編者注：8月7日，保利物業向港交所遞交招股書，開啟赴港上市流程。若上市成功，將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司，以下為您介紹這家背靠央企的物業服務龍頭企業。
作者/華盛學院林海
一、公司概況：保利旗下的領先物業管理巨頭
保利物業為老牌物業服務公司，1996年成立於廣州， 2017年在新三板掛牌上市，今年4月11日從新三板退市。根據招股書，公司直接控股股東為保利發展控股，最終控股股東為國資委直屬的大型地產央企中國保利集團，位列國內十大房企之列。
業務而言，公司主要在國內一二線城市提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務，其中物業管理為收入主要來源，2019年前4個月收入佔總營收的比例達70.5%。非業主增值服務主要是為物業開發商提供的包括協助營銷、諮詢及商業運營在內的增值服務，社區增值服務主要針對業主及住戶提供，其中包括常見的入住、家政、停車場管理等增值服務，近年來佔比快速提升。
編者注：8月7日，保利物業向港交所遞交招股書，開啟赴港上市流程。若上市成功，將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司，以下為您介紹這家背靠央企的物業服務龍頭企業。
作者/華盛學院林海
一、公司概況：保利旗下的領先物業管理巨頭
保利物業為老牌物業服務公司，1996年成立於廣州， 2017年在新三板掛牌上市，今年4月11日從新三板退市。根據招股書，公司直接控股股東為保利發展控股，最終控股股東為國資委直屬的大型地產央企中國保利集團，位列國內十大房企之列。
業務而言，公司主要在國內一二線城市提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務，其中物業管理為收入主要來源，2019年前4個月收入佔總營收的比例達70.5%。非業主增值服務主要是為物業開發商提供的包括協助營銷、諮詢及商業運營在內的增值服務，社區增值服務主要針對業主及住戶提供，其中包括常見的入住、家政、停車場管理等增值服務，近年來佔比快速提升。
資料來源：招股書，華盛證券
就規模而言，根據中指院的綜合實力排名，2019年公司在國內物業服務百強企業中排名第四，具備央企背景的物業百強企業中公司排名第一。截止2019年4月底，公司服務遍佈全國136個城市，合同管理面積達371.4百萬平方米，在管面積197.8百萬平方米，管理817項物業（549項住宅物業+268個非住宅物業）。
編者注：8月7日，保利物業向港交所遞交招股書，開啟赴港上市流程。若上市成功，將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司，以下為您介紹這家背靠央企的物業服務龍頭企業。
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一、公司概況：保利旗下的領先物業管理巨頭
保利物業為老牌物業服務公司，1996年成立於廣州， 2017年在新三板掛牌上市，今年4月11日從新三板退市。根據招股書，公司直接控股股東為保利發展控股，最終控股股東為國資委直屬的大型地產央企中國保利集團，位列國內十大房企之列。
業務而言，公司主要在國內一二線城市提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務，其中物業管理為收入主要來源，2019年前4個月收入佔總營收的比例達70.5%。非業主增值服務主要是為物業開發商提供的包括協助營銷、諮詢及商業運營在內的增值服務，社區增值服務主要針對業主及住戶提供，其中包括常見的入住、家政、停車場管理等增值服務，近年來佔比快速提升。
資料來源：招股書，華盛證券
就規模而言，根據中指院的綜合實力排名，2019年公司在國內物業服務百強企業中排名第四，具備央企背景的物業百強企業中公司排名第一。截止2019年4月底，公司服務遍佈全國136個城市，合同管理面積達371.4百萬平方米，在管面積197.8百萬平方米，管理817項物業（549項住宅物業+268個非住宅物業）。
資料來源：招股書，華盛證券
二、行業概覽：物業管理規模擴大，頭部企業快速增長
城鎮化進程及居民可支配收入的提升推動物業服務市場的快速增長，物業百強企業平均在管物業數量從2014年的94項增至2018年的192項，年複合增速19.5%，對應的在管面積由1610萬平方米增至3720萬平方米，年複合增速23.3%，覆蓋城市平均數量從24個增至29個。受益於規模擴張，平均收入由4.25億增至8.86億元，年複合增速20.2%。
編者注：8月7日，保利物業向港交所遞交招股書，開啟赴港上市流程。若上市成功，將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司，以下為您介紹這家背靠央企的物業服務龍頭企業。
作者/華盛學院林海
一、公司概況：保利旗下的領先物業管理巨頭
保利物業為老牌物業服務公司，1996年成立於廣州， 2017年在新三板掛牌上市，今年4月11日從新三板退市。根據招股書，公司直接控股股東為保利發展控股，最終控股股東為國資委直屬的大型地產央企中國保利集團，位列國內十大房企之列。
業務而言，公司主要在國內一二線城市提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務，其中物業管理為收入主要來源，2019年前4個月收入佔總營收的比例達70.5%。非業主增值服務主要是為物業開發商提供的包括協助營銷、諮詢及商業運營在內的增值服務，社區增值服務主要針對業主及住戶提供，其中包括常見的入住、家政、停車場管理等增值服務，近年來佔比快速提升。
資料來源：招股書，華盛證券
就規模而言，根據中指院的綜合實力排名，2019年公司在國內物業服務百強企業中排名第四，具備央企背景的物業百強企業中公司排名第一。截止2019年4月底，公司服務遍佈全國136個城市，合同管理面積達371.4百萬平方米，在管面積197.8百萬平方米，管理817項物業（549項住宅物業+268個非住宅物業）。
資料來源：招股書，華盛證券
二、行業概覽：物業管理規模擴大，頭部企業快速增長
城鎮化進程及居民可支配收入的提升推動物業服務市場的快速增長，物業百強企業平均在管物業數量從2014年的94項增至2018年的192項，年複合增速19.5%，對應的在管面積由1610萬平方米增至3720萬平方米，年複合增速23.3%，覆蓋城市平均數量從24個增至29個。受益於規模擴張，平均收入由4.25億增至8.86億元，年複合增速20.2%。
資料來源：招股書，華盛證券
按2018年在管物業數據，物業類型不斷拓展，類型仍以傳統的住宅物業為主(佔比近74%)，其他佔比突出的依次為寫字樓(7.11%)、商業物業(6.03%)及產業園(5.13%)，包括學校、公共物業的多項物業類型開始湧現，加上服務的多元化，增收基礎牢靠。
物業服務與地產開發緊密相關，物業百強前30名中大部分公司母公司或控股公司都有地產開發背景，另從收入端，在管物業面積中自家開發地產提供的物業佔比通常超過50%。另外，市場頭部效應明顯，集中度大幅提升，百強企業市佔率從2014年的19.5%升至2018年的38.9%，前十名平均純利年複合增速高於整體百強企業盈利增速。
編者注：8月7日，保利物業向港交所遞交招股書，開啟赴港上市流程。若上市成功，將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司，以下為您介紹這家背靠央企的物業服務龍頭企業。
作者/華盛學院林海
一、公司概況：保利旗下的領先物業管理巨頭
保利物業為老牌物業服務公司，1996年成立於廣州， 2017年在新三板掛牌上市，今年4月11日從新三板退市。根據招股書，公司直接控股股東為保利發展控股，最終控股股東為國資委直屬的大型地產央企中國保利集團，位列國內十大房企之列。
業務而言，公司主要在國內一二線城市提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務，其中物業管理為收入主要來源，2019年前4個月收入佔總營收的比例達70.5%。非業主增值服務主要是為物業開發商提供的包括協助營銷、諮詢及商業運營在內的增值服務，社區增值服務主要針對業主及住戶提供，其中包括常見的入住、家政、停車場管理等增值服務，近年來佔比快速提升。
資料來源：招股書，華盛證券
就規模而言，根據中指院的綜合實力排名，2019年公司在國內物業服務百強企業中排名第四，具備央企背景的物業百強企業中公司排名第一。截止2019年4月底，公司服務遍佈全國136個城市，合同管理面積達371.4百萬平方米，在管面積197.8百萬平方米，管理817項物業（549項住宅物業+268個非住宅物業）。
資料來源：招股書，華盛證券
二、行業概覽：物業管理規模擴大，頭部企業快速增長
城鎮化進程及居民可支配收入的提升推動物業服務市場的快速增長，物業百強企業平均在管物業數量從2014年的94項增至2018年的192項，年複合增速19.5%，對應的在管面積由1610萬平方米增至3720萬平方米，年複合增速23.3%，覆蓋城市平均數量從24個增至29個。受益於規模擴張，平均收入由4.25億增至8.86億元，年複合增速20.2%。
資料來源：招股書，華盛證券
按2018年在管物業數據，物業類型不斷拓展，類型仍以傳統的住宅物業為主(佔比近74%)，其他佔比突出的依次為寫字樓(7.11%)、商業物業(6.03%)及產業園(5.13%)，包括學校、公共物業的多項物業類型開始湧現，加上服務的多元化，增收基礎牢靠。
物業服務與地產開發緊密相關，物業百強前30名中大部分公司母公司或控股公司都有地產開發背景，另從收入端，在管物業面積中自家開發地產提供的物業佔比通常超過50%。另外，市場頭部效應明顯，集中度大幅提升，百強企業市佔率從2014年的19.5%升至2018年的38.9%，前十名平均純利年複合增速高於整體百強企業盈利增速。
資料來源：招股書，華盛證券
三、財務簡析： 業績增長多元化，外拓物業佔比提升
收入盈利均保持增長，2016至2018年三年期間總收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元，同比增速26.4%及30.5%，2019年前四個月收入為17.18億，同比增速約40%。年內利潤三年分別為1.49億、2.25億及3.36億元，同比增速分別達50.6%及49.6%。另外，盈利水平不斷改善，三年毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，2019年前4個月升至24.9%，受益於毛利率較高的社區增值服務(高於48%)的業務佔比的提升。
編者注：8月7日，保利物業向港交所遞交招股書，開啟赴港上市流程。若上市成功，將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司，以下為您介紹這家背靠央企的物業服務龍頭企業。
作者/華盛學院林海
一、公司概況：保利旗下的領先物業管理巨頭
保利物業為老牌物業服務公司，1996年成立於廣州， 2017年在新三板掛牌上市，今年4月11日從新三板退市。根據招股書，公司直接控股股東為保利發展控股，最終控股股東為國資委直屬的大型地產央企中國保利集團，位列國內十大房企之列。
業務而言，公司主要在國內一二線城市提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務，其中物業管理為收入主要來源，2019年前4個月收入佔總營收的比例達70.5%。非業主增值服務主要是為物業開發商提供的包括協助營銷、諮詢及商業運營在內的增值服務，社區增值服務主要針對業主及住戶提供，其中包括常見的入住、家政、停車場管理等增值服務，近年來佔比快速提升。
資料來源：招股書，華盛證券
就規模而言，根據中指院的綜合實力排名，2019年公司在國內物業服務百強企業中排名第四，具備央企背景的物業百強企業中公司排名第一。截止2019年4月底，公司服務遍佈全國136個城市，合同管理面積達371.4百萬平方米，在管面積197.8百萬平方米，管理817項物業（549項住宅物業+268個非住宅物業）。
資料來源：招股書，華盛證券
二、行業概覽：物業管理規模擴大，頭部企業快速增長
城鎮化進程及居民可支配收入的提升推動物業服務市場的快速增長，物業百強企業平均在管物業數量從2014年的94項增至2018年的192項，年複合增速19.5%，對應的在管面積由1610萬平方米增至3720萬平方米，年複合增速23.3%，覆蓋城市平均數量從24個增至29個。受益於規模擴張，平均收入由4.25億增至8.86億元，年複合增速20.2%。
資料來源：招股書，華盛證券
按2018年在管物業數據，物業類型不斷拓展，類型仍以傳統的住宅物業為主(佔比近74%)，其他佔比突出的依次為寫字樓(7.11%)、商業物業(6.03%)及產業園(5.13%)，包括學校、公共物業的多項物業類型開始湧現，加上服務的多元化，增收基礎牢靠。
物業服務與地產開發緊密相關，物業百強前30名中大部分公司母公司或控股公司都有地產開發背景，另從收入端，在管物業面積中自家開發地產提供的物業佔比通常超過50%。另外，市場頭部效應明顯，集中度大幅提升，百強企業市佔率從2014年的19.5%升至2018年的38.9%，前十名平均純利年複合增速高於整體百強企業盈利增速。
資料來源：招股書，華盛證券
三、財務簡析： 業績增長多元化，外拓物業佔比提升
收入盈利均保持增長，2016至2018年三年期間總收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元，同比增速26.4%及30.5%，2019年前四個月收入為17.18億，同比增速約40%。年內利潤三年分別為1.49億、2.25億及3.36億元，同比增速分別達50.6%及49.6%。另外，盈利水平不斷改善，三年毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，2019年前4個月升至24.9%，受益於毛利率較高的社區增值服務(高於48%)的業務佔比的提升。
資料來源：招股書，華盛證券
公司的增長源於物業規模的持續擴充、費率增長、成本控制及社區增值服務形成規模經濟。儲備項目、在管物業數量及面積較快增長，公司經營集中在經濟較為發達的一二線地區，華南(兩廣、海南)、華東(沿海上海江浙、安徽福建、江西山東)、華中(兩湖、河南)業績佔比突出，物業在管面積佔比分別為17.4%、44.3%及12.0%，收入佔比分別達30.7%、18.2%及17.6%。住宅物業平均管理費保持上漲，四個時期收費分別為每月每平方米2.10元、2.13元、2.14元及2.14元。
公司拓展規模且業務多元化的同時，也不斷考慮外拓物業服務，對背後央企保利的依賴逐漸降低，2016年至2018年保利地產向保利物業貢獻的收入佔比從98.7%下降至88.6%，2019年前4個月則降至84.2%。
編者注：8月7日，保利物業向港交所遞交招股書，開啟赴港上市流程。若上市成功，將成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司，以下為您介紹這家背靠央企的物業服務龍頭企業。
作者/華盛學院林海
一、公司概況：保利旗下的領先物業管理巨頭
保利物業為老牌物業服務公司，1996年成立於廣州， 2017年在新三板掛牌上市，今年4月11日從新三板退市。根據招股書，公司直接控股股東為保利發展控股，最終控股股東為國資委直屬的大型地產央企中國保利集團，位列國內十大房企之列。
業務而言，公司主要在國內一二線城市提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務，其中物業管理為收入主要來源，2019年前4個月收入佔總營收的比例達70.5%。非業主增值服務主要是為物業開發商提供的包括協助營銷、諮詢及商業運營在內的增值服務，社區增值服務主要針對業主及住戶提供，其中包括常見的入住、家政、停車場管理等增值服務，近年來佔比快速提升。
資料來源：招股書，華盛證券
就規模而言，根據中指院的綜合實力排名，2019年公司在國內物業服務百強企業中排名第四，具備央企背景的物業百強企業中公司排名第一。截止2019年4月底，公司服務遍佈全國136個城市，合同管理面積達371.4百萬平方米，在管面積197.8百萬平方米，管理817項物業（549項住宅物業+268個非住宅物業）。
資料來源：招股書，華盛證券
二、行業概覽：物業管理規模擴大，頭部企業快速增長
城鎮化進程及居民可支配收入的提升推動物業服務市場的快速增長，物業百強企業平均在管物業數量從2014年的94項增至2018年的192項，年複合增速19.5%，對應的在管面積由1610萬平方米增至3720萬平方米，年複合增速23.3%，覆蓋城市平均數量從24個增至29個。受益於規模擴張，平均收入由4.25億增至8.86億元，年複合增速20.2%。
資料來源：招股書，華盛證券
按2018年在管物業數據，物業類型不斷拓展，類型仍以傳統的住宅物業為主(佔比近74%)，其他佔比突出的依次為寫字樓(7.11%)、商業物業(6.03%)及產業園(5.13%)，包括學校、公共物業的多項物業類型開始湧現，加上服務的多元化，增收基礎牢靠。
物業服務與地產開發緊密相關，物業百強前30名中大部分公司母公司或控股公司都有地產開發背景，另從收入端，在管物業面積中自家開發地產提供的物業佔比通常超過50%。另外，市場頭部效應明顯，集中度大幅提升，百強企業市佔率從2014年的19.5%升至2018年的38.9%，前十名平均純利年複合增速高於整體百強企業盈利增速。
資料來源：招股書，華盛證券
三、財務簡析： 業績增長多元化，外拓物業佔比提升
收入盈利均保持增長，2016至2018年三年期間總收入分別為25.6億元、32.4億元、42.29億元，同比增速26.4%及30.5%，2019年前四個月收入為17.18億，同比增速約40%。年內利潤三年分別為1.49億、2.25億及3.36億元，同比增速分別達50.6%及49.6%。另外，盈利水平不斷改善，三年毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%，2019年前4個月升至24.9%，受益於毛利率較高的社區增值服務(高於48%)的業務佔比的提升。
資料來源：招股書，華盛證券
公司的增長源於物業規模的持續擴充、費率增長、成本控制及社區增值服務形成規模經濟。儲備項目、在管物業數量及面積較快增長，公司經營集中在經濟較為發達的一二線地區，華南(兩廣、海南)、華東(沿海上海江浙、安徽福建、江西山東)、華中(兩湖、河南)業績佔比突出，物業在管面積佔比分別為17.4%、44.3%及12.0%，收入佔比分別達30.7%、18.2%及17.6%。住宅物業平均管理費保持上漲，四個時期收費分別為每月每平方米2.10元、2.13元、2.14元及2.14元。
公司拓展規模且業務多元化的同時，也不斷考慮外拓物業服務，對背後央企保利的依賴逐漸降低，2016年至2018年保利地產向保利物業貢獻的收入佔比從98.7%下降至88.6%，2019年前4個月則降至84.2%。
資料來源：招股書，華盛證券
四、競爭力及風險點：保利強大支持，房產政策及盈利下滑風險
頭部效應突出的房地產行業，公司業績增長擁有頭部地產央企保利的強大支持，具有一定規模及增速優勢。保利發展控股土地儲備豐富，18年年底在建項目面積達1.04億平方米，待開發面積9150萬平方米。公司三年在管面積年複合增速高達52.6%，高於百強企業的平均增速，18年年底在管面積為百強企業均值的5.1倍。每項在管物業的平均在管面積（25.23萬平方米）同樣遠高於百強平均水平(19.37萬)。此外，保利背書也利於公司尋求合作，進一步提升外拓物業規模。
風險點方面，當前地產政策的約束制約地產開發增速，帶來公司管理物業規模的潛在增長下滑；行業增速下滑，地產服務的競爭有望加劇。此外，公司對最大客戶保利地產的依賴較高，後者向保利物業貢獻的收入佔比高達84%。儘管業務依賴度逐漸下滑，但外拓物業的比重提升拖累盈利增速，原因在於外拓物業收費水平遠低於自家物業，比如，以上四個時期外拓物業住宅物業收費分別為每月每平方米1.19元、1.31元、1.47元及1.47元，遠低於同期公司的平均收費水平。
風險及免責提示：以上內容僅代表本文作者的個人立場和觀點。投資者在做出任何投資決定前，應結合自身情況，考慮投資產品的風險。必要時，請諮詢專業投資顧問的意見。本文不構成任何投資建議，對此亦不做任何承諾和保證。
本文來源於新浪集團旗下港美股交易平臺華盛通APP資訊專欄，如需轉載，請聯繫小編！
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