文 | 城市戰爭團隊
辦完過戶手續後，我的好友蘭姐長吁一口氣，在北京，她總算有個窩了。
然而，僅僅過了5分鐘，她就陷入自我懷疑的沉思中，越想越忐忑。
她發微信問我：鎂姐，我買了套上世紀70年代的老破小，不到50平米，樓道里貼小廣告、處處能聞到垃圾味、花壇邊還能看到老鼠那種，你說這房子會不會砸在手裡啊？
我說，既然這麼嫌棄，那你為啥要買？
隔了好一會，她回覆說：實在不想住燕郊啊。
01.
蘭姐是我大學時期的好友，我記得她是非常講究的一個精緻女孩，雖然來自三線小城，卻是那種天生會打扮的人，整日妝容整齊、花枝招展，光口紅就有11種色號，僅白裙子就有20件，我還記得她那個時候說過，她以後的房子，衣帽間要比房間還大，落地窗能看到星星……
但是現在，真不敢相信，她居然買了一套需要捂著鼻子方可進出的老破小。
北京真是一座神奇的城市，可以治好所有的公主夢和文藝病。
蘭姐這套小房子，位於五環，面積只有41平米，總價卻高達270萬，單價接近6.6萬，居然和周邊的電梯房十分接近了。
早就聽說北京、上海市中心的老破小，市場很好，單價幾乎追平同地段電梯樓，這次親眼看到朋友買，還著實刷新了我對房地產的認知。
我在想，是不是一個城市的房價只要足夠貴，大家就不挑剔了，什麼樣的房子都有人買？
記得有一次在北京陪同學看房，一箇中介自信滿滿地說，在北京，只要總價300萬以內，甭管什麼樣的破房子都有人買，哪怕是個雞窩都能賣出去。
一線城市，這是用它的“貴”，重新教育了市場啊。
02.
我安慰蘭姐說，你得往積極的方面想，你看，老房子使用率高啊，40平米還能做到一房一廳，相當於電梯樓的60平米了，而且位於繁華的市中心，一下樓什麼配套都有，上班又方便，早上可以多睡一個小時。要是住昌平或者燕郊，房子是新，但你會一直在路上，享受不到啊。
而且，老城區的土地，祖祖輩輩都是用來住人的，放心踏實，而新城區的地塊，很多都是舊廠改造而來，也不清楚乾不乾淨、安不安全。
更重要的是，老家的親戚們會談論說，小蘭年紀輕輕，就在北京有房了，注意，是市中心，不是燕郊哦。
成功人士們還說，年輕人要多在外面，少在家裡，這樣才會有出息。
如果你住到燕郊，你哪有機會去和同事聚餐、週末看小劇場呢？你看你住個破房子，是不是回家的動力就沒那麼強了，這樣有助於你加班賺錢，早日換更好的房子。
雖說小區環境是差一點，但也要看你怎麼定義環境呀？郊區的山明水秀是環境，市中心的燈紅酒綠就不是環境嗎？前者是自然環境，後者是人文環境，好山好水看幾天就膩了，霓虹閃爍的都市生活可是歷久彌新，讓人流連忘返啊。
年輕人，需要的是燈紅酒綠的都市氣場，不是好山好水好寂寞的田園風光。
年輕人，就應該住進老破小，用最少的錢，享受最好的城市資源，看最美的花花世界。不要在花枝招展的年齡，住到村裡去了啊。
聽完我這一番長篇大論，蘭姐長吁一口氣，總算踏實一點了。有時候明明知道自己是對的，但就是想聽到別人的附議，才算真正說服自己。
過了幾個月，她又我說，因為換工作，新公司太遠，那套小房子租出去了，因為地段好，再加上簡單裝修了一下，居然租到了8千，是一對年輕小情侶租下的。看著租客滿心歡喜地住進來時，她第一次體驗到做房東的那種虛榮感。
03.
蘭姐的買房故事刷新了我對老破小的認知，像北上深這樣的城市，二手房的成交量其實已經超過一手房，全面進入存量房交易時代。未來想在這些城市買房，必須接受房子越來越舊的現實，挑三揀四就不要來一線了。
這裡再總結一下，買老破小，一定銘記這樣幾條軍規：
必須是大城市，只有大城市，房價才會足夠貴，不貴的地方，大家都很挑剔，老破小是沒有人買的。
必須是市中心，中軸線或者靠近CBD的最佳，市中心的房子老了，還有各種核心的城市資源撐著，政府還可能因為城市形象的考慮，會給老房子“穿衣戴帽”，但郊區的房子老了，就什麼都不是了。
必須要品相較好，老破小參差不齊，一定要慢慢看、認真挑，找一些建築質量好、戶型結構好的房子，最好是有物業公司管理的小區，品相太差的不能要。
不要買溢價過高的學區房，雖說優質學區是老破小的，但有些過於炒作的名校，溢價往往過高，學區政策稍有風吹草動，價格就有斷崖式下跌的風險。
所以，老破小，可以買。
但同時也要注意到，老破小是一個小眾市場，只有在大城市、中心區、房價極貴的情況下，才有價值。