'新華聯退出萬達影視“套現”地產反哺效果減弱下繼續負重轉型文旅'

"

近日,萬達電影股份有限公司(以下簡稱“萬達電影”,SZ:002739)收購影視資產時的“釘子戶”新華聯控股有限公司(以下簡稱“新華聯”)突然“挪了窩”。

今年5月份,萬達電影定增收購萬達影視傳媒有限公司(以下簡稱“萬達影視”)之時,有20名投資人集體轉為了萬達電影的新股東。在此之後,除萬達系企業外,新華聯方面佔據了萬達影視其餘三名股東中的兩個名額。

而據天眼查顯示,8月30日,新華聯控股及長石投資有限公司(以下簡稱“長石投資”)卻紛紛退出了萬達影視。

這不禁令業界感到疑惑,僅僅三個月,新華聯控股為何突然轉變心意?

新華聯等兩位股東退出萬達影視,或為回籠資金

今年5月,花費了近三年時間的萬達電影,終於如願以105.24億元的價格拿下了萬達影視95.77%的股權,除北京萬達投資、莘縣融智興業等萬達系股東“輾轉騰挪”外,華策、泛海股東紛紛退出。

至此,萬達影視的股東除萬達系外只餘三席,其中,新華聯控股及其控股股東長石投資佔據了兩席,並攥住了合計3.18%的股份,坐上萬達影視第二、第三股東之位。

值得一提的是,在2016年5月最初發布的收購方案中,萬達電影擬以每股74.84元的價格,定增4.97億股,作價372億元收購萬達影視100%股權。由於當時市場內出現了諸多對這份方案估值過高的質疑,最終在2018年3月,該筆交易以116.19億元成交。不過,在多數投資人退場之時,新華聯控股、長石投資卻未就此離去。

彼時,有業內人士表示,新華聯控股及長石投資或是對萬達給出的收購價格並不滿意;也有觀點認為,雙方希望保留部分股權的“姻親”,以求未來有更進一步合作。

未曾想,僅在三個月後,劇情就發生了反轉。8月30日,王健林的“鐵瓷”孫喜雙帶著他的大連一方集團成為萬達影視的第二大股東,同時,新華聯與長石投資兩個股東雙雙退出。

“從新華聯投資萬達影視低於5%的股權比例來看,應屬於純粹的財務性投資。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產表示,如果被投資標的財務業績不好或者財務投資人有獲利退出的動機,選擇退出是比較符合邏輯的。

財經評論員嚴躍進也認為,從新華聯和長石的角度看,此舉是基於投資的收益預期以及後續企業自身的資金考慮,通過退出套現的行為。

藍鯨房產梳理新華聯的財務數據發現,其確有補充現金流的需求。根據上交所披露,截至2019年6月30日,新華聯控股資產負債率為69.83%,總有息負債為661.77億元,其中,一年以內到期的有息債務為331.74億元,佔比為50.13%。而在此前,大公國際出具的跟蹤評級報告也指出,新華聯“存在較大的短期債務壓力”。

除揹負著大量有息債務之外,新華聯還在通過各種融資手段“找錢”。例如,截至今年中期,作為控股股東的新華聯控股已將其直接持有股權的11.3億股新華聯A股股份進行質押,質押比例達到了97.7%。

顯然,面對眼前大量債務的到期日臨近,選擇將部分投資“落袋為安”,對於新華聯而言是不錯的選項。

地產反哺效果減弱,新華聯文旅負重前行

從新華聯控股近年來發展歷程上看,長期負重前行或與其控股A股上市公司平臺新華聯文化旅遊發展股份有限公司(以下簡稱“新華聯”,SZ:000620),轉型文旅的戰略不無關係。

近年來,隨著傳統房地產市場規模天花板顯現,向多元化轉型成為行業常態,而文旅產業也成為很多房企重要的戰略方向,據新旅界發佈的《2018年文旅行業投融資研究報告》顯示,截止到2018年末,已有超過七成的百強房企正在佈局文旅產業。其中也聚集了碧桂園(HK:02007)、中國恆大(HK:03333)萬科(HK:02202)、融創中國(HK:01918)等行業的頭部玩家。

文旅產業的發展潛力無疑備受認可,但由於文旅產業開發週期長、資金投入大等特點,也註定了此類投資具有一定“門檻”。

正因如此,高喊“去地產化”的新華聯,在向文旅產業轉型的幾年間,規模增速並不明顯。

有不願具名的業內人士向藍鯨房產表示,相較於規模房企,新華聯文旅板塊起步早,但由於地產業務規模較小,也弱化了其戰略轉型的速度。

資料顯示,2012年,上市僅一年的新華聯便把目光投向了文旅產業,是行業內最早轉型文旅產業的企業之一,為了發力,其還於2016年將名稱由新華聯不動產更為新華聯文旅。

“面對文旅產業的重資產模式,擁有先發優勢的新華聯想要戰勝有資本優勢的頭部玩家,並非易事。”上述業內人士進一步分析表示,從時間節點上看,新華聯早期高額投資文旅產業時,也是房地產物業開發高速擴張的最佳時期,錯過這幾年,就等於失去了積攢實力的機會,這對其下一步發展產生了巨大影響。

今年以來,新華聯西寧新華聯童夢樂園等文旅項目相繼營業,而2019年也被稱之為新華聯文旅產業轉型“落地元年”。

隨著文旅項目的相繼營業,雖然可以一定程度減輕公司在現金流上的壓力,不過,從目前來看,其依據無法擺脫對地產物業開發收益的“反哺”依賴。根據數據顯示,今年上半年,新華聯房產銷售業務在總營業收入中佔比60%,且貢獻了87.9%的毛利潤。

對此,新華聯在A股業績報中稱,“為更好的反哺文旅行業,公司將通過城市結構調整、加強重點城市佈局等措施進一步提升房地產板塊競爭力。”除給出了未來地產板塊重點發展的區域“長三角、大灣區、海南、京津冀”外,同時表示要“加快新項目和新產品的入市節奏,為轉型提供支撐。”

然而,在行業整體呈現下行趨勢加劇的大環境下,2018年規模剛剛突破百億的新華聯,年內銷售額出現明顯下滑,今年上半年,新華聯簽約銷售面積為22.82萬平方米,較去年同期的41.36萬平方米下降45%,相應的銷售額也從47.39億元降至29.50億元,同比下滑37.75%。

同時,公司在土地儲備方面缺乏積累的弊端也開始顯現。截至2018年年末,新華聯在手土地儲備共有10個項目,合計計容建築面積為194.68萬平方米,而在剔除海外項目及純商業用地後,僅餘青海省西寧市、湖南省醴陵市、黑龍江省大慶市、廣東省惠州市、海南省陵水縣5個項目,合計建築面積為116.82萬平方米。

可以看到,新華聯當前的土地儲備在未來可轉化的貨值已經相當有限。然而,更為尷尬的是,2019年上半年,新華聯並未新增任何土地儲備。隨著地產板塊反哺效果減弱,新華聯將如何在文旅這片艱難的“藍海”中創出更大一番天地?藍鯨房產將持續跟蹤觀察。

(責任編輯:張紫禕)

"

相關推薦

推薦中...