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本文不構成投資建議，“財說得明白”溫馨提醒：投資有風險。

居住在大城市的朋友，對於大海都有一種與生俱來的嚮往。

僅僅度假旅遊的時候去海邊生活幾天，顯然是遠遠不夠的。所以當我們發現幾十萬，就可以擁有一套海邊的公寓時，我們會完全失去了抵禦力。

01，小晴的投資

廣州比起很多內地城市，已經是非常靠海邊了，但即使是這樣，還是有很多朋友，看到優美的海景房廣告之後，忍不住就下手了。

小晴就是其中一位。

她在離廣州不遠的陽江，買了一套3室的公寓，前兩個月裝修好了，所以一到暑假，她就邀請我們幾位朋友過去海邊度假。

從廣州開車去陽江的海陵島，只需要三個小時左右，交通非常便利。而在當地，旅遊發展比較成熟，各種檔次的酒店非常的多。

所以我非常好奇，為什麼要專門買一套公寓來度假呢？

小晴告訴我，買這套公寓，既是為了自己家人度假，也是為了投資。

她兩個小孩，一個6歲，一個12歲，每年都喜歡到海邊玩，買了這套公寓，就相當於在海邊有了一個家，以後去海邊玩就方便多了。

而且，按照發展商的廣告，他們不住的時候，可以考慮把房子租給一個酒店管理公司，他們可以獲得租金的收入。這是最新的“分時度假”概念。

還有，這個房子是2017年底買的，今年年初交樓，現在已經漲了20-30%了。

不但可以度假，還可以獲得租金收入，還能獲得房價升值的投資回報，何樂而不為呢？

最關鍵是，這套房子才幾十萬。

有這樣一套房子多好啊，面朝大海，春暖花開，人生的意境馬上提升了一個檔次。

02，老胡的困擾

我們的一位共同的朋友老胡，2014年就在廣東的惠州，買了一套海邊的度假公寓。

當老胡聽說小晴買了陽江的度假公寓之後，連連搖頭嘆氣。

惠州有一個十里銀灘，在那裡連綿十幾公里，都是各個大品牌的開發商，所開發的各種類型的海景房。

有公寓，有複式洋房，有聯排別墅，也有獨立別墅。

老胡是14年買的，已經近5年了。

但這個就是他最後悔的投資。

“如果這個房子有人要，我打七折。否則，賣不出去，我以後就只能過去養老了，要老死在那了。”

七折？你說的是七折？七折還沒人買？？

“七折，對，就是七折，別說買，看的都不多。”

回憶起2014年的時候，面對著廣州越來越高的房價，老胡雖然想繼續投資房地產，多買一套住宅，但卻有心無力。

有一天，一個房產中介打通了老胡的電話，讓老胡眼前一亮，中介向他熱情的推薦了惠州的一處海邊樓盤，並且跟他約定了時間，讓他到惠州看房。

本來老胡是打算自駕車過去看一看的，但是中介千方百計說服了他，最後他們一家人跟其他的一些看樓的客人乘坐大巴，跑到了惠州。

樓盤果然沒有讓他失望，總價不高，離海邊幾百米，最關鍵就像小晴說的一樣，不但可以自住，還可以出租。

一家人商量之後，當天就下了定金。

現在，附近的新樓盤，已經賣到1.1萬了，當初他們6千買的房子，已經接近翻倍。

考慮到他們這些年，很少過去度假，老胡從去年開始就打算把房子賣出去。

結果讓他出乎意料的是，旁邊的房子都賣11,000，他放盤1萬，完全沒人來看。

眼看一年過去了，放盤的價格已經降到了8600，感覺還是沒人看得上。

中介讓他再降一點，老胡也想著可以降到8千以下，但他打算把這個價錢留給真正有誠意買房子的客人，而不是直接開出這麼低的價錢。

問題是，雖然偶爾中介告訴他有人看房子，但卻從來沒有出現有誠意的客人。

自已沒怎麼住過，也沒收過租金，現在還難以收回投資。這個投資，不象當初看起來那麼美。

03，特別的銷售思路

海景房作為投資，這幾年來，前赴後繼，不斷的有人蔘與到這個遊戲裡來。

不僅僅在廣東，在全國都差不多。也許我比較孤陋寡聞，其他地方瞭解不多，我知道，山東那邊好像也賣得比較火，南方就主要是三亞，還有廣西的北海。

中國有這麼長的海岸線，我相信很多地方，只要想建，就可以建起很多海景房。

不過，有個挺有趣的現象，投資海景房的人，幾乎都是隻購買一次，很少再購買第二次的。

為什麼呢？

如果我們投資房子賺了錢，只要手頭還有錢，就會想再買第二套第三套。而海景房，重複購買的人很少很少，本身就說明問題了。

其實，這種房子，主要的銷售對象是大城市的投資客。

在北上廣深，或者其他一些非海邊的城市，一套房子至少幾百萬。而這些人，也對海景有無邊的嚮往。

當他們被中介一批一批的帶到樓盤時，看到大海，看到漂亮的房子，再看到只是幾十萬的售價，很容易就做出了購買的決定。

你想想呀，對幾百萬的房子憋屈的要命，現在面對幾十萬，怎麼也土豪一把吧。

所以，對於當地的中介來說，他們主要的銷售任務都是把外地的投資客帶過來，購買新推出的樓盤。

如果象老胡那樣，把房子放盤到這些中介手上，來看房的人當然會很少。因為過來買房的，全都一批批，一團團的被帶去看新房了。哪還有人過來看二手房呢。

再說，作為投資的人來說，畢竟只是幾十萬的投資，當然買新不買舊啦。

當地人？對不起，當地人從小就看著海長大。在當地人看來，這些過來買房的，都是假冒。

04，住或租，都只是廣告

賣不出去，可以自已住，可以出租嗎？

其實也不行。

老胡跟我打賭，象小晴這樣，頂多第一年會過去住一個多月，到明年，可能頂多過去住幾天。再往後，可能就只有颱風過後，過去收拾房子了。

旅遊地產的需求，在中國，本身就很特別。

在中國度假或旅遊，大部分人都不習慣於在同一個地方。可能今天我們去大理，麗江度假了，然後下一次去到浙江或山東，然後不久廈門的海邊又有你的身影。

旅遊或度假，我們總喜歡去不同的地方，所以，當你真擁有一套房子，每次都到這裡度假，還沒成為一種風氣。

反而，這套房子，會成為不定期搞衛生的負擔。

而且，海邊的房子，萬一遇上臺風，你還不得過去看看，有沒損壞，是否需要再請人搞衛生。

老胡也想過出租，因為當時買的時候，開發商就以出租收租金作為銷售噱頭。

有一些廣告會這麼說，出租率達到9成，你可能不清楚，出租率9成，在週末是可以達到的。而非週末，也許只有6-7成。如果到了淡季的時候，出租率就幾乎為零了。

”很簡單嘛，你試過11月去海邊度假游泳嗎？“

我無言以對。

05，養老，不存在的

小晴曾經說過，這套房子如果回報不好，也可以拿來養老。

很多人在投資房產時，都會有這個想法，以後可以養老。不過，如果考慮生活的便利，也許這個就成了只是美好的夢想而已。

大量新建海景房的地方，當地產業經濟往往都會比較差。所以，小區附近的服務業、商業，都比較差。

旺季時，你能享受到旅遊區的價格，買什麼都超貴。

淡季時，你能享受鬼城的服務，一到晚上，幾千戶的小區，只有幾十家的燈光。

所以在旺季的時候，你可能看到有不少從事商業服務業的人，但他們也不會在這裡長時間的租房子，更加不會買房子，一到淡季，人突然都不見了，好像從來就沒有出現過。

交通不方便，購物不方便，連安全都成了隱患。在這樣的地方怎麼養老呢？

老胡還提到一個痛點。

海邊的房子，折舊特別快。

大家心目中的大海，那麼的蔚藍；大家心目中的海灘，那麼的潔白。但是很多人卻不知道，那些前兩年才新建的房子，被海風一吹，外牆或者屋內，都會蒙上一層海鹽。

這樣的房子，特別容易變舊，也特別容易漏水。

原來還想著過多幾年，房價再漲高點，到時就算打折也能賺錢。現在看這趨勢，如果不快點出手，以後變成破舊房子，更不會有人看得上了。

06，旅遊地產的價值

相同的道理，對於其他旅遊地產也是一樣的。

在雲南的大理或麗江，在江南的一些小鎮，有些新建的小區，可以投資購買用於度假，或出租做為酒店。

其實，我覺得道理是一樣的。千萬千萬記住，度假的需求其實很難被支撐起來，所以，如果有去雲南旅遊的朋友，就會發現這種現象，旺季和淡季區別太大了。

房產投資，最好還是選擇大城市，中心城市。

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