'專題｜2019年中國城市房地產市場投資前景研究報告'
2018年以來，房地產長效調控機制一直在高速推進並不斷完善。中央調控層面，“房住不炒”貫穿始終，地方調控也在不斷迭代，各地房調控日趨多樣化，總的來看,地方政策張弛有度、“一城一策”政策得到貫徹和落實。在此背景下，當前各能級城市出現了新的變化：一線城市在政策嚴控之下，房地產市場發展趨於穩定。二線城市在“人才爭奪戰”中受益最多，購房需求與外來人口同步快速上行，西安、蘇州等部分城市房價、地價更是出現了新一輪的高速上漲。但隨著價格上漲和調控升級的預期同步到來，這些城市的投資的機會和風險也再一次共同出現。三四線城市，隨著貨幣化安置的逐漸退出，以及因城施策、“三穩”等調控方針快速向三四線城市下沉，大多數三四線城市銷售開始迴歸平淡，只有少數城市市場能保持火熱，因此對於企業而言，在拿地投資時的風險評估也應當更為審慎。
為對不同城市的發展前景進行客觀的量化評價，2019年CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，進一步改進和完善分析方法，同時結合市場形勢，新加入地價變動相關指標，構建了更為完善、更契合市場的指標體系，綜合運用因子分析、相關性分析、迴歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，並對前景較優城市的指標特徵進行歸納總結。
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"2018年以來，房地產長效調控機制一直在高速推進並不斷完善。中央調控層面，“房住不炒”貫穿始終，地方調控也在不斷迭代，各地房調控日趨多樣化，總的來看,地方政策張弛有度、“一城一策”政策得到貫徹和落實。在此背景下，當前各能級城市出現了新的變化：一線城市在政策嚴控之下，房地產市場發展趨於穩定。二線城市在“人才爭奪戰”中受益最多，購房需求與外來人口同步快速上行，西安、蘇州等部分城市房價、地價更是出現了新一輪的高速上漲。但隨著價格上漲和調控升級的預期同步到來，這些城市的投資的機會和風險也再一次共同出現。三四線城市，隨著貨幣化安置的逐漸退出，以及因城施策、“三穩”等調控方針快速向三四線城市下沉，大多數三四線城市銷售開始迴歸平淡，只有少數城市市場能保持火熱，因此對於企業而言，在拿地投資時的風險評估也應當更為審慎。
為對不同城市的發展前景進行客觀的量化評價，2019年CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，進一步改進和完善分析方法，同時結合市場形勢，新加入地價變動相關指標，構建了更為完善、更契合市場的指標體系，綜合運用因子分析、相關性分析、迴歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，並對前景較優城市的指標特徵進行歸納總結。
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榜單解讀
01、格局：長三角領跑全國、粵港澳繼續趕超
TOP50市場份額下滑
前景排行前10的城市和上年相比變化較小，依舊主要分佈在京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈。其中，成都市場熱度比較高，取代武漢成為TOP5中的一員；鄭州市場熱度上漲顯著，取代重慶首次進入前景排行榜TOP10。此外，四個一線城市中上海依舊領跑，廣州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳與上一年位次相同，依然排在第4位。
長三角、珠三角和京津冀三大城市圈由於經濟實力雄厚，居民購買力強，在行業中目前仍然保持著領先的狀態。作為國內發展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區域，前景排名前10的城市中就有3個來自該區域。尤其是2019年上半年，長三角土地市場熱度趨高，不僅僅是一二線城市溢價率節節攀升，受益於產業轉移的影響，阜陽、宣城、嘉興、湖州等三四線城市人口出現迴流、土地市場熱度也處於高位。值得注意的是，粵港澳大灣區利好城市的房地產投資前景排名較2018年均有所提升，譬如佛山上升7位，東莞提升4位、惠州上升2位，珠海提升18位。
聯繫最新行業走勢來看，2018年經歷了調控由緊至鬆的轉折，前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，涉及四限政策持續高壓，整治市場秩序，上調房貸利率等；四季度調控政策略有鬆動跡象，廣州、武漢、南寧等城市局部放鬆限價，多城市下調房貸利率上浮比例。另一方面，國開行上收棚改審批權限，並要求因地制宜地推進棚改貨幣化安置，以致三四線城市下半年房地產市場將明顯降溫。儘管如此，2018年度銷售面積和銷售金額仍打破上年紀錄，全年商品房銷售面積17億平方米，比上年增長1.3%，商品房銷售額15萬億元，增長12.2%。
從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有31個城市是一二線城市，19個三四線城市，這50個城市擁有全國30%的常住人口，集中了61%的房地產開發投資，但這些城市商品住宅成交面積和成交金額佔總成交的比例均有所下降，集中度對比2017年有所下降，城市排名格局不再是“市場規模越大越好”（下圖非中國全域地圖，諸島疆域未顯示）。
"2018年以來，房地產長效調控機制一直在高速推進並不斷完善。中央調控層面，“房住不炒”貫穿始終，地方調控也在不斷迭代，各地房調控日趨多樣化，總的來看,地方政策張弛有度、“一城一策”政策得到貫徹和落實。在此背景下，當前各能級城市出現了新的變化：一線城市在政策嚴控之下，房地產市場發展趨於穩定。二線城市在“人才爭奪戰”中受益最多，購房需求與外來人口同步快速上行，西安、蘇州等部分城市房價、地價更是出現了新一輪的高速上漲。但隨著價格上漲和調控升級的預期同步到來，這些城市的投資的機會和風險也再一次共同出現。三四線城市，隨著貨幣化安置的逐漸退出，以及因城施策、“三穩”等調控方針快速向三四線城市下沉，大多數三四線城市銷售開始迴歸平淡，只有少數城市市場能保持火熱，因此對於企業而言，在拿地投資時的風險評估也應當更為審慎。
為對不同城市的發展前景進行客觀的量化評價，2019年CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，進一步改進和完善分析方法，同時結合市場形勢，新加入地價變動相關指標，構建了更為完善、更契合市場的指標體系，綜合運用因子分析、相關性分析、迴歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，並對前景較優城市的指標特徵進行歸納總結。
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01、格局：長三角領跑全國、粵港澳繼續趕超
TOP50市場份額下滑
前景排行前10的城市和上年相比變化較小，依舊主要分佈在京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈。其中，成都市場熱度比較高，取代武漢成為TOP5中的一員；鄭州市場熱度上漲顯著，取代重慶首次進入前景排行榜TOP10。此外，四個一線城市中上海依舊領跑，廣州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳與上一年位次相同，依然排在第4位。
長三角、珠三角和京津冀三大城市圈由於經濟實力雄厚，居民購買力強，在行業中目前仍然保持著領先的狀態。作為國內發展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區域，前景排名前10的城市中就有3個來自該區域。尤其是2019年上半年，長三角土地市場熱度趨高，不僅僅是一二線城市溢價率節節攀升，受益於產業轉移的影響，阜陽、宣城、嘉興、湖州等三四線城市人口出現迴流、土地市場熱度也處於高位。值得注意的是，粵港澳大灣區利好城市的房地產投資前景排名較2018年均有所提升，譬如佛山上升7位，東莞提升4位、惠州上升2位，珠海提升18位。
聯繫最新行業走勢來看，2018年經歷了調控由緊至鬆的轉折，前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，涉及四限政策持續高壓，整治市場秩序，上調房貸利率等；四季度調控政策略有鬆動跡象，廣州、武漢、南寧等城市局部放鬆限價，多城市下調房貸利率上浮比例。另一方面，國開行上收棚改審批權限，並要求因地制宜地推進棚改貨幣化安置，以致三四線城市下半年房地產市場將明顯降溫。儘管如此，2018年度銷售面積和銷售金額仍打破上年紀錄，全年商品房銷售面積17億平方米，比上年增長1.3%，商品房銷售額15萬億元，增長12.2%。
從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有31個城市是一二線城市，19個三四線城市，這50個城市擁有全國30%的常住人口，集中了61%的房地產開發投資，但這些城市商品住宅成交面積和成交金額佔總成交的比例均有所下降，集中度對比2017年有所下降，城市排名格局不再是“市場規模越大越好”（下圖非中國全域地圖，諸島疆域未顯示）。
02、分化：東部二線排名提升
中西部三線城市前景堪憂
從各能級城市綜合得分來看，除一線城市得分與去年持平外，其餘能級的城市得分均有所增加。各能級城市的前景平均得分分別為80、46和23，可以看出能級之間的“倍增”差異呈縮小之勢。
受嚴苛的調控政策的影響，一線城市商品房去化速度明顯放緩，但由於一線城市整體經濟實力較強，在購房需求和購買力等相關指標方面表現均十分突出，加之一線四城在教育、基礎設施建設等指標方面具有先天優勢，整體優勢依然顯著。值得注意的是，在人口因素上，由於二線城市“搶人大戰”不斷升級和擴容，加之一線城市典型如北京、上海兩城治理大城市病、控制人口容量等因素的影響，一線城市人口增速放緩速度逐漸加劇，使得常住人口平均排名延續下降的趨勢，但對於整體供不應求的樓市來說，對城市的總排名影響力較小。因此，一線城市的地位依舊不可撼動。
二線城市今年平均排名相比上年下降了4個名次，超半數的城市排名呈下降趨勢，尤其集中在東北和西北區域，但東部二線城市市場前景依舊較好。其中，排名上升最為顯著的當屬西安，由19位上升至13位，究其原因，主要是由於搶人大戰後，西安人口增量顯著，使得市場前景大幅提升。
三四線城市今年平均排名相比上年上升了1個名次，其中佛山和無錫表現突出，排名均明顯提升，並均進入榜單TOP20，佛山主要是受粵港澳大灣區利好影響，人口吸引力大幅提升，人口增速單指標排名由39位上升至21位，使得城市前景排行大幅上升，由18位上升至11位，成為三四線前景排名最優城市；此外，大灣區城市惠州、東莞表現也較突出，城市排名較2018年分別上升2位和4位；而無錫則是受良好的產業基礎的影響，與其類似的城市還有紹興、嘉興、湖州等城市，受近些年產業轉移的影響，這些城市人口出現了迴流，城市競爭力有了大幅提升。但是相當一部分三四線城市，尤其是中西部三四線城市，受貨幣化安置離場的影響，發展前景堪憂。
"2018年以來，房地產長效調控機制一直在高速推進並不斷完善。中央調控層面，“房住不炒”貫穿始終，地方調控也在不斷迭代，各地房調控日趨多樣化，總的來看,地方政策張弛有度、“一城一策”政策得到貫徹和落實。在此背景下，當前各能級城市出現了新的變化：一線城市在政策嚴控之下，房地產市場發展趨於穩定。二線城市在“人才爭奪戰”中受益最多，購房需求與外來人口同步快速上行，西安、蘇州等部分城市房價、地價更是出現了新一輪的高速上漲。但隨著價格上漲和調控升級的預期同步到來，這些城市的投資的機會和風險也再一次共同出現。三四線城市，隨著貨幣化安置的逐漸退出，以及因城施策、“三穩”等調控方針快速向三四線城市下沉，大多數三四線城市銷售開始迴歸平淡，只有少數城市市場能保持火熱，因此對於企業而言，在拿地投資時的風險評估也應當更為審慎。
為對不同城市的發展前景進行客觀的量化評價，2019年CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，進一步改進和完善分析方法，同時結合市場形勢，新加入地價變動相關指標，構建了更為完善、更契合市場的指標體系，綜合運用因子分析、相關性分析、迴歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，並對前景較優城市的指標特徵進行歸納總結。
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01、格局：長三角領跑全國、粵港澳繼續趕超
TOP50市場份額下滑
前景排行前10的城市和上年相比變化較小，依舊主要分佈在京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈。其中，成都市場熱度比較高，取代武漢成為TOP5中的一員；鄭州市場熱度上漲顯著，取代重慶首次進入前景排行榜TOP10。此外，四個一線城市中上海依舊領跑，廣州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳與上一年位次相同，依然排在第4位。
長三角、珠三角和京津冀三大城市圈由於經濟實力雄厚，居民購買力強，在行業中目前仍然保持著領先的狀態。作為國內發展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區域，前景排名前10的城市中就有3個來自該區域。尤其是2019年上半年，長三角土地市場熱度趨高，不僅僅是一二線城市溢價率節節攀升，受益於產業轉移的影響，阜陽、宣城、嘉興、湖州等三四線城市人口出現迴流、土地市場熱度也處於高位。值得注意的是，粵港澳大灣區利好城市的房地產投資前景排名較2018年均有所提升，譬如佛山上升7位，東莞提升4位、惠州上升2位，珠海提升18位。
聯繫最新行業走勢來看，2018年經歷了調控由緊至鬆的轉折，前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，涉及四限政策持續高壓，整治市場秩序，上調房貸利率等；四季度調控政策略有鬆動跡象，廣州、武漢、南寧等城市局部放鬆限價，多城市下調房貸利率上浮比例。另一方面，國開行上收棚改審批權限，並要求因地制宜地推進棚改貨幣化安置，以致三四線城市下半年房地產市場將明顯降溫。儘管如此，2018年度銷售面積和銷售金額仍打破上年紀錄，全年商品房銷售面積17億平方米，比上年增長1.3%，商品房銷售額15萬億元，增長12.2%。
從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有31個城市是一二線城市，19個三四線城市，這50個城市擁有全國30%的常住人口，集中了61%的房地產開發投資，但這些城市商品住宅成交面積和成交金額佔總成交的比例均有所下降，集中度對比2017年有所下降，城市排名格局不再是“市場規模越大越好”（下圖非中國全域地圖，諸島疆域未顯示）。
02、分化：東部二線排名提升
中西部三線城市前景堪憂
從各能級城市綜合得分來看，除一線城市得分與去年持平外，其餘能級的城市得分均有所增加。各能級城市的前景平均得分分別為80、46和23，可以看出能級之間的“倍增”差異呈縮小之勢。
受嚴苛的調控政策的影響，一線城市商品房去化速度明顯放緩，但由於一線城市整體經濟實力較強，在購房需求和購買力等相關指標方面表現均十分突出，加之一線四城在教育、基礎設施建設等指標方面具有先天優勢，整體優勢依然顯著。值得注意的是，在人口因素上，由於二線城市“搶人大戰”不斷升級和擴容，加之一線城市典型如北京、上海兩城治理大城市病、控制人口容量等因素的影響，一線城市人口增速放緩速度逐漸加劇，使得常住人口平均排名延續下降的趨勢，但對於整體供不應求的樓市來說，對城市的總排名影響力較小。因此，一線城市的地位依舊不可撼動。
二線城市今年平均排名相比上年下降了4個名次，超半數的城市排名呈下降趨勢，尤其集中在東北和西北區域，但東部二線城市市場前景依舊較好。其中，排名上升最為顯著的當屬西安，由19位上升至13位，究其原因，主要是由於搶人大戰後，西安人口增量顯著，使得市場前景大幅提升。
三四線城市今年平均排名相比上年上升了1個名次，其中佛山和無錫表現突出，排名均明顯提升，並均進入榜單TOP20，佛山主要是受粵港澳大灣區利好影響，人口吸引力大幅提升，人口增速單指標排名由39位上升至21位，使得城市前景排行大幅上升，由18位上升至11位，成為三四線前景排名最優城市；此外，大灣區城市惠州、東莞表現也較突出，城市排名較2018年分別上升2位和4位；而無錫則是受良好的產業基礎的影響，與其類似的城市還有紹興、嘉興、湖州等城市，受近些年產業轉移的影響，這些城市人口出現了迴流，城市競爭力有了大幅提升。但是相當一部分三四線城市，尤其是中西部三四線城市，受貨幣化安置離場的影響，發展前景堪憂。
03、供給：貨幣安置退場、去化速度放緩後
三四線供地計劃普遍偏保守
在中央“房住不炒“和自然資源部“分類調控”的指引下，各城市都根據自身市場情況適時地調整了土地供應量。結合各城市實際消化週期來看，目前大多數城市的供地計劃還是相對保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔。
一線城市總體而言看供應較為穩定，北京和廣州2019年宅地供應與2018年基本持平，兩城投資前景排行也並未產生較大變化。二線城市前期市場熱度處於高位，多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下，尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間，可適當增加供地，但事實上，西安、蘇州、長沙2019年宅地供應較2018年供應量或減少、或持平，可以預想，大部分二線城市由於土地資源十分緊俏、未來土地競爭熱度大概率將延續高位。
榜單排名的變動也與這些城市的供地態度存在一定的一致性，如大連、廈門、瀋陽等供地超標的城市，在今年的榜單中排名均有所下降。以廈門為例，即使剔除掉保障房用地，2019年住宅供地還高達158公頃，不僅同比2018年上漲了26%，對比近兩年150萬平方米的商品房成交面積來看，供應量也顯著偏高。在2019年的榜單中，廈門的投資前景排行也由16位降至21位。
"2018年以來，房地產長效調控機制一直在高速推進並不斷完善。中央調控層面，“房住不炒”貫穿始終，地方調控也在不斷迭代，各地房調控日趨多樣化，總的來看,地方政策張弛有度、“一城一策”政策得到貫徹和落實。在此背景下，當前各能級城市出現了新的變化：一線城市在政策嚴控之下，房地產市場發展趨於穩定。二線城市在“人才爭奪戰”中受益最多，購房需求與外來人口同步快速上行，西安、蘇州等部分城市房價、地價更是出現了新一輪的高速上漲。但隨著價格上漲和調控升級的預期同步到來，這些城市的投資的機會和風險也再一次共同出現。三四線城市，隨著貨幣化安置的逐漸退出，以及因城施策、“三穩”等調控方針快速向三四線城市下沉，大多數三四線城市銷售開始迴歸平淡，只有少數城市市場能保持火熱，因此對於企業而言，在拿地投資時的風險評估也應當更為審慎。
為對不同城市的發展前景進行客觀的量化評價，2019年CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，進一步改進和完善分析方法，同時結合市場形勢，新加入地價變動相關指標，構建了更為完善、更契合市場的指標體系，綜合運用因子分析、相關性分析、迴歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，並對前景較優城市的指標特徵進行歸納總結。
榜單發佈
榜單解讀
01、格局：長三角領跑全國、粵港澳繼續趕超
TOP50市場份額下滑
前景排行前10的城市和上年相比變化較小，依舊主要分佈在京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈。其中，成都市場熱度比較高，取代武漢成為TOP5中的一員；鄭州市場熱度上漲顯著，取代重慶首次進入前景排行榜TOP10。此外，四個一線城市中上海依舊領跑，廣州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳與上一年位次相同，依然排在第4位。
長三角、珠三角和京津冀三大城市圈由於經濟實力雄厚，居民購買力強，在行業中目前仍然保持著領先的狀態。作為國內發展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區域，前景排名前10的城市中就有3個來自該區域。尤其是2019年上半年，長三角土地市場熱度趨高，不僅僅是一二線城市溢價率節節攀升，受益於產業轉移的影響，阜陽、宣城、嘉興、湖州等三四線城市人口出現迴流、土地市場熱度也處於高位。值得注意的是，粵港澳大灣區利好城市的房地產投資前景排名較2018年均有所提升，譬如佛山上升7位，東莞提升4位、惠州上升2位，珠海提升18位。
聯繫最新行業走勢來看，2018年經歷了調控由緊至鬆的轉折，前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，涉及四限政策持續高壓，整治市場秩序，上調房貸利率等；四季度調控政策略有鬆動跡象，廣州、武漢、南寧等城市局部放鬆限價，多城市下調房貸利率上浮比例。另一方面，國開行上收棚改審批權限，並要求因地制宜地推進棚改貨幣化安置，以致三四線城市下半年房地產市場將明顯降溫。儘管如此，2018年度銷售面積和銷售金額仍打破上年紀錄，全年商品房銷售面積17億平方米，比上年增長1.3%，商品房銷售額15萬億元，增長12.2%。
從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有31個城市是一二線城市，19個三四線城市，這50個城市擁有全國30%的常住人口，集中了61%的房地產開發投資，但這些城市商品住宅成交面積和成交金額佔總成交的比例均有所下降，集中度對比2017年有所下降，城市排名格局不再是“市場規模越大越好”（下圖非中國全域地圖，諸島疆域未顯示）。
02、分化：東部二線排名提升
中西部三線城市前景堪憂
從各能級城市綜合得分來看，除一線城市得分與去年持平外，其餘能級的城市得分均有所增加。各能級城市的前景平均得分分別為80、46和23，可以看出能級之間的“倍增”差異呈縮小之勢。
受嚴苛的調控政策的影響，一線城市商品房去化速度明顯放緩，但由於一線城市整體經濟實力較強，在購房需求和購買力等相關指標方面表現均十分突出，加之一線四城在教育、基礎設施建設等指標方面具有先天優勢，整體優勢依然顯著。值得注意的是，在人口因素上，由於二線城市“搶人大戰”不斷升級和擴容，加之一線城市典型如北京、上海兩城治理大城市病、控制人口容量等因素的影響，一線城市人口增速放緩速度逐漸加劇，使得常住人口平均排名延續下降的趨勢，但對於整體供不應求的樓市來說，對城市的總排名影響力較小。因此，一線城市的地位依舊不可撼動。
二線城市今年平均排名相比上年下降了4個名次，超半數的城市排名呈下降趨勢，尤其集中在東北和西北區域，但東部二線城市市場前景依舊較好。其中，排名上升最為顯著的當屬西安，由19位上升至13位，究其原因，主要是由於搶人大戰後，西安人口增量顯著，使得市場前景大幅提升。
三四線城市今年平均排名相比上年上升了1個名次，其中佛山和無錫表現突出，排名均明顯提升，並均進入榜單TOP20，佛山主要是受粵港澳大灣區利好影響，人口吸引力大幅提升，人口增速單指標排名由39位上升至21位，使得城市前景排行大幅上升，由18位上升至11位，成為三四線前景排名最優城市；此外，大灣區城市惠州、東莞表現也較突出，城市排名較2018年分別上升2位和4位；而無錫則是受良好的產業基礎的影響，與其類似的城市還有紹興、嘉興、湖州等城市，受近些年產業轉移的影響，這些城市人口出現了迴流，城市競爭力有了大幅提升。但是相當一部分三四線城市，尤其是中西部三四線城市，受貨幣化安置離場的影響，發展前景堪憂。
03、供給：貨幣安置退場、去化速度放緩後
三四線供地計劃普遍偏保守
在中央“房住不炒“和自然資源部“分類調控”的指引下，各城市都根據自身市場情況適時地調整了土地供應量。結合各城市實際消化週期來看，目前大多數城市的供地計劃還是相對保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔。
一線城市總體而言看供應較為穩定，北京和廣州2019年宅地供應與2018年基本持平，兩城投資前景排行也並未產生較大變化。二線城市前期市場熱度處於高位，多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下，尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間，可適當增加供地，但事實上，西安、蘇州、長沙2019年宅地供應較2018年供應量或減少、或持平，可以預想，大部分二線城市由於土地資源十分緊俏、未來土地競爭熱度大概率將延續高位。
榜單排名的變動也與這些城市的供地態度存在一定的一致性，如大連、廈門、瀋陽等供地超標的城市，在今年的榜單中排名均有所下降。以廈門為例，即使剔除掉保障房用地，2019年住宅供地還高達158公頃，不僅同比2018年上漲了26%，對比近兩年150萬平方米的商品房成交面積來看，供應量也顯著偏高。在2019年的榜單中，廈門的投資前景排行也由16位降至21位。
三四線方面表現更甚，城市供地計劃更為保守。目前如廣西的玉林、梧州、北海、貴港，福建的安溪、龍巖、平潭、永泰、晉江、福清、三明、泉州等城市宅地去化週期均不足一年，土地供應均偏少。這些城市中，儘管梧州、南通、北海、永泰等多個城市均加大了宅地供應量，但由於這些城市樓市熱度較高，這些城市土地依舊供不應求，房地產投資前景呈上升趨勢。表現最為突出的當屬南通，由於市場熱度延續，宅地去化週期明顯縮短，由6年降至4年，使得房地產投資前景排名大幅提升，由164位升至109位，上升了59位。
"2018年以來，房地產長效調控機制一直在高速推進並不斷完善。中央調控層面，“房住不炒”貫穿始終，地方調控也在不斷迭代，各地房調控日趨多樣化，總的來看,地方政策張弛有度、“一城一策”政策得到貫徹和落實。在此背景下，當前各能級城市出現了新的變化：一線城市在政策嚴控之下，房地產市場發展趨於穩定。二線城市在“人才爭奪戰”中受益最多，購房需求與外來人口同步快速上行，西安、蘇州等部分城市房價、地價更是出現了新一輪的高速上漲。但隨著價格上漲和調控升級的預期同步到來，這些城市的投資的機會和風險也再一次共同出現。三四線城市，隨著貨幣化安置的逐漸退出，以及因城施策、“三穩”等調控方針快速向三四線城市下沉，大多數三四線城市銷售開始迴歸平淡，只有少數城市市場能保持火熱，因此對於企業而言，在拿地投資時的風險評估也應當更為審慎。
為對不同城市的發展前景進行客觀的量化評價，2019年CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，進一步改進和完善分析方法，同時結合市場形勢，新加入地價變動相關指標，構建了更為完善、更契合市場的指標體系，綜合運用因子分析、相關性分析、迴歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，並對前景較優城市的指標特徵進行歸納總結。
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01、格局：長三角領跑全國、粵港澳繼續趕超
TOP50市場份額下滑
前景排行前10的城市和上年相比變化較小，依舊主要分佈在京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈。其中，成都市場熱度比較高，取代武漢成為TOP5中的一員；鄭州市場熱度上漲顯著，取代重慶首次進入前景排行榜TOP10。此外，四個一線城市中上海依舊領跑，廣州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳與上一年位次相同，依然排在第4位。
長三角、珠三角和京津冀三大城市圈由於經濟實力雄厚，居民購買力強，在行業中目前仍然保持著領先的狀態。作為國內發展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區域，前景排名前10的城市中就有3個來自該區域。尤其是2019年上半年，長三角土地市場熱度趨高，不僅僅是一二線城市溢價率節節攀升，受益於產業轉移的影響，阜陽、宣城、嘉興、湖州等三四線城市人口出現迴流、土地市場熱度也處於高位。值得注意的是，粵港澳大灣區利好城市的房地產投資前景排名較2018年均有所提升，譬如佛山上升7位，東莞提升4位、惠州上升2位，珠海提升18位。
聯繫最新行業走勢來看，2018年經歷了調控由緊至鬆的轉折，前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，涉及四限政策持續高壓，整治市場秩序，上調房貸利率等；四季度調控政策略有鬆動跡象，廣州、武漢、南寧等城市局部放鬆限價，多城市下調房貸利率上浮比例。另一方面，國開行上收棚改審批權限，並要求因地制宜地推進棚改貨幣化安置，以致三四線城市下半年房地產市場將明顯降溫。儘管如此，2018年度銷售面積和銷售金額仍打破上年紀錄，全年商品房銷售面積17億平方米，比上年增長1.3%，商品房銷售額15萬億元，增長12.2%。
從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有31個城市是一二線城市，19個三四線城市，這50個城市擁有全國30%的常住人口，集中了61%的房地產開發投資，但這些城市商品住宅成交面積和成交金額佔總成交的比例均有所下降，集中度對比2017年有所下降，城市排名格局不再是“市場規模越大越好”（下圖非中國全域地圖，諸島疆域未顯示）。
02、分化：東部二線排名提升
中西部三線城市前景堪憂
從各能級城市綜合得分來看，除一線城市得分與去年持平外，其餘能級的城市得分均有所增加。各能級城市的前景平均得分分別為80、46和23，可以看出能級之間的“倍增”差異呈縮小之勢。
受嚴苛的調控政策的影響，一線城市商品房去化速度明顯放緩，但由於一線城市整體經濟實力較強，在購房需求和購買力等相關指標方面表現均十分突出，加之一線四城在教育、基礎設施建設等指標方面具有先天優勢，整體優勢依然顯著。值得注意的是，在人口因素上，由於二線城市“搶人大戰”不斷升級和擴容，加之一線城市典型如北京、上海兩城治理大城市病、控制人口容量等因素的影響，一線城市人口增速放緩速度逐漸加劇，使得常住人口平均排名延續下降的趨勢，但對於整體供不應求的樓市來說，對城市的總排名影響力較小。因此，一線城市的地位依舊不可撼動。
二線城市今年平均排名相比上年下降了4個名次，超半數的城市排名呈下降趨勢，尤其集中在東北和西北區域，但東部二線城市市場前景依舊較好。其中，排名上升最為顯著的當屬西安，由19位上升至13位，究其原因，主要是由於搶人大戰後，西安人口增量顯著，使得市場前景大幅提升。
三四線城市今年平均排名相比上年上升了1個名次，其中佛山和無錫表現突出，排名均明顯提升，並均進入榜單TOP20，佛山主要是受粵港澳大灣區利好影響，人口吸引力大幅提升，人口增速單指標排名由39位上升至21位，使得城市前景排行大幅上升，由18位上升至11位，成為三四線前景排名最優城市；此外，大灣區城市惠州、東莞表現也較突出，城市排名較2018年分別上升2位和4位；而無錫則是受良好的產業基礎的影響，與其類似的城市還有紹興、嘉興、湖州等城市，受近些年產業轉移的影響，這些城市人口出現了迴流，城市競爭力有了大幅提升。但是相當一部分三四線城市，尤其是中西部三四線城市，受貨幣化安置離場的影響，發展前景堪憂。
03、供給：貨幣安置退場、去化速度放緩後
三四線供地計劃普遍偏保守
在中央“房住不炒“和自然資源部“分類調控”的指引下，各城市都根據自身市場情況適時地調整了土地供應量。結合各城市實際消化週期來看，目前大多數城市的供地計劃還是相對保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔。
一線城市總體而言看供應較為穩定，北京和廣州2019年宅地供應與2018年基本持平，兩城投資前景排行也並未產生較大變化。二線城市前期市場熱度處於高位，多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下，尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間，可適當增加供地，但事實上，西安、蘇州、長沙2019年宅地供應較2018年供應量或減少、或持平，可以預想，大部分二線城市由於土地資源十分緊俏、未來土地競爭熱度大概率將延續高位。
榜單排名的變動也與這些城市的供地態度存在一定的一致性，如大連、廈門、瀋陽等供地超標的城市，在今年的榜單中排名均有所下降。以廈門為例，即使剔除掉保障房用地，2019年住宅供地還高達158公頃，不僅同比2018年上漲了26%，對比近兩年150萬平方米的商品房成交面積來看，供應量也顯著偏高。在2019年的榜單中，廈門的投資前景排行也由16位降至21位。
三四線方面表現更甚，城市供地計劃更為保守。目前如廣西的玉林、梧州、北海、貴港，福建的安溪、龍巖、平潭、永泰、晉江、福清、三明、泉州等城市宅地去化週期均不足一年，土地供應均偏少。這些城市中，儘管梧州、南通、北海、永泰等多個城市均加大了宅地供應量，但由於這些城市樓市熱度較高，這些城市土地依舊供不應求，房地產投資前景呈上升趨勢。表現最為突出的當屬南通，由於市場熱度延續，宅地去化週期明顯縮短，由6年降至4年，使得房地產投資前景排名大幅提升，由164位升至109位，上升了59位。
當然，大部分三四線城市供地較為保守也有當前房地產大環境有關，自2018年下半年貨幣化安置逐步退場之後，三四線城市持續走冷，尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市，市場更是蕭條，為避免陷入新一輪的庫存風險，這些城市供地計劃也傾向於保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省，省內多個城市2019年宅地供應大幅削減，大部分城市宅地供應降幅在30%以上。
04、趕超：地價過快上漲拖累部分二線排名
長三角、粵港澳強三線排名上升
總體來看，一線城市受益於人口、經濟、產業、配套等因素帶來的規模優勢持續成為投資前景最優的4個城市，其他城市與一線城市之間存在較難以跨越的鴻溝；二線城市由於地價過快上漲、盈利空間縮小等原因，不少城市的投資前景排名均有所下降，而收入水平較高、購房需求支撐性較強的三四線城市，今年則排名明顯上升。
排名TOP20的城市中，佛山、西安和無錫分別上升7、6、4個名次，佛山名次上升，主要是由於常住人口增速迅猛，截止2018年底，佛山常住人口高達790.57萬人，比2017年末增加24.90萬人，購房需求進一步提升；西安也是如此，受人才新政的利好，西安近5年人口增速迅猛，增速居於全國第7位，城市進一步擴張；無錫一方面受城市擴張的影響，另一方面是受城市經濟綜合實力較強，城鎮人均可支配收入水平在全國排在第11位，同時購買力處於較高水平，使得投資前景明顯上升；重慶則是TOP20城市裡，排名降幅最大的城市，去年重慶投資前景位列第9位，但重慶一方面土地供應過量、去化週期較長，另一方面重慶城鎮居民可支配收入水平也處於較低水平，住房購買力不足，另外，基礎設施建設也相對緩慢，種種因素疊加之下，使得重慶投資潛力明顯下降。
受棚改貨幣化安置逐步退場、房價快速上漲、人口外流等因素的影響，中西部三四線城市購房需求和購買力明顯減少，大部分城市前景排名有所下滑，典型如河南省的三四線城市，受鄭州虹吸效應的影響，南陽、開封、商丘、駐馬店等城市常住人口呈現減少趨勢、城市活力不足，前景排名顯著下滑，尤其是駐馬店，排名下滑33個名次。
相比之下，長三角和珠三角區域大部分三四線城市排名則明顯上升，以長三角為例，35個三四線城市中有23個城市排名均上升，漲幅最大的城市為蕪湖，究其原因，主要是受長三角一體化影響，蕪湖產業升級速度明顯加快，常住人口增量也翻倍式增長，截止2018年底，全市常住人口374.8萬人，比上年增加5.2萬人，達2017年人口增量的2倍之多，加之蕪湖土地供應速度放緩、供求壓力明顯得到緩解使得投資前景排行大幅提升，由159位升至50位。另外，常州、滁州、南通、揚州等城市或受人口增量優勢影響、或受房價相對較低影響，投資前景排名也大幅提升，排名分別上漲62、59、59、54位。此外，受粵港澳大灣區規劃利好影響，珠海、東莞、佛山、惠州等人口吸引力居於前列的城市投資前景排名均有不同程度的上漲，尤其是珠海，城市前景排行由59位提升至41位。
"2018年以來，房地產長效調控機制一直在高速推進並不斷完善。中央調控層面，“房住不炒”貫穿始終，地方調控也在不斷迭代，各地房調控日趨多樣化，總的來看,地方政策張弛有度、“一城一策”政策得到貫徹和落實。在此背景下，當前各能級城市出現了新的變化：一線城市在政策嚴控之下，房地產市場發展趨於穩定。二線城市在“人才爭奪戰”中受益最多，購房需求與外來人口同步快速上行，西安、蘇州等部分城市房價、地價更是出現了新一輪的高速上漲。但隨著價格上漲和調控升級的預期同步到來，這些城市的投資的機會和風險也再一次共同出現。三四線城市，隨著貨幣化安置的逐漸退出，以及因城施策、“三穩”等調控方針快速向三四線城市下沉，大多數三四線城市銷售開始迴歸平淡，只有少數城市市場能保持火熱，因此對於企業而言，在拿地投資時的風險評估也應當更為審慎。
為對不同城市的發展前景進行客觀的量化評價，2019年CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，進一步改進和完善分析方法，同時結合市場形勢，新加入地價變動相關指標，構建了更為完善、更契合市場的指標體系，綜合運用因子分析、相關性分析、迴歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，並對前景較優城市的指標特徵進行歸納總結。
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01、格局：長三角領跑全國、粵港澳繼續趕超
TOP50市場份額下滑
前景排行前10的城市和上年相比變化較小，依舊主要分佈在京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈。其中，成都市場熱度比較高，取代武漢成為TOP5中的一員；鄭州市場熱度上漲顯著，取代重慶首次進入前景排行榜TOP10。此外，四個一線城市中上海依舊領跑，廣州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳與上一年位次相同，依然排在第4位。
長三角、珠三角和京津冀三大城市圈由於經濟實力雄厚，居民購買力強，在行業中目前仍然保持著領先的狀態。作為國內發展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區域，前景排名前10的城市中就有3個來自該區域。尤其是2019年上半年，長三角土地市場熱度趨高，不僅僅是一二線城市溢價率節節攀升，受益於產業轉移的影響，阜陽、宣城、嘉興、湖州等三四線城市人口出現迴流、土地市場熱度也處於高位。值得注意的是，粵港澳大灣區利好城市的房地產投資前景排名較2018年均有所提升，譬如佛山上升7位，東莞提升4位、惠州上升2位，珠海提升18位。
聯繫最新行業走勢來看，2018年經歷了調控由緊至鬆的轉折，前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，涉及四限政策持續高壓，整治市場秩序，上調房貸利率等；四季度調控政策略有鬆動跡象，廣州、武漢、南寧等城市局部放鬆限價，多城市下調房貸利率上浮比例。另一方面，國開行上收棚改審批權限，並要求因地制宜地推進棚改貨幣化安置，以致三四線城市下半年房地產市場將明顯降溫。儘管如此，2018年度銷售面積和銷售金額仍打破上年紀錄，全年商品房銷售面積17億平方米，比上年增長1.3%，商品房銷售額15萬億元，增長12.2%。
從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有31個城市是一二線城市，19個三四線城市，這50個城市擁有全國30%的常住人口，集中了61%的房地產開發投資，但這些城市商品住宅成交面積和成交金額佔總成交的比例均有所下降，集中度對比2017年有所下降，城市排名格局不再是“市場規模越大越好”（下圖非中國全域地圖，諸島疆域未顯示）。
02、分化：東部二線排名提升
中西部三線城市前景堪憂
從各能級城市綜合得分來看，除一線城市得分與去年持平外，其餘能級的城市得分均有所增加。各能級城市的前景平均得分分別為80、46和23，可以看出能級之間的“倍增”差異呈縮小之勢。
受嚴苛的調控政策的影響，一線城市商品房去化速度明顯放緩，但由於一線城市整體經濟實力較強，在購房需求和購買力等相關指標方面表現均十分突出，加之一線四城在教育、基礎設施建設等指標方面具有先天優勢，整體優勢依然顯著。值得注意的是，在人口因素上，由於二線城市“搶人大戰”不斷升級和擴容，加之一線城市典型如北京、上海兩城治理大城市病、控制人口容量等因素的影響，一線城市人口增速放緩速度逐漸加劇，使得常住人口平均排名延續下降的趨勢，但對於整體供不應求的樓市來說，對城市的總排名影響力較小。因此，一線城市的地位依舊不可撼動。
二線城市今年平均排名相比上年下降了4個名次，超半數的城市排名呈下降趨勢，尤其集中在東北和西北區域，但東部二線城市市場前景依舊較好。其中，排名上升最為顯著的當屬西安，由19位上升至13位，究其原因，主要是由於搶人大戰後，西安人口增量顯著，使得市場前景大幅提升。
三四線城市今年平均排名相比上年上升了1個名次，其中佛山和無錫表現突出，排名均明顯提升，並均進入榜單TOP20，佛山主要是受粵港澳大灣區利好影響，人口吸引力大幅提升，人口增速單指標排名由39位上升至21位，使得城市前景排行大幅上升，由18位上升至11位，成為三四線前景排名最優城市；此外，大灣區城市惠州、東莞表現也較突出，城市排名較2018年分別上升2位和4位；而無錫則是受良好的產業基礎的影響，與其類似的城市還有紹興、嘉興、湖州等城市，受近些年產業轉移的影響，這些城市人口出現了迴流，城市競爭力有了大幅提升。但是相當一部分三四線城市，尤其是中西部三四線城市，受貨幣化安置離場的影響，發展前景堪憂。
03、供給：貨幣安置退場、去化速度放緩後
三四線供地計劃普遍偏保守
在中央“房住不炒“和自然資源部“分類調控”的指引下，各城市都根據自身市場情況適時地調整了土地供應量。結合各城市實際消化週期來看，目前大多數城市的供地計劃還是相對保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔。
一線城市總體而言看供應較為穩定，北京和廣州2019年宅地供應與2018年基本持平，兩城投資前景排行也並未產生較大變化。二線城市前期市場熱度處於高位，多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下，尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間，可適當增加供地，但事實上，西安、蘇州、長沙2019年宅地供應較2018年供應量或減少、或持平，可以預想，大部分二線城市由於土地資源十分緊俏、未來土地競爭熱度大概率將延續高位。
榜單排名的變動也與這些城市的供地態度存在一定的一致性，如大連、廈門、瀋陽等供地超標的城市，在今年的榜單中排名均有所下降。以廈門為例，即使剔除掉保障房用地，2019年住宅供地還高達158公頃，不僅同比2018年上漲了26%，對比近兩年150萬平方米的商品房成交面積來看，供應量也顯著偏高。在2019年的榜單中，廈門的投資前景排行也由16位降至21位。
三四線方面表現更甚，城市供地計劃更為保守。目前如廣西的玉林、梧州、北海、貴港，福建的安溪、龍巖、平潭、永泰、晉江、福清、三明、泉州等城市宅地去化週期均不足一年，土地供應均偏少。這些城市中，儘管梧州、南通、北海、永泰等多個城市均加大了宅地供應量，但由於這些城市樓市熱度較高，這些城市土地依舊供不應求，房地產投資前景呈上升趨勢。表現最為突出的當屬南通，由於市場熱度延續，宅地去化週期明顯縮短，由6年降至4年，使得房地產投資前景排名大幅提升，由164位升至109位，上升了59位。
當然，大部分三四線城市供地較為保守也有當前房地產大環境有關，自2018年下半年貨幣化安置逐步退場之後，三四線城市持續走冷，尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市，市場更是蕭條，為避免陷入新一輪的庫存風險，這些城市供地計劃也傾向於保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省，省內多個城市2019年宅地供應大幅削減，大部分城市宅地供應降幅在30%以上。
04、趕超：地價過快上漲拖累部分二線排名
長三角、粵港澳強三線排名上升
總體來看，一線城市受益於人口、經濟、產業、配套等因素帶來的規模優勢持續成為投資前景最優的4個城市，其他城市與一線城市之間存在較難以跨越的鴻溝；二線城市由於地價過快上漲、盈利空間縮小等原因，不少城市的投資前景排名均有所下降，而收入水平較高、購房需求支撐性較強的三四線城市，今年則排名明顯上升。
排名TOP20的城市中，佛山、西安和無錫分別上升7、6、4個名次，佛山名次上升，主要是由於常住人口增速迅猛，截止2018年底，佛山常住人口高達790.57萬人，比2017年末增加24.90萬人，購房需求進一步提升；西安也是如此，受人才新政的利好，西安近5年人口增速迅猛，增速居於全國第7位，城市進一步擴張；無錫一方面受城市擴張的影響，另一方面是受城市經濟綜合實力較強，城鎮人均可支配收入水平在全國排在第11位，同時購買力處於較高水平，使得投資前景明顯上升；重慶則是TOP20城市裡，排名降幅最大的城市，去年重慶投資前景位列第9位，但重慶一方面土地供應過量、去化週期較長，另一方面重慶城鎮居民可支配收入水平也處於較低水平，住房購買力不足，另外，基礎設施建設也相對緩慢，種種因素疊加之下，使得重慶投資潛力明顯下降。
受棚改貨幣化安置逐步退場、房價快速上漲、人口外流等因素的影響，中西部三四線城市購房需求和購買力明顯減少，大部分城市前景排名有所下滑，典型如河南省的三四線城市，受鄭州虹吸效應的影響，南陽、開封、商丘、駐馬店等城市常住人口呈現減少趨勢、城市活力不足，前景排名顯著下滑，尤其是駐馬店，排名下滑33個名次。
相比之下，長三角和珠三角區域大部分三四線城市排名則明顯上升，以長三角為例，35個三四線城市中有23個城市排名均上升，漲幅最大的城市為蕪湖，究其原因，主要是受長三角一體化影響，蕪湖產業升級速度明顯加快，常住人口增量也翻倍式增長，截止2018年底，全市常住人口374.8萬人，比上年增加5.2萬人，達2017年人口增量的2倍之多，加之蕪湖土地供應速度放緩、供求壓力明顯得到緩解使得投資前景排行大幅提升，由159位升至50位。另外，常州、滁州、南通、揚州等城市或受人口增量優勢影響、或受房價相對較低影響，投資前景排名也大幅提升，排名分別上漲62、59、59、54位。此外，受粵港澳大灣區規劃利好影響，珠海、東莞、佛山、惠州等人口吸引力居於前列的城市投資前景排名均有不同程度的上漲，尤其是珠海，城市前景排行由59位提升至41位。
各能級表現
01、一線城市：大灣區規劃利好下廣州購房需求旺盛
成交量巨大，投資機會更大
一線城市作為國內經濟發展最好的四個城市，對流動人口的吸引力遠超出二三線城市。基於龐大的人口基數以及快速增加的人口，一線城市的購房需求一直比較旺盛，但由於供應緊缺，使得城市房價一直處在高位。房價高企下，居民購房壓力也在增加，從2017年常住人均儲蓄可購商品住宅面積來看，一線城市的平均值僅為4.02平方米，遠低於二三線城市。
具體來看，一線城市中供求關係最緊張的深圳，房價也是四個城市中最高的，居民購房壓力最大，人均儲蓄購房面積僅為1.83平方米，幾乎是全國人均儲蓄可購房面積最少的城市；上海和北京的人均儲蓄購房面積相差不多，分別為4.29平方米和4.10平方米；廣州是四個城市中可購面積最大的城市，人均儲蓄購房面積達到5.86平方米。較低的房價以及相對寬鬆的購房政策使得廣州近幾年商品住宅成交量一直位於四市之首，而在2019年年初粵港澳大灣區規劃確定廣州的核心發展地位後，廣州的市場前景更加向好，加之其土地供應較充裕，因此在2019年排名中廣州的排名提升至第2位，僅次於上海。
"2018年以來，房地產長效調控機制一直在高速推進並不斷完善。中央調控層面，“房住不炒”貫穿始終，地方調控也在不斷迭代，各地房調控日趨多樣化，總的來看,地方政策張弛有度、“一城一策”政策得到貫徹和落實。在此背景下，當前各能級城市出現了新的變化：一線城市在政策嚴控之下，房地產市場發展趨於穩定。二線城市在“人才爭奪戰”中受益最多，購房需求與外來人口同步快速上行，西安、蘇州等部分城市房價、地價更是出現了新一輪的高速上漲。但隨著價格上漲和調控升級的預期同步到來，這些城市的投資的機會和風險也再一次共同出現。三四線城市，隨著貨幣化安置的逐漸退出，以及因城施策、“三穩”等調控方針快速向三四線城市下沉，大多數三四線城市銷售開始迴歸平淡，只有少數城市市場能保持火熱，因此對於企業而言，在拿地投資時的風險評估也應當更為審慎。
為對不同城市的發展前景進行客觀的量化評價，2019年CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，進一步改進和完善分析方法，同時結合市場形勢，新加入地價變動相關指標，構建了更為完善、更契合市場的指標體系，綜合運用因子分析、相關性分析、迴歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，並對前景較優城市的指標特徵進行歸納總結。
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榜單解讀
01、格局：長三角領跑全國、粵港澳繼續趕超
TOP50市場份額下滑
前景排行前10的城市和上年相比變化較小，依舊主要分佈在京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈。其中，成都市場熱度比較高，取代武漢成為TOP5中的一員；鄭州市場熱度上漲顯著，取代重慶首次進入前景排行榜TOP10。此外，四個一線城市中上海依舊領跑，廣州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳與上一年位次相同，依然排在第4位。
長三角、珠三角和京津冀三大城市圈由於經濟實力雄厚，居民購買力強，在行業中目前仍然保持著領先的狀態。作為國內發展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區域，前景排名前10的城市中就有3個來自該區域。尤其是2019年上半年，長三角土地市場熱度趨高，不僅僅是一二線城市溢價率節節攀升，受益於產業轉移的影響，阜陽、宣城、嘉興、湖州等三四線城市人口出現迴流、土地市場熱度也處於高位。值得注意的是，粵港澳大灣區利好城市的房地產投資前景排名較2018年均有所提升，譬如佛山上升7位，東莞提升4位、惠州上升2位，珠海提升18位。
聯繫最新行業走勢來看，2018年經歷了調控由緊至鬆的轉折，前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，涉及四限政策持續高壓，整治市場秩序，上調房貸利率等；四季度調控政策略有鬆動跡象，廣州、武漢、南寧等城市局部放鬆限價，多城市下調房貸利率上浮比例。另一方面，國開行上收棚改審批權限，並要求因地制宜地推進棚改貨幣化安置，以致三四線城市下半年房地產市場將明顯降溫。儘管如此，2018年度銷售面積和銷售金額仍打破上年紀錄，全年商品房銷售面積17億平方米，比上年增長1.3%，商品房銷售額15萬億元，增長12.2%。
從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有31個城市是一二線城市，19個三四線城市，這50個城市擁有全國30%的常住人口，集中了61%的房地產開發投資，但這些城市商品住宅成交面積和成交金額佔總成交的比例均有所下降，集中度對比2017年有所下降，城市排名格局不再是“市場規模越大越好”（下圖非中國全域地圖，諸島疆域未顯示）。
02、分化：東部二線排名提升
中西部三線城市前景堪憂
從各能級城市綜合得分來看，除一線城市得分與去年持平外，其餘能級的城市得分均有所增加。各能級城市的前景平均得分分別為80、46和23，可以看出能級之間的“倍增”差異呈縮小之勢。
受嚴苛的調控政策的影響，一線城市商品房去化速度明顯放緩，但由於一線城市整體經濟實力較強，在購房需求和購買力等相關指標方面表現均十分突出，加之一線四城在教育、基礎設施建設等指標方面具有先天優勢，整體優勢依然顯著。值得注意的是，在人口因素上，由於二線城市“搶人大戰”不斷升級和擴容，加之一線城市典型如北京、上海兩城治理大城市病、控制人口容量等因素的影響，一線城市人口增速放緩速度逐漸加劇，使得常住人口平均排名延續下降的趨勢，但對於整體供不應求的樓市來說，對城市的總排名影響力較小。因此，一線城市的地位依舊不可撼動。
二線城市今年平均排名相比上年下降了4個名次，超半數的城市排名呈下降趨勢，尤其集中在東北和西北區域，但東部二線城市市場前景依舊較好。其中，排名上升最為顯著的當屬西安，由19位上升至13位，究其原因，主要是由於搶人大戰後，西安人口增量顯著，使得市場前景大幅提升。
三四線城市今年平均排名相比上年上升了1個名次，其中佛山和無錫表現突出，排名均明顯提升，並均進入榜單TOP20，佛山主要是受粵港澳大灣區利好影響，人口吸引力大幅提升，人口增速單指標排名由39位上升至21位，使得城市前景排行大幅上升，由18位上升至11位，成為三四線前景排名最優城市；此外，大灣區城市惠州、東莞表現也較突出，城市排名較2018年分別上升2位和4位；而無錫則是受良好的產業基礎的影響，與其類似的城市還有紹興、嘉興、湖州等城市，受近些年產業轉移的影響，這些城市人口出現了迴流，城市競爭力有了大幅提升。但是相當一部分三四線城市，尤其是中西部三四線城市，受貨幣化安置離場的影響，發展前景堪憂。
03、供給：貨幣安置退場、去化速度放緩後
三四線供地計劃普遍偏保守
在中央“房住不炒“和自然資源部“分類調控”的指引下，各城市都根據自身市場情況適時地調整了土地供應量。結合各城市實際消化週期來看，目前大多數城市的供地計劃還是相對保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔。
一線城市總體而言看供應較為穩定，北京和廣州2019年宅地供應與2018年基本持平，兩城投資前景排行也並未產生較大變化。二線城市前期市場熱度處於高位，多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下，尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間，可適當增加供地，但事實上，西安、蘇州、長沙2019年宅地供應較2018年供應量或減少、或持平，可以預想，大部分二線城市由於土地資源十分緊俏、未來土地競爭熱度大概率將延續高位。
榜單排名的變動也與這些城市的供地態度存在一定的一致性，如大連、廈門、瀋陽等供地超標的城市，在今年的榜單中排名均有所下降。以廈門為例，即使剔除掉保障房用地，2019年住宅供地還高達158公頃，不僅同比2018年上漲了26%，對比近兩年150萬平方米的商品房成交面積來看，供應量也顯著偏高。在2019年的榜單中，廈門的投資前景排行也由16位降至21位。
三四線方面表現更甚，城市供地計劃更為保守。目前如廣西的玉林、梧州、北海、貴港，福建的安溪、龍巖、平潭、永泰、晉江、福清、三明、泉州等城市宅地去化週期均不足一年，土地供應均偏少。這些城市中，儘管梧州、南通、北海、永泰等多個城市均加大了宅地供應量，但由於這些城市樓市熱度較高，這些城市土地依舊供不應求，房地產投資前景呈上升趨勢。表現最為突出的當屬南通，由於市場熱度延續，宅地去化週期明顯縮短，由6年降至4年，使得房地產投資前景排名大幅提升，由164位升至109位，上升了59位。
當然，大部分三四線城市供地較為保守也有當前房地產大環境有關，自2018年下半年貨幣化安置逐步退場之後，三四線城市持續走冷，尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市，市場更是蕭條，為避免陷入新一輪的庫存風險，這些城市供地計劃也傾向於保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省，省內多個城市2019年宅地供應大幅削減，大部分城市宅地供應降幅在30%以上。
04、趕超：地價過快上漲拖累部分二線排名
長三角、粵港澳強三線排名上升
總體來看，一線城市受益於人口、經濟、產業、配套等因素帶來的規模優勢持續成為投資前景最優的4個城市，其他城市與一線城市之間存在較難以跨越的鴻溝；二線城市由於地價過快上漲、盈利空間縮小等原因，不少城市的投資前景排名均有所下降，而收入水平較高、購房需求支撐性較強的三四線城市，今年則排名明顯上升。
排名TOP20的城市中，佛山、西安和無錫分別上升7、6、4個名次，佛山名次上升，主要是由於常住人口增速迅猛，截止2018年底，佛山常住人口高達790.57萬人，比2017年末增加24.90萬人，購房需求進一步提升；西安也是如此，受人才新政的利好，西安近5年人口增速迅猛，增速居於全國第7位，城市進一步擴張；無錫一方面受城市擴張的影響，另一方面是受城市經濟綜合實力較強，城鎮人均可支配收入水平在全國排在第11位，同時購買力處於較高水平，使得投資前景明顯上升；重慶則是TOP20城市裡，排名降幅最大的城市，去年重慶投資前景位列第9位，但重慶一方面土地供應過量、去化週期較長，另一方面重慶城鎮居民可支配收入水平也處於較低水平，住房購買力不足，另外，基礎設施建設也相對緩慢，種種因素疊加之下，使得重慶投資潛力明顯下降。
受棚改貨幣化安置逐步退場、房價快速上漲、人口外流等因素的影響，中西部三四線城市購房需求和購買力明顯減少，大部分城市前景排名有所下滑，典型如河南省的三四線城市，受鄭州虹吸效應的影響，南陽、開封、商丘、駐馬店等城市常住人口呈現減少趨勢、城市活力不足，前景排名顯著下滑，尤其是駐馬店，排名下滑33個名次。
相比之下，長三角和珠三角區域大部分三四線城市排名則明顯上升，以長三角為例，35個三四線城市中有23個城市排名均上升，漲幅最大的城市為蕪湖，究其原因，主要是受長三角一體化影響，蕪湖產業升級速度明顯加快，常住人口增量也翻倍式增長，截止2018年底，全市常住人口374.8萬人，比上年增加5.2萬人，達2017年人口增量的2倍之多，加之蕪湖土地供應速度放緩、供求壓力明顯得到緩解使得投資前景排行大幅提升，由159位升至50位。另外，常州、滁州、南通、揚州等城市或受人口增量優勢影響、或受房價相對較低影響，投資前景排名也大幅提升，排名分別上漲62、59、59、54位。此外，受粵港澳大灣區規劃利好影響，珠海、東莞、佛山、惠州等人口吸引力居於前列的城市投資前景排名均有不同程度的上漲，尤其是珠海，城市前景排行由59位提升至41位。
各能級表現
01、一線城市：大灣區規劃利好下廣州購房需求旺盛
成交量巨大，投資機會更大
一線城市作為國內經濟發展最好的四個城市，對流動人口的吸引力遠超出二三線城市。基於龐大的人口基數以及快速增加的人口，一線城市的購房需求一直比較旺盛，但由於供應緊缺，使得城市房價一直處在高位。房價高企下，居民購房壓力也在增加，從2017年常住人均儲蓄可購商品住宅面積來看，一線城市的平均值僅為4.02平方米，遠低於二三線城市。
具體來看，一線城市中供求關係最緊張的深圳，房價也是四個城市中最高的，居民購房壓力最大，人均儲蓄購房面積僅為1.83平方米，幾乎是全國人均儲蓄可購房面積最少的城市；上海和北京的人均儲蓄購房面積相差不多，分別為4.29平方米和4.10平方米；廣州是四個城市中可購面積最大的城市，人均儲蓄購房面積達到5.86平方米。較低的房價以及相對寬鬆的購房政策使得廣州近幾年商品住宅成交量一直位於四市之首，而在2019年年初粵港澳大灣區規劃確定廣州的核心發展地位後，廣州的市場前景更加向好，加之其土地供應較充裕，因此在2019年排名中廣州的排名提升至第2位，僅次於上海。
02、二線城市：大連、貴陽城市擴張過快
推動庫存風險上升
“搶人大戰”背景下，今年二線城市人口快速增加，但城市擴張的速度明顯更快一些，使得部分城市土地供應明顯過量。從人均供應的角度來看，二線城市在2015年至2017年間人均商品房用地成交面積達到5.39平方米，明顯高於一線和三四線城市的平均值。結合各城市的土地消化週期來看，33個城市中有20個城市消化週期增加，其中大連、貴陽、太原等城市土地消化週期相比上一年都增長了一年以上，庫存風險明顯上升。
"2018年以來，房地產長效調控機制一直在高速推進並不斷完善。中央調控層面，“房住不炒”貫穿始終，地方調控也在不斷迭代，各地房調控日趨多樣化，總的來看,地方政策張弛有度、“一城一策”政策得到貫徹和落實。在此背景下，當前各能級城市出現了新的變化：一線城市在政策嚴控之下，房地產市場發展趨於穩定。二線城市在“人才爭奪戰”中受益最多，購房需求與外來人口同步快速上行，西安、蘇州等部分城市房價、地價更是出現了新一輪的高速上漲。但隨著價格上漲和調控升級的預期同步到來，這些城市的投資的機會和風險也再一次共同出現。三四線城市，隨著貨幣化安置的逐漸退出，以及因城施策、“三穩”等調控方針快速向三四線城市下沉，大多數三四線城市銷售開始迴歸平淡，只有少數城市市場能保持火熱，因此對於企業而言，在拿地投資時的風險評估也應當更為審慎。
為對不同城市的發展前景進行客觀的量化評價，2019年CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，進一步改進和完善分析方法，同時結合市場形勢，新加入地價變動相關指標，構建了更為完善、更契合市場的指標體系，綜合運用因子分析、相關性分析、迴歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，並對前景較優城市的指標特徵進行歸納總結。
榜單發佈
榜單解讀
01、格局：長三角領跑全國、粵港澳繼續趕超
TOP50市場份額下滑
前景排行前10的城市和上年相比變化較小，依舊主要分佈在京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈。其中，成都市場熱度比較高，取代武漢成為TOP5中的一員；鄭州市場熱度上漲顯著，取代重慶首次進入前景排行榜TOP10。此外，四個一線城市中上海依舊領跑，廣州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳與上一年位次相同，依然排在第4位。
長三角、珠三角和京津冀三大城市圈由於經濟實力雄厚，居民購買力強，在行業中目前仍然保持著領先的狀態。作為國內發展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區域，前景排名前10的城市中就有3個來自該區域。尤其是2019年上半年，長三角土地市場熱度趨高，不僅僅是一二線城市溢價率節節攀升，受益於產業轉移的影響，阜陽、宣城、嘉興、湖州等三四線城市人口出現迴流、土地市場熱度也處於高位。值得注意的是，粵港澳大灣區利好城市的房地產投資前景排名較2018年均有所提升，譬如佛山上升7位，東莞提升4位、惠州上升2位，珠海提升18位。
聯繫最新行業走勢來看，2018年經歷了調控由緊至鬆的轉折，前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，涉及四限政策持續高壓，整治市場秩序，上調房貸利率等；四季度調控政策略有鬆動跡象，廣州、武漢、南寧等城市局部放鬆限價，多城市下調房貸利率上浮比例。另一方面，國開行上收棚改審批權限，並要求因地制宜地推進棚改貨幣化安置，以致三四線城市下半年房地產市場將明顯降溫。儘管如此，2018年度銷售面積和銷售金額仍打破上年紀錄，全年商品房銷售面積17億平方米，比上年增長1.3%，商品房銷售額15萬億元，增長12.2%。
從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有31個城市是一二線城市，19個三四線城市，這50個城市擁有全國30%的常住人口，集中了61%的房地產開發投資，但這些城市商品住宅成交面積和成交金額佔總成交的比例均有所下降，集中度對比2017年有所下降，城市排名格局不再是“市場規模越大越好”（下圖非中國全域地圖，諸島疆域未顯示）。
02、分化：東部二線排名提升
中西部三線城市前景堪憂
從各能級城市綜合得分來看，除一線城市得分與去年持平外，其餘能級的城市得分均有所增加。各能級城市的前景平均得分分別為80、46和23，可以看出能級之間的“倍增”差異呈縮小之勢。
受嚴苛的調控政策的影響，一線城市商品房去化速度明顯放緩，但由於一線城市整體經濟實力較強，在購房需求和購買力等相關指標方面表現均十分突出，加之一線四城在教育、基礎設施建設等指標方面具有先天優勢，整體優勢依然顯著。值得注意的是，在人口因素上，由於二線城市“搶人大戰”不斷升級和擴容，加之一線城市典型如北京、上海兩城治理大城市病、控制人口容量等因素的影響，一線城市人口增速放緩速度逐漸加劇，使得常住人口平均排名延續下降的趨勢，但對於整體供不應求的樓市來說，對城市的總排名影響力較小。因此，一線城市的地位依舊不可撼動。
二線城市今年平均排名相比上年下降了4個名次，超半數的城市排名呈下降趨勢，尤其集中在東北和西北區域，但東部二線城市市場前景依舊較好。其中，排名上升最為顯著的當屬西安，由19位上升至13位，究其原因，主要是由於搶人大戰後，西安人口增量顯著，使得市場前景大幅提升。
三四線城市今年平均排名相比上年上升了1個名次，其中佛山和無錫表現突出，排名均明顯提升，並均進入榜單TOP20，佛山主要是受粵港澳大灣區利好影響，人口吸引力大幅提升，人口增速單指標排名由39位上升至21位，使得城市前景排行大幅上升，由18位上升至11位，成為三四線前景排名最優城市；此外，大灣區城市惠州、東莞表現也較突出，城市排名較2018年分別上升2位和4位；而無錫則是受良好的產業基礎的影響，與其類似的城市還有紹興、嘉興、湖州等城市，受近些年產業轉移的影響，這些城市人口出現了迴流，城市競爭力有了大幅提升。但是相當一部分三四線城市，尤其是中西部三四線城市，受貨幣化安置離場的影響，發展前景堪憂。
03、供給：貨幣安置退場、去化速度放緩後
三四線供地計劃普遍偏保守
在中央“房住不炒“和自然資源部“分類調控”的指引下，各城市都根據自身市場情況適時地調整了土地供應量。結合各城市實際消化週期來看，目前大多數城市的供地計劃還是相對保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔。
一線城市總體而言看供應較為穩定，北京和廣州2019年宅地供應與2018年基本持平，兩城投資前景排行也並未產生較大變化。二線城市前期市場熱度處於高位，多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下，尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間，可適當增加供地，但事實上，西安、蘇州、長沙2019年宅地供應較2018年供應量或減少、或持平，可以預想，大部分二線城市由於土地資源十分緊俏、未來土地競爭熱度大概率將延續高位。
榜單排名的變動也與這些城市的供地態度存在一定的一致性，如大連、廈門、瀋陽等供地超標的城市，在今年的榜單中排名均有所下降。以廈門為例，即使剔除掉保障房用地，2019年住宅供地還高達158公頃，不僅同比2018年上漲了26%，對比近兩年150萬平方米的商品房成交面積來看，供應量也顯著偏高。在2019年的榜單中，廈門的投資前景排行也由16位降至21位。
三四線方面表現更甚，城市供地計劃更為保守。目前如廣西的玉林、梧州、北海、貴港，福建的安溪、龍巖、平潭、永泰、晉江、福清、三明、泉州等城市宅地去化週期均不足一年，土地供應均偏少。這些城市中，儘管梧州、南通、北海、永泰等多個城市均加大了宅地供應量，但由於這些城市樓市熱度較高，這些城市土地依舊供不應求，房地產投資前景呈上升趨勢。表現最為突出的當屬南通，由於市場熱度延續，宅地去化週期明顯縮短，由6年降至4年，使得房地產投資前景排名大幅提升，由164位升至109位，上升了59位。
當然，大部分三四線城市供地較為保守也有當前房地產大環境有關，自2018年下半年貨幣化安置逐步退場之後，三四線城市持續走冷，尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市，市場更是蕭條，為避免陷入新一輪的庫存風險，這些城市供地計劃也傾向於保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省，省內多個城市2019年宅地供應大幅削減，大部分城市宅地供應降幅在30%以上。
04、趕超：地價過快上漲拖累部分二線排名
長三角、粵港澳強三線排名上升
總體來看，一線城市受益於人口、經濟、產業、配套等因素帶來的規模優勢持續成為投資前景最優的4個城市，其他城市與一線城市之間存在較難以跨越的鴻溝；二線城市由於地價過快上漲、盈利空間縮小等原因，不少城市的投資前景排名均有所下降，而收入水平較高、購房需求支撐性較強的三四線城市，今年則排名明顯上升。
排名TOP20的城市中，佛山、西安和無錫分別上升7、6、4個名次，佛山名次上升，主要是由於常住人口增速迅猛，截止2018年底，佛山常住人口高達790.57萬人，比2017年末增加24.90萬人，購房需求進一步提升；西安也是如此，受人才新政的利好，西安近5年人口增速迅猛，增速居於全國第7位，城市進一步擴張；無錫一方面受城市擴張的影響，另一方面是受城市經濟綜合實力較強，城鎮人均可支配收入水平在全國排在第11位，同時購買力處於較高水平，使得投資前景明顯上升；重慶則是TOP20城市裡，排名降幅最大的城市，去年重慶投資前景位列第9位，但重慶一方面土地供應過量、去化週期較長，另一方面重慶城鎮居民可支配收入水平也處於較低水平，住房購買力不足，另外，基礎設施建設也相對緩慢，種種因素疊加之下，使得重慶投資潛力明顯下降。
受棚改貨幣化安置逐步退場、房價快速上漲、人口外流等因素的影響，中西部三四線城市購房需求和購買力明顯減少，大部分城市前景排名有所下滑，典型如河南省的三四線城市，受鄭州虹吸效應的影響，南陽、開封、商丘、駐馬店等城市常住人口呈現減少趨勢、城市活力不足，前景排名顯著下滑，尤其是駐馬店，排名下滑33個名次。
相比之下，長三角和珠三角區域大部分三四線城市排名則明顯上升，以長三角為例，35個三四線城市中有23個城市排名均上升，漲幅最大的城市為蕪湖，究其原因，主要是受長三角一體化影響，蕪湖產業升級速度明顯加快，常住人口增量也翻倍式增長，截止2018年底，全市常住人口374.8萬人，比上年增加5.2萬人，達2017年人口增量的2倍之多，加之蕪湖土地供應速度放緩、供求壓力明顯得到緩解使得投資前景排行大幅提升，由159位升至50位。另外，常州、滁州、南通、揚州等城市或受人口增量優勢影響、或受房價相對較低影響，投資前景排名也大幅提升，排名分別上漲62、59、59、54位。此外，受粵港澳大灣區規劃利好影響，珠海、東莞、佛山、惠州等人口吸引力居於前列的城市投資前景排名均有不同程度的上漲，尤其是珠海，城市前景排行由59位提升至41位。
各能級表現
01、一線城市：大灣區規劃利好下廣州購房需求旺盛
成交量巨大，投資機會更大
一線城市作為國內經濟發展最好的四個城市，對流動人口的吸引力遠超出二三線城市。基於龐大的人口基數以及快速增加的人口，一線城市的購房需求一直比較旺盛，但由於供應緊缺，使得城市房價一直處在高位。房價高企下，居民購房壓力也在增加，從2017年常住人均儲蓄可購商品住宅面積來看，一線城市的平均值僅為4.02平方米，遠低於二三線城市。
具體來看，一線城市中供求關係最緊張的深圳，房價也是四個城市中最高的，居民購房壓力最大，人均儲蓄購房面積僅為1.83平方米，幾乎是全國人均儲蓄可購房面積最少的城市；上海和北京的人均儲蓄購房面積相差不多，分別為4.29平方米和4.10平方米；廣州是四個城市中可購面積最大的城市，人均儲蓄購房面積達到5.86平方米。較低的房價以及相對寬鬆的購房政策使得廣州近幾年商品住宅成交量一直位於四市之首，而在2019年年初粵港澳大灣區規劃確定廣州的核心發展地位後，廣州的市場前景更加向好，加之其土地供應較充裕，因此在2019年排名中廣州的排名提升至第2位，僅次於上海。
02、二線城市：大連、貴陽城市擴張過快
推動庫存風險上升
“搶人大戰”背景下，今年二線城市人口快速增加，但城市擴張的速度明顯更快一些，使得部分城市土地供應明顯過量。從人均供應的角度來看，二線城市在2015年至2017年間人均商品房用地成交面積達到5.39平方米，明顯高於一線和三四線城市的平均值。結合各城市的土地消化週期來看，33個城市中有20個城市消化週期增加，其中大連、貴陽、太原等城市土地消化週期相比上一年都增長了一年以上，庫存風險明顯上升。
同時，由於企業在2019年上半年關注度重回二線，二線城市的熱度一度上漲至高位，導致城市的地價快速上漲。從19年上半年土地成交來看，重點關注的二線城市中僅有少數城市如蘇州、武漢等地價有所回調且幅度有限，多數城市的地價還是上升趨勢，其中西安、重慶、鄭州等城市地價更是創下3年以來新高，拿地成本明顯增加。並且，從價格下調地塊的分佈來看主要集中在郊區，主城區的土地仍然備受房企追捧，拿地門檻也越來越高，特別是杭州、蘇州、合肥這樣熱度較高的城市，拿地成本增加的風險較大。
03、三四線城市：城市分化加劇
傳統三大經濟區城市前景更可期
除了阜陽、宿州這類人口迴流比較突出的城市以外，發展前景較佳的城市仍舊當屬三大經濟區內的三四線城市。單從2017年商品房成交金額來看，排名靠前的全部來自三大經濟區，其中大灣區共有4個城市進入前10，分別是佛山、惠州、東莞和珠海，佛山的商品成交金額更是高達2362億元，是三四線城市中成交金額最高的城市；長三角入榜城市最多，共有5個城市，溫州、無錫和南通的成交金額均在1000億元之上；京津冀則僅有廊坊入榜，2017年成交金額為935億元。
這些三四線城市由於承接了一線城市的外溢紅利，經濟、人口等各方面宏觀指標表現都比較出色，如無錫、佛山等強三線的GDP已經可以比肩多數二線城市，承接深圳製造業的東莞、中山的常住戶籍人口比更是排在全國前列，集聚了大量的流動人口。並且，隨著區域經濟發展的進一步融合，這些城市無疑會受到的輻射帶動作用會更大，如廣佛一體化，長三角一體化都對區域內的三四線城市產生巨大的利好，房地產市場發展前景可期。從2019年上半年土地市場表現也能看出這一點，在市場下行的當下，熱點城市如佛山、東莞、溫州等由於城市經濟實力強勁，居民購買力強，吸引了大量的企業佈局，土地市場火熱，成交溢價率較高，而多數三四線城市出讓的土地則基本是底價成交。
"2018年以來，房地產長效調控機制一直在高速推進並不斷完善。中央調控層面，“房住不炒”貫穿始終，地方調控也在不斷迭代，各地房調控日趨多樣化，總的來看,地方政策張弛有度、“一城一策”政策得到貫徹和落實。在此背景下，當前各能級城市出現了新的變化：一線城市在政策嚴控之下，房地產市場發展趨於穩定。二線城市在“人才爭奪戰”中受益最多，購房需求與外來人口同步快速上行，西安、蘇州等部分城市房價、地價更是出現了新一輪的高速上漲。但隨著價格上漲和調控升級的預期同步到來，這些城市的投資的機會和風險也再一次共同出現。三四線城市，隨著貨幣化安置的逐漸退出，以及因城施策、“三穩”等調控方針快速向三四線城市下沉，大多數三四線城市銷售開始迴歸平淡，只有少數城市市場能保持火熱，因此對於企業而言，在拿地投資時的風險評估也應當更為審慎。
為對不同城市的發展前景進行客觀的量化評價，2019年CRIC研究中心在歷年的研究基礎之上，進一步改進和完善分析方法，同時結合市場形勢，新加入地價變動相關指標，構建了更為完善、更契合市場的指標體系，綜合運用因子分析、相關性分析、迴歸分析、Ahp層次分析、德爾菲法等多種數學工具，對房地產市場前景進行定量化研究，對不同城市能級的前景來源予以剖析，並對前景較優城市的指標特徵進行歸納總結。
榜單發佈
榜單解讀
01、格局：長三角領跑全國、粵港澳繼續趕超
TOP50市場份額下滑
前景排行前10的城市和上年相比變化較小，依舊主要分佈在京津冀、長三角、珠三角三大經濟圈。其中，成都市場熱度比較高，取代武漢成為TOP5中的一員；鄭州市場熱度上漲顯著，取代重慶首次進入前景排行榜TOP10。此外，四個一線城市中上海依舊領跑，廣州超越北京，上升一位，排在第二位，深圳與上一年位次相同，依然排在第4位。
長三角、珠三角和京津冀三大城市圈由於經濟實力雄厚，居民購買力強，在行業中目前仍然保持著領先的狀態。作為國內發展較為完備的城市群之一，長三角向來是投資的熱門區域，前景排名前10的城市中就有3個來自該區域。尤其是2019年上半年，長三角土地市場熱度趨高，不僅僅是一二線城市溢價率節節攀升，受益於產業轉移的影響，阜陽、宣城、嘉興、湖州等三四線城市人口出現迴流、土地市場熱度也處於高位。值得注意的是，粵港澳大灣區利好城市的房地產投資前景排名較2018年均有所提升，譬如佛山上升7位，東莞提升4位、惠州上升2位，珠海提升18位。
聯繫最新行業走勢來看，2018年經歷了調控由緊至鬆的轉折，前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，涉及四限政策持續高壓，整治市場秩序，上調房貸利率等；四季度調控政策略有鬆動跡象，廣州、武漢、南寧等城市局部放鬆限價，多城市下調房貸利率上浮比例。另一方面，國開行上收棚改審批權限，並要求因地制宜地推進棚改貨幣化安置，以致三四線城市下半年房地產市場將明顯降溫。儘管如此，2018年度銷售面積和銷售金額仍打破上年紀錄，全年商品房銷售面積17億平方米，比上年增長1.3%，商品房銷售額15萬億元，增長12.2%。
從資源集中度情況來看，前景排行TOP50城市中有31個城市是一二線城市，19個三四線城市，這50個城市擁有全國30%的常住人口，集中了61%的房地產開發投資，但這些城市商品住宅成交面積和成交金額佔總成交的比例均有所下降，集中度對比2017年有所下降，城市排名格局不再是“市場規模越大越好”（下圖非中國全域地圖，諸島疆域未顯示）。
02、分化：東部二線排名提升
中西部三線城市前景堪憂
從各能級城市綜合得分來看，除一線城市得分與去年持平外，其餘能級的城市得分均有所增加。各能級城市的前景平均得分分別為80、46和23，可以看出能級之間的“倍增”差異呈縮小之勢。
受嚴苛的調控政策的影響，一線城市商品房去化速度明顯放緩，但由於一線城市整體經濟實力較強，在購房需求和購買力等相關指標方面表現均十分突出，加之一線四城在教育、基礎設施建設等指標方面具有先天優勢，整體優勢依然顯著。值得注意的是，在人口因素上，由於二線城市“搶人大戰”不斷升級和擴容，加之一線城市典型如北京、上海兩城治理大城市病、控制人口容量等因素的影響，一線城市人口增速放緩速度逐漸加劇，使得常住人口平均排名延續下降的趨勢，但對於整體供不應求的樓市來說，對城市的總排名影響力較小。因此，一線城市的地位依舊不可撼動。
二線城市今年平均排名相比上年下降了4個名次，超半數的城市排名呈下降趨勢，尤其集中在東北和西北區域，但東部二線城市市場前景依舊較好。其中，排名上升最為顯著的當屬西安，由19位上升至13位，究其原因，主要是由於搶人大戰後，西安人口增量顯著，使得市場前景大幅提升。
三四線城市今年平均排名相比上年上升了1個名次，其中佛山和無錫表現突出，排名均明顯提升，並均進入榜單TOP20，佛山主要是受粵港澳大灣區利好影響，人口吸引力大幅提升，人口增速單指標排名由39位上升至21位，使得城市前景排行大幅上升，由18位上升至11位，成為三四線前景排名最優城市；此外，大灣區城市惠州、東莞表現也較突出，城市排名較2018年分別上升2位和4位；而無錫則是受良好的產業基礎的影響，與其類似的城市還有紹興、嘉興、湖州等城市，受近些年產業轉移的影響，這些城市人口出現了迴流，城市競爭力有了大幅提升。但是相當一部分三四線城市，尤其是中西部三四線城市，受貨幣化安置離場的影響，發展前景堪憂。
03、供給：貨幣安置退場、去化速度放緩後
三四線供地計劃普遍偏保守
在中央“房住不炒“和自然資源部“分類調控”的指引下，各城市都根據自身市場情況適時地調整了土地供應量。結合各城市實際消化週期來看，目前大多數城市的供地計劃還是相對保守，或是和主管部門要求相符、或是略低一檔。
一線城市總體而言看供應較為穩定，北京和廣州2019年宅地供應與2018年基本持平，兩城投資前景排行也並未產生較大變化。二線城市前期市場熱度處於高位，多數城市商品住宅去化週期處於12個月以下，尤其是成都、蘇州、西安、長沙、南京、寧波、南寧等城市去化週期6-12月之間，可適當增加供地，但事實上，西安、蘇州、長沙2019年宅地供應較2018年供應量或減少、或持平，可以預想，大部分二線城市由於土地資源十分緊俏、未來土地競爭熱度大概率將延續高位。
榜單排名的變動也與這些城市的供地態度存在一定的一致性，如大連、廈門、瀋陽等供地超標的城市，在今年的榜單中排名均有所下降。以廈門為例，即使剔除掉保障房用地，2019年住宅供地還高達158公頃，不僅同比2018年上漲了26%，對比近兩年150萬平方米的商品房成交面積來看，供應量也顯著偏高。在2019年的榜單中，廈門的投資前景排行也由16位降至21位。
三四線方面表現更甚，城市供地計劃更為保守。目前如廣西的玉林、梧州、北海、貴港，福建的安溪、龍巖、平潭、永泰、晉江、福清、三明、泉州等城市宅地去化週期均不足一年，土地供應均偏少。這些城市中，儘管梧州、南通、北海、永泰等多個城市均加大了宅地供應量，但由於這些城市樓市熱度較高，這些城市土地依舊供不應求，房地產投資前景呈上升趨勢。表現最為突出的當屬南通，由於市場熱度延續，宅地去化週期明顯縮短，由6年降至4年，使得房地產投資前景排名大幅提升，由164位升至109位，上升了59位。
當然，大部分三四線城市供地較為保守也有當前房地產大環境有關，自2018年下半年貨幣化安置逐步退場之後，三四線城市持續走冷，尤其是缺乏產業支撐、人口持續外流的城市，市場更是蕭條，為避免陷入新一輪的庫存風險，這些城市供地計劃也傾向於保守型。譬如人口外流最為嚴重的東北三省，省內多個城市2019年宅地供應大幅削減，大部分城市宅地供應降幅在30%以上。
04、趕超：地價過快上漲拖累部分二線排名
長三角、粵港澳強三線排名上升
總體來看，一線城市受益於人口、經濟、產業、配套等因素帶來的規模優勢持續成為投資前景最優的4個城市，其他城市與一線城市之間存在較難以跨越的鴻溝；二線城市由於地價過快上漲、盈利空間縮小等原因，不少城市的投資前景排名均有所下降，而收入水平較高、購房需求支撐性較強的三四線城市，今年則排名明顯上升。
排名TOP20的城市中，佛山、西安和無錫分別上升7、6、4個名次，佛山名次上升，主要是由於常住人口增速迅猛，截止2018年底，佛山常住人口高達790.57萬人，比2017年末增加24.90萬人，購房需求進一步提升；西安也是如此，受人才新政的利好，西安近5年人口增速迅猛，增速居於全國第7位，城市進一步擴張；無錫一方面受城市擴張的影響，另一方面是受城市經濟綜合實力較強，城鎮人均可支配收入水平在全國排在第11位，同時購買力處於較高水平，使得投資前景明顯上升；重慶則是TOP20城市裡，排名降幅最大的城市，去年重慶投資前景位列第9位，但重慶一方面土地供應過量、去化週期較長，另一方面重慶城鎮居民可支配收入水平也處於較低水平，住房購買力不足，另外，基礎設施建設也相對緩慢，種種因素疊加之下，使得重慶投資潛力明顯下降。
受棚改貨幣化安置逐步退場、房價快速上漲、人口外流等因素的影響，中西部三四線城市購房需求和購買力明顯減少，大部分城市前景排名有所下滑，典型如河南省的三四線城市，受鄭州虹吸效應的影響，南陽、開封、商丘、駐馬店等城市常住人口呈現減少趨勢、城市活力不足，前景排名顯著下滑，尤其是駐馬店，排名下滑33個名次。
相比之下，長三角和珠三角區域大部分三四線城市排名則明顯上升，以長三角為例，35個三四線城市中有23個城市排名均上升，漲幅最大的城市為蕪湖，究其原因，主要是受長三角一體化影響，蕪湖產業升級速度明顯加快，常住人口增量也翻倍式增長，截止2018年底，全市常住人口374.8萬人，比上年增加5.2萬人，達2017年人口增量的2倍之多，加之蕪湖土地供應速度放緩、供求壓力明顯得到緩解使得投資前景排行大幅提升，由159位升至50位。另外，常州、滁州、南通、揚州等城市或受人口增量優勢影響、或受房價相對較低影響，投資前景排名也大幅提升，排名分別上漲62、59、59、54位。此外，受粵港澳大灣區規劃利好影響，珠海、東莞、佛山、惠州等人口吸引力居於前列的城市投資前景排名均有不同程度的上漲，尤其是珠海，城市前景排行由59位提升至41位。
各能級表現
01、一線城市：大灣區規劃利好下廣州購房需求旺盛
成交量巨大，投資機會更大
一線城市作為國內經濟發展最好的四個城市，對流動人口的吸引力遠超出二三線城市。基於龐大的人口基數以及快速增加的人口，一線城市的購房需求一直比較旺盛，但由於供應緊缺，使得城市房價一直處在高位。房價高企下，居民購房壓力也在增加，從2017年常住人均儲蓄可購商品住宅面積來看，一線城市的平均值僅為4.02平方米，遠低於二三線城市。
具體來看，一線城市中供求關係最緊張的深圳，房價也是四個城市中最高的，居民購房壓力最大，人均儲蓄購房面積僅為1.83平方米，幾乎是全國人均儲蓄可購房面積最少的城市；上海和北京的人均儲蓄購房面積相差不多，分別為4.29平方米和4.10平方米；廣州是四個城市中可購面積最大的城市，人均儲蓄購房面積達到5.86平方米。較低的房價以及相對寬鬆的購房政策使得廣州近幾年商品住宅成交量一直位於四市之首，而在2019年年初粵港澳大灣區規劃確定廣州的核心發展地位後，廣州的市場前景更加向好，加之其土地供應較充裕，因此在2019年排名中廣州的排名提升至第2位，僅次於上海。
02、二線城市：大連、貴陽城市擴張過快
推動庫存風險上升
“搶人大戰”背景下，今年二線城市人口快速增加，但城市擴張的速度明顯更快一些，使得部分城市土地供應明顯過量。從人均供應的角度來看，二線城市在2015年至2017年間人均商品房用地成交面積達到5.39平方米，明顯高於一線和三四線城市的平均值。結合各城市的土地消化週期來看，33個城市中有20個城市消化週期增加，其中大連、貴陽、太原等城市土地消化週期相比上一年都增長了一年以上，庫存風險明顯上升。
同時，由於企業在2019年上半年關注度重回二線，二線城市的熱度一度上漲至高位，導致城市的地價快速上漲。從19年上半年土地成交來看，重點關注的二線城市中僅有少數城市如蘇州、武漢等地價有所回調且幅度有限，多數城市的地價還是上升趨勢，其中西安、重慶、鄭州等城市地價更是創下3年以來新高，拿地成本明顯增加。並且，從價格下調地塊的分佈來看主要集中在郊區，主城區的土地仍然備受房企追捧，拿地門檻也越來越高，特別是杭州、蘇州、合肥這樣熱度較高的城市，拿地成本增加的風險較大。
03、三四線城市：城市分化加劇
傳統三大經濟區城市前景更可期
除了阜陽、宿州這類人口迴流比較突出的城市以外，發展前景較佳的城市仍舊當屬三大經濟區內的三四線城市。單從2017年商品房成交金額來看，排名靠前的全部來自三大經濟區，其中大灣區共有4個城市進入前10，分別是佛山、惠州、東莞和珠海，佛山的商品成交金額更是高達2362億元，是三四線城市中成交金額最高的城市；長三角入榜城市最多，共有5個城市，溫州、無錫和南通的成交金額均在1000億元之上；京津冀則僅有廊坊入榜，2017年成交金額為935億元。
這些三四線城市由於承接了一線城市的外溢紅利，經濟、人口等各方面宏觀指標表現都比較出色，如無錫、佛山等強三線的GDP已經可以比肩多數二線城市，承接深圳製造業的東莞、中山的常住戶籍人口比更是排在全國前列，集聚了大量的流動人口。並且，隨著區域經濟發展的進一步融合，這些城市無疑會受到的輻射帶動作用會更大，如廣佛一體化，長三角一體化都對區域內的三四線城市產生巨大的利好，房地產市場發展前景可期。從2019年上半年土地市場表現也能看出這一點，在市場下行的當下，熱點城市如佛山、東莞、溫州等由於城市經濟實力強勁，居民購買力強，吸引了大量的企業佈局，土地市場火熱，成交溢價率較高，而多數三四線城市出讓的土地則基本是底價成交。
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文章來源:克而瑞地產研究
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