率達到48.7%，比上年同期增加2.9個百分點，整體的淨利潤率為21.1%，比上年同期增加2.1個百分點。上半年其淨資產收益率同比增加4.8個百分點。

截至6月30日，華夏幸福預收款項達到1403億元，預收款項只能在物業交付後才能確認為收入，在此之前則計入負債，這些預收款項在未來三年內將逐步結轉為營業收入和利潤，保障了華夏幸福未來的業績增長。

過去五年，華夏幸福歸屬於上市公司股東的淨利潤年複合增長率達到35%，而從預收款項可以看到，未來三年內華夏幸福淨利潤將持續處於增長態勢。

上半年，華夏幸福還加大了回款力度。上半年其經營活動產生的現金流入共計407.9億元，回款效率由去年同期的46%，大幅躍升至今年的62%，這也將促進其全年整體經營回款效率。

值得一提的是，環北京以外項目對華夏幸福業績的貢獻明顯加大。

收入貢獻方面，上半年環北京以外區域實現收入148.08億元，同比增長96.54%，佔華夏幸福主營業務營業收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%；銷售貢獻方面，環北京以外區域的銷售額為375.64億元，同比增長16.82%，佔華夏幸福整體銷售額的比例從上年同期的39.94%大幅提升至58.21%，銷售面積比重由上年同期的47.21%提升至66.20%；產業發展方面，環北京以外區域新增入園企業266家，新增簽約投資額939.29億元，同比增長20.18%，佔華夏幸福整體新增簽約投資額達到89%。

“3+3+X”核心都市圈戰略顯成效

華夏幸福盈利水平能夠持續提升，與其“3+3+X”核心都市圈和PPP市場化運作模式格局密切相關。

在固安，新一代OLED顯示產業集群已經形成，生物醫藥技術在這裡落地；在香河，世界機器人產業巨頭匯聚，高端製造技術領先；在大廠，來自全球的優秀影視文化公司齊聚影視小鎮，將文創產業推向高峰。

經過華夏幸福多年精耕，京津冀區域產業新城遍地開花，新興產業蓬勃發展。而這些成功的經驗和模式正在被異地複製。近年來華夏幸福在持續精耕京津冀都市圈的基礎上，密集佈局長三角都市圈，包括南京、杭州、合肥，加快佈局粵港澳都市圈三個高能核心都市圈；推進佈局鄭州都市圈、武漢都市圈和成都都市圈三個高潛核心都市圈，以及長沙都市圈、西安都市圈、貴陽都市圈和瀋陽都市圈四個潛力核心都市圈。

結合每一個都市圈的實際情況，華夏幸福試圖打造不同的產業特色。如依託瀋陽雄厚的汽車產業基礎得天獨厚的區位交通優勢，打造了甦家屯汽車及零部件產業集群；依託武漢的人才優勢和交通樞紐的地位，打造了我國首個國家級商業航天產業基地；依託南京溧水新能源汽車的產業氛圍，打造了新能源汽車及零部件產業集群。

通過 “政府主導、企業運作、合作共贏”的 PPP 市場化運作模式，華夏幸福在規劃設計、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展、城市運營等領域，為城市提供全生命週期的可持續發展解決方案。

為了達到“產城融合”的效果，華夏幸福以“產業優先”為核心策略，為所佈局區域導入、培育產業集群；同步建設並運營居住、商業、教育、醫療、休閒等城市配套，最終實現區域的經濟發展、社會和諧、人民幸福，推動城市的高質量、可持續發展。

今年3月，國內鋰離子電池領軍企業欣旺達將總投資120億元的大型動力電池基地落戶溧水產業新城。這是上半年華夏幸福產業園引進項目的一個縮影，上半年其投資運營的園區新增簽約入園企業328家，新增簽約投資額1052億元。過往四年，華夏幸福新增簽約投資額一直保持高速增長，全年複合增長率近33%。

融資環境和結構持續優化

2018年，平安人壽入股華夏幸福，受讓華夏控股轉讓的 19.70%公司股份。2018 年 9 月 26 日，公司與中國平安簽署戰略合作協議，雙方在一站式綜合金融服務、實業協同發展方面展開全方位戰略合作。2019 年 2 月，平安人壽繼續增持 5.69%的公司股份。

引入中國平安後，華夏幸福的融資環境及結構得到進一步的改善和優化，同時為其未來業務的可持續發展提供了保障。

通過增加長期債務替換短期債務，華夏幸福優化了債務結構，將公司償債風險降低。從2018年第四季度開始，華夏幸福的融資性淨現金流就已經轉正。

此外，上半年華夏幸福非房地產融資貢獻表現突出，報告期內新增融資為632.6億元，其中529.9億元為非房地產項目融資，非房地產類融資佔比高達84%。

除中國平安外，華夏幸福還持續獲得長線資金的青睞。2019年6月，“武漢市新洲區問津產業新城PPP項目資產支持專項計劃“成立，發行規模21億元，發行期限1-6年，發行利率6%-7.3%。上半年華夏幸福控股股東還直接為其提供了18億元永續債券資金支持，用於補充流動資金，無固定期限。

另一方面，房地產資產之於險資也意義重大，從國際範圍來看，險資小規模投資地產資產較為常見，而對於大型險資企業來說，類似房地產這樣能夠抗通脹、中等風險、回報型的資產也是資產配置的重要工具。

近年來，中國人壽、中國平安、新華保險等險資企業紛紛投資房地產。中國平安在加碼持股華夏幸福後又有購買房地產資產的動作，對於近期的一次入股，中國平安表示是偏長期的財務性投資。

民生證券報告分析認為，一方面房地產板塊歷來具有高淨資產收益率、低波動性、業績預期優良等優質屬性，另一方面房地產行業已逐漸步入穩定發展期，在行業集中度不斷提高背景下，龍頭房企兼具價值與成長屬性，對於險資具有較大的吸引力。

在華夏幸福與中國平安的戰略合作中，除資金方面外，還涉及業務層面。據瞭解，華夏幸福擬與平安人壽開展不動產項目合作，將向後者轉讓北京物盛科技有限公司100%股權及持有的項目公司債券，轉讓對價58.28億元；同時平安人壽委託下屬子公司在項目地塊上代為開發建設標的物業，並對標的物業提供運營管理服務，該標的物業為北京市豐臺區盧溝橋鄉麗澤金融商務區D-03、D-04地塊。

華夏幸福方面稱，“本次不動產合作交易標誌著公司在商業辦公及相關業務方面的積極探索與落地，公司以資產管理輸出的模式，開拓商業辦公及相關業務，對盤活公司存量資產，尋找新的增長點具有重要意義。”（文/李未來）

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧