文 金穗源商學院 王皓鵬

“土地增值稅計算流程？”其實，在我所授課程中，很少做過這樣的備課內容，因為我覺的這是很基礎的知識。怎奈，金穗源商學院有學員提出了這個問題，我義不容辭。畢竟，土地增值稅要系統地學習，基礎知識，同樣需要普及。

要了解土地增值稅，我們必須對土地增值稅的計算流程有充分的認識。好比我的備課準備，先擬好提綱，整篇構思，然後動筆；又好比大家蓋房子，先做設計，搭好框架，然後添磚加瓦，形成建築主體。

首先，我們按照土地增值稅的立法精神，梳理土地增值稅的計算流程（僅適用於房地產開發業務）。

流程圖如下：

一、確認收入金額

二、扣除項目

（1）取得土地使用權所支付的金額（土地成本）

（2）開發土地和新建房及配套設施的成本（開發成本）

（3）開發土地和新建房及配套設施的費用（開發費用）

（4）與轉讓房地產有關的稅金

（5）財政部規定的其他扣除項目

三、計算增值額：（收入-扣除）

四、增值率：增值額/扣除項目金額

五、依據增值率，確定稅率、扣除係數

六、計算土地增值稅稅款

應納土地增值稅=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除係數

另外，金穗源商學院專家王皓鵬提醒注意：

1、土地增值稅必須分項目、分類計算。

2、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。

其次，我們重點說說扣除項目的內容

（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

金穗源商學院專家王皓鵬提示：

從金額上講，這個包含兩部分內容：

一是土地出讓金。包括招拍掛方式、土地投資、劃轉土地、以地換房或者以房換地等非貨幣性資產交換方式的土地成本成本。

二是按國家統一規定交納的有關費用。如：契稅、耕地佔用稅等。招拍掛的佣金以及手續費我不贊成計入該項目，應計入“開發費用”。

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。

前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。

基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。

開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等。

金穗源商學院專家王皓鵬提示：

1、會計核算的時候分為六個明細科目，分別是“土地徵遷費”、“前期工程費”、“建築安裝費”、“基礎設施費”、“配套設施費”、“開發間計費”。土地增值稅扣除項目和會計是由區別的：從金額上將，會計“開發成本”的借方累計發生數減掉利息的金額，基本等於土地增值稅扣除項目【（一）+（二）】的金額。（假設憑證等符合土地增值稅清算的要求）

2、由於《土地增值稅暫行條例》是1993年12月13日頒佈，1994年1月1日執行，部分規定已經落後於實體經濟的發展，因此，項目部人員發生的社保、企業在項目竣工決算前直接發生的物業管理費等，也屬於開發間計費的內容，注意甄別。

3、規劃之外的售樓處支出不屬於該部分內容，注意土地增值稅和企業所得稅的區別。

（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。

金穗源商學院專家王皓鵬提示：

“百分之五以內計算扣除”、“百分之十以內計算扣除”的“以內”，各省規定高度一致，均為10%。不要考慮10%以內到底是9%還是8% 的問題，否則將包括無數個數字：9.9%、9.8%......1.2%......或者教條理解：當利息不能據實扣除的，遵循公式：【（一）+（二）】10%

（四）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

金穗源商學院專家王皓鵬提示：

1、營改增前，“與轉讓房地產有關的稅金”包括營業稅、城建稅、教育附加。

2、營改增後，“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。

3、營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

4、稅金必須是“實際繳納”的稅金，計提的、應繳未繳的不予扣除。

5、因銷售行為按照萬分之五計算的印花稅，在“房地產開發費用”計算扣除，不在稅金反映。

6、省級部門規定企業繳納的規費，也是可以按照稅金扣除的（僅僅是個人觀點，湖北也曾有過類似的規定），如：水利建設基金、地方教育附加，曾經被廢止的“價格調節基金”等等。

（五）財政部規定的其他扣除項目。

大家可以教條的理解為：【（一）+（二）】×20%，不用區分房屋類型，不用考慮別墅、商業、車位等，一律加計扣除20%。