（圖片來源：壹圖網）
經濟觀察報 記者 陳博 河南省新鄉市平原示範區官方微信上的一則消息，將華南老牌房企雅居樂集團控股有限公司（以下簡稱“雅居樂“）入局新能源汽車的故事推向高潮。
聲稱“絕對不會進入新能源汽車行業”的雅居樂，在8月5日與平原新區、力世紀有限公司（以下簡稱“力世紀“）共同簽署了一份《雅居樂·力世紀平原新區新能源汽車基地項目合作協議》。
隨後，雅居樂相關人士再次向經濟觀察報強調，絕對不會涉足新能源汽車的生產製造環節，雅居樂看好當地發展，打算開發建設一個以汽車產業為主題的產城小鎮。
在房企的多元化版圖中，新能源汽車屬於跨界多元化，這一類業務通常與地產看似無明顯交叉。當房地產開發進入白銀時代，開發商試圖找到一個與房地產體量相匹配的產業來支撐未來發展。
汽車是眾多房企用泵的方向之一，此外，環保、大健康等業務同樣為開發商所青睞。更深一層的意義在於，一方面這些業務是國家倡導的趨勢行業，具備快速成長的能力。另一方面由於本身具備產業屬性，也客觀上成為地產業務的助推器。
不涉生產製造環節
雅居樂、力世紀和平原新區三方的簽約儀式選擇在香港舉行，從隨附的一張合照可以看到，此次簽約的陣容頗為龐大，除去平原新區政府官員外，雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林、力世紀有限公司董事局主席何敬豐、董事局資深顧問何敬民均親自到場。
另一個有趣的細節在於，截至經濟觀察報發稿前，無論是雅居樂，還是力世紀，兩家公司的官網、微信公眾號等官方渠道均未出現關於這一合作的報道。
上述消息內容指出，簽約之後，平原新區與力世紀、雅居樂將在多個領域進行深度合作，但具體指向哪些領域，公開信息中並未透露。
一位雅居樂相關負責人告訴經濟觀察報，目前這個協議僅僅是一個框架協議，框架意味著目前暫未有具體計劃，甚至不排除後期也只停留在框架上。不過，一旦落地，雅居樂地產集團旗下的產業板塊後續將在平原新區規劃一個以汽車產業為主題的產城小鎮，但與造車本身並無任何關係。“我們只是負責產城小鎮的開發建設，後期如果小鎮內設置新能源汽車的生產、研發、製造等產業鏈，那也是由力世紀負責。”上述相關負責人強調，雅居樂肯定不會涉足新能源汽車生產製造環節。
雅居樂與新能源汽車之間的交集始於三個月前。雅居樂間接全資附屬公司投資2.04億港元認購力世紀4億股新股，佔擴大後力世紀總股數約5.89%。按照彼時合作框架協議，雙方將在中國生產、研究及開發新能源汽車相關技術及產品進行合作。
力世紀並非“科班出身”的車企，這家創辦於1989年的企業，起初業務聚焦在設計、製造及銷售鑲嵌寶石的珠寶產品上，長達二十多年發展歷程，其業務鏈條逐漸延伸至鐘錶貿易、零售及批發、借貸及證券投資、黃金開採等方面。
在中國奢侈品市場整體陷入疲弱趨勢的2017年，力世紀將業務重心轉向新能源汽車行業，相繼收購了第一家獲得日本交通部認證的電動車製造商GLM85.5%的股權，以及來自美國的自主研發汽車結構3D金屬印刷技術公司Divergent27%的股權。
去年，力世紀正式全面向電動車業務轉型，迄今為止，這家公司的造車之旅僅僅走過兩年。
2018年力世紀收入為7.17億港元，其中電動車銷售及提供工程服務收入約760萬港元，佔整體收入1.06%。截至今年3月31日止6個月，力世紀收入約2.81億港元，電動車銷售收入305.6萬港元，佔比僅1.09%。
對於雅居樂而言，如果真要入局造車行列，力世紀可能不是一個成熟的標的。如若從雅居樂投資的額度來看，2億港元與不超過6%的股權，相較於雅居樂去年達1026.7億元的銷售額，可謂九牛一毛。“我們壓根不打算進入新能源汽車行業，當時的合作就是一項財務投資，雖然也不排除後續雙方在各自業務開展過程中會出現協同機會。”上述雅居樂相關負責人指出，新能源汽車行業之於房企是一個朝陽產業，這是雅居樂願意進行財務投資的前提之一。
據經濟觀察報瞭解，雅居樂對力世紀投資更多是基於雙方老闆的私交。彼時力世紀希望拓展內地業務，而雅居樂已經在內地深耕多年，擁有豐富的資源與經驗，力世紀因此邀請雅居樂入股。
力世紀發佈的公告中也提到，預期雅居樂將利用其專業知識及資源，支持力世紀的項目以及在中國成功實施項目。
這家由珠寶商轉身而來的汽車企業，曾歷經兩次更名，董事局主席也兩度易主，從明豐珠寶集團有限公司的王志明更換成奧立仕控股有限公司的張金兵，再到如今力世紀的何敬豐。
何敬豐是澳門前特首何厚鏵家族的一員。2017年，何厚鏵之子何敬民大舉收購原大股東張金兵所持股份，何厚鏵家族的持股比例由此猛增至29.55%，成為第一大股東；同年，“超人”李嘉誠的持股比例上升到7.27%成為第二大股東。
產業綁定
即使在5月份公開提到“不排除與力世紀後續會有業務上合作”，但地產開發與新能源汽車這兩項看似毫無聯繫的業務要如何協同，雅居樂此前並沒有具體計劃。
這一次在河南新鄉市平原新區達成的新能源汽車基地項目合作，相當於雅居樂對力世紀財務投資延伸出來的一個協同機會。
“但這個機會是這段時間恰好隨機出現的，並非財務投資之初雙方就已經考量好，也不代表接下來雅居樂與力世紀的協同一定按照這個方式來進行。”上述雅居樂相關負責人告訴經濟觀察報。
既然雅居樂對力世紀投資無關造車，該負責人也坦言，在進行財務投資之前，確實沒有對商業模式進行過詳細測算。但對於具備逐利性的商業公司來說，尋求協同背後的機遇，還是希望可以獲取一定利益。
來自官方的表述也佐證了這一點——“雅居樂近年來不斷加大對大中原區域的戰略佈局和投資。本次新能源汽車基地項目落戶河南平原新區，是其進一步鞏固和加快‘以大鄭州為核心，全方位佈局中原’的戰略目標實現。”
上述雅居樂相關負責人稱，目前尚不清楚究竟是力世紀先與當地政府洽談，再將雅居樂加入進去；還是雅居樂推進三方合作。但新能源汽車是一個時髦行業，毋庸置疑各地政府部門對這類企業比較歡迎。
經濟觀察報獲悉，這也是雅居樂首次進軍平原新區佈局項目。平原新區雖然位於新鄉市，但為鄭州都市圈核心區的重要組成部分，也是新鄉與鄭州實現無縫對接的重要節點。
去年，鄭州經濟總量首次突破萬億大關，常住人口突破千萬，跨入特大城市行列。根據克而瑞統計，今年前5個月，鄭州新建商品住宅成交量同比增長40%。上半年鄭州土地共成交了1813萬平方米，位居重點監測城市第一位。
從雅居樂的角度來分析，與力世紀的攜手，一方面在進入這座土地熱度較高的城市時，門檻會有所降低。另一層面上，一位接近雅居樂的知情人士透露，如果新能源汽車產業基地項目最終落地，以產城小鎮和新能源汽車的概念拿地，土地成本相對更為便宜。“而且這塊土靠近鄭州，對雅居樂來講足夠了。”
地產開發主業之外，相比新能源汽車，雅居樂更早佈局的另外七大產業集團——雅生活、環保、教育、建設、房管、資本投資和商業管理才是其堅持的多元化主線。
對於這部分業務，雅居樂寄予很大的期望。一個可以窺探的折射點是，在3月份的年度業績會上，陳卓林提到，今年準備了大概500億元左右的投資額度，而非房地產領域的投資額度設定在100億元左右。以此估算，多元化業務投資佔據了雅居樂總體投資額20%。
但多元化業務貢獻尚未反映出來。2018年雅居樂營業額達561.45億元，其中多元化業務收入36.57億元，佔比僅6.5%。
雖然利潤較低，對集團貢獻較小，但多元化業務對地產的助推效應格外明顯。以雅居樂環保業務為例，早在佈局環保的初期，雅居樂就探索出一條“環保產業+地產開發”的路徑，將環保產業新城或特色小鎮的打造作為兩者協作的一種模式。
此前雅居樂環保集團總裁李雪君曾經告訴經濟觀察報，雅居樂通過環保手段解決工業園區土地汙染，土地自然會增值。
在2018年度業績會上，雅居樂管理層提到拿地策略時，將城市更新和產業列為兩大抓手，“產業越來越體系化、越來越規模化，城市更新經驗在逐漸提升”。
拿地抓手
在編織的多元化大網上，房企目的在於尋找地產之外的第二增長極。然而，不可否認的是，如若多元化業務具備較強成長力，一定程度上會成為房地產業務拿地的主要抓手。
佳兆業集團首席增長官、經濟研究院院長劉策說，多元化業務確實可以加大房企拿地優勢，比如在簽訂項目合作協議時與當地政府談定一些排外性條件，減少競爭對手，地價相對會更便宜。“但哪怕地價再便宜，由於在產業方面必須有實打實的投入，土地拓展中所省下的成本，與產業所投入的資金基本相互抵消。”
憑藉龐大資金投入迅速完成新能源汽車佈局的恆大便是一例。7月5日，江蘇省南通市一宗工業用地被俊江新能源科技(江蘇)有限公司（以下簡稱“俊江能源科技”）以1.38億元收入囊中；另外兩宗住宅用地則被金浩生活服務(江蘇)有限公司（以下簡稱“金浩生活服務”）摘牌，合共地價約7.05億元。這三大地塊在競拍時均未遭遇對手，全部以底價成交。
工商信息顯示，俊江能源科技與金浩生活服務兩家公司，均由恆大國能新能源汽車控股（香港）有限公司100%控股，俊江能源科技已於7月29日更名為恆大新能源汽車（江蘇）有限公司。
這意味著，憑藉新能源汽車這一多元化業務，恆大斥資8.43億元一舉實現在江蘇南通開發區蘇通科技產業園區的項目佈局。
從上述工業用地來看，儘管地面地價僅384元/平方米，但經濟觀察報查閱出讓公告發現，這宗地早已被附上一系列嚴格的限制，比如競買人須在掛牌成交後5個工作日內簽訂《成交確認書》，此後還必須在7月16日之前與蘇通科技產業園區管理委員會簽訂一份《產業發展協議》。憑藉這兩份文件，最終才能簽訂出讓合同。
而在早已擬定的《產業發展協議》中，園區管理委員會將乙方取得的地塊主要用途劃定在汽車製造業(准入產業類型)項目上。同時，土地競拍者還必須接受“土地的項目總投資額不低於85億人民幣或等額外幣，項目用地投資強度不低於410萬元/畝；項目必須在2022年12月31日之前投產；在2025年12月31日之前達產後，項目年度達產銷售不低於70億元，納稅總額不低於1.29億元，畝均稅收不低於23.9萬元/畝”等三大承諾。
反觀兩宗城鎮住宅用地，競買人的資格限定競買人或其控股股東的實控人及其下屬企業須為具有房地產開發一級資質的境內企業，或為有具有房地產開發一級資質的境內子公司的境外企業。
按照出讓單價，這兩宗住宅用地的樓面地價分別為3612.5元/平方米、3563元/平方米。而毗鄰這些住宅用地的兩個新盤九溪源著和萬科白鷺灣，貝殼找房官網顯示的在售均價介於1.15萬元/平方米-1.18萬元/平方米之間。
劉策告訴經濟觀察報，諸如新能源汽車、環保等業務，對地產的擴張可能起到促進作用。但這些業務的投入額度比較大，而且政府對土地的用途也會進行嚴格限制，這類合作的土地性質往往是產業建設用地，只可能配置極小部分的配套住宅。
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