個盤銷售的異常火爆，你很難說是好事還是壞事。
一方面，這給了準購房者帶來緊迫的心理，他們可能會盡快下單；另一方面，這種異常的火爆和炒作，背後的原因也值得思考。
壹
如果說這周時間你在微信朋友圈裡沒有看到咸陽某盤上演幾千人連夜排隊搶房的照片或視頻，這說明你跟西安地產圈還有一定的距離。
7000名中介銷售人員拓客、半夜12點半開盤、數千人連夜排隊搶房、現場甚至出現秩序混亂……這種現象過去幾年在很多一線城市、二線城市並不陌生。
但這一次，是在咸陽。
GDP2376.45億元、全市居民人均可支配收入20868元、全市常住人口比上年末減少1.01萬人、全年商品房銷售面積150.95萬平方米……這組數據是2018年咸陽的部分經濟指標。
雖然說2017年下半年到2018年，咸陽的房價基本翻倍，但也沒看到如此火爆的開盤現象。反而是在2019年初市場開始迴歸理性時，個盤突然出現這種異常火爆。
這個時候，如果要我給一個答案，那就是：八九千塊錢就能買到公園旁、精裝修、RC、帶學位的房子，有錢不買是傻子啊？
要知道這個價格目前在咸陽也就能買到一個本地普通開發商的普通樓盤的房子。而此盤此前的售價基本在10500元/㎡，這意味著直接降價1000-2000元/㎡！
或許，這是2019年咸陽樓市降價第一槍！或許，這是2019年咸陽樓市火爆的前兆！
貳
如果要尋找這種專場優惠開盤背後的原因，其實也很簡單。
作為一個主城區人口100萬左右的三四線城市，咸陽本地的購買力這些年已經被洗的差不多了。也許有人覺得可以吸引周邊縣城的購買力，其實周邊縣城已經被洗了10年以上了。
再加上這座城市目前的常住人口呈現負增長，純屬流出狀態，新增市場需求就更無從談起。
這個時候，唯一的機會就在於：老破小改善型需求，以及城改棚改的貨幣化安置。
而對於咸陽市場上任何一個開發商，都明白2019年剩下的這三個季度會面臨怎樣的市場競爭。
除了渭河南岸灃西新城在售的萬科、新城項目，以及市區的恆大、榮盛發展項目之外，碧桂園、龍湖、綠地、天地源、領航等開發商新盤在未來幾個月的入市，市場需求有限的環境下必然展開一場廝殺。
更重要的是，與2018年咸陽房地產開發投資同比增長13.5%、房屋施工面積增長5.5%相比，2018年咸陽全市商品房銷售面積卻下降了14.3%。
這意味著，市場供應在增加，但市場需求卻在下降。
搶跑成為必然。
這種搶跑給自己帶來的是大量的資金回籠，給競品則帶來的是提前洗去大量客戶！要知道咸陽每年全市的住宅成交面積也就1萬套出頭，而搶跑者用幾天時間則幹掉了全市全年成交量的將近1/10。
壓力在未來幾個月會留給友商。
叄
回到第一部分的最後一個問題：這到底是2019年咸陽樓市第一降，還是2019年咸陽樓市火爆的前兆？
這個問題目前還很難給出答案。
有人會說：西安房價已高，咸陽不限購、房價比西安低，住在咸陽工作在西安是趨勢。
對於這個觀點，我們還需要重新審視。
一方面，當咸陽房價已經八九千、甚至多個樓盤已經在萬元左右的時候，咸陽房價與西安房價的差距正在縮小，只有兩三千塊錢的差距。但為了這兩三千塊錢的價格，住在咸陽工作在西安是要付出更長的交通時間成本的，並且是兩座城市的配套差距。你願意嗎？
另一方面，有個現象大家可以關注：每天早上上班時間，從西安到咸陽的城西快速幹道，從東向西堵車非常嚴重；下午下班的時候，則是從西向東堵車非常嚴重。這個現象有點意思。
肆
都說“背靠大樹好乘涼”，但這放在咸陽與西安這兩座城市上，則很難讓人說清。
客觀的講，今天的咸陽其實非常尷尬。
2017年初當很大一部分區域交由西安代管之後，目前咸陽真正管轄的範圍進一步壓縮。
目前的咸陽發展無非集中在三個區域：
第一個區域：市中心老城區，通過工廠的外遷，城市更新提供發展機會；
第二個區域：咸陽高新區，依託彩虹新廠等項目的產業帶動，走產業帶動城市發展的模式；
第三個區域：文體功能區，市民中心、奧體中心已經建成，環境很美，但這裡距離咸陽市區8公里左右，完全屬於兩個板塊，距離會是一個問題。
相對來說，老城區擁有完善的配套，再加上本地人的情懷，風險較小；其次是高新區，畢竟與主城區相銜接，再加上產業的帶動，未來也應該差不了；至於奧體板塊，得用10年作為週期來思考這個地方未來會怎麼樣。
對於本地人剛需、自住來說，隨時都得買。而對於投資客來說，未來誰來接盤必須思考清楚。
二手房市場的增長，依賴於當一座城市可供開發土地越來越少、新房市場供應已經無法滿足市場需求之時，才會發展為二手房市場主導的樓市格局。這一點，咸陽需要等待多少年？
當然，也許大家在賭一個預期：西鹹合併。