商鋪投資因為其回報率較高，一直以來受到很多投資者的青睞，商鋪主要是賺取租金回報，一般來說，商鋪的租金回報率是遠高於住宅的，可能幾百萬的住宅只能租幾千元，幾百萬的商鋪則可能租到幾萬塊，所以差距是很大的。但是，現在的商鋪卻慢慢變了味，很多商鋪已經成了危險資產，不好租，更不好賣。
一、不好租
1、商鋪氾濫
現在商鋪多得可以用氾濫來形容，很多樓盤下面都有底商，而且數量不少，小區與小區之間距離又近，就導致了一條街上全是商鋪的情況，而事實上需求根本沒有那麼大，小區底商一般是不能做餐飲的，導致業態受到限制，這樣就導致了很多的商鋪租不出去的情況。
2、電商衝擊
電商的衝擊對實體商鋪的影響不小，很多業態因為電商的衝擊不得不關門歇業，買東西已經不像以前都要在周邊商鋪買了，能在網上買的都在網上買了，只有不適合在網上消費的才會在實體店消費，比如現在的超市、藥房、理髮店、房產中介等就有越開越多的趨勢，因為現在電商的衝擊較小，但是所有商鋪也不能全開這些業態吧？
3、租金不便宜
雖然現在商鋪回報率越來越低，但是商鋪的售價仍然不便宜，因為現在很多商鋪都被資方收購了，也就是被人打包全部買了，然後再拿出來賣，這樣的商鋪價格能便宜嗎？因為商鋪價格高，為了有好的回報率，業主不得不按照高租金出租，市場商戶接受不了這樣的租金價格，就不會租這樣的商鋪，留給業主的就只有空置的商鋪。
二、不好賣
1、轉讓稅費高
很多城市都採取了以評估價計稅，這樣就導致了商鋪轉讓稅費很高，比如差額20%的個人所得稅，還有增值稅和土地增值稅，有些商鋪的稅費高達20%以上，也就是100萬的商鋪交20萬的稅費，不管是業主還是買方肯定都不願意出高額的稅費，但是總得有人來出，所以就導致了二手商鋪不好賣的情況。
2、回報率低
因為買商鋪就是為了賺取租金回報，所以買方買商鋪也會計算商鋪的回報率，現在的商鋪本身就不好租，租出去的很多也降租了，一般高回報的商鋪都不怎麼會拿出來賣，拿出來賣的回報率都不怎麼高，加上高額的稅費，算下來回報率真的很低，所以想要賣出去是真不容易。
以上分析只是個人意見，商鋪並不是都不適合購買，但是現在的實體經濟確實讓不少商鋪變成了危險資產，也就是用錢買了商鋪，商鋪有可能租不出去或者租金很低，貸款購買商鋪的投資者還得還房貸，很多人在回報率低或者根本租不出去時會想到賣商鋪，但是發現根本不好賣，或者說虧本都很難賣出去，這樣的商鋪也就成了危險資產，如果周邊沒有其他利好規劃，那麼不好出租或者不好賣的情況會持續很長時間，這樣的投資款也就打水漂了。
買商鋪一定要謹慎，不要因為價格便宜或者高回報動心，買商鋪一定要多看，多瞭解，不要只聽售樓部的說辭，售樓部都是往好的說，甚至傳遞一些根本不靠譜的信息，所以投資者在購買商鋪時，一定要有自己的方法就判斷地段、周邊租金等信息，如果自己連商鋪回報率都不會算，只聽到別人說商鋪回報率高就去購買商鋪，那麼是很危險的。